Nya villkor ger nya och högre hyror Rapport om en pågående statlig utredning om allmännyttans villkor 1

Transkript

1 mycket Nya villkor ger nya och högre hyror Rapport om en pågående statlig utredning om allmännyttans villkor Systemskifte väntar I april 2008 läggs förslag som betyder ett systemskifte för hyresrätten i Sverige. Från att hyresnivåerna huvudsakligen styrts av självkostnaden och skäliga vinster i kommunala bostadsbolag kommer hyrorna att bli efterfrågestyrda dvs. i praktiken marknadshyra om förslaget genomförs. De mål som regeringen och deras uppbackare inom fastighetsvärlden vill uppnå är att det ska bli möjligt med en hyresnivå som 4 motsvarar hyresgästernas allmänna värderingar 4 gör allmännyttans hyresnivå konkurrens neutral så att lika villkor gäller för alla fastighetsägare 4 gör det lönsamt att bygga nya hyresrätter. Dessutom säger sig förslagsställarna vilja slå vakt om bruksvärdessystemet och besittningsskyddet men med en helt annan innebörd än i dagens system. Så ser huvuddragen i utredningen och förslagen ut för närvarande (januari 2008). Konsekvenserna går inte att överblicka. Den som bor i hyresrätt får på några års sikt räkna med att boendekostnaderna stiger med minst 25 procent i ytterstaden och med minst 50 procent i innerstaden. Därmed kommer det systemskifte som de privata fastighetsägarnas organisation arbetat för under drygt tio år att bli verklighet. I den här rapporten nagelfar vi de utredningsförslag som hittills presenterats. Vi ser på dem med i första hand stockholmsögon. Det hindrar inte att vår kritik till stor del är allmängiltig. Hyresgästföreningens innerstadsföreningar Rapporten har utarbetats av Björn Alfredsson och Margareta Friman-Scharin, januari 2008 Rapporten baseras på samrådsmaterial levererat från utredningens kansli i december 2007 Index 1992= Trendbrott! procents högre hyra om 8 år ifall utredningens förslag genomförs Hyresutveckling i Stockholms innerstad och prognos för perioden Hyra Konsumentprisindex 2006 Affärsmässig allmännytta Självkostnadsstyrd allmännytta Prognosen bygger på den allmänna hyresutvecklingen under 00-talet och de konsekvenser som utredningsförslagen ger på grund av efterfrågestyrda jämförelsenivåer och möj lig heter till avkastning på allt eget kapital inom allmännyttan. Prisutvecklingen antas följa trenden under 00-talet. Trendbrottet är tydligt och det kan bli än tydligare. Prognoskurvorna för hyresutvecklingen kan komma att bli ännu brantare än i diagrammet. Var tredje invånare berörs Utredningen om Allmännyttans villkor, kommitédirektiv 2005:04 och tilläggsdirektiv 2007:18 och 2007:73, är något mycket mer än bara en genomgång av förutsättningarna för en bolagsform och förslag om hur de ska förändras. Utredningen har kommit att utvecklas till en bearbetning av hela hyressättningssystemet. Därmed berör den en stor del av Sveriges befolkning, närmare bestämt en tredjedel av samtliga invånare. I Stockholms län uppgår andelen som bor i hyresrätt till knappt 40 procent, i Stockholms stad till drygt 50 procent och i innerstaden till drygt 45 procent. Vinsterna lockar Genom att Stockholmsregionen är ett tillväxtområde med stor årlig inflyttning råder det nästan alltid bostadsbrist här. Bostadsbyggandet håller inte jämna steg med inflyttningen bland annat för att det är svårt att snabbt få i ordning mark och utbyggnad av kommunal service och kommunikationer. En annan orsak är att byggkostnaderna är mycket höga sedan flera år och att börsen ofta vill ha snabbare utdelning på kapitalet än vad bostadsbyggande ger. Bostadsbristen medför att priserna på bostadsrätter och villor stiger och att det är möjligt att ta ut mycket höga hyror i nyproduktionen. Fastighetsägarna vill att samma höga hyror ska kunna tas ut i det befintliga hyresfastighetsbeståndet. För den helt övervägande majoriteten av fastighetsbeståndet är byggkostnaderna amorterade sedan lång tid tillbaka och kapitalkostnaderna låga. Skulle man i dessa fastigheter kunna ta ut lika höga hyror som i nyproduktionen skulle värdestegringen och vinsterna bli enorma för fastighetsägarna. Denna vinstmöjlighet utgör en oemotståndlig lockelse för fastighetsägarna att försöka få bort nuvarande laghinder för marknadshyror. Enligt nuvarande lagstiftning ska de all-

2 männyttiga bostadsföretagen drivas utan vinstsyfte och med begränsad avkastning. Hyrorna i de privata fastigheterna får inte påtagligt (mer än 5 procent enligt praxis) överstiga hyrorna i de kommunala bostadsbolagen. Fastighetsägarna vill få bort detta s.k. hyrestak och har därför gjort en anmälan till EU. Fastighetsägarna påstår i sin EU-anmälan att kommunala borgensåtaganden och de begränsade vinstuttagen från allmännyttan utgör ett konkurrensbegränsande offentligt stöd till de kommunala bostadsbolagen. Sanningen är det omvända, de allmännyttiga bostadsföretagen går mycket bra, särskilt i Stockholmsregionen och den goda avkastningen används även till offentliga utgifter som egentligen borde skattefinansieras. Flera bedömare anser att EG-rätten inte utgör något hinder för det befintliga hyressättningssystemet. Utredningsdirektiven Hösten 2005 tillsatte den förra regeringen en utredning för att se över villkoren för allmännyttiga och kommunala bostadsföretag benämnd Allmännyttans villkor och förutsättningar (Dir 2005:116). Utredningen fick i uppdrag att behandla de långsiktiga självkostnaderna, tillståndsplikten vid fastighetsförsäljning, konkurrensneutralitet samt EU:s statsstöds- och konkurrensregler. Direktiven och frågeställningarna återspeglade de framstötar som Fastighetsägarna Sverige gjort. I februari 2007 gav den borgerliga regeringen tillläggsdirektiv (Dir 2007:18) med innebörden att tillståndsplikten vid försäljning av fastigheter inte behövde utredas eftersom regeringen avsåg att föreslå riksdagen en lagändring där tillståndsplikten slopas. Lagen ändrades också vid halvårsskiftet 2007 och sedan dess behöver inte allmännyttiga bostadsföretag begära tillstånd hos länsstyrelsen vid försäljning av fastigheter (SFS 2002:102, SFS 2007:480). I maj 2007 gjordes ännu en komplettering av utredningsdirektiven (Dir 2007:73). Kompletteringsdirektiven fokuserade på samstämmigheten mellan kraven på långsiktiga självkostnader och utdelningsbegränsning samt EG-rätten. De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll kan överges om så framstår som lämpligt. I och med dessa kompletteringsdirektiv blev det möjligt för utredaren att föreslå ett system som inte byggde på långsiktiga självkostnader. Detta i kombination med att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll kunde överges öppnade dörren till förslag om marknadshyreslösningar. I direktiven påpekas att det som kallas social housing dvs. företag som hyr ut lägenheter till särskilda grupper eller enligt vissa inkomstkriterier inte får föreslås. Idag bestäms hyran efter förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst eller mellan deras respektive organisationer. Hyran kan sättas till vilket belopp som helst bara parterna är överens. Dagens hyressättning utgår från hyrorna i de allmännyttiga, kommunala bostadsbolagen som sätts efter den långsiktiga självkostnaden och en skälig avkastning. Hyrorna i de privatägda fastigheterna jämförs med de allmännyttiga på orten och ska inte överstiga dessa påtagligt, dvs inte med mer än cirka 5 procent. I praktiken går det till på följande sätt: Årsförhandlingarna inleds vanligen med kommunens bostadsföretag på grundval av den kalkyl för kommande års driftskostnader som företaget presenterar. I förhandlingen kan de enskilda posterna granskas om de motsvarar företagets självkostnader. I kalkylen finns vanligtvis också andra poster som inte är att betrakta som tillhörande fastighetsförvaltningen vilka naturligtvis ska förhandlas bort. När parterna är överens träffas en ramöverenskommelse som normalt uttrycks i ett enda procenttal. Därefter blir det fördelningsförhandlingar när ökningen fördelas på enskilda fastigheter. I Stockholms stad tillämpas sedan åtskilliga år differentierad hyressättning som inneburit att innerstaden fått högre höjningar jämfört med ytterstaden. Ett system för fortsatt differentiering utreds för tillfället inom Hyresgästföreningen Region Stockholm. Framtida hyressättning enligt utredningen I utredningen föreslås två alternativa modeller, den ena modellen kallas affärsmässiga kommunala bostadsföretag, den andra självkostnadsstyrda kommunala bostadsföretag. Skillnaden mellan dagsläget och framtida hyressättning kan bäst illu streras med hur man föreslår att hyreslagens 55 ska formuleras. I båda modellerna får de centrala styckena följande lydelse: Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Prövningen av skäligheten ska ske med ledning av hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är i stort sett likvärdiga och med skälig hänsyn till efterfrågan i motsvarande geografiska läge. Vid prövning enligt första stycket ska särskilt beaktas hyran för lägenheter som omfattas av en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Det centrala i förslaget är för det första formuleringen och med skälig hänsyn till efterfrågan i motsvarande geografiska läge vilket innebär att jämförelsen inte bara ska ske med hänsyn till bruksvärdet utan också med hänsyn till efterfrågan. För Dagens hyressättningssystem På grundval av överenskommelsen mellan det kommunala bostadsföretaget och hyresgästerna tar förhandlingarna med de privata fastighetsägarna vid. I Stockholms stad brukar parterna träffa en ramöverenskommelse som i huvudsak överensstämmer med den som träffats med det kommunala bostadsföretaget. Om en privat hyresvärd vill ha högre hyreshöjning än ramöverenskommelsen bedöms skäligheten i kravet genom att jämföra den begärda hyran med hyran i en jämförbar kommunalt ägd lägenhet. Hyran får inte väsentligt överstiga den i en kommunalt ägd lägenhet som har samma bruksvärde som den privata lägenheten. Detta är kärnan i bruksvärdes- och hyressättningssystemet. Nu finns det naturligtvis en massa avsteg från den här gången, när man inte kommer överens, när det måste medlas, när man överklagar osv. men det tar vi upp i ett annat sammanhang. I samband med att hyran sätts för nyproducerade lägenheter (förstagångshyran) kan parterna komma överens om en hyresnivå som inte kan och får användas vid bruksvärdesprövning under en tioårsperiod. Motivet för detta avsteg är att höga produktionskostnader med åtföljande höga hyror inte ska kunna smitta av sig på det redan befintliga beståndet. En sådan hyra (kallas presumtionshyra) kommer dock att höjas med de årliga normala påslagen. det andra ska inte längre prövningen ske genom jämförelse med allmännyttigt ägda och förvaltade lägenheter utan med lägenheter som omfattas av förhandlingsöverenskommelse vilket betyder att hyrorna i såväl allmännyttiga som i merparten av privatägda lägenheter ska ingå i jämförelseunderlaget. Den centrala 55:e paragrafen i hyreslagen föreslås få samma lydelse i de bägge modellerna. Vad skiljer då modellerna åt? Jo, det är följdändringarna i lagen om allmännyttiga bostadsföretag (2002:102). I den lagen stipuleras inledningsvis vad som krävs av ett allmännyttigt bostadsföretag. För närvarande gäller att ett allmännyttigt bostadsföretag ska drivas utan vinstsyfte och att skälig utdelning på det aktiekapital som ägaren skjutit till är tillåtet. Med skälig utdelning menas statslåneräntan plus en procentenhet. Utdelningen ska räknas på det kapital som kommunen satsat, inte det kapital som hyresgästerna genom sina hyror hjälpt till att bygga upp. I modellen affärsmässiga kommunala bostadsföretag stryks formuleringen drivas utan vinstsyfte i 1. I 2 görs också 2

3 förtydligandet Ett kommunalt bostadsföretag ska driva verksamheten på affärsmässig grund. De delar i lagen som handlar om begränsningen av utdelningen på det kapital som ägaren skjutit till upphör att gälla. I modellen självkostnadsstyrda kommunala bostadsföretag kvarstår formuleringen drivas utan vinstsyfte. I 2, andra stycket, ges en precisering: Ett kommunalt bostadsföretag ska bedriva bostadsuthyrning och övrig verksamhet enligt första stycket enligt en långsiktig självkostnadsprincip. I 3 sker ytterligare en anvisning om vad självkostnaderna ska omfatta: I ett kommunalt bostadsföretags självkostnader ska ingå en kostnad för allt eget kapital enligt dess balansräkning motsvarande den genomsnittliga statslåneräntan under föregående år med ett tillägg på en procentenhet. Länsstyrelsen föreslås få till uppgift att ha tillsyn över hur bostadsföretaget lever upp till självkostnadsprincipen. Nuvarande lydelse Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är därvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägen heter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förval tas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Den centrala lagparagrafen Jordabalken 12 kap. (Hyreslagen) 55 Föreslagen lydelse Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Prövningen av skäligheten ska ske med ledning av hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är i stort sett likvärdiga och med skälig hänsyn till efterfrågan i motsvarande geografiska läge. Vid prövning enligt första stycket ska särskilt beaktas hyran för lägenheter som omfattas av en för - handlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Kommer du att ha råd att bo? 3 Konsekvenser av förslagen I modellen affärsmässiga kommunala bostadsföretag ska de kommunala bostadsföretagen agera marknadsmässigt och vinstmaximerande. Hyran ska sättas utifrån efterfrågan i området. En delikat fråga blir då hur efterfrågan bestäms. Det har diskuterats om ett partssammansatt råd eller liknande för att bestämma den hyresnivå som motsvarar efterfrågan. Råd eller inte, diskussionen är av akademiskt intresse eftersom ett affärsmässigt drivet bostadsföretag alltid måste agera på marknadens villkor. Modellen betyder marknadshyror fullt ut inom en fem- till tioårsperiod. Ett partssammansatt råd är mer realistiskt i modellen självkostnadsstyrda kommunala bostadsföretag. Visserligen ska också här efterfrågan styra och jämförelser vid en ny bruksvärdesprövning ska ske gentemot alla lägenheter. Dagens högre hyror i det privata beståndet kommer att få stor betydelse och leder till en hyresspiral där de högsta och sämst förhandlade hyror driver upp nivån i hela beståndet. Ytterligare en faktor som kommer att påverka hyresnivån inom de kommunalägda bostadsföretagen är förslaget att till självkostnaden också räkna kostnaden för hela det egna kapitalet, således också det kapital som genererats genom hyresinbetalningar. Högre hyror oavsett modell Modellen affärsmässiga kommunala bostadsföretag betyder marknadshyror inom en relativt kort tidrymd. Modellen självkostnadsstyrda kommunala bostadsföretag betyder betydande hyreshöjningar med hänsyn till att en bruksvärdesprövning ska ske med jämförelse till alla likvärdiga lägenheter, inte bara allmännyttigt ägda. Förhandlings- och rättssystemet kommer inte att kunna hantera alla bruksvärdesprövningar av det nya systemet omedelbart varför hyreshöjningarna kommer att slås ut under några år. Regeln att låta kostnaderna för hela det egna kapitalet och inte bara det som ägaren skjutit till ingå i självkostnaderna kommer att belasta kalkylerna så snart lagen ändrats. Skenmålen som inte nås Kommer det nya hyressättningssystemet som föreslås att motsvara hyresgästernas värderingar? Tvärtom, förslagen går stick i stäv med vad hyresgästerna vill. Systemet kommer inte att göra allmännyttans hyresnivå konkurrensneutral i betydelsen att göra villkoren för fastighetsförvaltningen lika för alla fastighetsägare. Hyran kommer i stället att höjas med ett belopp som motsvarar ett påstått offentligt stöd vilket i sin tur innebär förbättrade villkor för de privata fastighetsägarna som kan höja sina hyror för att tjäna ännu mer pengar på sina hyresgäster. Det är ytterst tveksamt om det nya hyressättningssystemet kan bidra till att det byggs fler hyresrätter. Redan idag är hyrorna i nyproduktionen mycket nära marknadshyror. De som kan betala så höga eller ännu högre hyror köper hellre en bostadsrätt som medger skatteavdrag på 30 procent av räntekostnaden och bättre kontroll boendekostnaden. Den svaga nyproduktionen av hyresrätter beror mer på höga byggkostnader, brist på mark, långsam planprocess m.m. Säg nej till förslagen Förslagen är totalt oacceptabla för alla hyresgäster. Hyrorna kommer att rusa i höjden och hyresrätten blir satt på undantag. De enda vinnarna är fastighetsägarna. Utveckla nuvarande system Finns det någon anledning att överge nuvarande system? Knappast, men däremot borde det utvecklas. Allmännyttans hyresledande roll i kombination med ett mer kompetent och från fastighetsägarna, såväl allmännyttiga som privata, oberoende förhandlingssystem baserat på verklig självkostnad ska i framtiden vara grundbulten för hyressättningssystemet.

4 Vad betyder efterfrågan i pengar? Hyrans ska bedömas med skälig hänsyn till efterfrågan i motsvarande geografiskt läge. Två exempel hur efterfrågan kan omsättas i hyresnivåer har redovisats i debatten från utredningens sida: kötiderna vid bostadsförmedlingen eller prisläget vid ombildning av hyresrätter till bostadsrätter i området. 1. Om bostadsrättspriserna får bestämma I Stockholm pågår värderingen av fastigheter för ombildning till bostadsrätter för fullt. Utifrån dessa värderingar kan man skaffa sig en uppfattning om vad en efterfrågeregel minst skulle innebära för hyresnivån i framtiden. Prissättningen resulterar i boendekostnader i innerstaden långt över genomsnittshyrorna och över eller nära de hyror som sätts för nyproducerade lägenheter. Utanför innerstaden är bilden mer splittrad och främst beroende på låga priser i Östberga. De priserna, som staden erbjudit de boende som vill överta sina fastigheter, uppgår genomsnittligt i Stockholms innerstad till kr/m 2, i närförort till kr/m 2 och i ytterstaden till kr/m 2 (exklusive Östberga). Priserna kan räknas om till boendekostnader. I detta fall används ett genomsnittspris (medianpris) och den kalkylmodell som Hyresgästföreningen Södermalm utvecklat. Tabellen baseras på värderingar av 90 fastigheter. En hyra som bestäms av en efterfrågeregel givet de förutsättningar Stockholms stad angett för värderingen inför bostadsrättsombildningarna resulterar i: Antal personer i kön Dagens hyra, Beräkade boende- Område kr/m 2 & år kostnader, kr/m 2 & år Innerstad Närförort Ytterstad Kalkylförutsättningar: Ränta 5,02 %. Fördelning av lån förening/medlem 30/70. Normalanpassade långsiktiga driftkostnader. Skattejämkning för räntekostnader inräknad. Fastighetsskatt enligt nytt system. 4 en hyreshöjning på cirka 50 procent i innerstaden 4 en hyreshöjning på cirka 25 procent i närförorterna 4 allt mellan en hyressänkning på 5 procent (Östberga) och en hyreshöjning på 25 procent i ytterstaden. Slutsatsen baseras på de värderingar som Stockholm stad gjort vid en eventuell försäljning av hyresfastighet till de boendes bostadsrättsförening. En viktig skillnad mellan de höga boendekostnaderna i en nyköpt bostadsrätt jämfört med en hyresrätt är att boendekostnaderna i bostadsrätten i regel sjunker med åren i takt med att man amorterar och räntekostnaderna sjunker medan hyresnivåerna i hyresrätterna alltid stiger. Vad bostadsköande är villiga att betala för en trerummare Vad bostadsköande är villiga att betala för en trerummare Närförort Ytterstad Innerstad Tänkbar månadshyra, kronor De heldragna kurvorna visar hur många av de som står i bostadskön är villiga att betala en viss månadshyra. Exempelvis kan cirka köande i vardera innerstad och närförort tänka sig betala kronor i månadshyra för en trea. I ytterstaden kan tänka sig betala den hyran. Trianglarna visar hyresnivå för nyproducerade treor som blivit förmedlade. Det är en begränsad andel av dem som köar för bostad i innerstad och närförort som kan tänka sig de hyror som begärs. Vår påminnelse om det allmännas ansvar I regeringsformen 1 kap. 2 stadgas: Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet. Liten lathund Hyra Månadskostnad kr/m 2 & år för en trea, 77 m Om betalningsviljan får råda Stockholms stads Bostadsförmedling har gjort en undersökning av vad de som står i bostadskön är villiga att betala för en bostad. I undersökningen redovisas betalningsviljan för olika lägenhetsstorlekar i innerstaden, närförort och ytterstaden. Av diagrammet här intill som avser betalningsviljan för en trerummare, framgår att antalet personer som är villiga att betala en viss hyra minskar med stigande månadshyra. Betalningsviljan är högre för lägenheter i innerstaden och närförort jämfört med ytterstaden. Någon större skillnad mellan innerstaden och närförort finns inte. Kurvorna i diagrammet återspeglar en hypotetisk situation, inte ett verkligt val. Men det finns exempel på verkliga val. Man kan jämföra hyrorna i nyproduktionen och placera in dem i diagrammet. I innerstaden låg månadshyrorna för nyproducerade treor på mellan och kronor ( kr/m 2 & år). I närförort låg månadshyran mellan 7900 och kronor för en nyproducerad trea ( kr/m 2 & år). Motsvarande siffror för ytterstaden var och kronor per månad ( kr/m 2 & år). De här hyresnivåerna är det flera som använder som ett mått på betalningsviljan över huvudtaget. Det är en tveksam slutsats. Det är visserligen klart att betalningsviljan finns eftersom lägenheterna är uthyrda men det saknas vissa bakgrundsuppgifter, exempelvis hyresgästernas inkomster eller i hur hög grad de måste ha en lägenhet på grund av ändrad familjesituation och liknande. 4

5 mycket Nya villkor ger nya och högre hyror Rapport om en pågående statlig utredning om allmännyttans villkor 2 2 Rapporten har utarbetats av Björn Alfredsson och Margareta Friman-Scharin, januari Allmännyttans vinster Att det är lönsamt att äga hyresfastigheter är vida omvittnat. En undersökning som tidskriften Hem & Hyra genomförde hösten 2007 visade på stora vinster i de privatägda bolagen. Avkastningen av bostadsförvaltningen inom de stora privata bostadsbolagen har under de senaste åren legat på mellan 10 och 20 procent. Allmännyttan ligger inte långt efter, speciellt den stockholmska. Under perioden levererade kommunens tre största allmännyttiga bostadsföretag (Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder) miljoner kronor eller i genomsnitt 450 miljoner kronor per år (6,8 procent av den samlade omsättningen) till ägarna. Den årliga lagstadgade utdelningen på aktiekapitalet uppgår till cirka 35 miljoner kronor. Resten av avkastningen ackumuleras i företagen och kan betraktas som hyresgästernas sparkapital. Men ägarna ser det inte så. De kräver att hyresgästerna till och med ska betala ränta på sina sparmedel. Utredningsförslagen legitimerar att allmännyttan höjer sina intäkter utan att öka servicenivån. Den affärsmässigt styrda allmännyttan innebär marknadshyra och uppskattningsvis minst 50 procent högre hyror. I den självkostnadsstyrda allmännyttan tillkommer möjligheten att få utdelningen på allt eget kapital utöver ursprungligt aktiekapital. Hyresgästerna kommer uppskattningsvis att behöva betala mellan 5 och 10 procent högre hyror i en engångshöjning och därefter en årlig höjning på 0,5 1 procent. Ändrade regler för utdelning inom allmännyttan höjer hyran med 5 10 procent omedelbart och med 15 procent på 10 års sikt När hyrorna jämförs Enligt gällande lagstiftning har allmännyttan en hyresnormerande roll. Det betyder att hyran i privata fastigheter inte får påtagligt överskrida hyran i en likvärdig allmännyttig lägenhet. Begreppet påtagligt tolkas av hyresnämnden till cirka fem procent. En privathyra som är fem procent högre än en allmännyttighyra godtas således. Enligt utredningen ska i framtiden också hyrorna i privatfastigheter räknas med vid < 0 % 0 5 % 6 10 % jämförelser. Alla hyror ska vara hyresnormerande. Vad innebär det? Enligt Stockholms stads utrednings- och statistikkontor var hyrorna år 2006 i genomsnitt cirka 13 procent högre i privatfastigheter jämfört med allmännyttefastigheter. Man kan misstänka att skillnaderna är större i innerstaden än i ytterstaden. Det genomsnittliga hyresläget (både allmännytta och privata) var 2006 cirka 17 procent högre i innerstaden jämfört med övriga delar av kommunen. Om den rådande hyresstrukturen blir hyresnormerande, som utredningen föreslår, kommer den nivå som hyrorna ska jämföras med att öka med i storleksordningen 7 procent, i innerstaden kan nivån höjas med något mer och i ytterstaden med något mindre. Skillnaderna mellan innerstaden och ytterstad kommer att öka. Ökningarna kommer att variera mellan olika fastigheter, hur mycket är det ingen som vet. Ett problem i sammanhanget är att det råder brist på hyresdata. Någon egentlig hyresstatistik, vare sig om allmännyttiga eller privata hyror har inte producerats på åtskilliga år från Hyresgästföreningens sida. Det här innebär därmed att ett nytt hyressättningssystem saknar en av dess viktigaste förutsättningar, nämligen tillförlitlig statistik. Utan komplett statistik kommer därför hyresgästsidan att famla i blindo. Nu har det med hjälp av lokala hyresgästföreningar, enskilda medlemmar och andra hyresgästorganisationer framställts hyresstatistik baserad på uppgifter från Hyresnämnden om hyror i allmännyttan och med hjälp av olika enkätsvar från boende i privata hyresrätter. Det har möjliggjort att gällande privathyror i innerstaden har kunnat jämföras med hyror i allmännyttan, närmare bestämt hyrorna hos Svenska Bostäder. Resultaten visar att en hög andel av hyrorna i de privatägda fastigheterna ligger långt utöver de allmännyttiga hyrorna. Resultaten baseras på ett stickprov om 206 lägenheter och avser förhållandena Andel av undersökta hyror i privata hyresfastigheter som överstiger av undersökta hyran i likvärdig normhyror lägenhet i privata hos fastigheter Svenska som Bostäder överstiger Andel hyran i likvärdig lägenhet hos Svenska Bostäder Andel av undersökta lägenheter, % % Den allmännna hyresnormen som alla hyror ska jämföras med höjs omedelbart med minst 7 procent % 21 25% Skillnad mellan hyra hos privatvärd och Svernska Bostäder > 25 % För 29 procent (12+17) av hyrorna enligt enkätsvaren var skillnaden mindre än 5 procent vid jämförelse med hyrorna hos Svenska Bostäder. Således var hyrorna påtagligt högre i 71 procent av fallen. I hälften av alla fall var hyrorna 11 procent eller mer högre hos privatvärdarna. Nästan var femte (19 procent) enkäthyra var 21 procent eller mer högre än jämförbar hyra hos Svenska Bostäder.

6 Svarthandel ett argument för marknadshyror? Fastighetsägarna Stockholm har genomfört flera utredningar om de svarta lägenhetsaffärerna i Stockholms stad, 1999, 2001 och Man konstaterar att de svarta affärerna omsätter betydande belopp, senaste notering var nära 1,2 miljarder om året. Ett närmare studium av Fastighetsägarnas utredningar om de svarta lägenhetsaffärerna visar på långt gången manipulation av sanningen. Man har i samtliga fall använt en och samma tvivelaktiga metod och de resultat som presenterats är helt enkelt inte rimliga. Det som alla slutsatser i utredningarna baseras på är en kvantitativ uppskattning av antalet svarta affärer. Den uppskattningen baseras i sin tur på vad ett begränsat antal förvaltare i stora byggbolag tror. Således inte vet. De har fått frågan I hur många lägenhetsbyten tror du att det förekommer svarta pengar? Svaren har räknats om och upp till kommunnivå, prissatts och summan slutar på nära 1,2 miljarder kronor. I innerstaden anser förvaltarna att vart annat lägenhetsbyte är olagligt, i ytterstaden vart fjärde. Man antar att varje olagligt lägenhetsbyte omsätter kronor i innerstaden och kronor i ytterstaden. De olagliga lägenhetsaffärerna antas omsätta totalt 660 miljoner kronor i innerstaden och 500 miljoner kronor i ytterstaden. Mot bakgrund av dessa resultat vädrar Fastighetsägarna sin indignation och hävdar kraven på en reducerad bytesrätt. I efterhand har det visat sig att en betydande del av de svarta affärerna, som fortfarande ingen vet hur många de är, har sitt ursprung hos fastighetsägare och mäklare eftersom det är de som har tillgång till ledigblivna lägenheter och inte riskerar att affären stoppas av värden. Dessutom är det väl ytterst tveksamt om det är så många som vill satsa så mycket som för ett svart kontrakt. För tänk efter, om man som desperat bostadssökande har tillgång till kronor, inte satsar man dem i en högst osäker lägenhetsaffär där chansen att få tillbaka pengarna är minimal. Självklart inte, när beloppet räcker till kontantinsatsen till i stort sett merparten av bostadsrättslägenheter som bjuds ut till helt laglig försäljning. Fastighetsägarnas siffror måste tas med en ofantligt stor nypa salt, ja så pass stor att siffrorna måste tillbakavisas. Inte desto mindre har Fastighetsägarna varit framgångsrika i att få ut budskapet att Stockholms hyresmarknad nära nog domineras av föga laglydiga hyresgäster. Det botemedel som Fastighetsägarna föreslår för att komma tillrätta med svarthandeln är att slopa bruksvärdessystemet och införa marknadshyror. Det är stötande att Fastighetsägarna använder vissa egna medlemmarnas kriminalitet som argument för att genomdriva marknadshyror. Hur kan man motverka svarthandeln så att man inte kan köpa sig före andra i bostadskön? Med marknadshyror fullt ut skulle svarthandeln försvinna men hyrorna skulle bli så höga att chanserna för vanliga inkomsttagare att bo i Stockholms innerstad eller närförorter blev ännu mindre än de är nu. Det är därför bättre att bekämpa svarthandeln mer aktivt än att införa marknadshyror. Svarthandeln skulle försvinna om man byggde bostäder i takt med inflyttningen till Stockholm. Om man inte klarar det skulle svarthandeln kunna begränsas avsevärt om Fastighetsägarna såg till att medlemmarna levde upp till föreningens etiska regler. Fastighetsägarna hävdar att 20 procents hyreshöjning skulle ge kompensation för de svarta affärerna Subventionerad allmännytta? En mycket stor del av utredningsförslaget behandlar EG-rätten. Tillåter den att Sverige lagstiftar om utdelningsbegränsning inom allmännyttan, om att allmännyttan ska drivas enligt en självkostnadsprincip och om allmännyttans hyror verkligen får vara normerande. Fastighetsägarna Sverige anser att det här strider mot EG-rätten och gjort en anmälan till EU-kommissionen. De hävdar dessutom att allmännyttan i Sverige favoriseras av samhället och får ett omfattande offentligt stöd. Allmännyttan är inte konkurrensneutral vilket är till men för andra fastighetsägare. På Fastighetsägarnas hemsida kan man läsa: Bakgrunden är det ekonomiska stöd som de kommunala bostadsföretagen får från kommunerna. Stödet snedvrider de privata fastighetsägarnas konkurrensförutsättningar på ett sätt som inte är förenligt med EG-rätten. Därför har detta anmälts till EU-kommissionen. Oberoende experter har kommit fram till att det krävs en förändring av svensk lagstiftning för att den ska bli förenlig med EG-rätten. Regeringen har tagit tankegångarna till sig vilket kommer till uttryck i tilläggsdirektiven till utredningen. Underlaget för anmälan till EU-kommissionen är en rapport som revisionsfirman Ernst & Young utfört på uppdrag av Fastighetsägarna Sverige. Essensen i rapporten är att kommunerna inte får avkastning på det verkliga värdet på bolagens fastighetsinnehav och den uteblivna avkastningen ska därför ses som ett stöd. Ernst & Young tillämpar en grovt tillyxad beräkningsmetod och man har slaviskt följt uppgifterna i bolagens årsberättelser från 2002 utan någon som helst analys. Totalt uppgår stödet enligt Ernst & Young till drygt 12 miljarder kronor årligen varav 97 procent avser den uteblivna avkastningen på bolagens samlade marknadsvärde minus lånen. Men det här är ett konstruerat belopp, som inte existerar i sinnevärlden. Ett så pass stort påstått stöd kanske förleder en att tro att bolagen går dåligt. Men sanningen är den att endast en dryg promille av det påstådda stödbeloppet består av direkt ekonomiskt stöd. 12 miljarder är mycket pengar och summan kan bara göras begriplig genom att se hur resonemanget slår för ett enskilt företag, exempelvis AB Svenska Bostäder, ett med alla mått mätt framgångsrikt bolag som inom ramen för sin ordinarie bostadsförvaltningsverksamhet kunnat bygga om Skatteskrapan och Vällingby Centrum, satsa på Järvalyftet samtidigt som företaget förmått omstrukturera sig där en tredjedel av personalstyrkan avskedats. Bolaget gjorde 2002 ett resultat på 920 miljoner kronor. Enligt Ernst & Young borde resultatet ha varit 924 miljoner kronor större. Det påstådda konkurrenspåverkande stödet, 924 miljoner kronor, motsvarar en höjning av hyran på 298 kr/m 2 & år eller med 36 procent. Det välmående bolaget skulle alltså behöva öka sina intäkter med en dryg tredjedel? Höjningen borde egentligen ha varit ännu högre för Ernst & Young har missat att bolaget det undersökta året gjorde vinster av engångskaraktär. Om Ernst & Youngs metod skulle tilllämpas på 2006 års bokslut blir resultatet häpnadsväckande. Hyran ska ju enligt metoden återspegla avkastningen på marknadsvärdet och Svenska Bostäders värdeutveckling under perioden resulterar i att hyran i genomsnitt borde ha höjts med 100 kronor i veckan under dessa fyra år! Hyran hos bolaget skulle idag behöva höjas med i genomsnitt cirka 70 procent för att vara konkurrensneutral, allt enligt Fas tighetsägarna. En utblick över landet visar att inte bara Stockholm drabbas av Fas tighetsägarna och Ernst & Young. De anser på fullt allvar att hyran borde höjas med 455 kr/m 2 & år i Gårdsten (+70 %), med 488 kr/m 2 & år hos Gagnefbostäder (+72 %), med 882 kr/ m 2 & år hos Håbohus (+105 %), med 604 kr/m 2 & år hos Kristinehamns Bostads AB (+94 %), 451 kr/m 2 & år hos Lidingöhem (+50 %), med 653 kr/m 2 & år hos Telgebostäder (+81 %), med 1463 kr/m 2 & år hos Tidaholms Bostads AB (+180 %) men bara med 300 kr/m 2 & år hos Öckerö Bostads AB (+30 %). Sådana utredningsresultat förtjänar ingen tilltro men de tas på största allvar av alla dem som ivrar för marknadshyror. Fastighetsägarna anser att hyrorna borde ha höjts med 100 kr i veckan de senaste 4 åren 6