16. RESTAURANG SHOP OCH KIOSK 16.1 Inledning Följande utredning behandlar de juridiska aspekter som aktualiseras när en golfklubb avser att hyra in

Transkript

1 16. RESTAURANG SHOP OCH KIOSK 16.1 Inledning Följande utredning behandlar de juridiska aspekter som aktualiseras när en golfklubb avser att hyra in (det vill säga upplåta) lokaler till utomstående part som avser driva restaurang, shoprörelse eller kioskverksamhet eller t.o.m. en driving-range. Skriften behandlar även regler kring behandling av livsmedel, bygglov för restaurang och kiosk, brandskydd, alkoholförsäljning m.m. I sammanhanget bör det framhållas att krögare har krav på sig att söka tillstånd som till exempel en golf-pro inte behöver. Sådana tillstånd kan omfatta serveringstillstånd, livsmedelstillstånd m.m. Utgångspunkten om klubben/anläggningen ska ha restaurang/servering/kiosk och om utskänkningstillstånd ska sökas, är detta ytterst en demokratisk fråga i klubben som avgörs på årsmöten baserat på resurser, efterfrågan hos medlemmar & gäster samt underlag och upptagningsområde på orten alternativt, en fråga för anläggningsägare/ bolaget som driver anläggningen. När den principiella frågan är besvarad ska det avgöras om serveringen/restaurangen ska bedrivas i egen regi eller på entreprenad. Hyresavtal regleras av 12 kap jordabalken (också kallat hyreslagen ) och innehåller formella regler om till exempel uppsägning av avtal, innehållet i en uppsägning, tidpunkt för uppsägning m.m. Huvudregeln i hyreslagen är att dess bestämmelser är tvingande till hyresgästens förmån (det vill säga exempelvis krögarens då klubben är hyresvärd). Detta innebär att lagens olika regler i vissa avseenden inte kan avtalas bort. Har detta ändå skett och uppstår oenighet mellan golfklubben och hyresgästen är avtalet utan verkan i den delen. Det kan röra sig om lagens bestämmelser om förbud i vissa fall mot rörlig hyra, om minimitider för uppsägning, skadestånd m.m. Utredningen exkluderar eventuella skattefrågor som kan tänkas uppkomma i samband med att en golfklubb hyr in exempelvis en krögare. För att förenkla läsningen kommer benämningen hyresgäst användas som generell benämning för en krögare, shopinnehavare och övriga näringsidkare som avser att hyra in sin verksamhet på golfklubben. Specifika detaljer som bara berör exempelvis en krögare redovisas. Det ska även framhållas att det som framgår nedan angående hyresavtal och liknande är tillämpligt för både krögare, shopinnehavare och tränarentreprenörer Två typfall Golfklubben måste i första läget skilja på två fall då man exempelvis avser att starta upp en cafeteriaverksamhet. Det första typfallet är att golfklubben startar upp cafeterian internt, det vill säga golfklubben ger i uppdrag åt en anställd eller medlem att i klubbens regi driva cafeterian. Personen (kan givetvis vara fler) som får uppdraget betraktas då som anställd av klubben vilket betyder att klubben intar rollen som arbetsgivare. I en sådan situation aktualiseras frågor kring anställningsavtal, lön, arbetsmiljönormer m.m. (se Arbetsgivare i golfklubb). Det här typfallet behandlas således inte närmare i denna utredning utan för mer information hänvisas till sektionen som behandlar golfklubbens uppgifter och ansvar som arbetsgivare. Det andra typfallet är då golfklubben upplåter mark, lokal eller övrig plats till en utomstående aktör, hyresgästen, som i egen regi avser driva (restaurang)verksamheten i anslutning till golfbanan. För det fall en utomstående hyresgäst hyrs in för att driva verksamhet måste golfklubbens och hyresgästens mellanhavanden regleras via avtal där villkoren för verksamheten och nyttjandet av exempelvis lokalen preciseras. Avtalet syftar bland annat till att säkerställa att den verksamhet som drivs i anslutning till golfbanan drivs på ett tillförlitligt sätt och att klubben inte 134

2 helt plötsligt står utan en restaurang eller kiosk (det vill säga avtalet ska reglera frågor avseende verksamhetens drift m.m.) Hyresavtal Vardagsmässigt har vi utan tvekan klart för oss vad hyra är för något; normalt tänker vi på hyra av en lägenhet i ett hus med flera lägenheter. Hyresbegreppet är dock betydligt vidare än så. Om vi tar golfklubben som utgångspunkt är ett hyresavtal typiskt sett ett avtal mellan golfklubben och en hyresgäst om nyttjanderätt till ett enskilt hus eller del av hus mot ersättning. Hyresförhållandet uppstår genom hyresavtalet. Ibland kan det dock vara svårt att skilja hyra från andra typer av avtal. Ett avtal som är snarlikt ett hyresavtal kan vara olika former av arrenden och framförallt rörelsearrenden (vid ett rörelsearrende är upplåtelsen av själva affärsverksamheten det centrala, medan hyresavtalet intar en något mer underordnad position). Hyresförhållandet (det vill säga nyttjanderätten) ska alltså avse hus eller del av hus. Nyttjanderätten ska vara lokaliserad på så vis att hyresgästen hyr ett bestämt utrymme av golfklubben, exempelvis en byggnad eller del av byggnad. Det är viktigt att upplåtelsen avser byggnad eller hus. Om upplåtelsen även avser mark kan arrendereglerna istället bli tillämpliga (se mer under avsnittet Arrendera eller köpa mark), detta kan exempelvis vara aktuellt om proverksamheten ligger på entreprenad och rangen drivs av entreprenören. Allmänt kan sägas att upplåtelse av byggnad också kan omfatta ett mindre markområde i anslutning till byggnaden (exempelvis en trädgårdstomt för uteservering eller liknande). Vad som är viktigt att ha i åtanke är att det är hyresdelen som ska vara det dominerande för att inte arrendereglerna istället ska tillämpas. Eftersom det för golfklubben i de flesta fall handlar om att hyra ut en lokal, kiosk eller maskinhall blir hyresreglerna som huvudregel tillämpliga Hyresavtalet Utgångspunkten är alla hyresavtal som ingås också är skriftliga detta är en stark rekommendation. Muntliga hyresavtal kan givetvis vara enkla och behändiga, men på sikt föreligger stor risk att det kan uppstå olika uppfattning mellan parterna avseende hyrestid, hyresreglering, villkor m.m. Därför bör golfklubben alltid se till att eventuella hyresavtal sluts genom skriftliga avtal. Eventuella förlängningar och ändringar av villkor bör även dessa vara skriftliga. Det bör dock påpekas att sådana ändringar inte behöver vara särskilt omfattande eller betungande utan enklare tillägg till ett befintligt hyresavtal är tillräckligt Hyrestid och hyresförhållande Ett hyresavtal gäller som huvudregel antingen tills vidare eller på bestämt tid. Om avtalet gäller för en bestämd tid ska hyrestiden också anges i avtalet. Hyrestiden är den tid som golfklubben formellt sett upplåter byggnaden eller del av byggnad enligt hyreskontraktet. Det är vanligt att hyreskontrakt också förlängs och så länge golfklubben och hyresgästen är överens ska en förlängning av hyreskontraktet kunna genomföras smärtfritt. Hyrestiden har bland annat betydelse för beräkningen av uppsägningstidens längd. Hur länge hyresförhållandet pågått (det vill säga hur länge hyresgästen behörigen hyrt lokalen) har betydelse för besittningsskyddet (varom mera nedan), något som för lokaler inträder efter en karenstid om nio (9) månader. Ett hyresavtal som gäller på bestämd tid ska i princip inte behöva sägas upp av golfklubben. Hyreslagstiftningen anger dock att för det fall hyresförhållandet mellan golfklubben och hyresgästen varat mer än nio (9) månader i följd, måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Är hyresavtalet ingånget på obestämd tid gäller alltid en viss minsta uppsägningstid. Om det inte genom hyresavtalet anges att hyrestiden gäller på bestämd tid anses avtalet gälla 135

3 tills vidare. Normalfallet för lokaler som golfklubbar kan tänkas hyra ut är att hyresavtalet gäller för bestämd tid med rätt till förlängning för hyresgästen. Ett hyresavtal som ingåtts på bestämd tid kan dock gå över till att gälla på obestämd tid, nämligen vid oavsiktlig förlängning av avtalet. Scenariot gäller endast om hyresavtalet inte innehåller villkor om vad som ska hända vid utebliven uppsägning och avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång (trots att uppsägning egentligen ska ske, det vill säga som regel om hyrestiden är längre än nio (9) månader). Detta kan även ske om hyresgästen, trots att avtalet upphört men utan att uppsägning skett, fortsatt att bedriva verksamhet i lokalen en månad efter hyrestidens utgång utan att golfklubben begärt hyresgästen att flytta (kallas även för tyst förlängning) Ny hyresgäst samma avtalspart Om hyresgästen är en fysisk person betalar denne hyran med sina privat intjänade pengar medan om hyresgästen är ett aktiebolag är endast aktiebolaget ansvarigt för skyldigheterna enligt hyresavtalet (förutsatt att inte det finns ett borgensåtagande från person eller annat bolag). För det fall hyresgästen är ett handelsbolag eller kommanditbolag kan enskilda personer bli ansvariga att uppfylla skyldigheterna enligt hyresavtalet (i ett handelsbolag svarar bolagsmännen tillsammans medan det i kommanditbolaget finns en komplementär, en fysisk person, som blir slutligt ansvarig). Om hyresgästen är ett aktiebolag bör golfklubben begära en kopia av bolagets registreringsbevis. Häri framgår vem i bolaget som får företräda bolaget vid kontakter med golfklubben. Ett scenario värt att lyfta fram är då hyresgästen är ett aktiebolag som under hyresförhållandet genom en aktieöverlåtelse byter ägare. Förbudet mot överlåtelse av hyresrätten utan golfklubbens godkännande träffas inte av en sådan aktieöverlåtelse. I praktiken innebär detta att golfklubben under hyrestiden kan få en ny hyresgäst eftersom aktiebolaget kvarstår som sådant men personerna golfklubben har daglig kontakt med riskerar att helt bytas ut. För att stävja en sådan händelse krävs det att hyresavtalet innehåller ett särskilt villkor som hindrar att verksamheten som bedrivs på golfklubben byter ägare utan golfklubbens samtycke. Andra sätt att hantera denna situation är att golfklubben istället ingår hyresavtal med bolagets aktieägare personligen eller att aktieägarna ställer ut en personlig borgen för hyresgästens (det vill säga bolaget) skyldigheter gentemot golfklubben Lokalens ändamål och omfattning Hyreslagstiftningen utgår från att parterna i hyresavtalet anger för vilket syfte lokalen ska användas. Om hyresgästen använder lokalen i strid med det avtalade syftet kan det innebära ett kontraktsbrott som ger golfklubben rätt att säga upp hyresavtalet eller t.o.m. häva avtalet. När det gäller lokaler kan många olika syften tänkas kontor, lager, restaurang, maskinhall, industriverksamhet m.m. Om golfklubben avser att hyra en lokal för enbart restaurangverksamhet är en närmare bestämning av lokalens användning att rekommendera för att på så vis säkerställa att hyresgästen faktiskt enbart bedriver restaurangverksamhet och ingen sidobusiness. Själva lokalens omfattning bör också klargöras för hyresgästen för att undvika eventuella oklarheter. Det vanligaste är att man bifogar en karta till hyresavtalet vari det framgår vilka ytor som hyresgästen ensamt använder och vilka ytor denne kan tänkas behöva dela med exempelvis kanslipersonal, andra hyresgäster, klubbmedlemmar m.m. Om golfklubben upplåter en redan inredd lokal (maskiner, möbler, annan utrustning m.m.) är det viktigt att golfklubben i en bilaga till hyresavtalet upprättar en förteckning över vilken 136

4 inredning som tillhör golfklubben. I hyresavtalet är det därför också lämpligt att reglera hyresgästens ansvar vad gäller underhåll av inredningen, hur man ska gå tillväga när nya inventarier ska införskaffas (vem ska betala dessa och vem ska vara ägare till inventarierna osv.) och hur inredningen ska hanteras då hyrestiden löper ut Överlåtelse av hyresavtal Hyresgästen får i regel inte överlåta hyresrätten (märk dock att detta inte är samma sak som att överlåta samtliga aktier i ett bolag som är hyresgäst). För att hyresrätten ska kunna överlåtas krävs att golfklubben ger sitt samtycke till överlåtelsen eller att hyresgästen erhåller tillstånd från hyresnämnden. Tillstånd krävs även då hyresgästen är en fysisk person och denne vill överlåta hyresrätten till sitt eget bolag. Om hyresgästen vill överlåta hyresavtalet men golfklubben motsätter sig detta, kan alltså hyresgästen ansöka om tillstånd att genomföra överlåtelsen hos hyresnämnden. För att ett sådant tillstånd ska medges krävs det att (i) den som hyresrätten överlåtes på även ska ta över den befintliga verksamheten och fortsätta driva den på väsentligen samma sätt som den tidigare hyresgästen, (ii) golfklubben inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen och (iii) att den överlåtande hyresgästen haft hyresrätten minst tre år eller att denne kan visa att det finns synnerliga skäl för tillstånd (till exempel allvarlig sjukdom eller motsvarande). Det är hyresnämnden som ytterst avgör frågan Hyran Allmänt Som nämnts ovan finns det ett krav att hyresgästen ska erlägga golfklubben ersättning för att hyresförhållandet ska vara ett korrekt hyresförhållande. Mot bakgrund av kravet att ersättning ska utgå innebär detta att ersättning ska utgå i form av antingen pengar, arbete eller liknande. Utgår ingen ersättning från hyresgästen är hyreslagen inte heller tillämplig (vilket kan skapa problem för golfklubben), däremot är allmänna regler om nyttjanderätt till fast egendom fortfarande tillämpliga (se framförallt 7 kap jordabalken). Därmed är det en stark rekommendation att golfklubben ser till att ersättning utgår till följd av hyresförhållandet (vilket i de allra flesta fall är en självklarhet) Uppsägning Som tidigare påpekats är huvudregeln att ett hyresavtal alltid ska sägas upp för att gälla. Även om hyresavtalet är utsatt för bestämd tid måste golfklubben eller hyresgästen säga upp avtalet om hyresförhållandet varat i mer än nio (9) månader i följd Uppsägningstid Uppsägningstiden anges i hyreslagstiftningen som en minimitid, det vill säga golfklubben kan alltid avtala om en längre uppsägningstid (men inte kortare). Vad gäller uppsägningstiden för hyresgästen kan parterna sinsemellan avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen. Sker inte uppsägning i rätt tid har den inte heller någon verkan, hyresavtalet kommer då att förlängas på så vis att hyresavtalet löper på obestämd tid. Det finns dock inga begränsningar för när uppsägning får ske, det är helt okej för en golfklubb att säga upp ett hyresavtal redan 137

5 efter exempelvis tre månader, dock aktualiseras troligtvis hyresgästens indirekta besittningsskydd varom mera nedan. För uthyrning av lokal gäller följande för golfklubben avseende uppsägningstid: (i) hyresavtal som gäller på obestämd tid har alltid en uppsägningstid om minst nio (9) månader; och (ii) hyresavtal slutna på bestämd tid har alltid en uppsägningstid om minst nio (9) månader om hyrestiden är längre än nio månader. I övrigt gäller följande uppsägningstider för en golfklubb alternativt för hyresgästen Hyrestid högst Två veckor Tre månader Nio månader Uppsägningstid En dag En vecka Tre månader Sker ingen uppsägning (eller om uppsägningen sker försent) förlängs alltså hyresavtalet för att gälla på obestämd tid Uppsägningens utformning Uppsägning av hyresavtal ska som huvudregel alltid ske skriftligen och ska normalt undertecknas av hyresvärden. Detta gäller alltid om hyresförhållandet varat mer än tre månader. Hyresgästen kan dock säga upp avtalet muntligen efterföljt av en skriftlig bekräftelse om uppsägning från golfklubben. Om hyresgästens uppsägning sker för att få till stånd en villkorsändring i avtalet ska uppsägningen alltid vara skriftlig. Hyresgästen måste i samband med uppsägningen ange att den avser villkorsändring. Gör hyresgästen inte detta ska uppsägningen ses som en uppsägning för upphörande av hyresförhållandet. Uppsägningen ska alltid riktas till motparten och om det finns flera ska var och en av dem sägas upp. För det fall hyresgästen försätts i konkurs ska golfklubbens uppsägning riktas till konkursboet. Uppsägningen ska delges motparten, det vill säga uppsägningen ska ges till motparten personligen, annars har inte uppsägning skett. Själva överbringandet av uppsägningen är i princip valfritt, det kan ske personligen, via rekommenderat brev eller kanske allra enklast via e-post som parten går att nå på. Part som säger upp avtalet bär risken för att motparten faktiskt blir delgiven, det vill säga om ett brev per post kommer bort och motparten aldrig får brevet så har heller ingen uppsägning skett. Uppsägning per rekommenderat brev är oftast ett tillräckligt medel för att uppsägningen ska anses korrekt utförd (för undantag se 12 kap 8 tredje och fjärde stycket jordabalken) Avflyttning inflyttning När hyrestiden löpt ut ska hyresgästen senast påföljande dag lämna lokalen och senast klockan 12 den dagen hålla lokalen tillgänglig för nästa hyresgästs tillträde. Regeln är dock dispositiv, det vill säga golfklubben kan i samråd med hyresgästen komma överens om ett annat förfarande (förslagsvis inkorporeras en sådan bestämmelse i hyresavtalet) Avhysning Flyttar inte hyresgästen trots att hyresavtalet har upphört kan en ansökan om handräckning lämnas in till kronofogdemyndigheten. Ansökan kan lämnas in dagen efter att hyresgästen skulle ha flyttat, och ska innehålla namn på den som ska avhysas samt dennes adress. Om lokalhyresgästen inte bestrider avhysning får hyresvärden ett beslut från 138

6 kronofogdemyndigheten som kan verkställas. Bestrider hyresgästen handräckningen måste ansökan göras hos tingsrätten. Tingsrättens beslut kan därefter verkställas av kronofogdemyndigheten Sammanfattning Då hyresvärden vill säga upp ett lokalhyresavtal är det viktigt att de formkrav och de tidsfrister som anges i jordabalken iakttas. Man bör i sammanhanget tänka på följande: 1. Uppsägningstid vid tillsvidareavtal är nio månader och vid avtal på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av den tid hyresförhållandet varat. 2. Uppsägningen ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken avtalet sägs upp. Skriftlig uppsägning gäller alltså alla avtal på obestämd tid. 3. Den skriftliga uppsägningen ska vara undertecknad av hyresvärden. 4. Om det finns flera hyresgäster ska uppsägningen verkställas mot var och en av dem. 5. Uppsägningen ska normalt delges lokalhyresgästen. Det säkraste sättet för delgivning är att söka upp lokalhyresgästen (eller en ställföreträdare för hyresgästen) och låta honom kvittera en skriftlig uppsägning på en kopia av denna. 6. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader ska i uppsägningen anges dels orsaken till att förlängning vägras, alternativt de villkor hyresvärden kräver för förlängning, dels att hyresgästen har att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om han inte vill flytta utan ersättning, se 12 kap 58 2 stycket jordabalken. Observera att uppsägningen är utan verkan om någon av dessa uppgifter saknas. 7. Hyresgästen kan ha rätt till ersättning, det s.k. indirekta besittningsskyddet, om hyresförhållandet varat i mer än nio månader. 8. Vägrar hyresgästen flytta kan han avhysas. Detta förförande inleds genom att en ansökan om handräckning lämnas in till kronofogdemyndigheten Besittningsskydd vid lokalhyra Det indirekta besittningsskyddet I hyresförhållanden används två olika förfaranden för att ge hyresgästen trygghet i besittningen av lägenheten/lokalen. För golfklubben är det som sagt i första hand lokalhyra som är tillämpligt där man tillämpar ett system med indirekt besittningsskydd (för bostadshyra gäller direkt besittningsskydd). Det indirekta besittningsskyddet innebär att en hyresgäst inte har rätt till förlängning av avtalet vid en uppsägning måste hyresgästen således flytta. Hyresgästen kan dock ha rätt till skadestånd för det fall golfklubben gjort en obefogad uppsägning. Om golfklubbens uppsägning är befogad har hyresgästens aldrig rätt till skadestånd. Enligt 12 kap 57 jordabalken är alltså utgångspunkten att hyresavtalet avseende lokalen ska förlängas. Sker ingen förlängning p.g.a. att golfklubben vägrar förlängning eller p.g.a. att hyresgästen inte godkänner golfklubbens nya hyresvillkor för förlängning har hyresgästen 139

7 rätt till skadestånd enligt vissa regler (se nedan). Hyresgästen har dock inte rätt till skadestånd om golfklubben gjort en befogad uppsägning, det vill säga om: (i) hyresgästen brutit mot hyresavtalet i så stor grad att det inte skäligt att golfklubben förlänger hyresförhållandet; (ii) (iii) (iv) (v) byggnaden ska rivas och golfklubben kan anvisa en annan lokal eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra om byggnaden ska rivas (rivningen måste dock påbörjas senast fem år efter avtalets ingående); byggnaden ska genomgå en större ombyggnad enligt samma villkor som under (ii); golfklubben har annan befogad anledning att säga upp hyresgästen; eller de hyresvillkor som golfklubben kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden Förverkandereglerna kan ge golfklubben en rätt att säga upp avtalet i förtid Hyreslagstiftningens regler om förverkande är allmänna regler om hävning av hyresavtalet vid kontraktsbrott från hyresgästens sida. Reglerna om förverkande återfinns i 12 kap jordabalken. Reglerna kan dock vara svåra att ta till sig då de är väldigt detaljerade och omfattande. Nedan följer en kort genomgång vad förverkandereglerna kan innebära för en golfklubb. Först och främst att hyresrätten anses förverkad innebär att golfklubben har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Detta betyder dock inte att golfklubben är tvungen att säga upp hyresavtalet om den anses förverkad, det är enbart en rättighet för golfklubben i egenskap av hyresvärd. Golfklubben har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid bland annat om: (i) hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen; (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) hyresgästen utan golfklubbens samtycke eller tillstånd överlåter lokalen till någon annan eller hyr ut lokalen i andra hand och inte efter golfklubbens tillsägelse vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden (och ansökan beviljas naturligtvis). Det bör dock påpekas att golfklubben genom hyresavtalet kan godkänna att hyresgästen under hyrestiden får överlåta hyresavtalet till annan, då kan golfklubben inte åberopa aktuell förverkandegrund; hyresgästen använder lokalen för något annat ändamål än det som avses i hyresavtalet (märk dock att hyresgästen kan ansöka tillstånd från hyresnämnden att bedriva annan verksamhet, här krävs dock att hyresvärden har beaktansvärda skäl för verksamhetsförändringen); hyresgästen är vårdslös och är vållande till att ohyra förekommer eller sprids i lokalen; lokalen på annat vanvårdas av hyresgästen eller annan som lokalen överlåtits till; hyresgästen åsidosätter sina skyldigheter enligt hyresavtalet och dessa är av stor vikt för golfklubben att de fullgörs; eller lokalen används för verksamhet som är brottslig (exempelvis att restaurangen bedrivs svart, det bedrivs illegal spelverksamhet m.m.). Golfklubben har inte rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om det som ligger golfklubben till last är av ringa betydelse. Golfklubben har även rätt till skadestånd för det fall lokalen sägs upp 140

8 p.g.a. förverkande. Det ska också påpekas att om hyresvärden vidtar rättelse innan golfklubben säger upp hyresavtalet, kan inte hyresgästen skiljas från lokalen. Förverkandereglerna är som sagt väldigt detaljerade och för det fall golfklubben hamnar i osämja med en hyresgäst och anser att hyresrätten är förverkad, bör golfklubben noga gå igenom förverkandereglerna för att på så vis fortskrida med ärendet på ett korrekt sätt Avstående från besittningsskydd En hyresgäst kan avstå från sitt besittningsskydd, det vill säga rätten att kunna erhålla skadestånd (regleras genom 12 kap jordabalken). Det här måste dock ske genom en särskilt upprättad handling, detta betyder att hyresgästens avstående från besittningsskyddet inte kan ske via en klausul i hyresavtalet utan det måste stadgas i en särskild handling (skriftlig naturligtvis). Som tidigare påpekats inträder besittningsskyddet för en lokalhyresgäst efter nio (9) månader. Avstående från besittningsskydd kan ske fritt när hyresförhållandet varat mer än nio månader. Har hyresförhållandet inte varat längre än nio månader krävs hyresnämndens godkännande för avståendet. I de flesta fall ges tillstånd till avstående från besittningsskydd utan begränsningar. Verkningarna av ett avstående från besittningsskyddet är att hyresgästen avstår från sin rätt till skadestånd på grund av en obefogad uppsägning av golfklubben (det vill säga oavsett orsak till förlängningsvägran riskerar inte golfklubben att behöva betala skadestånd till hyresgästen). Hyresgästen kan vid ett avstående inte heller få något hyresnämndsbeslut om uppskov med avflyttningen. Den särskilda handlingen ska skrivas under av både golfklubben och hyresgästen. Ett avstående utan begränsningar kan se ut som följer. AVTAL OM AVSTÅENDE FRÅN BESITTNINGSSKYDD FÖR LOKAL Vi, Golfklubben AB i egenskap av hyresvärd, Restaurang AB i egenskap av hyresgäst, har den [datum] avtalat, att Restaurang AB ska hyra en lokal i fastigheten Golfbanan 1:1 i Malmö kommun fr.o.m. den [datum], se Bilaga 1. Vi avtalar härmed, att hyresrätten till lokalen inte ska vara underkastad bestämmelserna i 12 kap jordabalken, om uppsägning av avtalet sker på grund av att huset ska rivas eller undergå större ombyggnad, Golfklubben AB självt 141

9 ska bedriva verksamhet i lokalen, hyresförhållandet mellan Golfklubben AB och fastighetsägaren upphör eller annan orsak. Av denna överenskommelse följer bland annat att hyresgästen vid avflyttningen från lokalen inte har rätt till ekonomisk ersättning eller ersättningslokal samt inte heller rätt till uppskov med avflyttningen. Detta avtal gäller under en tid om högst fem år från det att hyresförhållandet inletts. Malmö den [datum] För Golfklubben AB Namn: Malmö den [datum] För Restaurang AB Namn: Ersättningskrav vid uppsägningar Som nämnts ovan är det viktiga inslaget i det indirekta besittningsskyddet att hyresgästen vid en obefogad uppsägning från golfklubben har rätt till skadestånd (ersättning) för att hyresrätten upphör. Utgångspunkten är att det är hyresgästens skada som ska ersättas (hyresgästen ska alltså inte berikas). Följande poster kan utgöra kostnader som en golfklubb kan bli skyldig att ersätta hyresgästen (märk att det är enbart en uppräkning av exempel): flyttkostnader; värdeminskningar av hyresgästens egendom; förlust av värde på förbättringsarbeten m.m. som hyresgästen bekostat själv (exempelvis lagt ny panel på en restaurangbyggnad); eller skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen bedriven verksamhet (rörelseskada). Kan annan skada, som beror på att hyresrätten upphört, påvisas av hyresgästen ska den också ersättas av golfklubben. Ideell skada ersätts dock inte (det vill säga personskador som inte kan räknas i pengar såsom sveda och värk). Om hyresgästens rörelse inte tar skada eller behöver läggas ner ska ersättning utges för de kostnader som är förknippade med själva flytten. Om hyresgästens rörelse till följd av flytten läggs ner kan det bli något besvärligare att bestämma ersättningen. Detta bör dock inte vara speciellt vanligt men för det fall det skulle ske ska skadestånd som huvudregel beräknas efter samma grunder som vid expropriation. Huvudsakligen handlar det om rörelsens värde som om den hade överlåtits i samband med en företagsöverlåtelse. Skulle en golfklubb tvingas in i ett ersättningsärende bör jurist anlitas för att ta tillvara på möjligheterna så bra som möjligt Uppskov med avflyttning Både golfklubben och hyresgästen kan begära uppskov med avflyttningen under skälig tid, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov måste skickas in till hyresnämnden före det att hyrestiden gått ut. En uppsägning kan vara besvärlig för hyresgästen med tanke på flytt med kort varsel som det kan bli fråga om. Uppskov brukar 142

10 därför meddelas om hyresgästen behöver anstånd med avflyttningen för att exempelvis kunna avveckla sin verksamhet i den uppsagda lokalen. Hyresnämnden brukar även bevilja anstånd om hyresgästen inte har tillgång till sin nya lokal förrän viss tid efter det att hyrestiden löpt ut avseende lokalen på golfbanan. I en del situationer kan dock golfklubben anta att hyresnämnden inte kommer meddela uppskov, exempelvis då det rör sig om uppsägningar då byggnaden ska rivas eller byggas om. I ett sådant fall kan hyresgästen normalt sett inte förvänta att hyresnämnden kommer bevilja ett uppskov, hyresgästen bör därför alltid omedelbart börja planera för att flytta Underhåll av lokalen m.m Hyresgästens användning av lokalen I 12 kap jordabalken finns bestämmelser om hur hyresgästen ska sköta lokalen och vad han har att iaktta när han använder den. Följande bestämmelser kan bli aktuella i sammanhanget: 23 Ändamålet med förhyrningen 24 Hyresgästens vårdnadsplikt och ansvar för skador 25 Vanvård m.m. 26 Hyresvärdens rätt att få tillträde till lokalen 27 Återtagande av övergiven lokal - kvarlämnad egendom i lokal. Åsidosätter hyresgästen någon av sina skyldigheter enligt de angivna paragraferna kan hyresrätten förverkas (12 kap 42 och 43 jordabalken). Lokalhyresgästen får i princip använda lokalen endast på det sätt som framgår av avtalet. Ändamålet kan dock vara mer eller mindre preciserat. Av betydelse för frågan hur en lägenhet får användas kan också vara vad parterna i övrigt har avsett med upplåtelsen. Även om ändamålet inte uttryckligen har angetts i avtalet kan detta framgå av omständigheterna vid upplåtelsen. Naturligtvis kan hyresvärden godkänna att lokalen används för annat ändamål. Vägrar värden att godkänna en ändrad användning kan hyresgästen ge in en ansökan till hyresnämnden för tillstånd enligt 12 kap 23 2 st. jordabalken. För att få nämndens tillstånd krävs att följande förutsättningar föreligger: hyresgästen har innehaft lokalen längre tid än två år; och hyresgästen har beaktansvärda skäl för ändrad användning. Om efterfrågan på en vara ändras kan följden bli att lokalhyresgästen blir tvungen att byta eller att utöka sitt varusortiment för att kunna betala en marknadsmässig hyra. I ett sådant fall har hyresgästen beaktansvärda skäl för en ändrad användning. Vad gäller en exempelvis en golfshops byta av sortiment till skidkläder under vintertid torde detta inte påkalla att lokalen 143

11 används för annat ändamål då utbyte av klädessortiment får anses ligga inom ändamålet för golfshopens verksamhet. Om hyresvärden menar att den nya användningen inte kommer att medföra bättre ekonomiskt utbyte måste hyresgästen göra sannolikt att hans påstående är riktigt. Hyresvärden kan ha befogad anledning att motsätta sig en ändrad användning om den innebär: störningar i form av buller, ventilationsutsläpp m.m.; högre kostnader för el, VA eller för särskilda installationer; eller direkt konkurrens med hyresvärdens eller andra hyresgästers verksamhet i fastigheten Hyresgästens vårdplikt Hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lokalen med vad därtill hör. Vårdnadsskyldigheten ska skiljas från skyldigheten att underhålla lägenheten. Vårdnadsskyldigheten innebär att hyresgästen ska vidta de åtgärder som behövs för den löpande skötseln av lokalen såsom städning och rengöring av bland annat. heltäckningsmattor. I vårdnadsskyldigheten ingår också att skydda lägenheten mot onormal förslitning och mot ohyra. Om hyresgästen vill ändra något i lokalen måste han i princip ha värdens tillstånd. Har man gjort förändringar i lokalen är hyresgästen skyldig att återställa lokalen i ursprungligt skick om han inte kommer överens med hyresvärden om annat. Om hyresgästen inte iakttar sin vårdnadsskyldighet kan detta medföra skadeståndsanspråk från hyresvärden. I vårdnadsskyldigheten ingår även skyldighet att meddela hyresvärden om det uppstår skada eller brist i lokalen, i utrymmen som hör till lokalen eller i gemensamma utrymmen. Detta gäller också om hyresgästen upptäcker ohyra i nämnda utrymmen. Hyresvärden ska underrättas genast när det är fråga om en skada som måste åtgärdas snabbt, till exempel skada på vattenledning, avloppsledning eller tak. Är hyresgästen borta när sådan skada uppkommer eller bristen visar sig och hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att komma in i lokalen under bortovaron genom att hyresgästen lämnat nyckel eller genom att ge tillstånd 144

12 till värden att begagna reservnyckel, är det tillräckligt att hyresgästen underrättar hyresvärden omedelbart efter hemkomsten. Vid skada eller brist som är av mindre allvarlig karaktär ska hyresvärden underrättas utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen sin informationsplikt är hyresgästen ansvarig för skada som uppstått på grund av hans försummelse. En tvist om skadestånd därför att hyresgäst försummat sin vårdnadsskyldighet eller informationsplikt prövas av tingsrätten Hur kan golfklubben agera mot en störande hyresgäst? När en lokalhyresgäst använder sin lokal, ska han enligt 12 kap 25 jordabalken: se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar; samt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Exempel på störningar som faller in under paragrafen är högt ljud samt skrål och annat oväsen. Särskilt allvarliga är naturligtvis störningar som pågår mer kontinuerligt och under natten. Även störande, stötande och annat olämpligt uppträdande gentemot grannar utgör störning. Ytterligare exempel på störningar är besvärande lukt. Reglerna om störningar i boendet förutsätter att det är någon som bor i omgivningen som drabbas av störningarna. Vad som menas med "de som bor i omgivningen" är inte riktigt klarlagt i praxis, men torde i vart fall inte bara omfatta de som bor i huset där den störande hyresgästen har sin lokal. Däremot gäller inte reglerna om den störde är en lokalhyresgäst eftersom han inte anses "bo" i området. Regeln att hyresgästen är skyldig att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten gäller inte endast själva lokalen utan omfattar också de allmänna utrymmen, som hyresgästen normalt disponerar såsom soputrymme, trappuppgång, hiss, m.m. Regeln är även tillämpbar om en hyresgästs klandervärda beteende drabbar andra än grannar till exempel hyresvärdens anställda eller en lokalhyresgäst i fastigheten. Liksom i fråga om skada och brist så har hyresgästen ett visst ansvar för familjemedlemmar, gäster och personer som i lokalen utför arbete för hyresgästens räkning (12 kap 24 första stycket jordabalken) när det gäller ordningen inom huset på fastigheten. Hyresgästens ansvar här är lika långtgående som det ansvar som gäller för honom själv. Hyresgästen är sålunda skyldig att noga se till att dessa följer reglerna i 12 kap 25 jordabalken. Däremot torde han - med undantag för familjemedlemmarna - inte svara för dessas göranden och låtanden utanför huset. Om en hyresgäst gör sig skyldig till vanvård av lägenheten eller störningar i boendet kan hyresrätten förverkas Hyresgästen har gått i konkurs; vad ska jag göra? För det fall hyresgästen gått i konkurs är det rekommendation för golfklubben att ta kontakt med konkursboets konkursförvaltare i syfte att bevaka eventuella fordringar (exempelvis förfallna hyresfakturor) som klubben har gentemot hyresgästen. Därutöver är det troligt att klubbens hyresavtal med hyresgästen upphör att gälla per automatik mot bakgrund av att hyresgästen gått i konkurs. Mot bakgrund av detta kan/bör klubben leta efter en ny hyresgäst att hyra in sig i lokalen. Notera dock att om hyresgästen genomgår en så kallad företagsrekonstruktion är detta inte samma sak som att hyresgästen försatts i 145

13 konkurs det vill säga klubben har inte per automatik rätt att frånträda hyresavtalet. Även här är det en rekommendation att klubben tar kontakt med den rekonstruktör som handhar företagsrekonstruktionen (för mer information se avsnitt om företagsrekonstruktion) Hyres- eller arrendeavtal; vilket ska man använda? Hyresavtal enligt hyreslagen (12 kap jordabalken) föreligger alltså om golfklubben upplåter ett helt hus eller del av hus för exempelvis krögarens nyttjande. Det är dock vanligt att man kallar vissa husupplåtelser för arrendeavtal (se mer om arrende under Arrendera eller köpa mark). Detta är dock felaktigt. Ett restaurang- eller shopavtal ( entreprenörsavtal ) är alltså alltid ett hyresavtal reglerat av jordabalken bestämmelser om hyra enligt dess 12 kap. Jordabalkens bestämmelser om arrende är i regel inte tillämpliga då klubben hyr ut en restaurang- eller shoplokal. 146