MARKNADSHYRA PÅ CAMPUSOMRÅDEN

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "MARKNADSHYRA PÅ CAMPUSOMRÅDEN"

Margareta Åberg
för 7 år sedan
Visningar:

1 MARKNADSHYRA PÅ CAMPUSOMRÅDEN

2 Tenant & Partner 65 anställda Lokal- och fastighetsrelaterad rådgivning sedan 1992 Kontor i Stockholm och Göteborg Global närvaro Samma huvudägare och ledning sedan starten

3 Definitioner och problemställning 3

4 4 Vad utmärker en perfekt marknad? Antalet säljare och köpare på marknaden måste vara så stort att ingen av dem på egen hand kan påverka priset Inga säljare och inga köpare får samverka med varandra Varorna måste vara enkla och homogena Konsumenterna ska ha fullständig prisinformation Säljarna ska ha information om tillgänglig teknik Möjlighet att snabbt och fritt ta sig in på marknaden Kostnadsstruktur som inte innebär stordriftsfördelar En marknad fri från regleringar eller annan politisk inblandning

5 5 Vad utmärker lokalhyresmarknaden? Begränsat antal aktörer Höga transaktionskostnader Stor skillnad mellan olika fastigheter/lokaler/hyresavtal Begränsad transparens (vilka nivåer är det faktiskt det tecknas på och för vad?) Stor skillnad mellan olika hyresavtal - Gränsdragning investering och ansvar - Risk - Hyrestillägg, rabatter och övriga ekonomiska villkor

6 6 Vad utmärker lokalhyresmarknaden på ett campus Oftast en dominerade hyresgäst Oftast en dominerande fastighetsägare Oftast stort inslag av specialanpassade lokaler Oftast begränsad samverkan med närliggande marknader/delar av marknaden

7 Marknadshyran 7

8 VAD ÄR HYRA? Bashyra Indextillägg Värme Fastighetsskatt Sophämtning Receptionstjänster P-platser Kyla Investeringstillägg m.m.

9 MARKNADSHYRA FASTIGHETSEKONOMISK DEFINITION Med marknadshyra avses den mest sannolika hyran vid nytecknande av hyreskontrakt på den öppna marknaden. Marknadshyra avser hyra exkl. tillägg och motsvarar det som ibland benämns som bashyra.

10 Marknadshyra enligt JB Ingen särskild reglering om villkoren vid avtalets tillkomst Vid förlängning av hyresavtalet finns visst skydd om du har indirekt besittningsskydd <

11 Juridiken 11

12 Indirekt besittningsskydd Ingen rätt sitta kvar i lokalen MEN kan ha rätt till Ersättning för ekonomisk förlust pga att hyresförhållandet upphör Ersättningslokal vid rivning eller större ombyggnation Uppskov med avflyttningen <

13 Vad är marknadshyra enligt JB? En krävd hyra anses inte marknadsmässig om den överstiger den hyra som lokalen kan antas betinga på den öppna marknaden Marknadshyra ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten Parterna inkommer med jämförelsematerialet <

14 14 Hur görs bedömningen? Är de åberopade jämförelselokalerna liknande? Exempel på lokaltyper är butiker, kontor, restauranger, hotell, industrilokaler och garage ska jämföras med varandra Saknar betydelse vilken typ av verksamhet som bedrivs i lokalen Behöver en justering göras? Fysiska skillnader: läge, storlek, standard och utformning Hyresvillkoren: ansvarsfördelning, avtalstid m.m. Tidpunkten för avtalets ingående Övriga faktorer

15 15 Om det saknas jämförelseobjekt? Fri värdering Vägledning från andra typer av lokaler Seriösa hyresanbud Nya avtal med andra hyresgäster Hyresstatistik

16 Om hyresvärden begär för hög hyra? 16

17 17 Nytt hyresavtal: Förhandla. Uppsagt hyresavtal: Kontrollera att uppsägningen är formellt korrekt annars ogiltig Hänskjut uppsägningen till hyresnämnden för att behålla din rätt till skadestånd m.m. Om ni ej kommer överens: Begär hyresnämndens yttrande om marknadshyra Skjut fram upphörandetidpunkten (ök mellan parterna) Begär uppskov med avflyttningen (beslut från hyresnämnden)

18 Enskilda förhandlingar. Uppsägning Hänskjutning Om ni inte kommer överens Medlingssammanträde Yttrande om marknadshyra Uppskov med avflytt. <

19 Förhandlingen 19

20 20 Att göra sin hemläxa Objektets förutsättningar Marknadsförutsättningar Motpartens drivkrafter och förutsättningar Alternativ Vad vill vi/kan vi uppnå målsättning

21 21 Strategi? Förhandlingsparametrar Ekonomi Produkt/kvalitet Gränsdragning/ansvar Övriga avtalsvillkor Annat? Prioriteringar och eftergifter Delegation och roller Tid och process

22 Medling i hyresnämnden 22

23 23 Vad är en hyresnämnd? Finns åtta hyresnämnden Medlar i tvister rörande bland annat lokaluthyrning Kan fatta beslut i vissa frågor Mycket mindre formellt än allmän domstol Sammansättningen beror på ärendets typ Normalt tre ledamöter Hyresråd (jurist) Två intresseledamöter (en från hyresgästsidan och en från hyresvärdssidan) Protokollförare

24 24 Vad gör hyresnämnden? Medling sammanträdet syftar oftast till att parterna ska nå en förlikning För diskussionen framåt och kan lämna förlikningsförslag Bygger på frivillighet Tvingande beslut endast i undantagsfall

25 25 Marknadsyttrande från hyresnämnden Kan begäras av part i samband med en medling i hyresnämnden Ansök i god tid beslut ska kunna meddelas innan hyrestiden löper ut Innebär att hyresnämnden tar ställning till vad marknadshyran är för lokalen Ingen skyldighet för parterna att följa beslutet Kan inte överklagas Presumtionsverkan i efterföljande skadeståndsprocess

26 26 Jämförelsematerial Hyresnämnden baserar sitt yttrande på det material som parterna lämnar in till nämnden Kan frångå detta om det inte är rättvisande Tänk på presentationen! Relevanta och identifierbara objekt väger tyngst! Ska utvisa hyresnivån vid hyrestidens utgång

27 27 Jämförelsematerial i praktiken Vilka referenser talar för vår sak och kan vår motpart argumentera emot dessa? Typ av lokaler Standard Geografiskt läge Hyresgäst Gränsdragning och övriga avtalsvillkor Vilka referenser kommer vår motpart använda och kan vi argumentar emot dessa? Typ av lokaler Standard Geografiskt läge Hyresgäst Gränsdragning och övriga avtalsvillkor

28 Om ni inte enas - Uppskov med avflyttning Max två år Ansök före hyrestidens utgång Hyresnämnden beslutar om tid och villkor Hyresnämndens beslut kan inte överklagas <

29 Finns det några alternativ? 29

30 30 Var uppstår problemen? Relationen Processen Resultatet

31 Vem sätter agendan. 31

32 32 Akademiska Hus andel av beståndet Akademiska Hus marknadsandelar i procent

33 Befintlig snitthyra relativt marknadshyra för kontor Hyra per kvm Newsec Forum 33 Lund Malmö Kristianstad Alnarp Göteborg Göteborg medicinarbetarberget Chalmers Karlstad Borås Skövde Linköping Örebro Norrköping Uppsala Universitet SLU Ultuna Stockholm Universitet KI Solna KI Flemingsberg KTH Stockholm KTH Kista Umeå Luleå Aktuella hyror 2015 (källa Akademiska Hus) exkl. uppskattade hyrestilläggtillägg Marknadshyra enligt Newsec och Forum Fastighetsekonomi (källa Datscha)

34 Kontaktuppgifter Jesper Trotzig (partner, fastighetskonsult) Mob: E-post: Filippa Järkås (jurist) Mob: E-post:

Stockholm Norr Mälarstrand 12 Box 22568, 104 22

com Göteborg Drottninggatan 36 411 14 Göteborg

35 Stockholm Norr Mälarstrand 12 Box 22568, Stockholm Göteborg Drottninggatan Göteborg

Relevanta dokument

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1 Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3