VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I HELSINGBORG?

Transkript

1 VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I HELSINGBORG? En rapport från Fastighetsägarna Syd om hinder och möjligheter i samband med produktion av hyresbostäder 9 oktober 2009

2 Sammanfattning Fastighetsägarna Syd har tagit fram denna rapport för att belysa frågan varför det byggs så få privata hyresbostäder i Helsingborg. Rapporten baseras på en enkätundersökning bland Fastighetsägarna Syds medlemsföretag i Helsingborg. Fastighetsägarna Syd ger i denna rapport privata fastighetsägares syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Trycket på hyresbostäderna i Helsingborg är hårt. Antalet bostadssökande per ledig lägenhet är många, det finns få lediga lägenheter och nyproduktionen av hyresbostäder är låg. Det saknas dock inte intresse för att bygga hyresbostäder. Hälften av Helsingborgs tillfrågade privata fastighetsägare är intresserade av att bygga hyresbostäder. Med rätt förutsättningar bedömer 15 av de tillfrågade fastighetsägarna att de under den kommande femårsperioden skulle bygga totalt 700 hyresbostäder i Helsingborg, utöver de som redan idag är planerade. Undersökningen visar att ett antal hinder påverkar intresset för att påbörja produktion av hyresbostäder. Hindren varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt i områden med befintlig bebyggelse eller en nyproduktion. Enligt undersökningen är tid för planläggning och bygglov det största hindret för att fastighetsägare ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd med hyresbostäder. Därefter följer tillgänglighetskrav, byggkostnaderna och hyressättningssystemet. Förkortade handläggningstider i plan- och bygglovsfrågor skulle kunna öka intresset att förtäta hyresbostadsbeståndet. Kreativa lösningar i samband med krav på tillgänglighet och en liberalare tillämpning av PBL, är andra möjligheter som kan öka intresset för förtätning av hyresbostadsbeståndet. Andra möjligheter för förtätning är en friare och mindre styrd hyressättning samt att byggherrar överväger industriellt byggande eller jämför de svenska kostnaderna för byggmaterial med prisbilden utomlands. Vid nyproduktion av hyresbostäder är de största hindren enligt de tillfrågade fastighetsägarna i Helsingborg marktilldelningen, det vill säga möjligheten att få köpa mark, samt hyressättningssystemet. Därnäst är det främst markkostnaderna, tid för planläggning och bygglov samt finansieringsmöjligheterna som anses vara ganska stora eller stora hinder för nyproduktion av hyresbostäder. Även byggkostnader och avsaknad av detaljplan anses vara ganska stora eller stora hinder för nyproduktion. Möjligheten att komma runt dessa hinder kan vara att kommunen bjuder ut mer mark till försäljning och en mindre styrd hyressättning. Även vid nyproduktion skulle förkortade handläggningstider i plan- och bygglovsfrågor kunna öka intresset för byggande. En annan möjlighet är en bättre planberedskap hos kommunen och att byggherrar tar in anbud och priser från utlandet eller överväger industriellt byggande. Undersökningen visar att det finns ett intresse från de tillfrågade privata fastighetsägarna i Helsingborg att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. Det finns möjlighet att påverka och minska hindren för förtätning och nyproduktion. Om hindren kan minska eller helt tas bort ser Fastighetsägarna Syd stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. -2

3 Innehållsförteckning Bakgrund till rapporten... 1 Bostadsbrist och stor efterfrågan...1 Låg nyproduktion... 2 Potential: 140 nya hyresbostäder per år!...3 Hinder för förtätning och nyproduktion...3 Varför bör det byggas hyresbostäder?...7 Summering...8 Kontaktuppgifter...9-3

4 1 Bakgrund till rapporten Frågan varför privata fastighetsägare bygger så få hyresbostäder dyker upp med jämna mellanrum. Med denna rapport vill Fastighetsägarna Syd beskriva situationen på bostadsmarknaden i Helsingborg och ge de privata fastighetsägarnas syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Rapporten baseras på en enkätundersökning som Fastighetsägarna Syd har genomfört bland 433 av sina medlemsföretag i Skåne, Blekinge och Kronoberg. Av dessa är 31 fastighetsägare verksamma i Helsingborg och de äger tillsammans fler än av Helsingborgs drygt privata hyresbostäder. Det är svaren från dessa 31 fastighetsägare som ligger till grund för denna rapport. i Fastighetsägarna Syd är en branschorganisation för fastighetsföretagare. Våra närmare medlemmar förvaltar cirka fastigheter. Vi arbetar för att våra medlemmar ska kunna bedriva en effektiv och allmänt respekterad näringsverksamhet. 2 Bostadsbrist och stor efterfrågan Befolkningen i Helsingborg har ökat konstant de senaste åren och för närvarande är nyproduktionen av bostäder och framförallt hyresbostäder låg precis som i övriga Skåne. Tillsammans ger det en pressad bostadsmarknad med bostadsbrist som dessutom förväntas öka under kommande år 1. De senaste åren har Helsingborgs befolkning ökat med nära 10 procent. Enligt Helsingborgs stad förväntas befolkningen öka ytterligare 10 procent de kommande tio åren 2. 1 Bostadsmarknaden , Boverket 2 Helsingborgs stad, Kommunfakta -1

5 I enkätundersökningen anger de tillfrågade fastighetsägarna i Helsingborg att det är stor efterfrågan på hyresbostäder och att vakansgraden är närmast obefintlig. Vakansgrad innebär procentandelen outhyrda lägenheter i en fastighetsägares bestånd. 58 procent av Helsingborgs tillfrågade fastighetsägare anger att de har fler än 10 sökande per lägenhet, 6 procent har fler än 100 sökande per lägenhet. Bland de tillfrågade fastighetsägarna i övriga Sydsverige 3 är siffrorna något lägre, 42 procent har fler än tio sökande per lägenhet och 3 procent har fler än 100 sökande (Diagram 1). Undersökningen visar att det finns få lediga hyresbostäder i Helsingborg precis som i övriga Sydsverige. 96 procent av de tillfrågade sydsvenska fastighetsägarna har 5 procent eller mindre än 5 procent lediga lägenheter i sitt bestånd. En siffra som i realiteten betyder noll lediga lägenheter då den omfattar lägenheter som tillfälligt är tomma på grund av renoveringar eller i skarven i samband med omflyttningar. I Helsingborg har endast 3 procent av de tillfrågade mer än 5 procent lediga lägenheter i sitt bestånd (Diagram 2). 3 Låg nyproduktion Helsingborg är en växande stad vilket är positivt i sig, men på grund av låg nyproduktion av hyresbostäder och ombildningar till bostadsrätter, riskerar detta att föra med sig problem. År 2008 byggdes 265 hyresbostäder i Helsingborg, men trots nyproduktionen minskar hyresbeståndet i Helsingborg (Diagram Produktion av hyresbostäder i Helsingborg ). Sedan 1991 har beståndet av hyresbostäder minskat med 1185 lägenheter enligt Statistikenheten, Helsingborgs stad. Bostadsbristen förväntas öka ytterligare under kommande år enligt Boverket 4. Enligt undersökningen har 20 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Helsingborg planer på att bygga nya hyresbostäder genom förtätning, med exempelvis punkthus eller lägenheter på vindar (Diagram 3a, se nästa sida). Andelen blir lägre när fastighetsägarna tillfrågas om de har påbörjat eller planerar påbörja hyresbostadsprojekt i nya områden. 10 procent av de tillfrågade har påbörjat eller planerar att påbörja nyproduktion av hyresbostäder under 2009 (Diagram 3b, se nästa sida). 3 I denna rapport omfattar Sydsverige följande län: Skåne, Kronoberg och Blekinge 4 Bostadsmarknaden , Boverket i procent i procent Diagram 1: Hur många bostadssökande har man per ledig hyresbostad? % 58% 45% 30% Helsingborg (Bas: 31) Sydsverige (Bas: 365) 7% 6% 0% 3% 6% 3% < 10 ' > 100 Ant sökande/lgh Diagram 2: Hur hög vakansgrad har man i sitt bestånd av hyresbostäder? Bas: 31 fastighetsägare % 76% 23% Helsingborg (Bas: 31) Sydsverige (Bas: 362) 3% 3% 0% 0% 0% 1% 0% 1 5% 6 15% 16 30% >30% Andel lediga lgh Produktion Produktion av hyresbostäder av hyresbostäder i Helsingborg i Helsingborg Källa: Statistikenheten Källa: Statistikenheten Helsingborgs stad Helsingborgs stad Antal hyresbostäder År -2

6 Diagram 3: Har man påbörjat eller planerar man påbörja produktion av hyresbostäder under 2009: 4 Potential: 140 nya hyresbostäder per år! Av de tillfrågade fastighetsägarna i Helsingborg anger 48 procent att de skulle vara intresserade av att bygga hyresbostäder i större utsträckning om rätt förutsättningar fanns (Diagram 4). 9 av dem har uppskattat hur många hyresbostäder de bedömer att de skulle kunna bygga. Summerat skulle det ge 700 nya hyresbostäder i kommunen under den kommande femårsperioden, utöver de hyresbostäder som redan är planerade. Fastighetsägarna Syds undersökning visar att med rätt förutsättningar skulle produktionen av hyresbostäder i Helsingborg öka med 140 nya hyresbostäder per år enbart från 9 privata fastighetsägare verksamma i Helsingborg. 5 Hinder för förtätning och nyproduktion För att minska bostadsbristen och skapa balans på bostadsmarknaden i Helsingborg krävs att produktionen av hyresbostäder ökar. Nya hyresbostäder kan tillkomma genom förtätning av befintligt bestånd, det vill säga produktion av lägenheter på vindar och produktion av punkthus på redan bebyggda tomter. Men också genom produktion av hyresbostäder på helt obebyggda tomter, så kallad nyproduktion. Nedan redovisas svaren om hinder för produktion av hyresbostäder från de fastighetsägare i Helsingborg som anger sig vara intresserade av att bygga hyresbostäder vid rätt förutsättningar. Hindren för att bygga hyresbostäder varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt eller en nyproduktion. HINDER FÖR FÖRTÄTNING Enligt undersökningen är tid för planläggning och bygglov det största hindret för att de tillfrågade fastighetsägarna i Helsingborg ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd. Tillgänglighetskravet, byggkostnaderna och hyressättningssystemet anses också vara ganska stora eller stora hinder (Diagram 5, se nästa sida). i procent i procent i procent Diagram 4: Om rätt förutsättningar fanns, skulle man då bygga hyresbostäder i större utsträckning? Bas: b) Genom nyproduktion (enbart nya projekt, ej förtätning)? 0 a) Genom förtätning av b efintligt fastighetsbestånd? 10% Helsingborg (Bas: 30) Sydsverige (Bas: 391) 15% Ja Ja 48% Helsingborg (Bas: 31) Sydsverige (Bas: 386) 6% 36% 80% 85% Nej 90% 94% Nej 16% Ja Nej Inget svar -3

7 > Hinder: Tid för planläggning och bygglov Enligt 60 procent av fastighetsägarna i Helsingborg är tiden för planläggning och hantering av bygglov ett ganska stort eller stort problem i samband med förtätning. Handläggningstider i plan- och bygglovsfrågor bör kunna förkortas genom intern effektivisering inom kommunen. Diagram 5: Är följande faktorer ett hinder för ens intresse av att förtäta beståndet med hyresbostäder (punkthus, produktion av lägenheter på vindar m.m.)? Bas: 15 (enbart fastighetsägare som har angett sig vara intresserade av att bygga) Inget hinder Ganska litet el litet hinder Ganska stort eller stort hinder > Hinder: Tillgänglighetskrav Enligt 47 procent av de tillfrågade är tillgänglighetskravet ett stort eller ganska stort hinder. Detta krav innebär till exempel att om en fastighetsägare bygger vindslägenheter finns det krav på att han eller hon ska bygga en hiss som går till dessa lägenheter. Ett krav som ökar kostnaderna för att bygga vindslägenheter och som ibland är praktiskt omöjligt att genomföra. Fastighetsägarna Syd värnar om hög tillgänglighet, men skulle vilja se kreativa lösningar och en liberalare tillämpning av Plan- och Bygglagen. Exempelvis skulle de som planerar att bygga fyra vindslägenheter utan hiss, kunna kompensera detta genom att istället tillgängliggöra ett motsvarande antal lägenheter i bottenplan i samma eller i en närliggande byggnad. Det resulterar i ökat antal hyresbostäder och ett ökat antal tillgängliga lägenheter. Det vore olyckligt om produktionen av hyresbostäder genom förtätning ska falla på grund av hisskravet i de fall det är fysiskt omöjligt eller ekonomiskt oförsvarligt att sätta in en hiss. > Hinder: Byggkostnader 47 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Helsingborg anser att byggkostnaderna är ett ganska stort eller stort hinder i samband med förtätning. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden 5 i samband med produktion av hyresbostäder, vilket gör att de har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostnaderna har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt 10 procent 6. 5 SCB 6 SCB Byggnadsprisindex för bostäder (BPI) samt Konsumentprisindex (KPI) Hyressättningssystemet Finansieringsmöjligheter Byggkostnader Tillgänglighetskrav Parkeringsnorm Tid för planläggning och bygglov Kulturkrav 33% 47% 47% 33% 7% 46% 47% 27% 26% 47% 29% 43% 28% 7% 33% 60% 53% 27% 0% 40% 60% 80% 100% Andel svarande -4

8 En möjlighet för fastighetsägare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att använda sig av prefabricerade hus, så kallat industriellt byggande. > Hinder: Hyressättningssystem Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet är ett ganska stort eller stort hinder för förtätning anser 47 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. HINDER FÖR NYPRODUKTION Vid nyproduktion av hyresbostäder är de största hindren enligt de tillfrågade fastighetsägarna marktilldelningen, det vill säga möjligheten att få köpa mark, samt hyressättningssystemet. Därnäst är det främst markkostnaderna, tid för planläggning och bygglov samt finansieringsmöjligheter som anses vara ganska stora eller stora hinder. Även avsaknad av detaljplan och byggkostnader anses vara ganska stora eller stora hinder för nyproduktion. Däremot anses efterfrågan och betalningsviljan inte vara några stora hinder för nyproduktion (Diagram 6, se nästa sida). > Hinder: Marktilldelning 67 procent av de tillfrågade privata fastighetsägare som är intresserade av att bygga hyresbostäder anser att marktilldelningen är ett ganska stort eller stort hinder. Med andra ord upplever man det som svårt att få tillgång till mark. Här har kommunen möjlighet att tillgängliggöra mer mark för hyresbostäder och i denna process bättre uppmärksamma de mindre och medelstora fastighetsägare som är intresserade av att producera nya hyresbostäder. -5

9 > Hinder: Hyressättningssystem Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet är ett ganska stort eller stort hinder för nyproduktion anser 67 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. > Hinder: Tid för planläggning och bygglov Enligt 60 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Helsingborg är tiden för planläggning och hantering av bygglov ett ganska stort eller stort problem i samband med nyproduktion. Handläggningstider i plan- och bygglovsfrågor bör kunna förkortas genom intern effektivisering inom kommunen. > Hinder: Markkostnader Markkostnaderna i Helsingborgs kommun anser 60 procent av de tillfrågade fastighetsägarna vara ett ganska stort eller stort problem. Många av Fastighetsägarna Syds medlemmar är småföretagare. 6 av 10 av de fastighetsägare i Helsingborg som har besvarat enkäten har färre än 100 hyresbostäder i sitt bestånd. Markpriset är för dessa fastighetsägare ofta tungan på vågen som gör att kalkylen för nyproduktion inte kan räknas hem. Ett sätt att lösa problemet skulle kunna vara att kommunen bjuder ut fler tomter till försäljning. Även om prisbilden påverkas negativt för kommunen får detta ställas mot intresset och nyttan av fler hyresbostäder. > Hinder: Finansieringsmöjligheter 60 procent av de tillfrågade anser att finansieringsmöjligheter är ett ganska stort eller stort problem vid nyproduktion av hyresbostäder. Hyressättningssystemet Finansieringsmöjligheter Hyressättningssystemet Avsaknad av detaljplan Finansieringsmöjligheter Avsaknad av detaljplan Marktilldelning/möjlighet att få köpa Markkostnader Markkostnader Marktilldelning/möjlighet att få köpa Byggkostnader Byggkostnader Tid för planläggning och bygglov Efterfrågan Efterfrågan Tid för planläggning och bygglov Betalningsviljan Betalningsviljan Diagram 6: Är följande faktorer ett hinder för ens Intresse att nyproducera hyresbostäder (enbart nya projekt, ej förtätning av befintligt bestånd)? Bas:15 (enbart fastighetsägare som har angett sig vara intresserade av att bygga) 13% 14% 13% 7% 0% 0% 7% 7% %0 %0 Inget hinder Ganska litet el litet hinder Inget Ganska hinder stort el stort hinder Ganska litet el litet hinder Ganska stort el stort hinder 13% 67% 13% 14% 13% 7% 27% 33% 27% 50% 50% 33% 33% 40% 40% 13% 36% 33% 36% 80% 80% 60% 67% 67% 60% 60% 50% 67% 60% 50% 50% 60% 60% 46% 53% 50% 7% 7% 0% 40% 60% 80% 100% 0% 40% 60% 80% 100% Andel Andel svarande svarande -6 Andel svarande

10 > Hinder: Avsaknad av detaljplan 50 procent av de tillfrågade i Helsingborg anser att avsaknad av detaljplan är ett ganska stort eller stort hinder i samband med nyproduktion. En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och hur bebyggelsen skall se ut och ordnas. Detaljplaner fastställs av kommunen. Det är viktigt för kommunen att ha god planberedskap och enligt de tillfrågade fastighetsägarna är avsaknad av detaljplan ett hinder för nyproduktion av hyresbostäder i Helsingborg. > Hinder: Byggkostnader 50 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Helsingborg anser att byggkostnaderna är ett ganska stort eller stort hinder i samband med förtätning. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden 7 i samband med produktion av hyresbostäder, vilket gör att de har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostnaderna har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt 10 procent 8. En möjlighet för fastighetsägare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att bygga med prefabricerade byggnadselement, så kallat industriellt byggande 6 Varför bör det byggas hyresbostäder? Hyresbostaden är en betydelsefull upplåtelseform både för individen och för samhället. För den enskilde bidrar upplåtelseformen hyresbostad till flexibilitet i boendet på dagens rörliga arbetsmarknad. Den ger också dem som inte vill eller har möjlighet att binda upp sig med höga bostadslån ett boendealternativ med full service. 7 SCB 8 SCB Byggnadsprisindex för bostäder (BPI) samt Konsumentprisindex (KPI) -7

11 Behovet av ökad rörlighet på arbetsmarknaden och rekrytering av kompetens till näringslivet från andra delar av landet gör att hyresbostäder kommer att få en ännu viktigare roll för bostadsförsörjningen och därmed för kommunernas möjlighet att växa 7. Bostadsbristen försvårar Helsingborgs utveckling. För att locka företagsetableringar, studenter och arbetskraft är ett varierat utbud av bostäder ett måste. Om Helsingborg kan erbjuda ett brett utbud av boendeformer med bra villkor som lockar alla kategorier av människor hjälper hyresbostaden även till att locka nya företag och jobb till staden. Det ger i sin tur ökad inflyttning samt ökade investeringar i bostäder och lokaler. Allt detta bidrar till att ge ökade skatteintäkter för kommunen som i sin tur bidrar till bättre levnadsvillkor för de boende och verksamma i kommunen. 7 Summering Hyresbostaden är en bristvara i Helsingborgs kommun. Om man blickar framåt kommer den att vara det en tid framöver på grund av låg nyproduktion och hög inflyttning. Undersökningen visar att det finns ett intresse från privata fastighetsägare att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. Om hindren kan minska eller helt tas bort ser Fastighetsägarna Syd stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. 9 Tillväxttrender i större sydsvenska kommuner, Industrifakta

12 8 Kontaktuppgifter Vid frågor kontakta: Stefan Lindvall, VD, Fastighetsägarna Syd eller , Göran Höckert, näringspolitisk chef, Fastighetsägarna Syd , Rapporten är framtagen av Fastighetsägarna Syd. Fastighetsägarna Syd Box 4077, Malmö, Besöksadress: Engelbrektsgatan 7 Tel: , Fax: info@syd.fastighetsagarna.se -9