Utmaningar för bostadsbyggandet. KSP 5 september 2013 Bengt Westman SKL

Transkript

1 Utmaningar för bostadsbyggandet KSP 5 september 2013 Bengt Westman SKL

2 Läget Det byggs enligt många för få bostäder i Sverige. Samtidigt sjunker nivåerna för påbörjade bostäder i nyproduktionen År 2012 förväntas de bli lägre än 2010 och Fokus på orsaker läggs på kommunernas hantering av planprocessen. Kartan: Boverket (2012)

3 Nybyggda bostäder efter antal rum (antal lgh) eller flera rum och kök 6 rum och kök 5 rum och kök 4 rum och kök 3 rum och kök 2 rum och kök 1 rum och kök 1 rum, 1 rum och kokvrå

4 Byggandet i Sverige är lågt i nordiskt perspektiv! OBS! Omräknat till per capitahamnar Sverige betydligt lägre än våra grannländer! Ungefärligt antal bostäder/1000 inv. Finland Danmark Norge Sverige

5 Byggandet i Sverige är lågt i europeiskt perspektiv! Det svenska bostadsbyggandet är lägst i EU med endast 1,4 lägenheter per invånare, långt under EU-snittet på runt 5 lägenheter per invånare (år 2000) De svenska bostadsinvesteringarna har ökat mycket långsamt sedan 90-tals krisen Källa: SCB Indikatorer juni 2012

6 Regeringens mål och prioriteringar för bostadsmarknaden Det nationella målet för bostadspolitiken är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven - Regeringen förbättrar bostadsmarknaden så att så många som möjligt ska kunna få en bra bostad till en rimlig kostnad. Genom en fungerande bostadsmarknad ställs hushållens behov automatiskt i fokus och blir styrande för hur bostadsbeståndet utvecklas

7 Regerinens initiativ st åtgärder i budgetpropositioner 6 st propositioner 10 st utredningsdirektiv 55 uppdrag till myndigheter 3 utredningar på andra departements (än socialdepartementets) områden

8 SKL Tillsatt en programberedning för ökat bostadsbyggande för att politiskt bedöma hur samverkan kan utvecklas mellan kommunsektorn och staten för att kunna ta det delade ansvaret för bostadsförsörjningen vad som behövs för att åstadkomma ett ökat bostadsbyggande - kommunernas verktyg - effekter av nya lagen för allmännyttan - tillväxtregioner resp. på vikande marknader - regionalt perspektiv - energisnåla bostäder - tillgänglighetskrav

9 Bostadsbeståndet Det finns 4,5 miljoner bostäder i Sverige Bostadsbeståndet ökade mellan åren 1990 och 2007,med 10,5 procent. Samtidigt ökade befolkningen med cirka 7 procent. Ökad befolkning och minskat byggande i storstäder De många ungdomar som föddes runt 1990 kommer att få svårt att hitta bostad, om de vill bo i storstadsområdena Utanför tillväxtregionerna har byggherrar svårt att räkna hem ekonomin i nybyggnad av bostäder

10 Marknad Byggs sällan på spekulation - Efterfrågan större än utbudet - Hög försäljnings-/bokningsgrad innan byggstart - Fler obebyggda byggrätter än i andra länder outnyttjade byggrätter i de 60 kommuner som haft högst byggande de senaste 10 åren Bostadsefterfrågan - Styrs av hushållens behov och preferenser i kombination med betalningsförmåga Bostadsbehov - Kan teoretiskt sett beräknas utifrån befolknings- och hushållssammansättning med bakgrund i normer om trångboddhet, kommuners bostadsförsörjningsansvar mm En fri marknad reglerar sig själv

11 Bostadbehov

12 Bygga för bostadskön? Rekordkullarna från 1990-talets babyboom ska nu flytta hemifrån, år 2013 kommer det finnas fler åringar i Sverige än år 2000 Nyproduktionen underlättar rörligheten i beståndet genom att den ofta ger upphov till, flyttkedjor av varierande längd. Finns det tillräckligt många etablerade hushåll som är beredda att byta till dyra nybyggda bostäder för att lösa den övriga marknadens behov av äldre och billigare lägenheter? De medelålders och äldre som ofta redan har goda bostäder med låga boendekostnader är förhållandevis obenägna att flytta.

13 Kommuner där betalningsförmågan är låg?

14

15 NORDREGIO Demografisk sårbarhet Sidan 17

16 Demografiska sårbarheter Åldersgrupper - Mindre än 17,5% i åldern 0-14 år - Mindre än 12,5% i åldern år - Mindre än 37,5% i åldern år - Mera än 14,0% i åldern år - Mera än 18,0% i åldern 65- år Könsfördelning - Kvinnor < 100 män - Kvinnor < 95 män i åldersgruppen år Födelsetal (crude birth rate) < 11,0% Dödstal (curde death rate) > 10,0% Nettomigration < 0,0%

17 Demografisk sårbarhet i Västra Götaland Skövde Göteborg Borås Jönköping

18 Låt oss nu jämföra huspriser och demografi 10,0 15,1 % 6,0 8,5 % 3,0 5,3 % 1,0 2,8 % 0,0 0,7 % -0,4-1,5 % -2,1-3,1% Demografi Huspriser Relativ prestation

19 Sammanställning av fem kommunkategorier

20 Vem har råd? Byggkostnader och hyror

21

22 Vem har råd? Direktavkastning och hyra

23 Vem har råd? Direktavkastning och hyra Produktionskostnad kr/m Driftkostnad 350 Direktavkastning - hållbar 7% Direktavkastning - medel 4,70% Årshyra hållbar 2205 Årshyra medel 1595,5 Månadshyra 2:a 60 m2 - hållbar Månadshyra 2:a 60 m2 - medel 7978

24 Vem har råd? Genomsnittlig boendeutgiftsprocent per hushåll HR BR ÄR

25 Månadshyra 2:a 60 m2 hållbar Månadshyra 2:a 60 m2 medel 7978

26 Hur sänka byggkostnader och hyresnivåer? Effektivare byggprocesser Bygga yteffektivt Bygga i egen regi Bygga för minimalt underhåll och drift Minska det kommunala krånglet Se över kraven på tillgänglighet i nyproduktion Sänkta räntekostnader kommunal borgen Sänkta räntekostnader hyresgästerna lånar ut pengar Avskrivningar Omfördelning av vinster mellan hus av olika ålder Sänkta avkastningskrav på bostäder Ändrade regler för kommunalt stöd till bostadsproduktion Statliga subventioner

27 Det byggs i alla kommuntyper

28 Sker allt byggande i våra tre storstäder? 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 HR E HR D HR C HR B HR A 10,0 0,

29 Sammanställning av aktuella byggprojekt Västra Götaland

30 Myt 1: Byggandet av hyresrätter är katastrofalt lågt idag 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 BR Tot HR Tot ÄR Tot 10,0 0,

31 Myt 2: Det byggs i stort sett endast bostadsrätter idag

32 Myt 2: Det byggs i stort sett endast bostadsrätter idag HR BR ÄR SS SG SM RÖ

33 Myt 3: Det finns mängder av lediga lägenheter utanför storstaden 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 Gles Utsugn. Opåv. Pendel Stor-Gbg 0,0

34 Myt 4: När det gäller byggande finns det bara två sorters kommuner: Storstad (läs Stockholm) och resten (läs Norrlands inland) Hyresrätt Bostadssrätt Äganderätt 5 0 SS SG SM RÖ A B C D E

35 Myt 5: När det gäller byggande finns det bara två sorters kommuner: Storstad (läs Stockholm) och resten (läs Norrlands inland) Så, vad är då problemet? - I storstäderna saknas i dag boende vilket skapar en prisbubbla på bostadsrätter och äganderätter vilket i sin tur skapar stora hinder för dem som vill eller behöver flytta in till storstaden. Ett stort problem är att det inte heller finns tillräckligt många bra tomter att bygga på. - I resten av Sverige är byggandet så lågt att förnyelsen blir kraftigt lidande och utflyttningen på många håll riskerar att accelerera därför att det saknas attraktiva, moderna och tillgängliga lägenheter. Problemen blir större med ökat avstånd till centrum. Däremot finns plats att bygga.

36 SKL:s programberedning Kommunerna måste använda de verktyg de har; markpolitik, planering enligt PBL och sina bostadsföretag Det behövs en kommunal strategi för bostadspolitik som är förankrad hos och kommuniceras av alla berörda i kommunen, ledande politiker och tjänstemän Kommunerna måste föra en dialog med branschens aktörer lokalt; byggherrar, entreprenörer, finansiärer av bostadsbyggandet, mäklare, hyresgäster m.fl. För det måste kommunen skaffa sig kunskap om behov och efterfrågan på olika typer av bostäder och geografiskt i kommunen

37 Programberedningen Staten måste ta sitt ansvar inom olika områden. Allt är inte klart ännu även om det kan låta så på bostadsministern Det kan finnas behov av att göra ett handslag mellan stat, kommun och byggbranschen för att hitta gemensmma lösningar på det låga bostadsbyggandet

38 Tack för mig!