Vargbacken- Hur går vi vidare

Transkript

1 Vargbacken- Hur går vi vidare Ingarö Seniorboende Kooperativ Hyresrättsförening

2 Programskede Efter att detaljplanen vann laga kraft i september 2015 är programfrågorna väsentliga Finansieringsförutsättningarna har utretts är styrande för inriktning i följande punkter Produkten slutlig utformning, Marknadsföring Produktionsstart

3 Finansieringslösning I enlighet med samarbetsavtalet har Vestigia tillsammans med styrelsen och en grupp i styrelsen dels Gått igenom budgetförutsättningar, dels Gått igenom möjliga finansieringskällor Vi har träffat och/eller diskuterat med fyra av de stora affärsbankerna som normalt lånar ut till nyproduktion.

4 Sammanfattning av bankernas: - villkor slutplacering Finansieringen efter att byggnadsarbetena är avslutade och besiktade fungerar enligt de villkor som ställs upp. Dvs upplåtelseavgifter inom till beroende på lägenhetsstorlek. Men.

5 - villkor för finansiering byggskede Princip Den som driver projektet skall ta en risk, med egna medel. Dessa skall läggas in först, därefter banken. Detta bör uppgå till 30 % på byggkostnad. Fördyrningar ligger på byggherren. När % har tecknat bindande avtal, släpps kreditivet på, byggnadsarbetena kan starta. Detta är en förändring mot den praxis som ISB har skapats på. SLUTSATS av detta är att ett belopp som motsvarar upplåtelseavgifterna måste sättas in som riskkapital i projektet. Detta anser Vestigia tillsammans med styrelsen inte är möjligt, medlemmarna är inte kunniga nog, inte heller styrelsen att åta sig denna risk för ett byggprojekt om totalt ca 350 MSEK.

6 Boendekostnad jämförelse brf/hyresrätt/koop hyresrätt. Förutsatt de kan finansieras Brf Hyresrätt Koop hyresrätt Koop - hyresmodellen Insats/Upplåtelseavgift / kvm Räntekostnad, 2 %, ger netto efter skatteavdrag / mån 816 / mån 175 / mån på hela kapitalet Avgift / Hyra (Klubbhus inkl i brf exkl i hyra) 765 / kvm 1850/kvm (35/kvm för klubbhus) 1378 / kvm 1820 / kvm Avgift per månad Summa månadskostnad Behov av egeninsats 15 % av insats: Denna insats kan många ggr motsvara likviditeten i den uppskjutna reavinstskatten 50 % av upplåtelseavg: Denna kalkyl baserar sig på en investeringsnivå där föreningen betalar egna kapitalet under byggtiden

7 Sammanfattning av jämförelsen mellan upplåtelseformerna Fördelar Nackdelar Kooperativ hyresrätt Totalkostnad 9 923/ mån Bostadsrätt 6 954/ mån Hyresrätt / mån Lägre upplåtelseavgift Kan säkra att endast 55+, flyttar in Klubbhus Reavinst kan flyttas in Värdestegring Månadskostnad avviker ej Kan säkra att 55+ flyttar in Klubbhus Ingen upplåtelseavgift Svårt att finansiera klubbhus Kan säkra att 55+ flyttar in Reavinst utlöser beskattning hos de som säljer o blir medlemmar Endast index på upplåtelseavgift Högre upplåtelsepris Risk värdenedgång

8 Kooperativ hyresrätt Genomgång av Bolagsverkets register Av 18 registrerade föreningar , är 4 likviderade och 4 borttagna. 10 st återstår varav SKB är en I BV:s register om 83 st KHR är 14 likviderade. 12 stycken finns nu i Stockholms län. Endast en verkar vara en förening som äger fastigheten själv. 4 (eller 5) hyr av allmännyttan. Boo är en och SKB ytterligare en. 5 st går ej att finna ngn verksamhet för. Kontakt med Riksbyggen, som känner till och har byggt kooperativ hyresrätt, bekräftar att bankerna idag inte vill göra KHR. Hyres- eller bostadsrätt är de former som accepteras.

9 Förslag till lösning ISB ombildas till en bostadsrättsförening. ISB tar hand om Boendegemenskapen och klubbhuset och övriga service-funktioner. ISB fortsätter med utformningen av boendeprodukten såväl som utformandet av Boendegemenskapen. Medlemmarna erbjuds att bo antingen som hyresgäst eller som bostadsrättsinnehavare. Boendet förutsätter medlemskap i ISB Vestigia uppför och finansierar: Hyresrätter som som ägs av föreningen men hyrs ut på normala villkor Bostadsrätter som upplåts på normala villkor

10 Vestigia s åtagande Baserat på samarbetsavtalet, håller Vestigia finansiering, innefattande: Planarbetet Produktionsskedet, utan att ISB behöver ställa inbetalda insatser som säkerhet. Tomträtten bildar ISBs säkerhet, samt att erforderligt antal bokningsavtal skall vara tecknade innan byggstart. Slutfinansiering ordnas av Vestigia, kompletterad med de upplåtelseavgifter som kommer från bostadsrättsinnehavarna.

11 Förslag till Action-plan Överenskommelse mellan ISB styrelse och Vestigia att upplåta brf och hyresrätt. Vestigia/RW åtar sig att finansiera hela projektet. I detta ligger att samtliga de säkerheter som kommer att krävas allt enligt samarbetsavtalet. Projekteringen kan starta Överenskommelse med kommunen Modellen enligt föregående genomarbetas. Extra stämma fattar beslut om huvudinriktningen Programskedets övriga punkter genomförs, byggstartförberedelser initieras. Byggstart hösten 2016.

12 Förslag till stadgeändring Ändra stadgarna från en ekonomisk förening där upplåtelsen sker som kooperativ hyresrättsförening till ekonomisk förening där upplåtelsen sker som en bostadsrättsförening Föreningens ändamål - Boendegemenskap där boende, klubbhus, aktiviteter för seniorer bildar ett attraktivt erbjudande. Detta syfte är detsamma som i nuvarande stadgar sånär som på upplåtelseformerna Hyresrätter kommer att hyras ut, byggda på föreningens mark. Reglerna om äkta bostadsrättsförening skall respekteras. Innebär max 40 % hyresrätter.

13 Förslag till ändamålsparagraf Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att äga och förvalta fastigheter, lokaler och mark, samt att i föreningen upplåta bostadslägenheter och klubblokal till nyttjande utan tidsbegränsning. Vidare att hyra ut lägenheter inom ramen för reglerna om att föreningen skall vara en sk äkta bostadsrättsförening. Föreningens upplåtelser och verksamhet är ett sk seniorboende där en aktiv Boendegemenskap skall vara vägledande i inriktning för och planering av föreningens verksamhet. Via teknisk utrustning, avtal eller medlemmars egna insatser tillhandahålls service och tjänster för befrämjande av medlemmarnas trygghet, gemenskap, välbefinnande, hälso- och sjukvård. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Kursiverat är standard för brf. Färgad text specifik för Ingarö Seniorboende