OMBILDNING AV HYRESMARKNADEN

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "OMBILDNING AV HYRESMARKNADEN"

Alexander Månsson
för 8 år sedan
Visningar:

1 OMBILDNING AV HYRESMARKNADEN Rapport 1:2005 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Har hyresrätten en framtid i Göteborgs centrala stadsdelar? Frågan är berättigad då tusentals hyresrätter ombildas varje år. Bara under förra året ombildades över lägenheter. Följande rapport visar hur ombildningsprocessen sett ut i Göteborg under den senaste treårsperioden, samt ger en prognos för den kommande utvecklingen. För att ge perspektiv på ombildningarnas omfattning har vi ställt antalet ombildade lägenheter mot de lägenheter som tillkommit hyresbostadsmarknaden genom ny- och ombyggnation. Resultatet visar att trots att antalet färdigställda hyresrätter har ökat de senaste åren minskar ändå det totala antalet hyresrätter med över 830 lägenheter per år sedan Rapporten omfattar åren 2002 till 2004 och bygger på Fastighetsägarnas sammanställning av uppgifter från Göteborgs stad och Lantmäteriet. Andreas Jarud Näringspolitisk chef

Följande rapport visar hur ombildningsprocessen sett ut i Göteborg under den senaste treårsperioden, samt ger en prognos för den kommande utvecklingen.

2 Färre hyresrätter trots ökad nyproduktion Om tio år finns inga hyresrätter kvar. Det förutspådde professor Stellan Lundström vid årets bostadsforum på KTH med referens till det stegrande antalet ombildningar. Det kan tyckas som en vågad slutsats, men faktum är att tusentals lägenheter ombildas varje år i Göteborg och inget tyder på att den ombildningsprocess vi ser idag kommer att brytas. Antalet hyresrätter som tillkommit bostadsmarknaden, genom nybyggnadsprojekt och ombyggnationer av befintliga fastigheter, har inte lyckats hålla jämna steg med ombildningsprocessen. Trots att antalet färdigställda hyresrätter har ökat visar Fastighetsägarnas jämförelse att antalet ombildade lägenheter är så stort att det totala antalet hyresrätter minskat med i snitt 893 lägenheter per år sedan 2002 (Tabell 1). Tabell 1: Utveckling av antal ord. hyresrätter i flerbostadshus i Göteborg KOMMUNALA BOSTADSBOLAG PRIVATA FASTIGHETSÄGARE TOTALT Nybygg- Ombygg- Om- Nybygg- Ombygg- Om- Till- Omnation nation bildade Netto nation nation bildade Netto komna bildade Netto Det negativa totalnettot beror uteslutande på ombildningar inom det privatägda beståndet. Sedan 2002 har i genomsnitt privata hyresrätter ombildats per år. Endast 14 procent av antalet ombildade lägenheter tillkommer under samma period den privata hyresbostadsmarknaden genom ny- och ombyggnation. I stället är det de kommunala bostadsbolagen som står för huvuddelen av de färdigställda hyresrätterna. Trenden med förändrad ägarkategori bakom hyresrätterna illustreras i Diagram 1. Diagram 1: Ägarform bakom ord. hyresrätter i flerbostadshus i Göteborg (antal lägenheter) Privata Kommunala Privata Kommunala Totalt tillkomna hr Ombildade till brf Ombildningarna sker i de centrala stadsdelsnämnderna Geografiskt skiljer det sig åt var de nybyggda hyresrätterna uppförs och var ombildningarna sker. Under 2004 ingick samtliga av de nybyggda hyresrätterna i fyra projekt, varav tre är placerade norr om Göta älv och Säveån. 88 procent av ombildningarna skedde under samma period i de tre mest centrala stadsdelsnämnderna Centrum, Linnéstaden och Örgryte (Diagram 2). 1 Begreppet omfattar hyresrätter i flerbostadshus, ägda av privata eller kommunala hyresvärdar. Här avses däremot inte specialbostäder som äldreboende eller studentbostäder 2

Det kan tyckas som en vågad slutsats, men faktum är att tusentals lägenheter ombildas varje år i Göteborg och inget tyder på att den ombildningsprocess vi ser idag kommer att brytas.

3 Diagram 2: Andel ombildningar fördelat per SDN (antal lägenheter) 18% 30% 11% 34% 9% 12% 13% Linnéstaden 14% 22%* Centrum Örgryte 38% % % Övriga * År 2003 sker temporärt en stor del av ombildningarna i Örgryte vilket beror på försäljningen av en för området stor fastighet i Lunden med 208 lägenheter. Majoriteten av bostadsytan (BOA) i Linnéstadens flerbostadshus är i dag upplåten som bostadsrätt och stadsdelsnämnden står för en minskande andel av ombildningarna. Trots att ombildningarna blir färre till antalet är det fortfarande hyresgästerna i form av bildade bostadsrättsföreningar som är den avgjort viktigaste köparen på den lokala hyresbostadsmarknaden. Sedan 2002 har de köpt runt 90 procent av de hyreslägenheter som sålts i stadsdelsnämnden. I Centrum ser strukturen annorlunda ut. Här är 32 procent av bostadsytan i dag upplåten som bostadsrätt. Hit koncentreras nu ombildningarna allt mer, 2004 står Centrum för hela 66 procent av de ombildade lägenheterna. Både små och stora fastighetsägare säljer Både små och stora fastighetsföretag har valt att sälja under de senaste åren (Tabell 2). För de större fastighetsbolagen kan det gälla direkta strategier att sälja bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar, eller att sälja bostadsfastigheter när de uppnått sin värdepotential. De senaste åren har de låga räntorna verkat positivt på fastigheternas värdetillväxt samtidigt som det finns ett stort intresse från hyresgäster att köpa sin bostad. Många av de mindre fastighetsägarna har valt att sälja när hyreshöjningar inte kunnat täcka ökande driftskostnader i form av avgifter och fastighetsskatt. Tabell 2: De fem största säljarna (antal lägenheter) till brf 2004 Andel Wallenstam Göteborg AB 32% SkansTornet AB 12% AP Fastigheter AB 9% Eklandia Fastighets AB 6% Bostads AB Poseidon 5% Övriga 36% 2003 Andel Bostads AB Rantenberget 18% Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt 15% Eklandia Fastighets AB 12% Wallenstam 8% Kent Abrahamsson 7% Övriga 40% 2002 Andel KB Askungen 30 25% KB Vegabyggen 15 och KB Vegabyggen 13 24% Bostads AB Räntenberget 5% Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt 5% Eklandia Fastighets AB 4% Övriga 37% Inga tecken på avmattad ombildningsprocess Förra året registrerade Bolagsverket 153 nya bostadsrättsföreningar i Göteborg. Det är en betydande ökning jämfört med de 113 och 111 som registrerades 2002 respektive Fastighetsägarnas prognos visar heller inga tecken på att ombildningstrenden kommer att brytas. Prognosen bygger på den intresseanmälan att köpa fastigheten som en bostadsrättsförening måste registrera inför en ombildning. Registreringen gäller i ett år och måste sedan förnyas. En registrering innebär inte automatiskt att ett köp genomförs, men ger ändå en fingervisning på var ombildningarna kan komma att ske. 3

Majoriteten av bostadsytan (BOA) i Linnéstadens flerbostadshus är i dag upplåten som bostadsrätt och stadsdelsnämnden står för en minskande andel av ombildningarna.

4 Tabell 3: Upplåtelseform av BOA per stadsdelsnämnd PRIVATA HYRESRÄTTER KOMMUNALA HYRESRÄTTER SDN BOSTADSRÄTT Andel av tot BOA varav brf har reg Andel av tot BOA varav brf har reg Linnéstaden 65% 26% 13% 9% 5% Centrum 32% 49% 10% 19% 2% Örgryte 30% 56% 2% 14% 0% Majorna 26% 26% 9% 48% 0,2% Härlanda 22% 50% 2% 28% 0% Övriga 47% 26% 0% 27% 0% Utöver Linnéstaden, Centrum och Örgryte finns det även registrerade intresseanmälningar i stadsdelsnämnderna Majorna och Härlanda (Tabell 3). Ombildningspotentialen utifrån registreringarna är störst i Centrum och Linnéstaden, där cirka tio procent av den resterande privatägda hyresbostadsytan omfattas av en intresseanmälan att ombilda fastigheten. Även inom det kommunala hyresbeståndet finns det registrerade anmälningar, men då de har politiskt styrda ägardirektiv är det inte troligt att en ombildning här kommer att genomföras utan en majoritetsförändring i kommunfullmäktige. Även i Majorna finns det ett intresse från hyresgästerna att ombilda. I denna stadsdelsnämnd är det däremot sannolikt att hyresrätterna kommer att fortsätta dominera beståndet då nästan hälften av bostadsytan ägs av kommunala bostadsbolag. Olika förutsättningar förklaringen Det är tydligt att hyresbostadsmarknaden inte fungerar som den ska i Göteborg idag. Hyresrätter ombildas, nyproduktionen lyckas inte möta en hög efterfrågan samtidigt som omsättningen på befintliga hyresrätter är låg. Det stora gapet mellan tillgång och efterfrågan på centrala bostäder har drivit upp priserna på bostadsrätter, samtidigt som hyressättningssystemet motverkar samma utveckling på hyresintäktssidan. Bland de befintliga hyresgästerna i centralt belägna fastigheter är intresset stort för att köpa sin lägenhet. För dem lockar utsikten av ökad kontroll över sitt boende, möjligheten att investera långsiktigt i bostaden, samt vetskapen om att de förmodligen gör en mycket god affär den dag de beslutar sig för att sälja lägenheten. För fastighetsägarens del innebär ett högt skattetryck i kombination med hyresregleringen och ökade driftskostnader att en försäljning ter sig allt mer rationellt. I rådande system är utrymmet att utveckla hyresbostäder efter kundernas önskemål starkt begränsat. Av samma orsak är intresset även lågt från privat håll att bygga nya hyresrätter. För att ombildningstrenden ska brytas krävs ändrade förutsättningar på hyresbostadsmarknaden. För att skapa lönsamhet i förvaltning och nybyggnation måste det till en hyressättning som på ett bättre sätt speglar hyresgästernas värderingar. Skattesystemet för boende och byggande måste reformeras där fastighetsskatten och annan ogynnsam beskattning av fastighetsföretag tas bort. Först då kan det skapas en balans på hyresbostadsmarknaden som gynnar både hyresgäster och fastighetsägare. Charlotte Axelsson Utredare FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN ADRESS Box 53081, Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL > FAX > 4

registrerade intresseanmälningar i stadsdelsnämnderna Majorna och Härlanda (Tabell 3).

5 Bilaga Upplåtelseform per SDN i flerbostadshus (andel BOA)

Relevanta dokument

PM, februari 2008. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef

PM, februari 2008. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef Hyresmarknaden i Göteborg PM, februari 2008 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt