Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014

Transkript

1 Social Housing Bostadsmötet Tomas Johansson, 1 oktober 2014

2 Dagens ämne Social housing i några utvalda länder - Norge - Finland - Danmark - Tyskland - USA / New York Momsdirektivet Paralleller till den svenska bostadsmarknaden - Implementering genom plan- och bygglagen - Implementering genom reducering av byggmomsen

3 Social housing i Norge Finns ingen social housing Hus och lägenhetspriserna ökat med >70% sedan 2005 Kraftig inflyttning till storstäderna och främst i Oslo Ägarlägenheter står för största delen av hyresbostäder - Husbanken ställer ut förmånliga lån - Uthyrning sker ofta till närstående Sockelbolig motsvarar uthyrningsdel och är populär Intäkter beskattas som kapitalinkomst (28%) men s k sockelbolig beskattas inte alls I praktiken fri hyressättning även om det finns regler om uppsägning och möjlighet att gå till hyresnämnden Bostadsbubbla (?) men inte bostadsbrist

4 Social housing - Finland Social housing är utvecklat och styrs centralt av statliga Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet Kommunerna har planeringsansvaret och beslutar om utförande och upplåtelseform samt prioriterar vilka projekt som bör subventioneras Ca 60 % av social housing ägs av kommunerna och 20% av allmännyttiga samfund Statliga lån och räntesubventionerade kommersiella lån tillhandahålls mot villkor om >35 år - Uthyrning till behövande (socialt/ekonomiskt) - Kvalitetskrav - Kostnadskontroll avseende tomt respektive entreprenad - Ägarstyrning inklusive begränsning av avkastning

5 Social housing - Finland (Boendeformer) Boende i social housing väljs ut baserat på dess ekonomiska och social behov Ekonomiskt test sker endast vid inflyttning och kriterierna lägre om räntesubvention används jämfört mot statliga lån Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet har sedan 2014 ansvaret för att kontrollera hyresnivåerna Besittningsrättslägenheter är ett mellanting mellan ägarlägenheter och social housing - Innehavare betalar 15% av bostadens värde vilket kan återfås justerat med byggindex - Innehavare betalar kostnadstäckande hyra Delägarskapslägenheter är subventionerade förvärv - Innehavare betalar 20% av tomt- och byggkostnad - Resterande 80% täcks av ett räntesubventionerat lån - Möjlighet köpa lägenheten efter 5-12 år

6 Social housing - Danmark Fri hyressättning gäller för nyproduktion men Andelsboligforening och Allmännyttan är två former av social housing Andelsboligforening äger huset och har en särskild nyttjanderätt till marken. Försäljning av fastigheten till överpris är föremål för kraftiga böter Almennyttige boliger söker kommunbidrag för uppförande av byggnaden och kommunen ställer som villkor att ca 1/3 av lägenheterna förmedlas av kommunen Almennyttige boliger uppställer själv hyresvillkoren men får inte vara vinstdrivande, dvs hyran täcker endast driftoch finansieringskostnader Eftersom delfinansiering sker genom subventioner är hyran lägre än för andra hyresrätter Problem att köpa mark i attraktiva områden varför kommunerna ofta tilldelar mark för på planstadiet

7 Social housing Danmark (II) Allmännyttan erhåller subventioner genom bidrag och billiga lån Kommunerna styr allmännyttans utveckling genom att tillhandahålla mark i detaljplanen Subventionerna leder till en lägre hyra jämfört med privata alternativ I Danmark och särskilt Köpenhamn råder brist på lägenheter med låg hyra - Många föräldrar förvärvar ägarlägenheter vilka upplåts till deras barn - Möjlighet finns att dra av 1/3 av räntekostnaden

8 Social housing Tyskland Samtliga program kommunala och därför ingen enhetlig bild. Statligt och federalt stöd kan ges vid extra behov. Finns kvarvarande sociala boendeprogram på federal nivå men ingen nyproduktion. Finns social housing baserat på att hyresvärden typiskt sätt erhåller subventionerade lån mot att; - Över viss tid tillhandahålla lägenheter med kontrollerad hyra - Sälja bostäderna till de boende Kommunen kan endast kräva social housing vid exploatering på mark de själva äger

9 Social housing USA / New York City Fri marknadshyra gäller och affordable housing finns baserat på federala och kommunala program Enligt s k Section 8 program ska hyresgäster betala ca 30% av sin inkomst i hyra medan resterande hyra ersätts av federala anslag Kongressen fastställer årligen antalet lägenheter som blir föremål för Section 8 hantering i budgeten Två typer av voucher enligt Section 8 - Projektbaserade upp till 20% - Hyresgästbaserade kopplade till Fair Market Rents En hyresvärd som accepterar en Section 8 hyresgäst får inte ta mer i hyra än Fair Market Rent. Public Housing Agency ställer krav på hyresgästen och hyresvärden

10 Social housing New York City Finns flera program för att stödja affordable housing och en valfråga vid borgmästarvalet Ca Mitchell-Lama Apartments finns fortfarande i New York och flertalet i New York City Programmet gick ut på att tillhandahålla mark till exploatörer för byggande av hyreskontrollerade lägenheter Exploatören erhöll skattelättnader, lågräntelån samt garanti på 6-7,5% avkastning Brukar köpas ut av hyresvärden efter 20 år eller av Brf - Byggnaden uppförd före 1974 = stabiliserad hyra - Byggnaden uppförd efter 1974 = marknadshyra Tidsfråga när samtliga Mitchell-Lama hus privatiserats Med ett undantag är samtliga övriga public housing lägenheter föremål för hyresstabilisering

11 Social housing New York City (II) New York City Housing Authority har dryga registrerade boende i s k public housing Rör ofta s k Tower in the Park projekt med upp mot lägenheter i varje byggnad Kö trots att områdena har dåligt rykte Finns ca rent controlled apartments i New York City och baseras på tidigare skattelättnader. Boende får bo kvar under sin livstid och familjemedlemmar kan ta över hyresrätten på vissa villkor Hyran får inte justeras och byggnaderna ligger ofta på Manhattan eller dess närområde Lagar styr vad hyresvärden måste göra men trakasserier förekommer

12 Social housing New York City (III) Att öka antalet affordable housing lägenheter var en valfråga Finns en frivillig möjlighet att öka byggrätten vid nyproduktion eller konverteringar om byggherren åtar sig att bygga affordable housing Om 20% affordable housing ges en bonus om 33% tillkommande byggrätt Tillkommande affordable housing ska ligga på tomten eller i närområdet Bonusbyggrätten måste rymmas inom detaljplanens regler för höjder och byggnadens placering på tomten Affordable housing delen hyrs ut med stabiliserad hyra medan övriga delar kan säljas eller hyras ut till marknadshyra

13 Social housing - Momsdirektivet Social housing förekommer på flera ställen inom EU-rätten och kan utgöra tjänster av allmänt ekonomiskt intresse då subventioner är tillåtna Finns möjlighet till en eller två reducerade skattesatser i syfte att gynna varor och tjänster av vardagskaraktär eller som har ett socialt eller offentligt intresse Momsdirektivet anger inte social housing utan talar om möjlighet till reducerad moms för bostäder som utgör en del av socialpolitiken Reducerade skattesatser på denna typ av byggtjänster finns inom EU

14 Social housing Svenska bostadsmarknaden Tydlig politisk ovilja mot socialbostäder Genom mindre ändring i PBL är det möjligt för den enskilda kommunen att införa en motsvarighet till bonussystemet rörande tillkommande byggrätter i New York City Byggrättsbonusen kan kopplas till hyresrätter i allmänhet och inte enbart affordable housing Genom reducerad byggmoms vid uppförande eller renovering av hyresrätter kan byggkostnaderna i praktiken minskas med maximalt 19%

15

16 Social Housing Bostadsmötet Tomas Johansson, 1 oktober 2014