hyresbostadsmarknaden i tyskland och sverige en jämförande studie SABO sveriges allmännyttiga bostadsföretag

Transkript

1 hyresbostadsmarknaden i tyskland och sverige en jämförande studie SABO sveriges allmännyttiga bostadsföretag

2 innehåll förord 3 tysk och svensk bostadsmarknad en jämförande analys 4 Konsumentskydd för befintliga hyresgäster 4 Hur hyran bestäms och ändras 5 Socialbostäder och statliga subventioner 6 Hyressättningssystemens robusthet 6 så fungerar den tyska hyresbostadsmarknaden 9 Hyreslagstiftningen 9 Hyresavtalet 10 Hyran 10 Uthyrning och hyresbelopp i nytecknade avtal 11 Hyreshöjningar 12 Hyrestvister 12 Referenshyror 12 Hyresutvecklingen 15 Socialbostäder och statliga subventioner 16 hyresboendet i tyskland och sverige både likheter och skillnader 18 slutsatser 20 källor 22 2

3 förord I den viktiga diskussionen om hur den svenska hyresbostadsmarknadens funktionssätt kan utvecklas och förbättras hänvisas inte sällan till den tyska marknaden. Visserligen har varje land en egen historia och egna traditioner, men det bör inte hindra att vi hämtar idéer, inspiration och erfarenheter från andra länder. Därför ställde vi på SABO oss frågan: Hur fungerar egentligen den tyska hyresbostadsmarknaden? Finns det något i den tyska marknadens funktionssätt som vi skulle kunna ta till oss för att förbättra den svenska? För att söka svaret på frågorna läste vi på om ämnet och reste under hösten 2013 till Berlin. Där träffade vi GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und immobilienunternehmen (organisation för kommunala, privata och kooperativa hyresvärdar), Haus & Grund (organisation för privata fastighetsägare), Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (tyska bostadsdepartementet), Thomas Knorr-Siedow (bostadsforskare vid Brandenburgische Technische Universität) samt Deutscher Mieterbund (tyska hyresgästföreningen). Avsikten var att skaffa oss en allsidig bild av förhållandena genom att få frågorna belysta ur partsorganisationernas, statens och ett akademiskt perspektiv. Vi blev väl mottagna av samtliga och de vinnlade sig alla om att ge oss en saklig och uppriktig bild av den tyska hyresbostadsmarknaden med dess förtjänster och brister. Trots de olika perspektiven var den bild vi fick relativt samstämmig, vilket talar för att svaren har hög reliabilitet. I denna rapport redovisar vi inledningsvis en analys i vilken vi jämför den tyska och den svenska hyresbostadsmarknadens funktionssätt. Därefter följer en fördjupad genomgång av den tyska hyresbostadsmarknaden samt en redovisning i tabellform av konkreta likheter och skillnader mellan de två bostadsmarknaderna. Avslutningsvis sammanfattar vi våra slutsatser. Stockholm i mars 2014 Jörgen Mark-Nielsen, utredningsansvarig Charlotta Lundström, pressansvarig Johanna Ode, internationellt ansvarig Roland Sernlind, förhandlingsansvarig 3

4 tysk och svensk bostadsmarknad en jämförande analys De regelverk som styr hyresbostadsmarknaden i Tyskland och Sverige är utformade på helt olika sätt. Men en närmare granskning av bestämmelsernas syfte såväl som deras praktiska tillämpning visar på både likheter och skillnader. Den främsta likheten gäller vikten av konsumentskydd för befintliga hyresgäster. De viktigaste skillnaderna rör sättet att bestämma hyror samt förekomsten av socialbostäder och omfattningen av statliga subventioner. KONSUMENTSKYDD FÖR BEFINTLIGA HYRESGÄSTER Den mest slående likheten mellan länderna är det starka konsumentskydd som finns för befintliga hyresgäster i såväl Tyskland som i Sverige. Hyresgästerna har ett starkt besittningsskydd vilket inkluderar ett skydd mot oskäliga hyreshöjningar. Hyresgäster med ett förstahandskontrakt som betalar hyran och sköter sig har i princip alltid har rätt att bo kvar och kan när hyresvärden begär en hyreshöjning alltid kan få skäligheten av den begärda hyran prövad av domstol eller motsvarande. I Tyskland görs skälighetprövningen genom en jämförelse med den genomsnittliga hyran för lägenheter med motsvarande bruksvärde och för vilka hyresavtalet tecknats under de senaste fyra åren. I Sverige görs i stället en jämförelse med den högsta hyresnivån för lägenheter med motsvarande bruksvärde vilken beslutats i en förhandlingsöverenskommelse. I båda fallen ska jämförelselägenheterna ligga i samma kommun. Begreppet bruksvärde används I Sverige för att beteckna en lägenhets samlade egenskaper. Detta begrepp används inte i Tyskland. Men eftersom den tyska skälighetsprövningen tar fasta just på en jämförelse med lägenheter med motsvarande egenskaper anser vi att begreppet är relevant att använda i denna jämförande studie. Skillnaden mellan Tyskland och Sverige är således den att i Tyskland slår marknadshyrorna igenom vid skälighetsprövningen i och med att de nytecknade hyresavtalen har hyresbelopp som ensidigt bestämts av hyresvärdarna. I Sverige slår i stället de kollektivt förhandlade hyrorna igenom. Å andra sidan får jämförelsen i Tyskland endast göras med den genomsnittliga hyresnivån, medan den i Sverige får göras med den högsta etablerade hyresnivån. Denna asymmetri mellan systemen bidrar till att jämna 4

5 ut skillnaderna dem emellan. En annan skillnad är att svängningar i marknadshyrorna kan få konskevenser för skälighetprövningen. Ökar marknadshyrorna så ökar också utrymmet för hyreshöjningar, men minskar de så minskar också utrymmet för hyreshöjningar. Några jämförande studier av utfallet av tvister efter prövning i tyska Amtsgericht respektive svenska hyresnämnder har inte gjorts, men det är uppenbart att båda länderna valt system som innebär att skäligheten av en av hyresvärden begärd hyra alltid ska kunna prövas genom en jämförelse med vad andra hyresgäster betalar i hyra för en motsvarande lägenhet. Denna princip har sedan anpassats till de traditioner som finns när det gäller fastställande av förstagångshyra i respektive land, det vill säga i Tyskland hyresvärdens självständiga beslut och i Sverige en kollektiv hyresförhandling. HUR HYRAN BESTÄMS OCH ÄNDRAS Den ena stora skillnaden mellan länderna är det sätt på vilket förstagångshyran bestäms respektive en befintlig hyra ändras. I Tyskland bestäms förstagångshyran ensidigt av hyresvärden. Den blivande hyresgästen har normalt ingen möjlighet att förhandla om hyran och kan även om han eller hon är medlem i hyresgästorganisationen inte påräkna hjälp därifrån när det gäller förstagångshyran. I Sverige bestäms hyran normalt genom en kollektiv förhandling och utgör då en vanlig hyra eller i vissa fall presumtionshyra. Men det förekommer också, om än i begränsad utstäckning, att hyresvärden ensidigt bestämmer hyran utan förhandling. Inte i något fall har den enskilde hyresgästen möjlighet att förhandla om hyran. I de två förstnämnda fallen förutsätts förhandlingen med hyresgästorganisationen leda fram till en rimlig hyra och när det gäller presumtionshyra till ett belopp som med automatik kommer att anses som skäligt vid en prövning. Den enskilde hyresgästen har i samtliga fall möjlighet till skälighetprövning av hyran. Hyresgästens möjlighet till framgång är begränsad om hyran är bestämd i en kollektiv förhandlingsöverenskommelse och i princip obefintlig om det handlar om en presumtionshyra. Däremot är möjligheterna större om hyresvärden bestämt hyran utan att en förhandling har skett. Vid ändring av befintlig hyra skriver den tyska hyresvärden till hyresgästen och begär hyreshöjning. Hyresvärden behöver inte motivera höjningen, men hänvisar oftast till den lokala referenshyran. Om hyresgästen godkänner den föreslagna hyreshöjningen höjs hyran med det aktuella beloppet, men om hyresgästen inte gör det kan hyresvärden föra tvisten till domstol. Där görs en skälighetsbedömning genom en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Det förhandlingsutrymme som finns i domstolen inskränker sig till hur man ska värdera lägenhetens och områdets egenskaper inom det spann som finns för den genomsnittliga referenshyran för motsvarande lägenheter. Den svenska hyresvärd som vill ändra hyran begär i stället förhandling med den hyresgästorganisation med vilken man har avtal om förhandlingsordning. Förhandlingarna ska bedrivas skyndsamt och bägge parter ska lägga fram motiverade förslag till lösning. Den överenskomna hyran blir sedan gällande för den enskilde hyresgästen genom en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Om parterna inte kan enas och hyresvärden är ett allmännyttigt bolag förs tvisten till den partssammansatta Hyresmarknadskommittén för i första hand medling och i andra hand beslut, vilket de lokala parterna på förhand förbundit sig att följa. En enskild hyresgäst kan få skäligheten av den nya förhandlade hyran prövad av hyresnämnden, men möjligheterna till framgång är mycket begränsade. Privata hyresvärdar saknar möjlighet att vända sig till ett partssammansatt organ och i dessa fall måste tvister avgöras av en hyresnämnd och i sista hand av Svea hovrätt. Det ska här tilläggas att det i Sverige sedan snart 20 år finns en lagreglerad möjlighet för enskilda hyresgäster att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Ytterst få hyresgäster har dock valt att nyttja denna möjlighet. De svenska hyresvärdarna har heller inte varit angelägna om att komma överens med sina hyresgäster om att slopa förhandlingsklausulen i hyresavtalen för att i stället genomföra hyreshöjningarna med hjälp av hyreslagens bestämmelser om negativ avtalsbindning (passivitetsregeln). Skillnaden ligger således främst i att vi i Sverige har en tradition av kollektiva förhandlingar. Den växte ursprungligen fram på arbetsmarknadsområdet men har sedan kommit att prägla även hyresbostadsmarknaden. För hyresvärdarna har kollektiva förhandlingar normalt varit ett rationellt och kostnadseffektivt system för att bestämma och höja befintliga hyror. Att i stället förhandla enskilt med hyresgästerna skulle trots möjligheten att utnyttja passivitetsregeln ta betydligt större resurser i anspråk. Under senare år har inslaget av enskilda förhandlingar ökat på den svenska arbetsmarknaden, men det sker fortfarande oftast inom kollektivavtalets ramar. På hyresbostadsmarknaden finns en liknande diskussion, vilken främst kommit att handla om möjligheter till tillval och frånval av utrustning, tjänster och service. Det ytterst begränsade intresset bland enskilda hyresgäster för att kliva av det kollektiva förhandlingssystemet beror sannolikt på att man inte tror att man lyckas bättre än en hyresgästorganisation i sådana förhandlingar. En enskild hyresgäst har sällan den position som en enskild anställd kan ha och utnyttja i förhandlingssituationer på arbetsmarknaden. Han eller hon har också i regel ett resursoch informationsunderskott. 5

6 SOCIALBOSTÄDER OCH STATLIGA SUBVENTIONER Den andra stora skillnaden är att man i Tyskland har en tradition av socialbostäder och omfattande subventioner till hyresgästerna. Systemet med marknadshyror innebär att alla invånare inte har råd att hyra en bostad. Men ett välfärdssamhälle kan inte lämna låginkomsttagare i sticket utan måste på något sätt se till att även de har någonstans att bo. Detta problem har man i Tyskland löst genom att bygga socialbostäder som har en subventionerad hyra och som endast är tillgängliga för de som har en inkomst som understiger ett visst belopp. Socialbostäderna tillhandahålls av både kommunala och privata hyresvärdar vilka erhåller olika subventioner för att kunna hålla nere hyrorna. Även om antalet socialbostäder minskat under senare år anser alla intressenter på den tyska bostadsmarknaden att förekomsten av dessa är en viktig del av den tyska bostadspolitiken. Ansvaret för socialbostäderna ligger på delstaterna och för att kunna ta detta ansvar får de ett årligt ekonomiskt stöd från förbundsstaten på drygt en halv miljard euro per år. I Sverige har vi sedan 1940-talet i politisk enighet medvetet avstått från att bygga och hyra ut socialbostäder. I stället har de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen till uppgift att tillhandahålla ett varierat bostadsutbud av god kvalitet som kan attrahera olika hyresgäster (och som) ska vara tillgängligt för alla, oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. (Prop. 2008/10:185 Allmännyttiga bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, sid ). De privata hyresvärdarna uppger sig ha i huvudsak samma inriktning. Under det senaste året har emellertid i den svenska bostadspolitiska debatten förekommit röster som argumenterat för införande av marknadshyror samtidigt som en del enskilda personer har propagerat för socialbostäder, men gensvaret inte minst från politiken har varit minst sagt begränsat. De tyska socialbostäderna för de som tjänar allra minst räcker dock inte långt. Det krävs ytterligare statliga subventioner för att hushållen ska ha råd att efterfråga hyresbostäder med marknadshyror. Så många som vart femte hushåll i hyresrätt i Tyskland behöver idag ekonomiskt stöd för att klara hyran. De subventioner som finns är ett vanligt bostadsbidrag, ett särskilt bostadsstöd till äldre och till personer med nedsatt arbetsförmåga samt ett särskilt bostadsstöd till arbetslösa. Kostnaderna för dessa stöd är betydligt mer omfattande än kostnaderna för socialbostäderna och uppgår till sammanlagt 17 miljarder euro per år. Även i Sverige finns ett stöd till ekonomiskt svaga hushåll för att de ska klara av att betala hyran. En del av stödet utgörs av bostadsbidrag som sköts av Försäkringskassan och som kan utgå till barnfamiljer och ungdomar (personer i åldern år) beroende på inkomst, boendekostnad, bostadens storlek och för barnfamiljer även antal barn i hushållet. År 2012 beviljades bostadsbidrag till cirka hushåll huvudsakligen boende i hyresrätt. Utöver bostadsbidraget finns ett bostadstillägg samt ett särskilt bostadstillägg, vilka sköts av Försäkringskassan när mottagaren har sjuk- eller aktivitetsersättning och av Pensionsmyndigheten när mottagaren är pensionär. År 2012 erhöll mottagare tillägg från Försäkringskassan och mottagare tillägg från Pensionsmyndigheten. Personer som är nya i Sverige kan få etableringsersättning och kan då även ha möjlighet att få bostadsersättning, vilken hittills i år har utgått till drygt 5000 personer. Detta visar att bostadsbidrag och andra former av subventioner riktade till enskilda personer anses nödvändigt i bägge länderna. Regelverken och kriterierna för att erhålla stöd är emellertid helt olika och gränsdragningen gentemot ett mer allmänt konsumtionsstöd av främst socialpolitisk karaktär är inte självklar. Det är därför svårt att göra en rättvisande bilateral jämförelse vad gäller de subventioner som ges till enskilda hushåll. Vad som emellertid bör uppmärksammas är att det offentliga stöd som syftar till att ge ekonomiskt svaga hushåll i Sverige möjlighet att efterfråga en lämplig bostad är anpassat till dagens hyresnivåer. En övergång till någon form av marknadshyror i Sverige skulle på alla orter med bostadsbrist leda till avsevärda hyreshöjningar. Med högre hyror följer ett behov av ökat offentligt stöd för att säkerställa att alla hushåll även framdeles har råd att efterfråga en god bostad. Kostaden för sådana subventioner skulle få bäras av skattebetalarna, vilket leder till en förhållandevis stor förmögenhetsöverföring från dessa till fastighetsägarna. HYRESSÄTTNINGSSYSTEMENS ROBUSTHET Det ligger ett stort värde i att ett hyressättningssystem är robust, det vill säga stabilt och tåligt, och därmed fungerar under lång tid och över hela konjunkturcykler. Ett system utan en sådan robusthet får svårt att överleva när konjunkturer svänger och marknaden förändras. Det riskerar att utsättas för kortsiktiga reformer framtvingade ur en politisk nödvändighet att snabbt åstadkomma resultat. Detta skapar osäkerhet och otrygghet bland marknadens aktörer; risken är uppenbar att fastighetsägare tvekar att bygga nya hyreshus och att hushåll väljer bort hyresboende till förmån för andra upplåtelseformer. Granskningen av den tyska hyresbostadsmarknaden visar att denna under flera år i huvudsak varit i balans. Under dessa förhållanden har hyressättningssystemet, enligt alla aktörer, fungerat i huvudsak bra. Men under senare år har balansen mer eller mindre välts över ända. Det finns stora regionala skillnader och en kraftigt ökande bostadsbrist i tillväxtorterna. Byggandet hänger inte med. Detta har lett till kraftiga hyreshöjningar och 6

7 eskalerande kostnader för ekonomiskt stöd till hyresgäster. Utvecklingen har fått direkta politiska konsekvenser. Bostadsfrågan blev en av de viktiga frågorna inför valet till förbundsdagen (Tysklands riksdag) i september I debatten uppställdes flera vallöften om offentliga ingripanden för att reglera hyrorna. Diskussionen har bland annat handlat om en sänkning av taket för hur mycket hyrorna får höjas under en treårsperiod och om att utsträcka denna begränsning till att gälla under en fyraårsperiod. I den överenskommelse som nyligen träffats i koalitionsförhandlingarna mellan kristdemokraterna och socialdemokraterna i Tyskland ( Deutschlands Zukunft gestalten Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD ) ingår införande av bestämmelser som begränsar hyresnivån i nytecknade avtal för befintliga lägenheter. Dessa ska gälla under en femårsperiod på orter med bostadsbrist. Begränsningen utformas så att hyran inte får överstiga referenshyran (Mietspiegel) med mer än tio procent. En sådan reglering utgör ett principiellt avsteg från en rent marknadsmässig hyresbildningsprincip. När det gäller vikten av ett konsumentskydd för befintliga hyresgäster råder stor överensstämmelse mellan Tyskland och Sverige. Det juridiska regelverket är helt olika utformat, men principen att staten när parterna tvistar fastställer en skälig hyra genom en jämförelse med vad andra hyresgäster betalar för en motsvarande lägenhet, är i grunden densamma. Syftet är att värna besittningsskyddet, det vill säga hyresgästens rätt att bo kvar i sitt hem trots att det är någon annan som äger bostaden. När det däremot gäller konsumentskyddet vid tecknandet av ett nytt hyresavtal är förhållandena helt olika i de två länderna. I Tyskland varierar situationen beroende på om marknaden är i balans, präglas av bostadsöverskott eller av bostadsbrist. I de två förstnämnda fallen balans respektive bostadsöverskott råder en fungerande kokurrens vilket innebär att det inte föreligger något behov av ett konsumentskydd vid avtalstecknandet. I det sistnämnda fallet bostadsbrist aktualiseras emellertid frågan om konsumentskydd också vid avtalstecknandet. När bruksvärdessystemet infördes i Sverige inför hyresregleringens avskaffande var syftet att det skulle återspegla hyressättningen på en marknad i långsiktig balans. Grundregeln var avtalsfrihet och möjlighet för hyresgästen att få till en skälighetprövning när hyresvärden begärde hyreshöjning. Men på orter med bostadsbrist var det nödvändigt med särskilda regler vilka motiverades så här: Om full avtalsfrihet råder kan en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sätts så högt, att man får en hyresnivå som ligger väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följden härav kan bli att efterfrågan på ett olyckligt 7

8 sätt kommer att prägla hyressättningen när en ny hyresgäst tillträder och att hyresgäster i äldre hyresförhållanden i vissa fall tvingas betala den högre hyra som hyresvärden begär med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning För att hyresgästen inte skall vara helt utlämnad åt den fria marknadsprissättningen föreslår de sakkunniga att hyresgästen skall kunna få den avtalade hyrans, den s.k. förstagångshyrans skälighet prövad Förslaget innebär en betydelsefull inskränkning i avtalsfrihetens princip. Enligt min mening är inskränkningen emellertid nödvändig för att hyresregleringen skall kunna avskaffas beträffande sådana orter där bostadsbrist alltjämt föreligger. Förslaget har också vunnit allmänt gillande under remissbehandlingen. (Prop. 1968:91 Bihang A sid. 177 ff.) Under 1970-talet infördes en hyresnormerande roll för allmännyttan och lagstiftaren ansåg då att de särskilda bristortsreglerna därmed kunde avskaffas. År 2011 avskaffades allmännyttans hyresnormerande roll. Konsumentskyddet ligger numera dels i att hyrorna för nästan alla hus bestäms i kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation, dels i att hyresgästen normalt har möjlighet att få förstagångshyrans skälighet prövad trots att denne skrivit under ett avtal med ett visst hyresbelopp. I Tyskland har det inte funnits ett konsumentskydd i motsvarande situation, något som heller inte aktualiserats så länge marknaden varit i balans. När hyresmarknaden i de större städerna nu har kommit att präglas av bostadsbrist och hyresstegring har frågan aktualiserats på politisk nivå och det mesta talar för att det statliga regelverket kommer att skärpas på de orter där bostadsbrist råder. Slutsatsen är att det i såväl Tyskland som i Sverige bedöms som nödvändigt att när det råder bostadsbrist ha någon form av konsumentskydd vid nytecknande av hyresavtal. I den svenska modellen är detta inbyggt i systemet och hanteras normalt av aktörerna på bostadsmarknaden utan statlig inblandning. I Tyskland, som inte har ett system med kollektiva förhandlingar, blir det i stället nödvändigt med en form av statlig hyresreglering. I Sverige finns det ett tydligt motstånd mot en statlig hyresreglering och när hyreslagen i denna del senast var föremål för översyn framhöll regeringen att ansvaret för hyressättningen bör således även framdeles ligga på de lokala parterna på hyresmarknaden, (Prop. 2009/10:185, Allmännyttiga bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, sid. 68) Det är emellertid högst troligt att med ett system med marknadshyror i Sverige så skulle, vid bostadsbrist och hyresstegring, kraftfulla krav på någon form av statlig hyresreglering riktas mot de politiska partierna i sådan utsträckning att frågan knappast kan lämnas utan åtgärd. 8

9 så fungerar den tyska hyresbostadsmarknaden Tyskland har drygt 80 miljoner invånare och det pågår en omflyttning från landsbygd och mindre orter till större städer, vilket gör bostadsmarknaden allt mer heterogen. På flera mindre orter förekommer vakanser trots att hyrorna är relativt låga, medan bostadsbristen och hyrorna ökar i storstäderna. Skillnaden mellan den lägsta och den högsta (München) genomsnittliga nettohyresnivån i landet motsvarar nästan 1000 kronor per kvadratmeter och år. I Tyskland finns drygt 40 miljoner bostäder. Det vanligaste är att man hyr den bostad man bor i. Omkring 57 procent av bostadsbeståndet upplåts med hyresrätt. Resterande del av beståndet bebos av respektive ägare. Tyskland är det land inom Europeiska unionen som har den högsta andelen hyresbostäder. Den statusmässiga nedvärdering av hyresboende som vi sett exempel på i t.ex. Sverige och England finns inte alls i Tyskland. Hyresboende är en fullvärdig och uppskattad boendeform och man får inte uppfattningen att det anses finare att äga sin bostad än att hyra den. De flesta hyresbostäderna ägs av privatpersoner, inte av bostadsföretag. År 2011 fanns det totalt knappt 24 miljoner hyresbostäder. Av dessa ägdes 15,4 miljoner av privatpersoner, varav 10,8 miljoner låg i flerbostadshus och 4,6 miljoner i småhus. Professionella aktörer ägde sammanlagt 8,4 miljoner bostäder. Av dessa ägdes 3,2 miljoner av privata företag, 2,4 miljoner av kommunala bostadsföretag, 2,2 miljoner av kooperativ, 0,3 miljoner av andra offentliga bostadsföretag samt 0,3 miljoner av kyrkor och övriga ägare. Ägarstrukturen ser således helt annorlunda ut jämfört med i Sverige. Som ovan nämnts hyrs majoriteten av hyresbostäderna ut av privatpersoner. I praktiken handlar det ofta om att en enskild person äger och hyr ut en eller ett mindre antal lägenheter. Många privatpersoner betraktar detta som en framtidsinvestering, till exempel som en slags pensionsförsäkring. Att privatpersoner äger en så stor del av hyresbostadsbeståndet upplevs överlag som naturligt. Tyska hyresgästföreningen påpekar dock att det inte är ovanligt att dessa icke-professionella aktörer inte alltid har koll på regelverket kring hyrorna, men har inget att invända mot företeelsen som sådan. När Västtyskland återuppbyggdes efter andra världskriget rådde det bostadsbrist och man införde ett system med hyresreglering. På 1960-talet, ungefär samtidigt som hyresregleringen avskaffades i Sverige, avskaffades den också i Västtyskland. Liksom i Sverige skedde det på socialdemokratiskt initiativ. I Västtyskland ersattes hyresregleringen med vad som kan beskrivas som ett system som kombinerar marknadshyror med ett skyddsnät för hyresgästerna och statliga subventioner. Även detta påminner alltså om vad som skedde i Sverige, men den svenska modellen såg helt annorlunda ut. I Östtyskland hade bostäderna mycket låga hyror, till följd av offentliga subventioner. Underhållet av fastigheterna blev emellertid oftast kraftigt eftersatt. Efter återföreningen kom de västtyska reglerna att tillämpas i hela landet. I det forna Östtyskland revs därefter också många bostadshus där lägenheterna kom att stå tomma. Idag ökar byggkostnaderna i Tyskland, vilket leder till att bostadsbyggandet har mattats av. Det som byggs är ofta så dyrt att hyrorna blir mycket höga. Det är svårt att bygga bostäder med hyresnivåer som gör att de kan efterfrågas av låg- och medelinkomsttagare. Krav på energieffektivitet och tillgänglighet bidrar till att göra det ännu svårare att bygga till kostnader som medger överkomliga hyror. Mot den bakgrunden finns det en diskussion men inga beslut om ökade subventioner till bostadsföretag och/eller hushåll. Redan idag finns vissa subventioner riktade till energirenoveringar. Däremot saknas ett tryck på byggföretagen att pressa kostnaderna. Den tyska hyresgästföreningen Deutscher Mieterbund har en annan roll än den svenska. Den stora skillnaden är att det inte förekommer några kollektiva hyresförhandlingar i Tyskland vilket innebär att den tyska hyresgästföreningen inte har direkt inflytande över hyressättningen. Hyresgästföreningens roll när det gäller hyrorna är att medverka i framtagande av referenshyror för orten. Dess största uppgift är att ge juridisk hjälp åt sina 1,5 miljoner medlemmar. Hyresgästföreningen är också en lobbyorganisation som försöker påverka de politiska besluten utifrån ett hyresgästperspektiv. HYRESLAGSTIFTNINGEN Den tyska bostadspolitiken syftar enligt bostadsdepartementet till att skapa och upprätthålla ett stabilt regelverk som samtidigt beaktar såväl ägarnas rättmätiga ekonomiska intressen som hyresgästernas sociala intressen. Detta inkluderar en välbalanserad hyreslag och ett system med socialbostäder samt statliga subventioner i form av 9

10 bostadsbidrag och andra stöd till hushållen. Hyresvärdens ekonomiska intressen tillvaratas i första hand på följande sätt: Hyresvärden bestämmer hyran och väljer själv till vem lägenheten ska hyras ut. Hyresgästen är skyldig att betala hyran regelbundet och att vårda lägenheten. Hyresvärden kan ta betalt i hyran för renoveringskostnader. Hyresgästens sociala intressen tillvaratas i första hand på följande sätt: Hyreshöjningar begränsas enligt en jämförelseprincip. Hyresgästen kan normalt inte sägas upp så länge denne betalar hyran och inte skadar lägenheten eller stör grannarna. Hyresvärden är skyldig att vidta de underhållsåtgärder som krävs för att hålla bostaden i gott skick. Hyreslagstiftningen ger hyresgästerna ett starkt besittningsskydd. De flesta hyresavtal är tillsvidareavtal och varje hyresgäst som har ett sådant avtal kan fortsätta att hyra lägenheten så länge han eller hon vill förutsatt att hyran betalas och att man sköter sig. Hyran kan dock höjas under hyrestiden och vid tvist om höjningens storlek görs en slags skälighetprövning som i någon mån påminner om den som görs i Sverige enligt bruksvärdessystemet. Hyresvärden kan säga upp hyresgästen om denne inte betalat hyra under tre månader eller orsakar påtaglig störning eller skada. Vräkning kan dock verkställas först efter ett domstolsutslag. Däremot tillåter inte hyreslagstiftningen att hyresavtalet sägs upp för att hyresvärden vill hyra ut lägenheten till en annan hyresgäst i syfte att ta ut högre hyra. Ur ett hyresvärdsperspektiv är det alltså svårt eller nästan omöjligt att bli av med en skötsam hyresgäst. Över huvud taget kan uppsägningar leda till omfattande och kostsamma processer för hyresvärden. En hyresvärd som behöver bostaden för eget bruk har dock vissa möjligheter att säga upp den. Hyresvärden måste då kunna visa att den behövs för eget bruk och att den, efter att hyresgästen avflyttat, verkligen används för eget bruk. Många privatpersoner äger inte bara en utan flera lägenheter och då är det naturligtvis svårare att visa att just en viss lägenhet behövs för eget bruk. Hyresgästens besittningsskydd kvarstår om lägenheten säljs. När en lägenhet som är uthyrd säljs blir den nya ägaren automatiskt hyresvärd och tar över den tidigare hyresvärdens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresgästen. I Sverige innehåller hyreslagstiftningen bestämmelser om både besittningsskydd och bytesrätt. Några bestämmelser om bytesrätt finns emellertid inte i Tyskland. Tyska hyresgäster kan alltså inte gå till domstolen i fråga om rätten att byta lägenhet, utan ett byte förutsätter att hyresvärden eller i förekommande fall bägge hyresvärdarna accepterar detta. Hyresgästerna kommer dock inte att ta över varandras hyresavtal och hyra. I stället tecknas två nya hyresavtal med hyresbelopp som bestäms av hyresvärdarna. Detta skapar vissa inlåsningseffekter, men upplevs överlag inte som något större problem. En avgörande skillnad jämfört med Sverige är att det tyska systemet bygger på enskilda överenskommelser mellan hyresvärden och hyresgästen. Kollektiva hyresförhandlingar förekommer inte och därmed finns inte heller några förhandlingsklausuler i hyresavtalen. Hyresgästföreningen har alltså ingen direkt roll att spela varken när nya hyresavtal tecknas eller när hyresvärdarna begär hyreshöjning. Dess främsta uppgift är att stödja sina medlemmar med information och rådgivning främst i hyresrättsliga frågor, men den har också en roll i framtagandet av lokala referenshyror. Grunderna i den tyska hyreslagstiftningen tycks vara väl förankrade och ifrågasätts varken av privata eller offentliga fastighetsägare, hyresgästföreningen eller de stora politiska partierna. HYRESAVTALET Nästan alla hyresavtal gäller på obestämd tid, vilket innebär att hyresgästen hyr lägenheten tills vidare och har besittningsskydd så länge denne betalar hyran och respekterar de regler som gäller. Ett mindre antal hyresavtal har i stället en indexklausul, där hyran följer ett index, vanligtvis konsumentprisindex. Ytterligare ett mindre antal hyresavtal har en klausul som medger att hyran trappas upp genom en på förhand bestämd årlig hyreshöjning med ett visst belopp eller relativtal (staffelmiete). Dessa typer av avtal är dock inte särskilt vanliga. När hyresavtalet innehåller sådana klausuler finns inga skyddsregler för hyresgästen vad gäller hyreshöjningar. Någon jämförelse görs inte med referenshyran eftersom en hyreshöjning i enlighet med indexutveckling eller fastställd trappa inte utgör någon villkorsändring. Bägge parter anses ta en risk när avtal med sådana villkor träffas. Hyresvärden är ansvarig för lägenhetsunderhållet under hyrestiden och hyresgästen har rätt till hyresnedsättning om det finns brister i bostaden. Men hyresgästen ska ersätta skador som han eller hon vållar. HYRAN Hyran består av två delar. Dels en grundhyra som kallas för nettohyra och dels medel som ska täcka lägenhetens andel av driftkostnaderna för fastigheten, den så kallade andra hyran. Summan av dessa två delar utgör bruttohyran. Nettohyran utgör kallhyra och det är den som skrivs in 10

11 i hyresavtalet och som kan bli föremål för höjning efter en jämförelseprövning. Den del av hyran som avser att täcka driftkostnaderna ska motsvara de faktiska kostnaderna och kan därför sägas utgöra en slags självkostnadsdel av hyran. Den enskilt största kostnadsposten avser uppvärmning som står för en tredjedel av driftkostnaderna. Övriga driftkostnader är i fallande storleksordning vatten och avlopp, varmvatten, fastighetsskötsel, fastighetsskatt, avfallshantering, hisskötsel, städning, försäkring, TV, fastighetsel, renhållning mot gatan, grönyteskötsel, sotning och övrigt. Dessa kostnader fördelas på lägenheterna utifrån deras storlek. Hyresvärdarnas möjligheter att påverka dessa kostnader är begränsade och de har heller inte några incitament att göra detta. Hyresgästerna har inga möjligheter alls att påverka kostnaderna. Hyresvärden preliminärdebiterar hyresgästerna för dessa kostnader och när året är slut görs en avräkning som leder till återbetalning eller krav på fyllnadsbetalning. Enligt hyresgästföreningen är det inte ovanligt att privatpersoner som hyr ut bostäder gör fel vid avräkningen och man får lägga ner en hel del resurser på att hjälpa medlemmarna så att det blir rätt. År 2010 var den genomsnittliga nettohyran i Tyskland 5,43 euro per kvadratmeter och månad. Den så kallade andra hyran varierar mellan olika orter, men uppgick i genomsnitt till cirka 3 euro per månad. Nettohyrans andel var således i genomsnitt 64 procent av bruttohyran. Nettohyran varierar dock kraftigt mellan olika orter och därmed också dess andel av den totala hyran. År 2012 var den högsta genomsnittliga nettohyran 12,39 euro per månad (München) och den lägsta 3,77 euro per månad. inte vara satt i system. Om flera hyresgäster vill hyra samma lägenhet väljer hyresvärden vem han eller hon vill hyra ut till enligt eget gottfinnande. Valet av hyresgäst kan då ske utifrån kontakter, referenser, nepotism, kötid, inkomst, familjeförhållanden eller på andra grunder, men vi har inte närmare studerat hur detta går till. Hyresvärden har emellertid inte rätt att sätta hur hög hyra som helst när ett hyresavtal tecknas. Om hyresvärden utnyttjar bostadsbristen på orten för att begära en hyra som överstiger den ortstypiska jämförelsehyran med mer än 20 procent, kan han eller hon drabbas av ett bötesbelopp på upp till euro. Bestämmelsen gäller dock inte om den bostadssökande kunnat hyra en annan lägenhet till lägre kostnad. Enligt rättspraxis ska ortsbegreppet här tolkas vitt och i praktiken är det närmast omöjligt att hävda att en begärd hyra är för hög i förhållande till denna bestämmelse. UTHYRNING OCH HYRESBELOPP I NYTECKNADE AVTAL När ett nytt hyresavtal träffas i Tyskland råder idag avtalsfrihet. Det gäller såväl för en nybyggd bostad som för en befintlig och tidigare uthyrd bostad. Det innebär att det är hyresvärden som ensidigt bestämmer hyran. Hyresgästen har inte någon möjlighet att förhandla om hyran varken enskilt eller med stöd av en hyresgästorganisation eller annat biträde. Vanligtvis utannonseras lediga lägenheter med uppgifter om läge, storlek, standard, begärd hyra mm. Om den som ska hyra ut en lägenhet inte själv har kunskaper om vad som är en marknadsmässig hyresnivå kan vägledning inhämtas genom studium av uthyrningsannonsser eller av referenshyrorna i kommunen. Det vanliga är att lägenheten hyrs ut till den begärda hyran. Det händer säkert att hyresgäster försöker pruta på överskottsorter och bjuder över den begärda hyran på bristorter. Att bostäder hyrs ut till högstbjudande (auktion) förekommer, men det är ganska ovanligt och tycks 11

12 HYRESHÖJNINGAR Hyresvärden har inte rätt att säga upp ett hyresavtal i syfte att öka hyran. Däremot har hyresvärden rätt att höja hyran inom vissa ramar. En hyresvärd som vill höja hyran i ett pågående hyresförhållande ska skriftligen meddela hyresgästen den önskade nya hyran och begära dennes godkännande. I begäran ska anges det nya hyresbelopp som hyresvärden önskar och den ska skickas senast tre månader innan den nya hyran är avsedd att börja gälla. Hyresvärden behöver inte, och brukar inte, ange några skäl till hyreshöjningen. Däremot brukar hyresvärden referera till aktuell referenshyra för kommunen och den lägenhetstyp som jämförelsen ska göras med samt särskilda egenskaper hos lägenheten om sådana finns. Om hyresgästen godkänner höjningen så verkställs den från och med den avsedda tidpunkten. Om hyresgästen meddelar att han eller hon inte godkänner hyreshöjningen så kan den inte verkställas och hyresgästen har möjlighet att med omedelbar verkan säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen inte godkänner hyreshöjningen har hyresvärden möjlighet att föra tvisten till domstol. Detsamma gäller om hyresgästen inte svarat på hyresvärdens begäran. Huruvida det förekommer någon form av faktiska enskilda förhandlingar brevledes, per telefon eller vid direkta sammanträffanden vet vi inte. Den bild vi fått talar dock för att så normalt inte sker, men det kan inte uteslutas att det förekommer muntliga diskussioner mellan enskilda privata hyresvärdar och deras hyresgäster, särskilt om hyresförhållandet har pågått en längre tid och de har en god relation till varandra. Det finns två bestämmelser i hyreslagstiftningen som syftar till att skydda hyresgästerna från alltför snabba och kraftiga hyreshöjningar. Dessa måste hyresvärden alltid beakta när hyreshöjningar begärs. Den första skyddsregeln stadgar en viss karenstid mellan hyreshöjningar. Den innebär att en hyra får höjas först sedan femton månader förflutit sedan hyran senast höjdes. Den andra skyddsregeln utgörs av ett tak för hur höga hyreshöjningarna får vara. Den innebär att en hyra inte får höjas med mer än 20 procent under en treårsperiod. Under senare år har detta tak sänkts till 15 procent på vissa orter där hyreshöjningarna har varit höga. HYRESTVISTER Hyrestvister handläggs av Amtsgericht, den domstol som kan sägas närmast motsvara tingsrätten i Sverige. Ofta finns det domare som är specialiserade på hyresfrågor. Vid en hyrestvist ska domstolen bestämma en skälig hyra. När domstolen ska komma fram till vad som är en skälig hyra spelar det stor roll vad andra hyresgäster betalar för motsvarande lägenheter i samma område. På så vis finns i grunden en viss likhet med det svenska så kallade bruksvärdessystemet. Regelverket ser dock helt annorlunda ut. Vid en domstolstvist om den skäliga hyran kan hyresvärden hänvisa antingen till en Mietspiegel för kommunen, till tre jämförelselägenheter eller till ett expertutlåtande. Domstolen gör alltid en egen bevisvärdering och då väger uppgifter från en Mietspiegel i princip alltid tyngst, varför hyresvärdarna nästan alltid väljer detta instrument. Alternativen kan vara aktuella t.ex. i glesbygd där det inte finns någon lokal hyresspegel. Antalet rättsförfaranden i hyrestvister uppgick år 2009 till knappt Av dessa avsåg 78 procent antingen hyreshöjningar, driftkostnader, deposition eller kontraktsbrott (parterna lever inte upp till avtalet, t.ex. hyresgästen använder lägenheten i strid med hyresavtalet eller att hyresvärden inte tillhandahåller en lägenhet som svarar upp till normala krav). Som jämförelse kan nämnas att det kommer in mellan och ärenden varje år till hyresnämnderna i Sverige. REFERENSHYROR I Tyskland finns ett system med referenshyror. Det kallas för Mietspiegel (hyresspegel) eftersom det avser att spegla den befintliga hyressättningen i en kommun. Dessa referenshyror är normalt utgångspunkten när en domstol ska bestämma hyran vid en tvist mellan en hyresvärd och en hyresgäst. Det är kommunerna som ansvarar för att ta fram referenshyrorna. Det finns inget lagkrav på att kommunerna ska göra det, men det görs ändå i det stora flertalet av de tyska städerna. Företrädare för hyresvärds- och hyresgästorganisationer medverkar normalt i detta arbete, men omfattningen av denna medverkan varierar mellan olika kommuner. Man skiljer mellan en kvalificerad Mietspiegel och en enkel Mietspiegel. En kvalificerad Mietspiegel tas fram med vetenskapliga metoder vad gäller urvalsprinciper och datainsamling. Då anlitas alltid forskare på akademisk nivå. När en enkel Mietspiegel tas fram ställs inte samma krav på vetenskapliga metoder; insamlingsmetoderna är enklare och kommunens och partsorganisationernas kännedom och uppfattning om marknaden får också betydelse. I de flesta kommunerna är det en enkel Mietspiegel som tas fram. En Mietspiegel har alltid ett stort bevisvärde när en hyrestvist förs till domstol, men skillnaden mellan en kvalificerad Mietspiegel och en enkel Mietspiegel är att den förstnämnda har ett betydligt tyngre bevisvärde än den sistnämnda. Det beror på att den är framtagen med vetenskapliga metoder och ska ha fastställts av domstolen. Det som domstolen då gör är att godkänna att den verkligen återspeglar faktiska förhållanden. Det är i praktiken närmast omöjligt att med framgång invända mot uppgifterna i en kvalificerad Mietspiegel. 12

13 hnlagenkarte er Mietspiegel 2013 wiegend einfache Wohnlage wiegend mittlere Wohnlage wiegend gute Wohnlage ete ohne betroffenen Wohnraum Die Karte soll lediglich eine erste ng über die mögliche Wohnlageg geben. e Wohnlagezuordnung ergibt sich Straßenverzeichnis zum Berliner el 2013, veröffentlicht im Amtserlin. Über die genaue Einordnung nhauses in die zutreffende Wohnhnen auch Ihr Bezirksamt oder die waltung für Stadtentwicklung und uskunft. Übersichtskarte von Berlin 1 : (ÜK 50), 6. Auflage, sgegeben von der Senatsverwaltung für StadtentwickIII dtentwicklung.berlin.de Detta är en karta över staden Berlin. Röda områden har den högsta lägesfaktorn och gula områden den lägsta, medan områden med orange färg ligger däremellan. Kartan ger endast en översiktlig bild och den som önskar information om vad som gäller för en enskild fastighet måste vända sig till kommunen. Det ska understrykas att en Mietspiegel inte är avsedd att ha någon normerande funktion. En Mietspiegel innehåller alltså inte någon typ av normhyror, utan ska endast spegla de hyresnivåer som följer av hyresavtal som träffats på den fria marknaden. I princip byggs en Mietspiegel upp på följande sätt. Uppgifter om hyresbelopp, byggnadsår och yta insamlas för lägenheter med hyresavtal som träffats de senaste fyra åren. Dessa ligger till grund för en beräkning av den genomsnittliga hyran för en lägenhet med en viss yta byggd ett visst år. För att komma fram till den genomsnittliga hyran behövs uppgifter avseende ett relativt stort antal lägenheter, men av praktiska skäl görs ett statistiskt urval. Resultatet brukar publiceras i en tabell med byggnadsår på horisontalaxeln och storlek på vertikalaxeln. Den detaljerade utformningen av tabellen varierar mellan kommunerna. En ny hyrespegel brukar göras vart fjärde år och fångar då upp de hyresnivåer som avtalats under de fyra år som gått sedan den förra hyresspegeln togs fram. Däremellan görs mindre uppräkningar normalt varje år, men det kan variera mellan kommunerna. För att kunna göra jämförelser med likvärdiga lägenheter behöver hänsyn också tas till bostadens geografiska läge samt till dess utrustning och standard. När det gäller lägesfaktorn går det till så att alla områden i kommunen kategoriseras längs en variabel som består av ett antal nivåer. Staden Berlin har t.ex. delats in i tre nivåer: gut (bra), mittel (medel) och einfach (enkel). De mest attraktiva områdena kategoriseras som bra, de minst attraktiva områdena som enkla och de däremellan som medel. Indelningen är således ganska grov. Stadens områdesindelning redovisas ofta med färgkodning på en karta, vilken ingår i ortens Mietspiegel. Här 13

14 Berliner Mietspiegeltabelle Berliner Mietspiegeltabelle 2013 Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag ) ) Netto-Kaltmiete Netto-Kaltmiete in Euro je in Quadratmeter Euro je Quadratmeter monatlich monatlich Wohnfläche bis unter 40 m 2 40 m 2 bis unter 60 m 2 60 m 2 bis unter 90 m 2 90 m 2 und mehr Altbau Neubau Bezugsfertig bis West a Ost a Wohnlage Ausstattung mit Sammelheizung (SH), Bad und WC in der Wohnung (IWC) einfach A 6,66 5,06-8,15 mittel B 6,81* 4,86-8,16 gut einfach mittel gut einfach mittel gut einfach mittel gut Zeile Spalte C D E F G H I J K L mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC mit Wendewohnungen mit SH, Bad und IWC ohne Wendewohnungen ,87* 5,07-8,42 5,57 4,39-7,06 5,82 4,30-7,45 6,17 5,46-7,64 5,19 4,11-6,75 5,67 4,56-7,00 6,03 4,97-7,51 5,17 4,00-6,62 5,30 4,25-7,00 5,77 4,36-7,67 6,35* 6,01-6,72 6,55 6,00-7,00 6,19* 5,43-7,60 5,31 4,82-5,86 5,51 4,87-6,20 6,07 5,29-7,45 5,22 4,70-5,86 5,28 4,57-6,10 6,08 5,25-7,10 5,48 4,29-6,93 5,33 4,79-6,30 5,56 4,73-6,75 5,52 4,74-6,70 5,72 5,01-6,50 6,45 5,00-7,80 5,19 4,65-5,85 5,28 4,73-5,85 5,53 4,69-7,10 4,73 4,22-5,33 5,23 4,75-5,88 5,58 4,75-6,71 5,45* 4,64-5,96 6,55 4,68-7,94 5,86 4,85-7,30 6,09 5,40-7,02 7,70 5,56-8,95 4,92 4,30-5,94 5,28 4,70-6,00 6,03 4,98-7,41 4,50 4,19-5,06 5,01 4,30-5,50 6,07 4,64-7,50 4,28 3,70-5,04 4,88 4,25-5,26 7,18 5,30-8,50 6,33** 5,25-7,32 6,46* 5,53-7,00 7,41* 6,52-8,18 5,88** 5,10-6,00 6,10 5,54-6,60 7,74 6,91-8,44 5,63** 5,30-6,20 6,64 5,64-7,50 7,92 6,88-9,45 6,13 5,08-7,25 6,39 5,80-7,00 7,87** 5,84-8,46 5,27 4,68-5,87 5,35 5,00-5,78 6,64** 5,38-7,03 4,62 4,16-5,22 4,75 4,28-5,14 5,34 4,76-6,66 4,56 3,92-5,09 4,64 3,95-5,09 5,38* 4,78-6,14 mit SH, Bad und IWC 6,97* 5,08-8,96 7,10 6,30-7,86 7,93* 6,83-9,00 6,58 5,43-7,72 6,87 6,04-7,59 7,77 6,40-9,01 6,70** 6,01-7,42 6,93 5,75-8,28 8,57 6,97-10,55 Für Für Neubauwohnungen (bezugs ) mit Sammelheizung, mit Sammelheizung Bad und W in der die Wohnung ortsübliche (IWC) Vergleichsmiete liegt die o gleichsmiete monatlich je 1,47 Quadratmeter Euro über den W natlich Spalte 1,47 7. Euro über den Beträ wiesenen Spalte 7. Für Neubauwohnungen (bezugs Für melheizung Neubauwohnungen oder mit Bad, (bezugs mit W 1964) die ortsübliche mit Sammelheizung Vergleichsmiete oder WC monatlich in der Wohnung 0,40 Euro (IWC) unter liegt den Vergleichsmiete Spalte 3. je Quadratmet monatlich 0,40 Euro unter den Für Altbauwohnungen (bezugsf ausgewiesenen Spalte 3. melheizung oder mit Bad, mit W die ortsübliche Vergleichsmiete Für Altbauwohnungen (bezugsf monatlich 0,93 Euro unter den 1949) Spalte mit 2. Sammelheizung oder WC in der Wohnung (IWC) liegt Vergleichsmiete Für Altbauwohnungen je Quadratmet (bezugsf monatlich melheizung, 0,93 ohne Euro Bad, unter mit WC deni ausgewiesenen ortsübliche Vergleichsmiete Spalte 2. je monatlich 1,48 Euro unter den Für Spalte Altbauwohnungen 2. (bezugsf 1949) ohne Sammelheizung, ohn in der Für Wohnung Altbauwohnungen (IWC) liegt (bezugs die o gleichsmiete heizung oder je Quadratmeter mit Bad, mit WC Wi natlich ortsübliche 1,48 Euro Vergleichsmiete unter den Bet je gewiesenen monatlich Spalte 1,28 Euro 2. unter den Spalte 1. Für Altbauwohnungen (bezugsfe mit Für Sammelheizung Altbauwohnungen oder (bezugsf mit B der heizung, Wohnung ohne (IWC) Bad, liegt mit WC die in o gleichsmiete ortsübliche je Vergleichsmiete Quadratmeter Wje natlich monatlich 1,28 Euro 2,23 Euro unter unter den den Bet gewiesenen Spalte 1. Spalte 1. Für Altbauwohnungen (bezugsfe ohne Sammelheizung, ohne Bad Wohnung (IWC) liegt die or gleichsmiete je Quadratmeter W natlich 2,23 Euro unter den Bet gewiesenen Spalte 1. a a Die Zuordnung West-Staakens basie Die Die Zuordnung West-Staakens der Bezirke basiert a Gebietsstand vor der Gebietsreform Die (siehe Zuordnung Erläute auf dem Gebietsstand vor der (siehe Bei Erläuterung Leerfeldern unter lag für Nr. eine 3). verlässlic von Mietwerten vor (unter 10 Mietw Bei Leerfeldern Daten haben lag wegen für eine geringer verlässliche Zahl Ae keine Aussagekraft genügende Zahl (* = von 15 - Mietwerten 29 Mietwerte vo 10 Mietwerte). Die mit * und ** versehen wegen geringer Zahl erhobener Mietwert nur bedingte Aussagekraft (* = M ** = Mietwerte). Den aktuella Mietspiegeltabellen för staden Berlin. Tabellen utvisar den månatliga nettokallhyran den 1 september 2012 i euro per kvadratmeter. På horisontalaxeln anges byggnadsår uppdelat i intervall samt utrustning i lägenheten. På vertikalaxeln anges lägenhetsyta uppdelat i fyra olika intervall samt geografiskt läge med någon av egenskaperna enkel, medel eller bra. Här ovan visas som exempel den aktuella Mietspiegeltabellen för staden Berlin som har en kvalificerad Mietspiegel. Tabellen utvisar den månatliga nettokallhyran den 1 september 2012 i euro per kvadratmeter. På horisontalaxeln anges byggnadsår uppdelat i intervall samt utrustning i lägenheten. På vertikalaxeln anges lägenhetsyta uppdelat i fyra olika intervall samt geografiskt läge med någon av egenskaperna enkel, medel eller bra. När tabellen ska tillämpas söker man upp genomsnittshyran i den cell som motsvarar prövningslägenhetens egenskaper vad gäller ålder, storlek och läge. Om tvisten avser till exempel en lägenhet som är 48 kvadratmeter, byggd 1972 och belägen i ett bra område är den genomsnittliga hyran 6,03 euro per kvadratmeter. Principen är den att om prövningslägenheten har en lägre hyra får den höjas upp till denna nivå; är hyran däremot högre får den inte höjas men det finns inte heller något krav på sänkning. Innan denna jämförelse kan göras behöver dock en korrigering ske av värdena med hänsyn till prövningslägenhetens egenskaper. Det kan handla om mikroläget, det vill säga den närmaste omgivningen, utsikt, närmiljö och förekomst av buller, men också om uppvärmningsform, funktioner och inredningsdetaljer i lägenheten, standard, golvmaterial, ledningsdragning, takhöjd, förekomst av terrass, utrustning i bad- och toalettrum etc. Jämförelsehyran justeras uppåt eller nedåt med hänsyn till dessa faktorer, vilket kan ske på olika sätt i den Mietspiegel som varje stad utarbetar. I Berlinexemplet 14

15 ovan ryms justeringarna inom det spann som redovisas i varje cell; i andra fall kan korrigeringen göras med hjälp av positiva eller negativa procenttal. Normalt brukar domstolarna kunna fastställa den skäliga hyresnivån utifrån en Mietspiegel utan några större problem. Det som kan föranleda diskussion och motsättningar mellan parterna är främst korrigeringsfaktorerna. Om den hyra som hyresvärden begärt är lägre än eller lika stor som den skäliga hyran kommer domstolen att godkänna den begärda hyran. Om den begärda hyran är högre än den skäliga hyran begränsar domstolen hyreshöjningen så att hyran kommer att ligga på en skälig nivå. Om det handlar om ett nytt hyresavtal och det visar sig att den aktuella hyran är högre än referenshyran får denna hyra kvarstå. Den kan höjas först när referenshyran överstiger den avtalade hyresnivån. Begränsningsregeln högst 20 procent hyreshöjning under en rullande treårsperiod träder i förekommande fall in och sätter ett tak för hyreshöjningen i upp till tre år oavsett vad domstolen kommer fram till i sin skälighetsprövning. Systemet med skälighetsprövning av begärda hyror är etablerat och allmänt accepterat. Några grundläggande förändringar av detta system står inte på dagordningen. Hyresgästföreningen skulle helst se att det omfattade inte bara nettohyran utan även driftkostnaderna, det vill säga bruttohyran. Den uppfattningen tycks man dock vara ganska ensam om. Däremot finns ett intresse, inte minst från bostadsdepartementet, för att få in energisparaspekten i referenshyran. I några städer testar man nu en modell för detta. Den innebär att utförda energieffektiviseringsåtgärder vägs in i underlaget för en Mietspiegel. Syftet är att skapa incitament för hyresvärdarna att göra energieffektiviseringsåtgärder, genom att det ger möjlighet att ta ut en något högre hyra. Svårigheten ligger i att kunna visa att detta leder till lägre uppvärmningskostnader, och att den så kallade andra hyran därmed sjunker, vilket är nödvändigt för att få med Hyresgästföreningen på detta. Det finns också ett viktigt undantag som medger hyreshöjning utöver vad en skälighetsprövning med referenshyror medger. Om hyresvärden har renoverat och moderniserat bostaden och/eller vidtagit energibesparande åtgärder får årshyran höjas med ett belopp som motsvarar elva procent av lägenhetens andel av kostnaderna för dessa åtgärder. Om det handlar om en större renovering kan jämförelsen komma att göras med modernare lägenheter. En helt genomgripande renovering kan innebära att fastigheten klassificeras som ny, vilket innebär att man söker upp genomsnittshyran i den cell som motsvarar en nybyggd lägenhet. HYRESUTVECKLINGEN Under 2000-talets första decennium har hyresutvecklingen i Tyskland varit beskedlig drygt en procent i genomsnitt per år, vilket är strax under inflationen. Ett skäl till detta är att efterfrågan på bostäder har ökat förhållandevis sakta. Det tyska hyressättningssystemet har under denna tid fungerat bra och aktörerna har varit i allt väsentligt nöjda. Marknaden har i huvudsak varit i balans. Under de senaste åren har det dock skett en markant förändring. Antal outhyrda lägenheter har minskat kraftigt. Man har fått allt fler enpersonshushåll och det har uppstått en brist på byggklar mark, särskilt i tillväxtområden. Marknaden är inte längre i balans och de regionala skillnaderna är stora. År 2012 ökade hyrorna i landet i genomsnitt med strax över tre procent, men betydligt mer i storstäder som Berlin (7,8 %), Hamburg (7,4 %) och München (6,1 %). Den alltmer prekära bostadssituationen med kraftiga hyrestegringar i tillväxtområden har lett till förändringar i hyreslagen. Den 1 maj 2013 blev det möjligt för de tyska delstaterna att sänka det treåriga hyreshöjningstaket från 20 till 15 procent i de regioner och städer där det anses motiverat. Hittills har det lägre hyreshöjningstaket införts i Berlin och i München samt i vissa andra områden i Bayern. Hyresutvecklingen gjorde också att bostadspolitiken blev en av de viktiga frågorna i valet till förbundsdagen (Tysklands riksdag) i september Hyresgästföreningen drev frågan om en hyresbroms som innebär att hyran vid tecknande av nya avtal i befintligt bestånd inte får överstiga referenshyran med mer än 10 procent. Hela oppositionen ställde sig bakom förslaget och senare även den dåvarande majoriteten, dock med den begränsningen att bestämmelsen endast skulle gälla i stora städer med bostadsbrist. Därmed fanns ett skarpt vallöfte i frågan vilket gav resultat i de koalitionsförhandlingar som genomförts under hösten. Den nu aviserade reformen är av principiell betydelse, eftersom den innebär en reell inskränkning i den fria hyressättningen och begränsar hyresvärdens möjlighet att ta ut marknadshyra. Bestämmelsen är dock inte avsedd att gälla vid nyproduktion. Hyresgästföreningen vill även göra en förändring inom ramen för systemet med referenshyror. Idag baseras referenshyran på de hyresavtal som nytecknas under de senaste fyra åren, vilket betyder att hyreshöjningar slår igenom relativt snabbt. För att få en mer dämpad hyresutveckling vill Hyresgästföreningen att referenshyrorna i stället ska baseras på hyresavtal som tecknats de senaste tio åren. Hyresgästföreningen vill också att referenshyran ska omfatta varmhyran och inte som idag endast kallhyran. Ett skäl till detta är att den så kallade andra hyran har ökat relativt mycket jämfört med nettohyran. Föreningen har dock inte fått gehör för något av dessa förslag. 15