VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCKHOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm

Transkript

1 VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCKHOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm

2 Debatten om hyressättningen i Stockholms stad har intensifierats under de två år som har gått sedan den första utgåvan av Vad är rätt hyra i Stockholm? publicerades. Utredningar, rapporter och kommissioner uttalar sig mer eller mindre tvärsäkert om hyrornas storlek och fördelning, men har sällan eller aldrig data som stödjer dessa teser. Vår målsättning med den första rapporten var att ta itu med myter och vanföreställningar om hyrorna i Stockholm. Därför valde vi att publicera sammanställningar från Hyresgästföreningens databas, som ett kunskapsunderlag för en bättre och mer konstruktiv debatt om vad hyran är och bör vara. Nu har nästan två år gått, statistiken är uppdaterad och redo att kastas in i debatten än en gång. Vad har då hänt sedan sist? Den generella hyresnivån har gått upp i två förhandlingsomgångar (2012 och 2013, årets är pågående och räknas därför inte in) samtidigt som skillnaderna med hänsyn taget till läge har ökat framförallt i det äldre, ej upprustade, beståndet där gapet nu är 18 procent mellan innerstad och ytterförort. Hyran ska sättas efter bruksvärdet, den generella brukarens uppfattning om lägenhetens, fastighetens och områdets kvaliteter. Förhandlingssystemet ska garantera att så blir fallet, men också att förändringar i brukarens uppfattning fasas in i hyrorna över tid. Detta bidrar till att garantera besittningsskyddet. Bostadsbrist är inget bruksvärde I Sverige har vi sedan andra världskriget konsekvent sagt nej till marknadshyror, eftersom det skulle innebära att bostadsbristen kan pressa upp hyrorna till oskäliga nivåer. När det statliga hyrestaket (hyresregleringen) skulle avskaffas i slutet av 60-talet, lanserades bruksvärdessystemet som ett sätt att efterlikna en marknad i balans mellan utbud och efterfrågan. Bostadsbrist är inte och kan aldrig vara ett bruksvärde. Riksdagen tilldelade parterna på hyresmarknaden rätten att definiera bruksvärdet. Det ansvaret har Hyresgästföreningen axlat i årliga förhandlingar men också i förhandlingar i samband med nyproduktion och upprustningar. Förhandlingar är förstås ingen exakt vetenskap, utan snarare en dragkamp mellan olika intressen, och med åren har det vuxit fram skevheter i hyressättningen. Siffrorna som vi presenterar är genomsnittliga sådana, det kan inte nog betonas. Inom varje område och standard finns därtill en spretighet, inte minst i det äldre beståndet där grundhyran är satt för länge sedan och sen tickat på i årliga höjningar. Differentierade höjningar Under de senaste tio åren har parterna i Stockholm arbetat med att på ett mer systematiskt sätt sätta hyrorna efter den generella brukarens värdering. I de årliga förhandlingarna har lägesfaktorn fått genomslag genom så kallade differentierade uppgörelser med högre höjning i innerstad och lägre 2

3 i ytterförort. Samtidigt inleddes arbetet med det som kom att kallas för Stockholmsmodellen. Arbetet med Stockholmsmodellen gick ut på att ta fram ett hållbart och förståeligt system som utvecklar bruksvärdessystemet, speglar hyresgästernas värderingar och tryggar hyresrättens framtid. Detta har samtliga parter varit överens om: Hyresgästföreningen, de tre allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholms stad och Fastighetsägarna Stockholm. Till grund för arbetet låg en omfattande enkätundersökning där hyresgästerna fick värdera och rangordna kvaliteter i boendet, vilket gav parterna ett råmaterial att utgå från när modellen skulle förhandlas fram. I det omfattande arbete som lades ner i projektet togs en karta fram med poäng för olika om råden, där rangordningen går från A till K i enlighet med enkätresultatet. Det är den kategoriseringen vi använder för vår hyresstatistik, se kartan sid 11. Dessvärre kunde parterna inte enas om hur Stockholmsmodellen skulle igångsättas eftersom bostadsbolagen i slutfasen plötsligt krävde stora hyreshöjningar över hela beståndet, varför den centrala förhandlingen om modellen övergavs. Men statistiken visar att det är dags för parterna på marknaden att sätta sig på nytt och ta itu med skevheter och göra alla hyror begripliga. Detta är omöjligt att genomföra i vanliga årliga förhandlingar, därför måste det till en central uppgörelse om systematisk hyressättning i Stockholm. 3

4 Unik hyresdatabas I rapporten utgår vi från Hyresgästföreningens hyresdatabas för att analysera hyresstrukturen. Hyresgästföreningen har en förhandlingsordning (avtal om att förhandla) med 90 procent av stadens värdar och därmed kunskap om lika stor del av stadens hyror. I Stockholms kommun omfattar hyresdatabasen cirka hyreslägenheter. Detta kan jämföras med databasen för den officiella hyresstatistiken som omfattar cirka hyreslägenheter i Stockholms kommun. För att göra faktiska hyror jämförbara räknas de om till hyra per kvadratmeter och år för en normlägenhet på tre rum och kök på 77 kvm, den så kallade medelnormhyran. Hyressättning Läget är en av flera faktorer som ska påverka hyresnivån enligt bruksvärdessystemet. I Stockholms stad finns det ett tydligt linjärt samband mellan hyresnivå och närhet till Stockholms innerstad och till kommunikationer. I genomsnitt är skillnaden i hyra 32 procent mellan en hyresrätt i Stockholms innerstad och en lägenhet i ytterförort. Syftet med den här rapporten är att ge en korrekt bild av hyressättningen i Stockholms kommun. Under senare år har det figurerat siffror i debatten som ger en felaktig bild av lägesfaktorns betydelse för hyresnivån. Grunden till detta problem är att det inte finns någon allmänt accepterad statistik som parterna på hyresmarknaden använder sig av. Den offentliga statistiken som finns tillgänglig genom Sabo och SCB är inte heltäckande. Den geografiska indelningen baseras på områdesindelningen A till K som Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Stockholms stads allmännytta bostadsbolag har kommit överens om. Där område A är de mest centrala delarna av Stockholms innerstad och K är ytterförorter som Husby och Rinkeby i den västra delen av staden och Skärholmen och Vårberg i den södra. Hyrorna som presenteras utgör genomsnittshyran i dessa områden. Enskilda hyror varierar beroende på boendets standard. För karta och indelning se sid 11. Övergripande hyresstruktur I diagrammen presenteras medelnormhyrorna i Stockholms stad efter områdesindelningen A till K. Medelnormhyran är lägst i ytterförorterna (K-området) där den ligger på omkring 950 kronor per kvadratmeter och högst i B-området där den är drygt kr. I de mest centrala delarna av Stockholms innerstad (A-området) är kostnaden per kvadratmeter och år strax över kr. Anledningen till att medelnormhyran i B-området ligger högre än i A är att en stor andel av beståendet, cirka 30 procent, består av nyproducerade lägenheter. B-området består bland annat av de stora nyproduktionsområdena i Hammarby sjöstad, Lilla Essingen och Västra Kungsholmen. 4

5 1. Genomsnittshyra 2013 i område A K, kr/kvm/år A B C D E F G H J K I diagram 1 redovisas normhyresnivåer per kvadratmeter. Diagrammet visar att det på hyresmarknaden i Stockholm finns ett tydligt linjärt samband mellan område och hyresnivåer. I Stockholms stad är medelhyran för samtliga hyreslägenheter cirka kronor per kvadratmeter och år. Detta innebär en ungefärlig månadshyra för normlägenheten (tre rum och kök på 77 kvm) på kronor. I B-området är den genomsnittliga månadshyran för normlägenheten kronor och i K-området kronor. Diagram 2 visar förhållandet i procent mellan A J och K-området (se karta sid 11). I genomsnitt ligger hyrorna i A J 21 procent högre än K-områdets hyror. Störst är skillnaden i närförorts- och innerstadsområdena i B där skillnaden jämfört med K är 55 procent. B-områdets stapel förtjänar en klargörande kommentar. I område B 2. Skillnad mellan hyror i procent i område A J/K ingår nybyggda procent stadsdelar som 60 Hammarby Sjöstad och Västra Kungsholmen, och ganska 50 lite i övrigt. Därför blir skillnaden stor när man jämför 40 samtliga hyror i B med samtliga hyror i andra stadsdelar där 30 andelen nyproducerade lägenheter är 20 betydligt mindre A/K B/K C/K D/K E/K F/K G/K H/K J/K 5

6 3 a. Genomsnittshyra i allmännyttiga bostadsbolag och hos privata fastighetsägare, område A K, kr/kvm/år 1700 Allmännyttiga bolag Privata fastighetsägare A B C D E F G H J K Skillnader mellan privata och allmännyttiga värdar Det finns en viss skillnad i hyresnivåer mellan privata och allmännyttiga värdar i Stockholms stad. Medelhyran per kvadratmeter och år i det privata beståndet är högre än genomsnittet i allmännyttan. I diagram 3 a redovisas medelnormhyror för samtliga områden uppdelat efter ägarkategori. I diagrammet framgår tydligt att det linjära sambandet mellan läge och hyresnivå även finns inom de två ägarkategorierna. Den normhyresnivå som avviker mest är allmännyttan i B-området. Anledningen till detta är att en stor andel, 3 b. Genomsnittshyra i nyproduktion per ägande och område av allmännyttans lägenheter i området, är nyproducerade Allmännyttiga bolag Privata fastighetsägare I diagram 3 b ser vi hyresstrukturen för nyproducerade fastigheter efter läge och ägare. Den genomgående trenden är att hyrorna är högre i nyproducerade fastigheter som ägs av privata fastighetsägare än av allmännyttiga bostadsbolag. Två undantag är område B och K där de allmännyttiga bostadsbolagens hyror är marginellt högre än de privata värdarnas. 0 A B C D E F G H J K 6

7 4 a. Genomsnittshyra efter standard i område A K, kr/kvm/år A B C D E F G H J K Nyproduktion Upprustade på 2000-talet Upprustade före 2000 Ej upprustade Skillnader i hyror beroende på standard I diagram 4 a jämförs hyresnivåer beroende på standard och område. För att mäta standard har vi i diagrammet utgått från fyra kategorier: nyproduktion, upprustade på 2000-talet, upprustade före 2000 och ej upprustade. Nyproduktion avser lägenheter som har byggts efter år Upprustade lägenheter är de lägenheter där en större standardhöjning har skett i samband med upprustning. Diagrammet visar tydligt att det finns ett samband mellan standard och hyresnivå. De lägenheter som har de högsta hyrorna är antingen nyproducerade eller har fått kraftigt förbättrad standard genom upprustningar. De lägenheter som inte har fått någon standardhöjande åtgärd har en lägre medelnormhyra. 4 b. Genomsnittshyra för 3 rok på 77 kvm i område A K Nyproduktion Upprustade på 2000-talet Upprustade före 2000 Ej upprustade A B C D E F G H J K 7

8 4 c. Ej upprustade i område A K, kr/kvm/år :e percentilen A B C D E F G H J K Medel 5:e percentilen 5. Hyresskillnader per område i förhållande till område K procent Den genomsnittliga månadskostnaden för en nyproducerad normlägenhet (3 rok, 77 kvm) i Stockholms stad är kronor. För en nyligen upprustad lägenhet är motsvarande siffra kronor och för en ej upprustad kronor. Vi har valt att översätta hyresnivåerna i det här diagrammet till månadshyror för att öka tydligheten, resultatet syns i diagram 4 b. Genomgående i diagrammen är att vi behandlar genomsnittliga hyresnivåer. Det är ett bra sätt att snabbt få en överblick och se tendenser i hyresstrukturen. Många gånger är genomsnittet också talande för vad som är vanligt förekommande hyror i beståndet. För kategorin ej upprustade finns dock en spretighet utöver det vanliga. Det kan vara lägenheter och fastigheter där grundhyran är förhandlad längre tillbaka i tiden som sedan utvecklats i enlighet med årliga förhandlingsöverenskommelser. I diagram 4 c visar vi på avvikelser från snittet i det ej upprustade beståndet. Det gör vi genom att ta fram den femte respektive nittiofemte percentilen i varje läge. Vi undviker på så sätt enskilda toppen- och bottenhyror som kanske inte är representativa för beståndet i sin helhet. Diagram 5 visar förhållandet i procent mellan A J och K-området för de olika standardkategorierna. Det går i diagrammet att utläsa att området spelar störst roll i de lägenheter som är nyproducerade eller upprustade under 2000-talet Ej upprustade Upprustade före 2000 Upprustade på 2000-talet Nyproduktion Totalt A/K B/K C/K D/K E/K F/K G/K H/K J/K 8

9 Vi har tidigare visat att det finns linjära samband mellan hyra och område. Men detta är enbart en av de faktorer som är avgörande för hyrans nivå. Lägenhetens kvalitet värderas också utifrån bland annat standard och hyresvärdens servicenivå. I diagrammen nedan visas hur lägenhetens standard och kvalitet har stor inverkan på hyresnivån. 6. Medelnormhyra ej upprustad i område A och nyproduktion i område K, kr/kvm/år Ej upprustad A Nyproduktion K I diagram 6 har vi valt att lyfta ut två standardnivåer (nyproduktion och ej upprustad) i Stockholms innerstad och ytterförort. Diagrammet visar att hyresnivån per kvadratmeter och år är omkring 350 kronor högre i nyproduktion i K-området jämfört med en icke upprustad lägenhet i Stockholms innerstad. Diagrammet illustrerar tydligt att lägenhetens standard är en avgörande faktor för hyrans nivå. 9

10 7 a. Hyror i folkhemmet i område A J, kr/kvm/år Upprustade på 2000-talet Genomsnittshyra Upprustade före 2000 Ej upprustade A B C D E F G H J Hyror i två fastighetstyper Fastighetsbeståndet brukar delas in i ett antal tidsepoker (se nästa sida) som utgår ifrån husens produktionsår. För att ytterligare studera hyresstrukturen i Stockholms stad har vi valt att göra nedslag i de två epoker som har störst geografisk spridning i staden: folkhemmet som finns i område A K samt funktionalismen som förekommer i område A K. I diagram 7 a redovisas normhyresnivåer i folkhemmet och i diagram 7 b nivåerna i funktionalismen. Hyrorna redovisas efter upprustningsnivå och område. Diagrammen visar att såväl standard som område har en tydlig effekt på hyresnivån, även inom fastighetsbestånd byggda under samma tidsperiod. 7 b. Hyror i funktionalismen i område A G, kr/kvm/år Upprustade på 2000-talet Genomsnittshyra Upprustade före 2000 Ej upprustade A B C D E F G 10

11 Fastighetstyper/tidsperioder 1919 Sekelskiftet Klassicism Funktionalism Folkhemmet Grannskapet Miljonprogrammet Kvarterstaden Nymodernism 2000 Nyproduktion 11

12 Hyresgästföreningen region Stockholm hyresgastforeningen.se dittlivsboende.se November 2014