Gällande lagar och regler

Transkript

1 Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut

2 Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag hyra ut i andrahand? Sida 4 - Vad innebär det att hyra ut till inneboende? Sida 4 - Gäller det andra lagar och regler för mig som hyr ut ett rum i min bostad? Sida 4 - Måste jag få lov från hyresvärden för att hyra ut ett rum i min lägenhet? Sida 5 - Hur länge får jag hyra ut i andrahand? Sida 5 - Vilka andra villkor får hyresvärden ålägga mig? Sida 5 - Kan hyresvärden ta ut en avgift för andrahandsuthyrning? Sida 6 - Kan hyresvärden påverka vad jag och den jag vill hyra ut till kommer överens om? Sida 6 - Hur mycket kan jag ta betalt av den jag hyr ut åt? Sida 6 - Bruksvärde och likvärdiga lägenheter? Sida 7 - Vilken ställning har den jag hyr ut i andrahand till i förhållande till hyresvärden? Sida 7 - Vem har ansvaret för lägenheten under andrahandsuthyrningen? Sida 7 - Vad gör jag om lägenheten är möblerad? Sida 8 - Hur är det med försäkringar? Sida 8 - Får min andrahandshyresgäst något besittningsskydd? Sida 8 - Min hyresvärd låter mig inte hyra ut i andrahand, vad gör jag? Sida 9 - Hur länge kan hyresnämnden ge mig tillstånd att hyra ut? Sida 9 - Hur söker jag tillstånd hos hyresnämnden? Sida 9 - Var i lagen hittar jag reglerna om andrahandsuthyrning? Sida 10 - Jag äger en bostadsrätt som jag vill hyra ut i andrahand. Gäller det andra regler för mig? Sida 10 Sida 2

3 För dig som hyr ut Denna sammanfattning av lagar och regler består dels av avskrifter från Hyresnämndens hemsida, dels av BoPoolens egen tolkning av gällande lagar och regler beträffande andrahandsuthyrning och uthyrning av rum i bostad. Denna skrift är att betrakta som en översiktlig guide, ta alltid hjälp av juridisk rådgivning för aktuella lagar och regler. Ansvaret är alltid ditt eget att du följer gällande lagar och regler. Denna skrift uppdaterades senast den 1 juni Kortfattad information Hyran måste vara skälig jämfört med hyresläget för likvärdiga bostäder på orten. Vid rumsuthyrning och andrahandsupplåtelse kan hyresgästen i efterhand begära att hyresnämnden ska pröva om hyran varit skälig. Om hyresnämnden finner att hyran varit oskälig kan hyresgästen kräva tillbaka överhyran plus ränta retroaktivt i 1 år (ny lag 2009) från hyresvärden. Om lägenheten är möblerad får ett visst påslag på hyran göras, 5-10 % anses som rimligt. Det är viktigt att i ett skriftligt kontrakt tydliggöra vilka villkor som gäller för uthyrningen. Det är angeläget att på förhand bestämma hur utrymmen och inventarier i bostaden får användas och anteckna dessa villkor i kontraktet. Kontrakt för andrahandsuthyrning finns på BoPoolens hemsida. Det är förstahandshyresgästen som ansvarar för lägenheten gentemot fastighetsägaren. Andrahandsuthyrning får bara ske med hyresvärdens tillstånd, eller med hyresnämndens godkännande vid hyresvärdens nekande och då beaktansvärda skäl finns. Vad är andrahandsuthyrning? Med andrahandsuthyrning menas att du hyr ut lägenheten i dess helhet i andrahand. Att ha någon inneboende är inte samma sak som att hyra ut i andrahand. Även om du bor på annat håll men fortfarande kan nyttja lägenheten är det inte att beteckna som andrahandsuthyrning. För att det skall betecknas som andrahandsuthyrning skall du ha avhänt dig kontrollen av hela lägenheten till någon som skall nyttja lägenheten självständigt. Det är alltså inte huruvida du tar ut någon hyra som räknas, utan själva upplåtelsen oavsett om du hyr ut till dina barn eller föräldrar. Sida 3

4 När får jag hyra ut i andrahand? Du får enligt hyreslagens huvudregel inte hyra ut din lägenhet i andra hand utan din hyresvärds samtycke. För att tillstånd skall ges skall det vara frågan om en situation då du har beaktansvärda skäl att inte nyttja din lägenhet under en period samtidigt som du har skäl att behålla lägenheten. Beaktansvärda skäl kan exempelvis vara studier på annan ort, tillfällig arbete på annan ort, militärtjänstgöring, sjukdom eller samboboende på prov. Hyresvärden kan vägra samtycke om personen du vill hyra ut till är känd för att vara störande. Hyresvärden kan dock inte neka personen du vill hyra ut till på grund av dennes betalningsförmåga eftersom du själv är ansvarig för att hyran betalas under den period du hyr ut i andrahand. Det är viktigt att samtycke till andrahandsuthyrning dokumenteras för att undvika tvister. I avtalet skall framgå gällande tidsbegränsningar och övriga villkor. Avtalet skall undertecknas av båda parter. Om hyresvärden vägrar samtycke trots att du har beaktansvärda skäl så kan du överklaga till hyresnämnden som kan ge dig rätt att hyra ut. Hyr du ut lägenheten utan lov risker du att förlora den. Vad innebär det att hyra ut till inneboende? Med uthyrning till inneboende menas att du hyr ut en del av din bostad till någon annan. Även om du bor på annat håll och fortfarande kan bostaden är det att beteckna som att du hyr ut en del av bostaden till en inneboende. För att det skall betecknas som uthyrning till en inneboende skall du inte ha avhänt dig kontrollen av hela bostaden till någon som skall nyttja bostaden självständigt. Gäller det andra lagar och regler för mig som hyr ut ett rum i min bostad? För dig som hyr ut ett rum i din bostad gäller i princip samma regler som vid andrahandsuthyrning där bostaden hyrs ut i syfte att nyttjas självständigt. Vad som skiljer är främst reglerna för när du får lov att hyra ut ett rum i din bostad enligt nedan. Sida 4

5 Måste jag få lov från hyresvärden för att hyra ut ett rum i min lägenhet? Den som ska upplåta bara en del av sin lägenhet, till exempel ett rum till en inneboende, behöver inte fråga hyresvärden om lov. Detta gäller så länge den inneboende inte ska använda lägenheten självständigt. Hyresvärden kan reagera först om det skulle uppstå problem kring uthyrningen. Så kan till exempel vara fallet om den inneboende stör grannarna eller använder lägenheten självständigt utan att det finns samtycke till en sådan upplåtelse. Lagen säger att om det kan medföra men för hyresvärden eller bostadsföreningen eller någon annan medlem i föreningen så kan hyresvärden eller bostadsrättsföreningen neka att du upplåter en del av din lägenhet. Som men kan det exempelvis gälla störningar. Hur länge får jag hyra ut i andrahand? Samtycke till andrahandsuthyrning begränsas ofta till ett år. Förnyat samtycke ges sällan mer än två gånger. Vilka andra villkor får hyresvärden ålägga mig? Hyresvärden får förena samtycke till andrahandsuthyrning med exempelvis följande villkor: - att förstahandshyresgästen skall hålla hyresvärden fortlöpande underrättad om såväl sin egen som ombudets adress - att förstahandshyresgästen skall informera andrahandshyresgästen om gällande ordningsregler i fastigheten - att det skall finnas en för lägenheten gällande hemförsäkring under uthyrningsperioden - att andrahandshyresgästen förbinder sig att solidariskt med förstahandshyresgästen svara för de ekonomiska förpliktelserna enligt förstahandshyresavtalet Sida 5

6 - att andrahandshyresgästen ställer säkerhet för förstahandshyresavtalets fullgörande - att upprättat andrahandshyresavtal skall uppvisas för hyresvärden. Kan hyresvärden ta ut en avgift för andrahandsuthyrning? Hyresvärden har inte rätt att ta ut ersättning för administrativa kostnader i samband med andrahandsuthyrning. Kan hyresvärden påverka vad jag och den jag vill hyra ut till kommer överens om? Hyresvärden kan i princip inte påverka hyresvillkor som du och andrahandshyresgästen kommer överens om. Samtidigt betyder inte det att ni kan avtala om vad som helst. Exempelvis är det inte tillåtet att ta ut en hyra som innebär att du tjänar pengar på uthyrningen. Hur mycket kan jag ta betalt av den jag hyr ut åt? Utgångspunkten skall alltid vara att andrahandshyresgästen betalar lika mycket hyra som förstahandshyresgästen förutsatt att hyran motsvarar bruksvärdet (se nedan om bruksvärde). Om lägenheten är möblerad kan du göra ett påslag om tio procent av hyran. Skulle påslaget för en möblerad lägenhet vara högre än tio procent eller om du tar ut en hyra som är påtagligt högre än bruksvärdet för likvärdiga lägenheter har andrahandshyresgästen rätt att vända sig till hyresnämnden för att begära återbetalning. Ett allmänt riktvärde är att hyran får avvika med 4-5 procent från hyran för en likvärdig lägenhet, men det är viktigt att komma ihåg att hyresnämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet. Sida 6

7 Bruksvärde och likvärdiga lägenheter? En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Läs mer om bruksvärde på Med likvärdig lägenhet menas i första hand en lägenhet som ligger i ett hus som ägs och förvaltas av ett kommunalt (allmännyttigt) bostadsföretag. Vilken ställning har den jag hyr ut i andrahand till i förhållande till hyresvärden? Andrahandsuthyrning innebär inte att något hyresförhållande uppkommer mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden. Upphör förstahandskontraktet måste därför andrahandshyresgästen alltid flytta. Andrahandshyresgästen har ingen rätt att ta över kontraktet. Vem har ansvaret för lägenheten under andrahandsuthyrningen? Förstahandshyresgästen svarar för att hyran betalas och för att andrahandshyresgästen sköter sig. Förstahandshyresgästen kan alltså bli uppsagd om andrahandshyresgästen till exempel stör grannarna. Såväl hyresvärden som förstahandshyresgästen kan dock kräva att andrahandshyresgästen påtar sig ett solidariskt ansvar eller ställer säkerhet för förstahandshyresavtalets fullgörande. Om fastigheten skall byggas om måste du som förstahandshyresgäst bevaka dina rättigheter beträffande återflyttningsrätt och besittningsskydd. Det kan vara klokt att ta ut en deposition som motsvarar en månadshyra som återbetalas när andrahandshyresgästen flyttar förutsatt att lägenheten och dess inventarier är i avtalat skick. Sida 7

8 Vad gör jag om lägenheten är möblerad? Det kan vara klokt att plocka bort värdefulla föremål och föremål som har affektionsvärde. Om lägenheten är möblerad så skall det anges på andrahandskontraktet tillsammans med en förteckning över vilka inventarier som finns i lägenheten. Hur är det med försäkringar? Ofta täcker inte förstahandshyresgästens hemförsäkring skador på lägenheten när den hyrs ut i andrahand. Det är därför viktigt att andrahandshyresgästen uppmuntras till att skaffa en hemförsäkring som täcker skador på hyrd egendom. Får min andrahandshyresgäst något besittningsskydd? En andrahandshyresgäst får besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. En andrahandshyresgäst har ett svagt besittningsskydd. Han eller hon får således i regel inte bo kvar om förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till lägenheten. Besittningsskydd innebär att andrahandshyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta den dag som det står i uppsägningen och att förstahandshyresgästen måste föra tvisten till hyresnämnden. Nämnden tar sedan ställning till om avtalet ska upphöra eller löpa vidare. Om andrahandsuthyrningen ska pågå längre tid än två år i följd, kan det därför vara lämpligt att förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen också upprättar ett särskilt avtal om att andrahandshyresgästen inte ska ha något besittningsskydd. Använd gärna blanketten Överenskommelse om avstående från besittningsskydd. På blankettens andra sida finns mer information om sådana avtal. Om parterna har avtalat om avstående från besittningsskydd måste andrahandshyresgästen flytta utan föregående prövning när hyresavtalet upphör. Sida 8

9 Min hyresvärd låter mig inte hyra ut i andrahand, vad gör jag? Om hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan lämna tillstånd till uthyrning i andra hand: - dels om förstahandshyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, särskilda familjeförhållanden - som när hyresgästen ska inleda ett samboförhållande eller andra liknande situationer - har beaktansvärda skäl för att hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand - dels om andrahandshyresgästen är en skötsam person Hur länge kan hyresnämnden ge mig tillstånd att hyra ut? Hyresnämnden lämnar i regel inte tillstånd för längre tid än ett år åt gången. Om hyresvärden inte går med på fortsatt uthyrning kan förstahandshyresgästen söka nytt tillstånd hos hyresnämnden. Vid speciella förhållanden, till exempel vid en längre utlandstjänstgöring, kan dock tillstånd ges för hela tjänstgöringstiden. I regel lämnar nämnden inte tillstånd för längre tid än tre år sammanlagt. Hur söker jag tillstånd hos hyresnämnden? Om hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden. Använd gärna blanketten Ansökan till hyresnämnd/arrendenämnd när du skriver ansökan. En ansökan till hyresnämnden om att få hyra ut i andra hand ska innehålla uppgifter om - vem som är sökande (förstahandshyresgästens/bostadsrättshavarens namn och adress) Sida 9

10 - vem som är motpart (hyresvärdens/bostadsrättsföreningens namn och adress) - vem som ska hyra i andra hand (namn och adress). Hyresnämnden kan inte lämna ett generellt tillstånd - varför hyresvärden/bostadsrättsföreningens styrelse inte har samtyckt (detta bör framgå av handling som bifogas) - orsaken till andrahandsuthyrningen och hur länge den ska pågå När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att han eller hon ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden inte vill gå med på uthyrningen, kallar nämnden hyresvärden och förstahandshyresgästen till ett sammanträde. Om hyresvärden har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också den som ska hyra i andra hand kommer till sammanträdet. Det går inte att överklaga hyresnämndens beslut, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen. Var i lagen hittar jag reglerna om andrahandsuthyrning? Reglerna om andrahandsuthyrning finns i hyreslagen (12 kap. jordabalken) och i 7 kap bostadsrättslagen. Jag äger en bostadsrätt som jag vill hyra ut i andrahand. Gäller det andra regler för mig? Andrahandsuthyrning föreligger när bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet till någon annan som ska använda den självständigt. Reglerna om andrahandsuthyrning i bostadsrättslagen och reglerna om uthyrning av en del av en bostadsrättslägenhet liknar hyreslagens motsvarande regler, men en skillnad är att bostadsrättshavare också kan åberopa andra beaktansvärda skäl för en andrahandsupplåtelse. Som exempel kan nämnas att föräldrar som vill hyra ut en mindre bostadsrättslägenhet till ett barn kan få hyra ut lägenheten i andra hand under en begränsad tid. Samma gäller för en person som köpt en lägenhet för att använda den efter pensionen. Å andra sidan ligger det i en bostadsrättsförenings intresse att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Sida 10