Välkommen till kursen

Transkript

1 Välkommen till kursen Hyresfrågor i fokus Vilka är vi? Vad är ett hyresförhållande - när är hyreslagen tillämplig avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (12 kap. 1 jordabalken) Hus eller del av hus lägenhet Upplåtits till nyttjande mot ersättning 1

2 Vad är ett hyresförhållande - när är hyreslagen tillämplig Bostadslägenhet upplåtits som bostad helt eller inte till oväsentlig del Lokal det som inte är bostadslägenhet Tvingande eller dispositiva regler Tvingande Alla regler i Jordabalken 12 kapitlet (hyreslagen) är tvingande om inget annat anges Reglerna kan inte avtalas bort Tvingande eller dispositiva regler Dispositiva Anges i hyreslagen Kan avtalas bort 2

3 Några vanliga begrepp i hyreslagen Hyrestid Tiden i avtalet Bestämd eller obestämd tid Hyresförhållande Den tiden hyresgästen disponerat lägenheten Några vanliga begrepp i hyreslagen Besittningsskydd Direkt besittningsskydd Indirekt besittningsskydd När upphör ett avtal Överenskommelse När hyrestiden går ut, i regel fordras uppsägning Uppsägning i förtid, omedelbart upphörande pga. förverkande 3

4 Bostäder- hyresgästsinflytande Bostadshyresgästs inflytande vid ändring/ombyggnad Bostäder-hyresgästsinflytande Fastighetsägare får utföra Standardhöjande åtgärd inte obetydlig inverkan på bruksvärdet/hyran Åtgärd medför inte oväsentlig ändring av lägenhet, eller gemensamma delar av fastigheten Bostäder- hyresgästsinflytande Förutsättningar: Godkänts av berörd bostadshyresgäst eller hyresnämnd Gemensamma delar; Mer än hälften godkänt Eller tillstånd av hyresnämnd 4

5 Bostäder- hyresvärdens ansvar Skriftligen meddela berörda hyresgäster Om hyresgäst inte godkänner ansökan till hyresnämnd Tidigast två månader efter meddelandet Bostäder- hyresvärdens krav på godkännande vid förbättringsarbeten Av berörda bostadshyresgäster Eller tillstånd av hyresnämnd Innan åtgärder vidtages Annars ingen hyreshöjning för åtgärderna förrän efter fem år! Bostäder- hyra Hyran ska vara bestämd - i hyresavtalet - eller i förhandlingsöverenskommelse 5

6 Bostäder- störningar Vanliga störningar särskilt allvarliga störningar Störningslistor Anmodan, underrättelse socialnämnd Ej rättelse, uppsägning Bostäder- tillträde till lägenhet Hyresvärden har rätt till tillträde För t.ex. nödvändig syn Handräckning om tillträde vägras Bostäder- andrahandsupplåtelse Andrahandsupplåtelse, lokal+bostad Förverkande 6

7 Bostäder- andrahandsupplåtelse Fordras tillstånd av hyresvärden Beaktansvärda skäl: T.ex. - tillfälligt arbete eller studier på annan ort - ålder och sjukdom - Skötsam andrahandshyresgäst - Tillstånd ska tidsbegränsas Bostäder- besittningsskydd bostad Direkt besittningsskydd = Rätt bo kvar vid skötsamhet Bostäder- hyresförhandling Bruksvärdeshyra Förhandlingsordning Ändring av hyresvillkor 7

8 Bostäder- hyresförhandlingar Kollektiva förhandlingar = med hyresgästföreningen enligt hyresförhandlingslagen Individuella förhandlingar = med hyresgästen enligt hyreslagen Lokaler vilka objekt finns? Vilka typer av objekt Kommersiella lokaler Förråd Garageplatser Lokaler - hyrestider Vid lokalavtal ingås avtalen oftast på bestämd tid Hyrestiden kan hyresvärden och hyresgästen avtala om Vid kommersiella lokaler, rekommenderas en hyrestid om tre år p g a att hyresvärden då kan räkna index Vid uthyrning av garage eller förråd är rekommenderas kortare tid 8

9 Lokal - uppsägningstider Hyresavtal som ingåtts på bestämd tid gäller följande uppsägningstider uppsägning en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två månader men längst tre månader tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader Lokal - uppsägning formkrav Hyresvärdens uppsägning Skriftlig uppsägning Uppsägning ska delges hyresgästen företrädelsevis genom delgivningsman Hyresgästens uppsägning Skriftlig uppsägning I rekommenderat brev Lokal - uppsägning formkrav Olika uppsägningar Villkorsändring Avflyttning Genomgång av blanketter för uppsägning 9

10 Lokal indirekta besittningsskyddet Lokalhyresgäst måste alltid flytta vid hyrestidens utgång om parterna inte kommer överens Men lokalhyresgästen har rätt till ersättning om besittningsskyddsbrytande grund inte föreligger Lokal indirekta besittningsskyddet Besittningskyddsbrytande grunder Åsidosatta förpliktelser Befogad anledning Skäliga hyresvillkor Lokal hyresgästens användning av lokalen Vikten av kontraktets tydlighet Hur man avtalar vad och vad man avtalar om 10

11 Lokal - förverkandegrunder Obetald hyra Uthyrning i andrahand Störningar/ohyra/vanvård Vägrat tillträde Brottslig verksamhet Annat ändamål än det avsedda Lokal konkurs Uppmana konkursbo att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande Görs inte det inom en månad Så ansvarar konkursboet för hyran Från konkursbeslutet tills lokalen ställs till hyresvärdens förfogande Lokal - överlåtelse Verksamheten övertas Inom tre år fordras synnerliga skäl Hyresvärden inte har befogad anledning vägra 11

12 Lokal - hyressättning Skälig hyra = den hyra lokalen vid hyrestidens utgång kan anses betinga på öppna marknaden Värderingsföretag Lokalhyresmäklare Fråga fastighetsägare med likartad lokal Lokal p-platser och garage P-plats = Lägenhetsarrende Garage = Lokalhyra Ändrad verksamhet Beaktansvärda skäl: T.ex. förbättra ekonomin därmed större möjlighet betala marknadshyra Befogad anledning: T.ex. störningar som buller och ventilationsutsläpp 12

13 Kursen är slut! Tack för visat intresse! Bostadsrätterna Styrelserådgivningen: eller Faktablad, artiklar och medlemsförmåner på bostadsratterna.se Styrelsebladet Bostadsrätterna Direkt och boendetidningen Din Bostadsrätt Följ oss 13