UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA

Transkript

1 UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA 1

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förord 5 Det indirekta besittningskyddet 7 Uppsägning för villkorsändring 8 Enskilda förhandlingar 9 Särskilt om hotell- och 12 restaurangverksamhet Medlingsförhandling 13 Yttrande om marknadshyra 14 När lokalhyresgästen 17 säger upp avtalet för villkorsändring Uppsägning 21 för avflyttning Avslutning 24 Olika steg vid uppsägning 25 från hyresvärd 3

3 4

4 FÖRORD Checklistan är en mycket kort sammanfattning av hur Du skall gå tillväga dels när hyresvärden säger upp Ditt hyresavtal för villkorsändring, dels när Du själv vill säga upp avtalet för att förändra villkoren. I korthet nämns även något om uppsägning för avflyttning. Redan inledningsvis kan sägas att hyreslagens regelsystem är krångligt och att det är lätt att göra misstag. Detta kan medföra stora rättsförluster med avsevärda ekonomiska förluster som följd. Är Du, trots checklistan det minsta osäker hur Du skall hantera Din eller hyresvärdens uppsägning, råder vi Dig att kontakta Svensk Handel Juridik 08/ , Svensk Handels regionala kontor och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare (SHR), tel. 08/

5 6

6 DET INDIREKTA BESITTNINGSSKYDDET Hyreslagen är ett regelsystem som innehåller vissa minimiregler som är tvingande till hyresgästens fördel. Det indirekta besittningsskyddet kan i korthet beskrivas som ett skydd innebärande en rätt till skadestånd för den hyresgäst som tvingas avflytta när hyresvärden begär oskäliga villkor, såsom t ex en oskälig eller icke marknadsmässig hyra. Någon ovillkorlig rätt att få hyresförhållandet förlängt finns inte när det gäller lokaler. En förutsättning för den ovan nämnda rätten till skadestånd, är att hyresgästen hänskjutit, antingen sin egen eller hyresvärdens uppsägning, till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen. Detta är givetvis av avgörande betydelse, och det finns egentligen aldrig någon anledning att avvakta med att hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden. 7

7 UPPSÄGNING FÖR VILLKORSÄNDRING När Du får en uppsägning från hyresvärden bör Du göra följande kontroller: Kontrollera att avtalet är uppsägningsbart till den tidpunkt hyresvärden sagt upp. Kontrollera att uppsägningen är ställd till rätt part, d v s rätt hyresgäst. Kontrollera att det framgår av uppsägningen vem som sagt upp. Kontrollera att Du fått del av uppsägningen i rätt tid, d v s inom uppsägningstiden. Kontrollera att det finns en underrättelse om att Du måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader i uppsägningen. Kontrollera att de nya villkor hyresvärden begär är så preciserade, att Du redan av uppsägningen med säkerhet kan förutse vad förändringarna kommer att innebära för Dig under den kommande hyresperioden. En brist i något av de ovan uppräknade hänseendena innebär att uppsägningen är ogiltig och således utan verkan. 8

8 ENSKILDA FÖRHANDLINGAR När Du hänskjutit tvisten till hyresnämnden, brukar nämnden relativt snart därefter återkomma till Dig skriftligen med information om att parterna bereds tid till enskilda överläggningar och att nämden önskar besked om ärendets fortsatta handläggning senast ett visst angivet datum. Så snart Du hänskjutit till hyresnämnden bör Du således kontakta Din hyresvärd och begära tid för ett sammanträffande för att diskutera ärendet och den fortsatta handläggningen. Inför detta sammanträffande bör Du förbereda Dig och tänka igenom vilka argument som Du vill ta upp med hyresvärden. Det kan handla om ekonomi, marknadsutveckling eller lokalens beskaffenhet. Du bör också samla in uppgifter om lokaler, som i grova drag är jämförbara med Din lokal. Med i grova drag jämförbara menas i korthet att det bör vara lokaler av liknande storlek och utformning och som dessutom är belägna i liknande lägen i den närmaste omgivningen. Det bör även röra sig om lokaler med samma verksamhetsart som Din. Driver Du en klädbutik, är kontors- eller restauranglokaler inte att rekommendera som jämförelser. Genom att gå tillväga på ovan nämnda sätt kan Du 9

9 förhoppningsvis snabbt skaffa Dig en egen uppfattning om marknadshyran och skäligheten i de villkor hyresvärden begär. Av icke oväsentlig betydelse är också hur marknaden utvecklas och hur Din verksamhet går. Detta påverkar naturligtvis Din betalningsförmåga, vilket hyresvärden borde ta hänsyn till vid hyressättningen. I detta sammanhang kan även nämnas att Handelns Utredningsinstitut (HUI) och SHR (Sveriges Hotell och Restaurangföretagare) med jämna mellanrum ger ut aktuell information om hyreskostnader och hyresutveckling för respektive bransch. Kom dock ihåg, att det är hyresvärden som skall visa att de villkor han begär i uppsägningen är skäliga och marknadsmässiga. Vid eller inför sammanträffandet bör Du begära att hyresvärden skall presentera sina motiv och jämförelsematerial som utgör underlaget och grunden för de begärda villkoren. Kan eller vill hyresvärden inte lämna ut någon presentation, är det tveksamt om Du skall gå med på fortsatta enskilda förhandlingar. I detta läge kan det alltså vara lämpligt att meddela hyresnämnden, att de enskilda förhandlingarna inte lett till att parterna kunnat nå någon överenskommelse och att Du vill att hyresnämnden skall sätta ut ärendet till en s k medlingsförhandling. 10

10 Även i övrigt är det viktigt att Du aktivt ser till att handläggningen av ärendet drivs vidare. Detta eftersom hyresnämnden endast har möjlighet att avge ett yttrande om marknadshyra före hyrestidens utgång. 11

11 SÄRSKILT OM HOTELL- OCH RESTAURANGVERKSAMHET Vad som ovan nämnts angående formkraven vid uppsägning och det efterföljande förfarandet, gäller även för hotell- och restaurangverksamheter. Det är dock viktigt att poängtera att båda dessa verksamheter skall bedömas som en egen lokaltyp, vilket numer framgår uttryckligen av förarbetena till hyreslagen. Jämförelsematerialet vid en förhandling, såväl den enskilda förhandlingen med hyresvärden som den fortsatta i hyresnämnden, rörande en restaurang, måste alltså vara andra restauranger med liknande förutsättningar. Eftersom detta i vissa fall endast kan ske med stora svårigheter, blir frågan om verksamhetens lönsamhet och branschstatistik än viktigare. Information rörande nyckeltal, hyresnivåer och betalningsförmåga ges ut av SHR. 12

12 MEDLINGSFÖRHANDLING Medlingsförhandlingen sker i allmänhet i hyresnämndens lokaler, och utan att nämnden besiktigar Din lokal eller de lokaler som åberopas som jämförelser. Vid medlingsförhandlingen får Du och hyresvärden möjlighet att presentera de argument och jämförelsematerial som respektive part anser styrker deras uppfattning om marknadshyran. Under medlingen skall alla omständigheter beaktas, så fokus behöver inte enbart läggas på jämförelsematerialet. Som ovan nämnts kan även Din betalningsförmåga vara av intresse. Vid förhandlingen kan Du presentera uppgifter om Din verksamhets lönsamhet och effektivitet och göra en jämförelse med mer generella uppgifter för Din specifika bransch. Statistik och andra uppgifter kan Du få från Din egen branschorganisation. Utifrån detta material lämnar hyresnämnden ett medlingsbud i syfte att försöka få parterna att nå en överenskommelse. Kan Du inte godta medlingsbudet, återstår endast att begära att hyresnämnden skall avge ett yttrande om marknadshyran för lokalen. 13

13 YTTRANDE OM MARKNADSHYRA Förfarandet vid yttrandet om marknadshyra påminner om medlingsförfarandet, med den skillnaden att hyresnämnden inte har någon medlande funktion, utan har till uppgift att utifrån det åberopade jämförelsematerialet uttala sig om den mest sannolika hyran för Din lokal. En annan skillnad är att nämnden besiktigar Din lokal och även de lokaler som åberopats som jämförelsematerial innan de beslutar i ärendet. Som ovan nämnts skall ett yttrande om marknadshyra avges före hyrestiden utgång. Det förtjänar därför än en gång poängteras att Du som hyresgäst aktivt måste bevaka att ärendet drivs framåt, och att det sätts ut till förhandling i så god tid att ett yttrande hinner avges före hyrestidens utgång. När hyresnämnden avgett yttrandet om marknadshyra återstår för Dig och hyresvärden att ta ställning till huruvida ni kan godta yttrandet. Om parterna accepterar hyresnämndens yttrande, förlängs avtalet regelmässigt på den hyra som anges i yttrandet. För det fall Du som hyresgäst inte godtar yttrandet, är Du skyldig att avflytta vid hyrestidens ut- 14

14 gång. Det finns dock möjlighet att begära uppskov med avflyttningen i upp till 2 år för att få möjlighet att avveckla eller flytta verksamheten. En ansökan om uppskov med avflyttningen måste ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Även för det fall Du godtar hyresnämndens yttrande men hyresvärden inte gör det, är Du skyldig att avflytta från lokalen. Du kan även i detta fall begära uppskov med avflyttningen. Den stora skillnaden är dock att hyresvärden blir skadeståndsskyldig genom att inte acceptera yttrandet, eller mer korrekt uttryckt; hyresnämndens yttrande har s k presumtionsverkan i en efterföljande skadeståndsprocess. Detta innebär att domstolen måste utgå ifrån att den hyra som hyresnämnden har angivit såsom skälig hyra är marknadshyra, om hyresvärden inte kan visa att det är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre än vad hyresnämnden angivit. Med påtagligt avses minst 10 procents avvikelse från hyresnämndens angivna nivå. I sammanhanget kan nämnas att i en efterföljande skadeståndsprocess, får motparten åberopa nytt material endast om det föreligger mycket speciella skäl. 15

15 Något förenklat kan sägas att domstolen i princip inte får frångå hyresnämndens yttrande om marknadshyran, om det inte finns mycket speciella omständigheter. I denna del måste även poängteras att det inte rekommenderas att driva domstolsfrågor utan hjälp av kvalificerat ombud. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet är som ovan nämnts grundpelaren i det som kallas det indirekta besittningsskyddet och inträder endast när hyresgästen hänskjutit uppsägningen till hyresnämnden inom två månader. Om Du som hyresgäst underlåter att hänskjuta, eller hänskjuter för sent, blir hyresvärden under inga omständigheter skadeståndsskyldig. Vikten av att hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden kan således inte nog poängteras. 16

16 NÄR LOKALHYRESGÄSTEN SÄGER UPP AVTALET FÖR VILLKORSÄNDRING Även när Du som lokalhyresgäst säger upp avtalet måste Du göra vissa kontroller. Kontrollera att uppsägningen är riktad till hyresvärden. Hyresvärden är oftast fastighetsägaren, men inte alltid. Är Du osäker på vem som är fastighetsägare kan Du kontrollera detta vid respektive tingsrätts inskrivningsenhet. Uppsägningen kan därefter skickas med rekommenderat brev, antingen till hyresvärden under dennes vanliga adress, eller till den som är behörig att ta emot hyra å hyresvärdens vägnar. Ett förvaltningsbolag som förvaltar fastigheten för hyresvärdens räkning uppbär normalt hyra på hyresvärdens vägnar. Uppsägningshandlingen kan således skickas till det förvaltande bolaget, men skall riktas till hyresvärden. Ange tidpunkten då kontraktet löper ut. Detta framgår normalt av hyresavtalet. 17

17 Ange, om Du säger upp för ändrade hyresvillkor, de ändringar Du vill åstadkomma i det gällande hyresavtalet. Det är av yttersta vikt att de ändrade hyresvillkoren anges exakt i uppsägningen. Ändringen skall alltså vara noggrant preciserad. Om så inte är fallet är uppsägningen utan verkan, vilket innebär att det uppsagda avtalet förlängs på oförändrade villkor enligt hyresavtalets förlängningsklausul. Även när Du som lokalhyresgäst sagt upp avtalet för villkorsändring, måste Du hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen. Precis som i fallet när hyresvärden sagt upp avtalet, är det av yttersta vikt att Du hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom den föreskrivna tiden två månader. Om så inte sker förlorar Din uppsägning sin verkan, vilket innebär att det uppsagda avtalet är förlängt på oförändrade villkor. Ansökan till hyresnämnden skall vara skriftlig. Blankett för ansökan finns hos hyresnämnden. Av blanketten framgår vilka handlingar som skall bifogas ansökan om medling. 18

18 Förfarandet i hyresnämnden med medlingsförhandling och yttrande om marknadshyra, är detsamma oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som säger upp för villkorsändring. När det gäller handläggningen av ärendet i hyresnämnden hänvisas till redogörelsen vid hyresvärdens uppsägning ovan. För det fall medlingsförhandlingarna inte leder till något resultat och Du inte kan godta hyresnämndens medlingsbud, återstår således endast att begära att hyresnämnden avger yttrande om marknadshyra. Som ovan nämnts måste detta ske före hyrestidens utgång. När så hyresnämnden har yttrat sig om marknadshyran, har Du och hyresvärden att ta ställning till om ni accepterar yttrandet. Om båda parter antar yttrandet, förlängs avtalet på den hyra som anges i yttrandet. Om hyresvärden inte accepterar yttrandet, och det skulle vara så att Du trots allt inte vill avflytta från lokalen, kan Du genom att återkalla Din ansökan om medling i hyresnämnden före hyrestidens utgång, få Ditt uppsagda avtal förlängt på oförändrade villkor. Observera att detta endast gäller när Du som hyresgäst ensam sagt upp avtalet för 19

19 villkorsändring. Om både Du och hyresvärden sagt upp avtalet blir situationen en annan. Det ovan sagda innebär att Du utan risk kan säga upp Ditt lokalhyresavtal för ändrade hyresvillkor, få hyran prövad i hyresnämnden om vad som är skälig hyra, samt för det fall att hyresvärden inte accepterar yttrandet och Du ändå vill stanna kvar i lokalen, åstadkomma en förlängning av Ditt uppsagda avtal genom att återkalla medlingsansökan före hyrestidens utgång. Om hyresvärden inte accepterat yttrandet och Du istället väljer att avflytta, har yttrandet presumtionsverkan i en efterföljande skadeståndprocess (se ovan under hyresvärdens uppsägning). 20

20 UPPSÄGNING FÖR AVFLYTTNING Avslutningsvis något i korthet om uppsägning för avflyttning. Det skall uttryckligen framgå av uppsägningen att det är fråga om just avflyttning och även i övrigt skall uppsägningen vara tydlig. Du kan använda de kontrollpunkter som nämnts under uppsägning för villkorsändring som utgångspunkt när det gäller rätt tidpunkt, rätt part m.m. Enkelt uttryckt kan sägas att när hyresvärden säger upp för avflyttning, är han i de allra flesta fallen skyldig att utge ersättning eller ordna en godtagbar ersättningslokal till hyresgästen. Hyresgästen är skyldig att avflytta utan att erhålla ersättning under följande förhållanden: Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Som exempel kan nämnas att hyresgästen vid upprepade tillfällen, trots hyresvärdens krav och påpekanden om risk för förverkande, underlåter att betala hyran i rätt tid. 21

21 Huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Lagstiftaren har valt att inte exakt räkna upp vilka förhållanden som skall anses vara just befogad anledning, och formuleringen är därför mer allmänt hållen. Någon mer uttömmande redogörelse kan inte göras inom ramen för denna checklista. Även vid hyresgästens uppsägning av avtalet för avflyttning skall anges att uppsägningen avser just avflyttning. Observera att en uppsägning för avflyttning är definitiv och kan inte ensidigt återkallas av den som gjort uppsägningen. Detta gäller såväl hyresgästen som hyresvärden. Du bör även tänka på att när Du som hyresgäst säger upp för avflyttning, kan Du aldrig få ersättning för investeringar Du gjort i lokalen eller någon annan form av ersättning. 22

22 Notera även att när hyresgästen säger upp avtalet för avflyttning, så kan han inte genom hyresnämndens försorg erhålla uppskov med avflyttningen. Detta innebär att man har skyldighet att avflytta dagen efter den dag till vilket avtalet är uppsagt. Med hänsyn till förfarandet vid hyresgästens uppsägning för villkorsändring, kan det under vissa förhållanden vara taktiskt fördelaktigt för en hyresgäst som överväger att avflytta, att istället för att säga upp för avflyttning, säga upp avtalet för villkorsändring och begära en väsentligt lägre hyra, för att därefter avflytta om hyresnämnden vid ett yttrande skulle mena att marknadshyran var högre än den hyresnivå som hyresgästen begärde i uppsägningen. Under dessa förhållanden kan hyresgästen även begära och få uppskov med avflyttningen. 23

23 AVSLUTNING Avslutningsvis kan sägas att tillvägagångssättet vid en uppsägning och de efterföljande förhandlingarna kan vara mycket komplicerade. Eftersom hyreskostnaden, tillsammans med kostnaden för arbetskraft, är av central betydelse för den enskilde hyresgästens ekonomiska förutsättningar att bedriva verksamhet, kan det vara lämpligt att inhämta professionell hjälp vid kommande hyresförhandlingar. 24

24 OLIKA STEG VID UPPSÄGNING FRÅN HYRESVÄRD 25

25 Stockholm Telefon: Fax: Besök: Blasieholmsgatan 4B Box Stockholm Telefon: Fax: Besök: Kammakargatan 39 28