Hyreslagstiftningens effekter på lokalhyresmarknaden: En spelteoretisk analys

Transkript

1 Hyreslagstiftningens effekter på lokalhyresmarknaden: En spelteoretisk analys Sigrid Katzler, Hans Lind & Olof Netzell Stockholm

2 TRITA FOB Rapport 2012: 3 Sigrid Katzler, Hans Lind & Olof Netzell 2012 Avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för fastigheter och byggande Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad Kungliga Tekniska Högskolan Stockholm 2

3 Sammanfattning Den svenska lokalhyresmarknaden beskrivs ofta som en avreglerad marknad och det är korrekt i så måtto att det inte finns några regler om hyran när det skrivs ett kontrakt med en ny hyresgäst. Det finns emellertid ett omfattande regelverk om vad som ska hända när ett kontrakt löper ut. Eftersom de svenska kontrakten är relativt korta så har dessa regler stor betydelse. Reglerna beskrivs ofta som att det finns ett indirekt besittningsskydd, dvs hyresgästen har inte rätt att förlänga kontrakter men hyresgästen kan få skadestånd om fastighetsägaren begär en hyra som är högre än marknadshyran. Tanken är att det inte ska löna sig för fastighetsägaren att försöka få en högre hyra än marknadshyra genom att utnyttja höga transaktionskostnader hos hyresgästen. Det finns också detaljerade procedurregler om hur en uppsägning ska gå till, samt möjlighet för hyresgästen att få avflyttningstidpunkten framflyttad. I denna rapport belyser vi konsekvenserna av dessa regler genom en teoretisk analys grundad på spelteori. Några av resultaten i rapporten är: - Risken för stora skadestånd och osäkerhet om hur en domstol kommer att bedöma nivån på marknadshyran gör det rationellt för fastighetsägaren att begära en hyra som ligger under marknadsnivån. - Dessa risker kan också göra det rationellt för fastighetsägaren att göra upp i godo med ett något mindre "skadestånd" fastän den begärda hyran med stor sannolikhet är marknadsmässig och hyresgästen egentligen inte vill stanna kvar utan bara utnyttja möjligheten att få skadestånd. - För att minska risken för sanktioner i kommande processer har fastighetsägare incitament att hålla uppe den officiella hyran och arbeta med rabatter t ex i en lågkonjunktur. Detta minskar transparensen på marknaden. I rapporten skissas på flera tänkbara förändringar för att skapa mer jämbördiga förhållanden på marknaden. Utgångspunkten är att det kan finnas oseriösa aktörer både på hyresgästsidan och på fastighetsägarsidan. Mer långtgående förändringar kan både innebära att regelverket vid förlängning helt tas bort och att man istället har ett direkt besittningsskydd. Norge har t ex inga regler om förlängning av lokalhyreskontrakt utan parterna förväntas själva reglera t ex optioner som innebär att man har rätt att förlänga kontraktet. Fördelarna med ett direkt besittningsskydd är att hyresgästen måste bestämma sig för om man vill fortsätta att hyra eller ej, och att domstolens enda roll blir att bedöma nivån på marknadshyran. Ingen rätt till skadestånd eller att få uppskov med avflyttning finns i dessa fall. Förändringar inom ramen för det befintliga regelverk handlar både om detaljerna i procedurreglerna och om skadeståndets storlek. Ett ministraff på en årshyra är väldigt hög eftersom kontrakten är så korta och en kraftig reducering av miniminivån skulle minska incitamenten för oseriösa hyresgäster. Modifiering av procedurreglerna med innebörden att fastighetsägaren alltid ska kunna modifiera sitt ursprungliga hyreskrav till ett slutbud inför en process är en annan möjlig förändring. Den allmänna slutsatsen är att problemen med dagens regelverk är så stora att det finns skäl att tillsätta en utredning som ser över regelverket. 3

4 Abstract The Swedish commercial real estate market, excluding residential properties, is often described as a deregulated market and this is correct when we look at the rent level in contracts with a new tenant. There is however an extensive and detailed regulation of the procedure and conditions when a contract expires and renewal of the contract is on the agenda. As Swedish rental contracts for offices and retail properties often are short (3-5 years) the procedure when the contract expires can have large effects on the market. The rules are often described as a system of indirect tenant protection, as the tenant does not have the right to prolong the contract but may get damage payments under certain circumstances. The idea is that the landlord should not demand rents higher than the market level from a tenant that may have high transaction cost. There are also detailed procedural rules concerning how the parties should act when the contract comes close to an end and there are also rules saying that the date when the tenant should move can be postponed after the formal expiry of the contract. In this report the consequences of these rules are analyzed using a game-theoretic framework. Some of the results in the report are the following. - The risk for large damage payments and uncertainty about how the court will evaluate the level of the market rent level makes it rational for the landlord to demand a rent below the market level. - This can also make it rational for the landlord to settle out of court with a somewhat smaller damage payment even if the landlord believes that the demanded rent is at the market level. An "unserious" tenant can use the rules to get damage payments even if they had no intention of continuing to rent the premises. - To reduce the risk for damage payments in future renewals the landlord has an incentive to keep up the official rent level and instead work with discounts when demand falls, In this way the market becomes less transparent. The report presents a number of proposals to make the market more efficient and create more equal terms for the parties. The starting point is that there might be "unserious" actors both on the tenant and landlord side. More far-reaching changes can on the one hand be to deregulate completely and let the parties settle the situation when the contract expires themselves. Norway has e.g. no rules concerning commercial rental contracts and if the tenant e.g. wants an option to prolong this has to be explicitly stipulated in the initial contract. Another alternative is a direct tenant protection, where the tenant has the right to prolong and can go to court to have the level of the market rent determined. More moderate changes discussed are to reduce the level of the minimum damage payment and to always make it possible for the landlord to modify their initial bid and put forward a final bid concerning rent level and that it is this final bid that the court shoudl evaluate. The general conclusion is that there is a strong need to review the current legislation concerning renewal of commercial rental contracts. 4

5 Förord Regelverket på lokalhyresmarknaden i Sverige har inte alls fått den uppmärksamhet som reglerna för bostadshyresmarknaden fått. Det finns naturligtvis flera förklaringar till detta och en är antagligen att lokalhyresmarknaden uppfattas som avreglerad och som relativt fungerade. Att regelverket har sina problem noterades dock t ex i boken "Kommersiella fastigheter i samhällsbyggandet" (Lind H & Lundström S, SNS, 2009). I denna rapport går vi lite djupare in på konsekvenserna av regelverket i samband med att lokalhyreskontrakt löper ut och gör en teoretisk analys med hjälp av en spelteoretisk modell. Resultaten från den analysen ligger sedan till grund för en diskussion av tänkbara ändringar i regelverket för att få en bättre fungerande marknad. Studien har finansierats av fastighetsföretaget Humlegården och vi vill passa på att tacka Per- Arne Rudberg för värdefull information rörande företagets erfarenheter av regelverket. Författarna står dock ensamma för analysen och slutsatserna i rapporten. Stockholm oktober 2012 Sigrid Katzler Hans Lind Olof Netzell 5

6 Innehållsförteckning 1. Inledning Referenspunkten: En oreglerad lokalhyresmarknad Den svenska hyreslagstiftningen för lokaler Grundläggande regler om hyra och sanktioner Procedurregler Hur domstolen avgör om skadestånd ska utgå eller inte Vilken marknadshyra och utifrån vilken information? Teoretisk analys Referensfall med perfekt information och inga transaktionskostnader Översikt av de osäkerheter som finns Osäkerhet om framtida marknadshyra Ytterligare faktorer som kan göra det rationellt att begära en hyra under marknadshyran Ytterliga sidoeffekter: Överinvesteringar i renovering Policy implikationer Inledning Tänkbara större förändringar Tänkbara mindre förändringar Avslutande kommenterar Referenser

7 1. Inledning När man beskriver hyresmarknaden i Sverige är det vanligt att säga att marknaden för kontor och butiker avreglerades 1972 medan hyrorna på bostadsmarknaden fortsatte att vara reglerade. Att säga att lokalhyresmarknaden avreglerades är dock inte hela sanningen. Även om fastighetsägaren fritt kan sätta hyran när en lokal är ledig så finns regler om hyran vid förlängning av hyreskontrakt och också detaljerade regler om proceduren när ett kontrakt går ut och antingen ska avslutas eller förlängas. Med tanke på att kontrakten i Sverige i regel är korta (3-5 år) så är reglerna i samband med kontraktets formella slut mycket viktiga i praktiken. Den hypotes som ska utvecklas i denna artikel är att dessa till synes "svaga" regler ökar risken för fastighetsägaren och gör det rationellt för fastighetsägaren att begära en hyra som ligger lägre än den teoretiska marknadshyran (som här definieras som den hyra som skulle uppstå på en konkurrensmarknad utan särskilda regler och utan transaktionskostnader eller där transaktionskostnader som är sådana att båda parter har samma förhandlingsstyrka). En följdtes är att dagens regler ökar transaktionskostnader och minskar transparensen på marknaden. Artikeln har följande struktur. I nästa avsnitt beskrivs den referenspunkt som vi har när det gäller analysen av den svenska lokalhyresmarknaden och det är en hypotetisk fri konkurrensmarknad. Därefter beskrivs de svenska reglerna för lokalhyresmarknaden och i avsnitt 4 presenteras en spelteoretisk modell av lagstiftningen och där analyseras vad som är rationellt beteende när fastighetsägaren ska lägga ett hyreskrav vid en förlängning av ett hyreskontrakt. Därefter diskuteras ytterligare sidoeffekter av lagstiftningen och till sist behandlas tänkbara förändringar i lagstiftningen. I den engelska versionen av uppsatsen Katzler, Lind & Netzell (2012a) finns också en genomgång av relevant forskningslitteratur. Uppsatsens empiriska delar bygger dels på beskrivningar av regler för lokalhyresmarknaden i olika länder, dels på intervjuer med fastighetsjurister och experter i Sverige och de nordiska länderna. Datainsamlingen har samordnats med arbetet att ta fram en modell för att göra hyrorna i de nordiska länderna mer jämförbara (se Katzler, Lind & Netzell 2012b). 2. Referenspunkten: En oreglerad lokalhyresmarknad Ser man på regelverket i olika länder kan man säga att Norge och Finland har oreglerade marknader i den betydelsen att det som gäller mellan parterna är det som läggs fast i kontraktet mellan parterna. Det typiska kontraktet lägger fast en bestämd hyrestid och kontraktet tar automatiskt slut när kontraktstiden löper ut. Kontraktet behöver inte sägas upp för att sluta gälla. Vill parterna förlänga kontraktet så är man juridiskt i samma situation som 7

8 när lokalen hyrdes ut första gången. Att parterna redan tidigare haft ett hyresförhållande skapar inga särskilda rättigheter eller skyldigheter. Om marknadshyran definieras som den mest sannolika hyran om en lokal hyrs ut på den öppna marknaden till en ny hyresgäst kan man fråga sig om hyran vid en förlängning av kontraktat kan förväntas skilja sig från hyran vid ett helt nytt kontrakt. Flera faktorer kan leda till skillnader mellan hyran i ett nytt kontrakt och i ett förlängt kontrakt. - Information: Efter några år vet både hyresgäst och hyresvärd mer om varandra. Detta påverkar hur riskfyllt det är för fastighetsägaren att hyra ut. Man kan t ex tänka sig att hyresvärden finner att det är en strulig hyresgäst som kostat fastighetsägaren mer än denne tänkt sig. Fastighetsägaren är då inte beredd att förlänga kontraktet på samma villkor och det blir rationellt för hyresgästen att söka sig till en annan fastighetsägare. Om det är en "bra" hyresgäst kan hyresvärden vara beredd att erbjuda en lägre hyra än tidigare eftersom det ändå blir lönsamt då man vet att det är en bra hyresgäst som innebär lägre kostnader. - Transaktionskostnader. Det typiska fallet skulle här vara följande. Om hyresgästen har höga transaktionskostnader kan fastighetsägaren begära en hyra som är något högre än marknadshyran och hyresgästen skulle ändå acceptera detta så länge som den totala kostnaderna (hyra + transaktionskostnader) är lägre än för bästa alternativet. Det finns emellertid två argument mot detta. Det första är att fastighetsägaren också har betydande transaktionskostnader för att hitta en ny hyresgäst (annonser, mäklararvode, ev anpassningskostnader och risk för en vakansperiod) vilket gör det riskfyllt att begära en hyra som är högre än marknadshyran. Det andra motargumentet är att en fastighetsägare som får rykte om sig att höja hyran vid förlängning måste sänka hyran under den inledande kontraktsperioden för att attrahera välinformerade långsiktiga hyresgäster. Slutsatsen av detta är att eftersom det finns två motverkande krafter så finns ingen teoretiskt grundad förutsägelse om hur hyran vid förlängning på en fri marknad förhåller sig till den initiala hyran. Det är dock svårt att se några mekanismer som skulle ge stora skillnader, särskilt på en lokal marknad där information om olika fastighetsägare sprids relativt snabbt. 3. Den svenska hyreslagstiftningen för lokaler 3.1 Grundläggande regler om hyra och sanktioner Det är fri hyressättning när en ledig lokal hyrs ut till en ny hyresgäst så fokus här ligger på regler vid förlängning av kontrakt. Vi kommer främst att tala om kontorslokaler även om samma regler även gäller för t ex butiker och hotell. (Kontrakten är dock betydligt längre för hotell.). Den grundläggande regeln om hyran är att hyresvärden inte har rätt att begära en hyra som är högre än förväntad hyra vid uthyrning av en tom lokal till en ny hyresgäst. Hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd som innebär att denne har rätt till skadestånd om 8

9 denne flyttar pga det för höga hyreskravet. Lind (2001) presenterar en begreppsapparat för att identifiera olika typer av hyresregleringar och den variant som finns på lokalhyresmarknaden i Sverige kallas där för "Typ A: En "svag" transaktionskostnads relaterad hyresreglering". Poängen med en sådan reglering är just att hindra fastighetsägare från att utnyttja det förhandlingsövertag som höga transaktionskostnader för hyresgästen kan leda till. Sanktionerna enligt den svenska hyreslagstiftningen är alltså att den hyresvärd som begär mer än marknadshyran, vilket leder till att hyresgästen flyttar, får betala ett skadestånd till hyresgästen. Skadeståndet är minst 1 års hyra. För vanliga tre-åriga hyreskontrakt innebär detta att hyresgästen kan få tillbaka en tredjedel av den betalda hyran. För lokaler kan ytterligare skadestånd utgå i form av företagsskada, men detta berörs inte i i denna uppsats. Med tanke på att den svenska hyran i regel är en totalhyra där fastighetsägaren betala drift och underhållskostnader så innebär det att förlusten av överskottet blir proportionellt större. Om drift och underhållskostnader är 30% av hyran så innebär förlust av ett års hyra att nästan 50% av driftöverskottet går till skadeståndet. Just att skadeståndet är så stort påverkar, som kommer att framgå nedan, vad som är en rationell strategi för fastighetsägaren men öppnar också möjligheter för oseriösa hyresgäster. 3.2 Procedurregler Proceduren vid uppsägning av lokalhyreskontrakt är strikt reglerad och tämligen komplex. Huvudreglerna är följande för kontrakt som är längre än 1 år. A. Nio månader innan kontraktet löper ut ska hyresvärden informera hyresgästen om fastighetsägaren inte vill förnya kontraktet på samma villkor som tidigare. Det blir i så fall en "uppsägning för villkorsändring". (Detsamma gäller för hyresgästen men vi fokuserar här på hyresvärdens situation.) Vill fastighetsägaren höja hyran ska hyresgästen informeras om vilken hyra som hyresvärden begär för att förnya kontraktat. B. Om vi antar att hyresgästen vill förlänga kontraktet (eller åtminstone låtsas som om denne vill det - se vidare nedan), men anser att den hyra som begärs är för hög så ska hyresgästen anmäla detta till Hyresnämnden för medling. Detta måste göras innan två månader har gått sedan fastighetsägarens uppsägning, dvs det ska vara minst 7 månader till kontraktet går ut. Om hyresgästen inte gör en anmälan om medling till Hyresnämnden så har hyresgästen inte möjlighet att få skadestånd. När hyresgästen kontaktar Hyresnämnden för medling är två förlopp tänkbara. C1 I "normalfallet" kallas hyresvärd och hyresgäst till Hyresnämnden för att förhandla om villkoren. Hyresvärden kan sänka sitt hyreskrav, men om parterna inte kommer överens så flyttar hyresgästen ut och hyresgästen kan då gå till domstol och begära skadestånd med hänvisning till att hyresvärdens slutbud ligger över marknadsnivån. 1 Parterna kan under 1 Att gå till domstol och begära skadestånd kan göras upp till två år efter att hyresförhållandet avslutas, men vi bortser här från det och antar att allt sker i samband med att hyreskontraktet löper ut. 9

10 medlingsfasen, eller när man inser att man inte kommer att komma överens begära att Hyresnämnden gör ett uttalande om vad hyran på den öppna marknaden är. Båda parter kan då presentera material för Hyresnämnden som underbygger respektive parts ståndpunkt. Detta material är också det enda material som får åberopas om hyresgästen går till domstol och begär skadestånd. Båda parter kan lämna in material från expertvittnen om t ex aktuella marknadshyresnivåer. Hyresnämnden kommer antingen fram till att hyresvärdens krav är rimligt och då behöver man inte explicit yttra sig om marknadshyresnivån, eller så anser nämnden att marknadshyran är lägre än den som hyresvärden begär och då måsta man ange en explicit nivån för den bedömda marknadshyran. C2 Jurister som anlitats av hyresgäster som tänkt sig att flytta men som är ute efter ett skadestånd har hittat något av ett kryphål i lagstiftningen och det är att hyresgästen visserligen är skyldig att begära medling för att få skadestånd, men det finns inget krav på att hyresgästen faktiskt ska delta i en medling, Om hyresgästen inte deltar i medlingen så kommer hyresvärdens första hyreskrav även att betraktas som det slutliga kravet och vara utgångspunkten när man ska bedöma om hyran är skälig/marknadsmässig.. Även om hyresgästen måste anmäla till domstolen senaste 7 månader innan flytt så tar medlingsprocessen tid och det innebär att om det slutar med att parterna inte kommer överens så är det inte långt kvar av tiden innan kontraktet går ut. Ur fastighetsägarens perspektiv innebär detta att det kan vara svårt att hitta en ny hyresgäst till den tid som kontraktet går ut. Hyresgästen kan på motsvarande sätt ha problem att hitta en ny lokal, men hyresgästen har ytterligare en möjlighet och det är följande. D. Hyresgästen kan gå till Hyresnämnden och begära att datumen för avflyttning skjuts fram några månader så att denne får möjlighet att hitta en ny lokal. Enligt uppgift brukar detta beviljas. 3.3 Hur domstolen avgör om skadestånd ska utgå eller inte Om hyresgästen vill ha skadestånd så går denne till Tingsrätten, vilket kostar en mindre avgift, och sedan gäller vanliga kostnadsfördelningsregler, dvs att den förlorande parten betalar motpartens kostnader. Utgångspunkten är då Hyresnämndens bedömning av vad som är marknadshyran och domstolen ska bedöma om fastighetsägarens krav var skäligt och ifall svaret är nej bestämma skadeståndets storlek. 3.4 Vilken marknadshyra och utifrån vilken information? När hyresvärden meddelar hyresgästen att denne vill ha en hyreshöjning under en kommande hyresperiod så gäller detta vilken hyra som ska betalas i det nya kontraktet som börjar löpa om (minst) nio månader. Anta t ex att hyrorna stigit under det senaste halvåret och att fastighetsägaren och experter bedömer att denna ökning kommer att fortsätta under det 10

11 närmaste året. Bakom detta kan ligga positiva ekonomiska prognoser av BNP och kunskap om att utbudet inte kommer att öka nämnvärt. Utifrån detta begär hyresvärden en hyra som (realt) ligger 2% högre än den som gäller vid uppsägningstidpunkten. Anta vidare att hyresgästen går till hyresnämnden och begär medling, men att det inte blir någon medling. Hyresgästen flyttar och stämmer hyresvärden för att få skadestånd. Under denna period sker en plötslig och oväntad konjunkturnedgång, t ex som den hösten Hyrorna på marknaden faller med 10% och den hyra som fastighetsägaren begärde ligger klart över marknadshyran vid tiden när kontraktet går ut. I teorin ska fastighetsägarens begärda hyra rimligen utvärderas i relation till den information som fanns tillgänglig när fastighetsägaren begärde den aktuella hyran. Detta skapar dock ytterligare osäkerhet när det gäller vad domstolen kommer till för slutsats, eftersom det kan vara svårt att i efterhand belägga att detta var en rimlig bedömning av marknadshyran. Det kan även psykologiskt vara svårt att i efterhand frigöra sig från den information som tillkom senare. Vi återkommer till detta i avsnittet om reformförslag. 4. Teoretisk analys 4.1 Referensfall med perfekt information och inga transaktionskostnader Om det är allmänt känt vad marknadshyran är och hur den kommer att utvecklas, så har fastighetsägaren ingen anledning att begära varken mer eller mindre än marknadshyran.. Begär fastighetsägaren mer kommer hyresgästen att flytta och begära skadestånd och få det. Finns inga transaktionskostnader finns det heller ingen anledning att begära mindre än marknadshyran eftersom hyresvärden utan kostnad kan hitta en ny hyresgäst till lokalen. Finns inga transaktionskostnader har hyresgästen heller ingen anledning att acceptera en hyra som är högre än marknadshyran. I avsnitt 2 ovan kommenterades vad som kan hända om parterna har transaktionskostnader. 4.2 Översikt av de osäkerheter som finns I verkligheten kommer fastighetsägarens agerande att bero av bedömningen av en rad osäkra faktorer. 1. Osäkerhet om typ av hyresgäst. Är det en hyresgäst som verkligen är intresserad av att förnya kontraktet på rimliga villkor eller är det en hyresgäst som planerar att flytta och som har som enda mål att få ett så stort skadestånd som möjligt. I modellen nedan kallas den första 11

12 typen för S (Seriös) medan den andra typen som bara är ute efter ett skadestånd kallas OS (OSeriös). 2. Osäkerhet om nivån på den aktuella marknadshyran och hur den kommer att utvecklas fram till kontraktet löper ut. 3. Osäkerhet om hur domstolen kommer att bedöma situationen och särskilt hur de bedömer nivån på marknadshyran. I detta avsnitt bortser vi från den möjlighet som nämndes under D ovan, nämligen att hyresgästen kan begära uppskov med avflyttningen. Vi återkommer till det i ett senare avsnitt. Alla transaktionskostnader i samband med utflyttning och att hitta en ny hyresgäst bortses också från. 4.3 Osäkerhet om framtida marknadshyra. Förloppet som beskrevs ovan i samband med att ett kontrakt närmar sig slutet kan sammanfattas i följande beslutsträd. 12

13 Figur 1: Beslutsträd (1): Allmän struktur Hyresvärden lägger ett bud Hyresgästen begär medling Hyresgästen accepterar budet eller flyttar utan att begära skadestånd (4) Hyresgästen deltar Hyresgästen deltar Hyresgästen deltar inte i medlingen: i medlingen: i medlingen Parterna kommer Parterna kommer Begär skadestånd inte överens överens Begär skadestånd (1) (2) (3) Beroende på vad det är för typ av hyresgäst - S eller OS - kommer olika delar av beslutsträdet att vara relevant. Låt oss börja med att anta att hyresvärden vet vilken typ av hyresgäst det är och se vad som är en rationell strategi i respektive fall. Nedan beskrivs först beslutsträdet om det är en hyresgäst av typen OS. En sådan hyresgäst kommer antingen att flytta utan att begära skadestånd - om denne bedömer att denne inte kan vinna processen vid den begärda hyran - eller så kommer denne att begära medling men inte delta. Den OSeriösa hyresgästen vill ju inte ge hyresvärden chansen att minska den begärda hyran. Kvar blir därmed följande grenar i beslutsträdet. 13

14 Figur 2: Beslutsträd (2): Hyresgäst av typen OS Hyresvärden lägger ett bud Hyresgästen begär medling Hyresgästen flyttar utan att begära skadestånd (4) Hyresgästen deltar inte i medlingen. Begär skadestånd (3) I det fall som beskrivs i figur 2 ovan är det mycket riskfyllt för hyresvärden att begära mer än marknadshyran., eftersom det inte finns några möjligheter att sänka den begärda hyran under medlingsprocessen. En avgörande fråga blir vad fastighetsägaren tror om domstolens agerande och här spelar flera faktorer in. Hur ser domstolen generellt på parterna? Som vi återkommer till nedan föefaller lagstiftarens utgångspunk tvara att hyresgästen är den svagare parten och detta kan i praktiken leda till att domstolen ställer större krav på fastighetsägarens bevisning. Det kan också handla om att i en situation med osäkerhet och begränsat underlag från båda parter så kan även en domstol som hanterar parterna på samma sätt komma till "fel" beslut. Det är också svårt att veta hur olika experter bedöms av domstolen. Som en intervjuad fastighetsägare uttryckte det så gäller att snabbt binda upp experterna med bäst rykte om man inser att det kan bli en process. Om vi antar att marknadshyran efter bästa möjliga bedömning är 100 så kommer en fastighetsägaren med riskaversion som vet att man har att göra med en hyresgäst av typen OS att begära en hyra som är något lägre än marknadshyran. Det gäller ju att få hyresgästen att antingen direkt välja alternativet (4) eller att fastighetsägaren skaffar sig en position som innebär att det är liten risk att förlora i en domstol. Hur mycket lägre fastighetsägaren lägger sitt bud beror av hur entydigt underlag det går att få fram och hur stora risker som fastighetsägaren är beredd att ta. Låt oss anta att fastighetsägaren kommit fram till att det rationella i detta fall är att begära 95 i hyra. Låt oss härnäst se på fallet där hyresvärden vet att det är en seriös hyresgäst (typ S). Här krävs ytterligare ett antagande för att kunna bedöma förloppet och det är hyresgästen bedömning av 14

15 marknadshyrans nivå. Gör denne samma bedömning som fastighetsägaren att nivån är 100? Den grundläggande strukturen i detta fall blir följande eftersom hyresgäster av typen S antas delta i medlingen. Figure 3: Beslutsträd (3): Hyresgäst typ S Hyresvärden lägger ett bud Hyresgästen begär medling Hyresgästen accepterar budet eller flyttar utan att begära skadestånd (4) Hyresgästen deltar Hyresgästen deltar i medlingen: i medlingen: Parterna kommer Parterna kommer inte överens överens Begär skadestånd (1) (2) I detta fall verkar det inte särskilt riskfyllt för fastighetsägaren att begära t ex 105. Antingen bedömer hyresgästen att detta är marknadshyran och säger ja, eller så blir det förhandlingar. Vad som händer under dessa förhandlingar beror för det första på en rad bedömningar som fastighetsägaren måste göra. Vad tror egentligen hyresgästen om marknadshyran och vad är hyresgästens reservationshyra? Vad kan tänkas hända om man hamnar i domstol trots allt? Antar vi att hyresvärden inser att hyresgästen är välinformerad och att båda parter har samma grad av riskaversion, så ska vi t ex förvänta att parterna relativt snabbt kommer överens om en hyra på 100. Hyresgästen kan dock av flera skäl hävda att marknadshyran ligger under 100, t ex att den är 95 och antyda att om inte hyresvärden går ner till 97 så hävdar hyresgästen att denne kommer att flytta. Om hyresvärden inte litar på domstolens förmåga att bedöma den korrekta marknadshyran kan man tänka sig att en fastighetsägare som inte vill ta risker accepterar en hyresnivå på 97 även om denne är tämligen säker på att den korrekta hyresnivån är 100. Ett räkneexempel kan illustrera tankegången. Om skadeståndet är ett års hyra och sannolikheten för hyresvärden att vinna är 80% samt att det är ett 4-årskontrakt så skulle det 15

16 förväntade utfallet av olika alternativ bli följande. Vi antar som sagt att det inte är några transaktionskostnader. Fastighetsägaren accepterar 97: Ingen risk för skadestånd. Totala förväntade intäkter 4*97 = 388 Fastighetsägaren begär 100: 20% risk för skadestånd. Utan skadestånd får man in 400 och med skadestånd får man in 300: Förväntat värde blir 0,8* ,2 300 = 380 Givet dessa antaganden är det rationellt för fastighetsägaren att acceptera en hyra som ligger under marknadshyran i nya kontrakt. Helhetsbedömning I verkligheten vet inte hyresvärden med säkerhet om det är en hyresgäst av typen S eller OS. Om det är en hyresgäst av typen S är det inte riskfyllt att begära mer än marknadshyran och sedan vara beredd att gå ner i krav under förhandlingarna. Denna strategi är dock mycket riskfylld om det är en hyresgäst av typen OS som inte tänker delta i några förhandlingar. Finns det osäkerhet om vilken typ av hyresgäst det är så kommer det att vara rationellt för fastighetsägaren att begära en hyra något under marknadshyresnivån. Antar vi att sannolikheten för respektive typ är 0,5 skulle vi få följande utfall om vi ser på tre utgångsbud - 103, 100, 97. Om det är en seriös hyresgäst antar vi att denne förhandlar ner 103 till 100 men är beredd att acceptera direkt om man erbjuder 100 eller 97. Begär fastighetsägaren 103 är sannolikheten att förlora i domstol 80%, begär man 100 är sannolikheten att förlora 0,5 med tanke på att domstolen kanske felbedömer marknadshyran - och begär man 97 är sannolikheten att förlora 0,2. För övrigt samma antaganden som ovan. Utfallet blir då följande där den första parentesen är utfallet om det är en hyresgäst av typ S och andra utfallet om det är en av typ OS. I det senare fallet antas alltså att lokalen hyrs ut till en ny hyresgäst för 100 men att avdrag görs om det blir skadestånd. Begära 103: 0,5(400) + 0,5(300) = 350 Begär 100: 0,5(400)+ 0,5[0,5*400+0,5*300] = 375 Begär 97 ; 0,5 (388) + 0,5 [0,8(400)+0,2(300)]= 384 I detta räkneexempel är det bästa alternativet för fastighetsägaren att begära en hyra som ligger något under marknadshyran., om vi enbart ser på förväntat värde. Spridningen mellan utfallen mellan om det är en seriös eller en oseriös är också lägre i det tredje fallet Sammanfattningsvis kan man säga att analysen så här långt ger ett tydligt stöd för hypotesen att det är rationellt för fastighetsägaren att begära en hyra som ligger under marknadshyran. 16

17 4.4 Ytterligare faktorer som kan göra det rationellt att begära en hyra under marknadshyran Domstolskostnader: Den allmänna regeln är att den förlorande parten betalar båda parters rättegångskostnader. Detta ökar riskerna med en process för båda parter och en försiktig fastighetsägare bör få starkare incitament att vara försiktig med vilken hyra man begär. Den oseriösa hyresgästen som inte vill riskera att betala höga rättegångskostnader kan också när rättegången närmar sig komma med ett förslag till förlikning som är klart under det begärda skadeståndet. Att acceptera denna förlikning blir mycket frestande för fastighetsägaren även om man är tämligen säker på att vinna processen - även en process där sannolikheten att förlora är låg är innebär en risk om den kostnad man drar på sig vid en förlust är hög. Om hyresgästen har så små tillgångar att denne inte kan betala fastighetsägarens rättegångskostnader så kan det också vara rationellt med förlikning för fastighetsägaren. Hyresgästens möjlighet att få uppskov med avflyttning. Som beskrevs ovan har hyresgästen möjlighet att relativt sent i processen få uppskov med avflyttningen från lokalen med någon månad. Detta försvagar ytterligare fastighetsägarens förhandlingsposition eftersom denne inte kan vara säker på när lokalen är ledig och när det är möjligt att hyra ut till en annan hyresgäst ifall parterna inte kan komma överens. Att gå ner i det hyreskrav man framför ger i detta fall ekonomiska fördelar på två sätt, dels ökar det sannolikheten att hyresgästen stannar, dels ökar det sannolikheten att hyresgästen flyttar utan att processa och begära anstånd med avflyttning. Ser hyresgästen att de har en liten chans att vinna en process har de ingen anledning att starta en medlingsprocess som kan dra ut på tiden och motivera ett uppskov med avflyttningen. Båda dessa faktorer stärker alltså ytterligare tesen att hyresvärden har anledning att begära en hyra under marknadsnivå. Ett sätt att empiriskt testa denna hypotes vore att jämföra hyresnivåer vid förlängning av kontrakt och hyresnivån i kontrakt med nya hyresgäster och hypotesen innebär alltså att denna skillnad borde vara större i Sverige än i länder som t ex Norge och Finland där det inte finns några särskilda rättigheter för en sittande hyresgäst. 5. Ytterliga sidoeffekter: Överinvesteringar i renovering En vanlig åsikt är att hyresvärdar i Sverige är mer benägna att genomföra hyresgästanpassningar jämfört med våra nordiska grannländer. Att empiriskt dokumentera detta är svårt, men det teoretiska resonemang som förts ovan innebär att vi ska förvänta oss en sådan skillnad. "Överinvestering" definieras här i relation till vilken investering som skulle gjorts om alla parter varit väl informerade, transaktionskostnaderna noll och givet att det inte finns några 17

18 externa effekter av investeringen. I en sådan situation skulle alla förbättringsåtgärder som genomförs vara sådana att de kan finansieras med en hyreshöjning. Fastighetsägaren genomför helt enkelt de åtgärder där hyresgästens betalningsvilja överstiger kostnaden för åtgärden. Överinvestering innebär att man genomför åtgärder där betalningsviljan för åtgärden inte är så hög att den täcker kostnaderna för åtgärden. I en värld utan transaktionskostnader och inga sidoeffekter skulle parterna inte genomföra sådana investeringar. Båda parter skulle föredra en situation med något lägre hyra och något lägre standard. Ur ett teoretiskt perspektiv finns det bara en möjlig förklaring till överinvesteringar och det är att det finns någon positiv sidoeffekt av en sådan åtgärd ur fastighetsägarens perspektiv. Hyreslagstiftningen i Sverige, där hyresvärden riskerar att få betala skadestånd om denne begär en hyra över marknadsnivån vid förlängning av ett kontrakt, skapar incitament för fastighetsägaren att få upp hyresnivån i nya kontrakt. Det är ju dessa som ligger till grund för bedömningen om den begärda hyran är högre än marknadsnivån. Det finns flera sätt att åstadkomma detta, t ex med direkta rabatter som hyresfria månader, men ett annat sätt är att erbjuda eller gå med på en hyresgästanpassning även om denna inte är lönsamt betraktat isolerat eftersom en högre hyra i ett kontrakt kan göra det möjligt att få högre hyror i andra kontrakt. Ett annat sätt att uttrycka detta är att den högre hyra som renoveringen leder till minskar risken för skadestånd vid förlängningen av andra kontrakt och detta kan ses som en positiv extern effekt som gör det rationellt för fastighetsägaren att acceptera den "olönsamma" hyresgästanpassningen. Som nämndes ovan kan hyresgästen få uppskov med avflyttning och detta gör det svårt att kontraktera en ny hyresgäst för inflyttning vid en viss tidpunkt. Fastighetsägaren har därmed kortare tid på sig att hitta en ny hyresgäst vilket försvagar fastighetsägarens förhandlingsposition och den nya hyresgästen kan därmed försöka få en lägre hyra. Givet de negativa sidoeffekterna av en låg hyra så kan båda parter tycka att det är ett bättre alternativ att fastighetsägaren istället genomför en hyresgästanpassning till ett subventionerat pris. I en situation där det är kort tid till lokalen ska hyras ut så kan det även vara så att hyresgästen drabbas av dubbla hyror om inflyttning ska ske vid den tidpunkt som lokalen är ledig. På grund av de externa effekterna av en lägre kontrakterad hyra kan det här vara rationellt för båda parter med en något högre hyra men några hyresfria månader för att hyresgästen ska slippa dubbel hyra. (Man kan förstås fråga sig varför parterna inte förskjuter inflyttningstidpunkten istället men det kan även finnas fördelar för hyresvärden av att redovisa låga vakanser, men vi går inte vidare in på detta här.) 18

19 6. Policy implikationer 6.1 Inledning Den svenska hyreslagstiftningen bygger på antagandet att hyresgästen är svag och behöver skyddas mot den starke hyresvärden. Denna bild av parterna kan möjligen stämma för bostadshyresmarknaden, men idag kan hyresgästen vara ett stort multinationellt företag med god tillgång till juridisk expertis inom hyreslagstiftning, eller en kvalificerad konsultfirma. Dessutom finns idag en stor marknad för hyresgästtjänser, sk Tenant Representation. På fastighetsägarsidan finns dessutom inte bara stora professionella fastighetsbolag utan även privatpersoner som äger en fastighet, bostadsrättsföreningar och företag som främst hyr ut bostäder med som även har en del lokaler. En mer realistisk utgångspunkt för lagstiftaren är därmed att det ibland är hyresgästen som är den finansiellt och kompetensmässigt starkare parten och ibland fastighetsägaren. Lagstiftaren bör rimligen också utgå från att det finns seriösa och oseriösa aktörer på båda sidor. 6.2 Tänkbara större förändringar "Inga regler alls" Den mest långtgående förändringen vore att byta till en modell som den i t ex Norge där i princip kontraktet reglerar allt och där hyresrelationen är slut när kontraktet löper ut. Förhandlingen och reglerna vid en förlängning av ett kontrakt är desamma som när ett helt nytt kontrakt skrivs.. Användningen av standardkontrakt med explicita valfria optioner vore ett sätt att minska riskerna för parterna på en sådan oreglerad marknad. I standardkontraktet kan finnas olika typer av optioner som parterna sedan kan välja att inkludera eller exkludera, t ex en rätt att förlänga kontrakten utifrån en då aktuell marknadshyra under ett antal år. Song (2005) diskuterar olika varianter av sådana optioner för bostadsmarknaden men dessa är även relevanta för lokalhyresmarknaden. "Direkt besittningsskydd" Problemet med oseriösa hyresgäster som egentligen inte har intresse av att förlänga kontraktet utan enbart är intresserade av skadestånd kan man också undvika genom en övergång till ett direkt besittningsskydd. Om hyresgästen har rätt att förlänga kontraktet till marknadshyra, givet att man skött sina åliggande, så kommer den hyresgäst att flytta som inte har möjlighet eller intresse att betala marknadshyra för lokalen. Då skulle hyresgästen inte heller ha rätt till skadestånd eftersom denna har möjlighet att fortsätta att hyra på marknadsmässiga villkor. Om inte hyresgästen kan denne endast få hyran prövad i domstol och eventuellt få en hyressänkning jämfört med vad fastighetsägaren begärt. Problemet med oseriösa hyresgäster 19

20 med en olönsam rörelse som idag kan begära stora skadestånd pga företagsskada i samband med att kontrakt löper ut skulle undvikas. 6.3 Tänkbara mindre förändringar Inom ramen för dagens lagstiftning finns det utrymme för ett antal mindre förändringar som skulle skapa en mer balanserad förhandlingssituation. Några exempel. - Om hyresgästen går till hyresnämnden och begär medling men sen inte vill delta i en förhandling ska fastighetsägaren ha möjlighet att lägga ett nytt "slutbud". Den ursprungliga begära hyran ska ses som ett utgångsbud för en förhandling där parterna antingen kommer överens efter en förhandlingsrunda där parterna delvis gått varandra till mötes, eller så kommer man inte överens. Ser det ut som att parterna inte kommer överens ska fastighetsägaren ha rätt att lägga ett slutbud, som vi antar att hyresgästen förkastar, och det är skäligheten i detta slutbud som domstolen sedan ska bedöma. Om fastighetsägaren tror att hyresgästen egentligen inte är intresserad av att hyra kan man lägga ett relativt lågt slutbud för att vara säkra på att vinna i en kommande process. 2 - Eftersom det är svårt att bedöma hur hög marknadshyran är pga heterogena objekt och brist på data så kan man tillåta en relativt stor avvikelse mellan den begärda hyran och den uppskattade marknadshyran. Att taxeringsvärden sattes till 75% av marknadsvärdet var ju t ex för att "ingen" skulle riskera att få ett taxeringsvärde som var högre än marknadsvärdet. Om nu t ex domstolen kommer fram till att marknadshyran är 100 så ska skadestånd enbart utgå om den begärda hyran är högre än 110 eller högre än Minskad nivå på skadeståndet och/eller differentierade skadestånd. Ett skadestånd som motsvarar 1 års hyra vid ett treårskontrakt kan ju eliminera större delen av fastighetsägarens driftnetto av ett treårskontrakt. Så stort skadestånd kräver rimligen mycket allvarliga överträdelser och en tanke kan var a att differentiera skadeståndet. Dagens nivå skulle då kunna gälla om den begärda hyran bedöms vara mer än 20% högre än marknadshyran, Om 10% accepteras som felmarginal kan man t ex ha en lägre nivå, som t ex 3 månaders hyra eller 10% av kontraktssumman, om den begärda hyran ligger i intervallet 10-20% över marknadshyran. - Att tydliggöra att bedömningen av den begärda hyrans skälighet ska bedömas utifrån den information som fanns tillgänglig när budet lades. Marknadsförändringar efter den tidpunkten ska inte påverka möjligheten att få skadestånd. - Ta bort möjligheten till anstånd med avflyttning. Hyresgästen kan rimligen när fastighetsägaren begär hyresändring börja en egen sökprocess och leta efter alternativa lokaler. Hyresgästen borde relativt tidigt kunna bedöma om det finns förutsättningar att komma överens och har därmed tid att leta efter alternativa lokaler. 2 Här kan man tänka sig att den oseriösa hyresgästen skriver på kontraktet med den relativt låga hyran och sedan försöker överlåta det till en annan mot ersättning. Effekter av detta behandlas inte vidare här. 20