Ombildningsguiden – Ombildning till bostadsrätt

Transkript

1 Ombildning till bostadsrätt så funkar det

2 Introduktion En ombildning är när hyresrätter blir bostadsrätter. De boende bildar en bostadsrättsförening som köper själva huset av fastighetsägaren och varje hyresgäst får möjlighet att köpa rätten till sin lägenhet. Det är två olika affärer som ska genomföras, köpet av fastigheten och köpet av de enskilda lägenheterna. Att bo i en bostadsrätt innebär att du är medlem i en bostadsrättsförening och äger en andel i föreningen. Genom andelen har du besittningsrätt till din bostad i obegränsad tid. Som bostadsrättshavare innebär det att du tillsammans med de övriga medlemmarna i bostadsrättsföreningen äger och förvaltar föreningens bostäder och de gemensamma anläggningarna. Fördelar med en bostadsrätt Större möjlighet att påverka genom medbestämmande. Större frihet att renovera och göra om din egen bostad. Möjlighet att påverka värdet på den egna bostaden genom till exempel förändringar i den gemensamma miljön, renoveringar, tjänster och service. Ingen annan tjänar pengar på ditt boende Fördelar vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Du köper oftast lägenheten till ett attraktivt pris som kan möjliggöra ett köp utan kontantinsats. Fastigheten genomgår en grundlig teknisk besiktning som fastslår hur fastigheten mår. En ekonomisk plan upprättas och som granskas av två, av statliga Boverket utsedda, intygsgivare som intygar att bostadsrättsföreningens ekonomiska kalkyl är sund och hållbar Möjlighet att påverka din boendekostnad nu och i framtiden 1

3 Så går en ombildning till 1. Kolla av intresset (!) Här befinner vi oss nu Processen med att ombilda en hyresrätt till en bostadsrätt inleds med att ta reda på hur många i fastigheten med hyresrätter som är intresserade av att göra en ombildning. Exempelvis kan man bjuda in till ett gårdsmöte, knacka dörr eller mejla ut en anmälan. Om det finns ett intresse för en ombildning så bestämmer man ett datum för att bilda en bostadsrättsförening. 2. Bilda bostadsrättsföreningen För att kunna bilda en bostadsrättsförening måste man vara minst 3 stycken medlemmar. Föreningens namn måste innehålla ett namn där ordet bostadsrättsförening ingår. Föreningen måste ha en styrelse, stadgar och revisor. Bostadsrättsföreningen registrereras sedan hos Bolagsverket. 3. Intresseanmälan till Lantmäteriet + förhandling inleds med fastighetsägaren När er förening är registrerad hos Bolagsverket så skall ni hålla ett nytt möte där man bestämmer sig för att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. En intresseanmälan innebär att den nybildade bostadsrättsföreningen anmäler sitt intresse för att köpa loss fastigheten. Två tredjedelar (2/3) av hyresgästerna som är folkbokförda i fastigheten måste skriftligen ha deklarerat sitt intresse för ombildningen samt att hyresgästerna är medlemmar i bostadsrättsföreningen. En intresseanmälan gäller i två år och efter att anmälan har registrerats så får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan utan att ha erbjudit bostadsrättsföreningen att köpa den först till samma pris. I samma steg inleder vi en diskussion tillsammans med fastighetsägaren för att se om denne är villig att sälja, och om i sådana fall, till vilket pris? 2

4 4. Besiktning av fastigheten - hur mår fastigheten? Innan bostadsrättsföreningen köper fastighetens så bör man i alla lägen genomföra en besiktning av fastigheten. Detta innebär att en certifierad, oberoende besiktningsman undersöker fastigheten för att fastställa underhåll och vilka reparationer som fastigheten är i behov av. Detta innebär att fastighetens pris kan anpassas efter vad som kommer krävas i underhåll / reparation. Det ger också en extra trygghet för bostadsrättsföreningens medlemmar. Tak, stambyten, elsystem och fasad är några exempel på vad en besiktningsman går igenom vid en besiktning. Underhåll och eventuella renoveringar tas därefter upp i den ekonomiska planen. 5. Upprätta en ekonomisk plan Inför ett köp av fastigheten så måste man upprätta en ekonomisk plan. Den ekonomiska planen innehåller en ekonomisk kalkyl som b.la. innehåller vilken insats och årsavgift som gäller för varje lägenhet, föreningens framtida kostnader för underhåll och reparationer, bank- och amorteringskostnader m.m. Därefter granskas den ekonomiska planen av två stycken, av statliga Boverket utsedda, intygsgivare som säkerställer att kalkylen är sund och hållbar. Den ekonomiska planen skall därefter fungera som ett underlag för att fatta ett beslut om man skall gå vidare och köpa loss fastigheten. Den ekonomiska planen registreras hos Bolagsverket som där också kontrollerar att dom två intygsgivarna har den behörighet som krävs. 6. Finansiera köpet av fastigheten Det är sällan som insatserna som medlemmarna betalar för sina lägenheter räcker till att täcka alla kostnader. Därför behöver bostadsrättsföreningen oftast ta upp ett lån mot en säkerhet i fastigheten. Det är vanligt att medlemmarna i föreningen går ihop och förhandlar med banker om bästa ränta. Vi rekommenderar alltid att man pratar med fler banker än en för att säkerställa marknadens bästa villkor. 3

5 7. Köpet av fastigheten här bestämmer du dig! När finansieringen är godkänd av banken och alla har fått ett lånelöfte så kallar man till en köpstämma. Där fattar man ett slutgiltig beslut om att köpa loss fastigheten. Inför stämman skall man alltid skicka ut tillgängligt underlag för att kunna fatta ett så klokt och sunt beslut som möjligt. För att köpet av fastigheten skall kunna genomföras måste minst två tredjedelar (2/3) av föreningens medlemmar rösta för köpet för att det skall gå igenom. 8. Tillträde Därefter bestäms ett tillträdesdatum och då skall fastigheten betalas samt att ett köpebrev skall upprättas mellan föreningen och fastighetsägaren som skall signeras av båda parter. 9. Upplåtelseavtal Efter att föreningen tillträtt fastigheten skall ett upplåtelseavtal upprättas mellan föreningens medlemmar och föreningen. Föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till medlemmen (den f.d hyresgästen) som nu är en bostadsrättsinnehavare istället. Det innebär att du helt enkelt köper bostadsrätten av föreningen och det kallas för en upplåtelse när lägenheten (bostadsrätten) säljs för första gången av föreningen till en medlem. När medlemmen sedan säljer lägenheten vidare benämns detta istället för en överlåtelse. En hyresgäst som inte har möjlighet eller vill köpa sin lägenhet så får man istället bo kvar i sin hyresrätt men med bostadsrättsföreningen som en ny hyresvärd istället för den tidigare fastighetsägaren. 10. Söka lagfart När föreningen betalar fastigheten och köpebrevet har signerats så skall bostadsrättsföreningen söka lagfart hos Tingsrätten. Detta brukar oftast beviljas några månader efter att man tillträtt. En lagfart innebär att föreningen officiellt äger fastigheten och är då lagfaren ägare. 4

6 Vanliga frågor Vad kommer min månadskostnad att bli? Vid en inledande intressekoll så är det svårt att avgöra exakt vad din månadskostnad kommer att bli. Fastigheten skall värderas, skicket på fastigheten utvärderas och tillsammans med lägenheternas marknadsvärde så utgör det underlaget för den ekonomiska kalkylen. Därefter kommer ni att få ett konkret erbjudande med kostnader. Som ombildningskonsult strävar vi alltid efter att ni skall få lägre eller samma månadskostnad. Månadskostnaden består av månadsavgift till förening / drift + ränta + amortering. Du betalar alltså delvis till dig själv! Kan jag bo kvar fast jag inte vill köpa min lägenhet? Självklart! Skulle fastigheten ombildas så byter du bara hyresvärd från den tidigare fastighetsägaren till den nya bostadsrättsföreningen med samma rättigheter som tidigare. Kommer jag att få låna till hela insatsen? Om priset på din lägenhet landar runt 70-75% av marknadsvärdet så får du oftast låna till hela insatsen. Vi strävar efter att köpeskillingen skall vara på den nivån för att det skall vara en attraktiv och bra affär för dig. En ombildning låter guld och gröna skogar men vad är hållhaken? Att bo i en bostadsrätt innebär att du tillsammans med övriga i föreningen är ansvariga för förvaltningen av fastigheten. Som bostadsrättshavare är du också ansvarig för underhållet i din egen lägenhet exempelvis om diskmaskinen går sönder så får du bekosta reparation eller byte själv. Därutöver påverkas värdet på din lägenhet av bostadsmarknadens utveckling, upp som ned. 5

7 Om oss Interesta är en oberoende fastighetsekonomisk expert och ombildningskonsult. Vi hjälper hyresgäster och fastighetsägare att genomföra smidiga och trygga ombildningar i hela Sverige. Som ombildningskonsult projektleder vi hela processen och agererar den blivande bostadsrättsföreningens expert. Vi hjälper bl.a. till med att hålla i möten, upprätta avtal, sköta kontakter med fastighetsägare och hyresgäster, samlar in offerter, bistår vid förhandling med fastighetsägare, banker m.m. Vi erbjuder en helhetslösning där vi hjälper föreningen från intresseanmälan till tillträde och färdig lagfart. Som ombildningskonsult är det väldigt viktigt för oss att säkerställa att all information når fram till hyresgästerna och att alla förstår ombildningsprocessen. Ingen skall behöva känna sig osäker eller orolig vid en ombildning, däremot skall alla känna att man har full insyn och förståelse för vad man röstar för eller emot. Har du några frågor gällande ombildningar eller detta utskick så är du varmt välkommen att kontakta oss! Interesta AB (Org: ) Besöksadress: Fordonsvägen 17, JÖNKÖPING Telefon: E-post: info@interesta.se Hemsida: 6