Till Förvaltningsrätten i Stockholm Stockholm

Transkript

1 1.(5) Till Förvaltningsrätten i Stockholm Stockholm forvaltningsrattenistockholm@dom.se Överklagan av beslut i Stockholms kommunfullmäktige den 12 dec 2016, 25, Tomträttsavgälder i Stockholm. Beslutet förklarades omedelbart justerat. Undertecknade överklagar härmed kommunfullmäktiges beslut. Enligt vår uppfattning strider beslutet mot kommunallagens regler om likställighet och mot kommunallagens regler om kommunal förvärvsverksamhet. Av betydelse är även lag 2000:1383 om kommunernas bostadsförsörjningsansvar samt lag 2010:879 om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Vidare begärs att förvaltningsdomstolen inhiberar kommunfullmäktiges beslut i avvaktan på genomförd rättslig prövning med hänvisning till de särskilda skäl som redovisas nedan. Följande delar av beslutet överklagas: 2. Tomträttsavgälder för flerbostadshus, nyupplåtelseavgälder, 3. Tomträttsavgälder för flerbostadshus regleringsavgälder, 4. Huvudgrunderna för avgiftsuttaget, 5. Exploateringsnämnden medges rätt att korrigera avgälderna när det bedöms påkallat, Grunder för överklagan Kommunens beslut strider enligt vår uppfattning mot följande bestämmelser i kommunallagen: 2 Kommuner och landsting skall behandla sina medlemmar lika, om det inte finns sakliga skäl för något annat. 7 Kommuner och landsting får driva näringsverksamhet, om den drivs utan vinstsyfte och går ut på att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster åt medlemmarna i kommunen eller landstinget. Höjningen av tomträttsavgälder innebär en hög höjning markkostnaderna för de som bor med tomträtt. Ingen höjning sker för de kommuninvånare som bor med äganderätt. Därigenom behandlas kommuninvånarna olika. De som äger marken där bostaden är belägen har köpt under tidigare perioder privat eller av kommunen. Kommunen har under olika perioder sålt mark till priser som legat långt under dåtidens markvärden för att de ansett detta vara rimligt med hänvisning till boendekostnaderna. Att nu kräva

2 2.(5) mycket höga tomträttsavgälder för de som bor med tomträtt är att behandla kommuninvånarna olika. Med mycket stor sannolikhet torde det vara så att de som bor med tomträtt har i genomsnitt lägre inkomster än det som bor med äganderätt till marken. Kommunens beslut innebär därmed inte bara att kommuninvånarna behandlas olika, det innebär också en negativ särbehandling av hushåll med lägre inkomster. I kommunens motiv till höjningen anförs att den ska underlätta kommunens investeringar för bland annat bostadsbyggande. Enligt vår mening är detta en uppgift för kommunen som helhet, inte en uppgift som ska belasta just de som bor med tomträtt. Kommunens beslut om tomträttsavgälder innebär också mycket stora skillnader i avgälder. De varierar mellan 24 och 294 kr per kvadratmeter BTA. Kommunens beslut innebär således också mycket olika behandling av invånare som bor med tomträtt i olika områden. De högsta beslutade skillnaderna är således drygt 10 gånger högre än de lägsta. Inga sådana skillnader finns när det gäller hyror eller bostadsrättspriser. Hyresskillnaderna för i övrigt lika bostäder ligger på max procent för olika områden. För bostadsrätter skiljer dagspriset enligt Mäklarstatistik på cirka till kr per kvm boa för olika områden. Kommunfullmäktiges beslut innebär således mycket högre skillnader för olika områden än vad bostadsmarknaden i övrigt redovisar. Kommunen anför olika argument för sitt beslut som måste tillbakavisas 1. Man hänvisar till att avgälderna inte har höjts sedan I beslutet visas att de sammantagningarna av höjningarna innebär en 60 procentig höjning. Konsumentprisindex har dock bara ökat med cirka 13 procent sedan Tas bostadssektorn bort ur konsumentprisindex är höjningen för övriga ingående delar i indexet bara cirka tio procent. Stadens beslutade höjning är således långt högre än andra prishöjningar. Vilket enligt vår uppfattning är orimligt. 2. Staden hävdar i sitt beslut att tomträttsavgälderna ska spegla markvärdena. Jordabalken säger dock att avgälderna ska grundas på markvärdena. Enligt vår uppfattning innebär detta att man ska grunda på markvärden viden bostadsmarknad i balans. Dt kan inte vara så att tomträttsavgälder som sätts för lång tid ska grundas på markvärden vid en extrem bostadsbrist. De bostadsprisökningar vi sett sedan 2004 torde grundas på dels bostadsbrist och dels på grund av låga räntor. Återkommer till räntefrågan nedan. De bostadspriser som gäller på bostadsmarknaden grundas inte på vad de boende i allmänhet värderar sina bostäder till utan på vad den senaste köparen köper till. Som grund för tomträttsavgälder ska inte den senaste köparens pris gälla utan ett pris som den samlade bostadsmarknaden skulle anse rimligt, dvs ett pris för en bostadsmarknad i balans.

3 3.(5) 3. Bostadsbyggandet i kommunen har under en längre tid varit relativt lågt. Till en del detta på beror kommunens egen politik. De marknadsvärden beroende på bostadsbrist som kommunen hänvisar till är således till en del beroende på den egna politiken. Därför blir det extrabakvänt att använda priser som är egenförvållade som grund för just nu tomträttsbedömningar. 4. I sin argumentation kring markvärden använder inte staden marknadspriser utan sina egna försäljningspriser av mark vid nyproduktion. Dessa försäljningspriser är hårt kritiserade. Det är en vanlig uppfattning att staden trissar markpriser så högt de kan. Vi anser att också detta strider mot kommunallagen 7, dvs mot den grundläggande självkostnadsprincipen för kommunal näringsverksamhet. Att använda priser som är satta av egen affärsverksamhet i strid mot kommunallagens regler som grund för tomträttspriser blir bakvänt. 5. Avgäldsräntor. I kommunens beslut anförs att man räknat med avgäldsräntor på 4,0 procent. Som bekant ligger låneräntorna för ägda bostäder på runt 1,5 procent. Stadens egen upplåning sker till lägre räntor än så. I underlagen hävdas att det finns domstolspraxis på cirka 3,5 procents ränta plus 2 procents uppräkning pga. inflation. I lagen för kommunalägda bostäder anförs som tillåten ränta mellan kommun och kommunägda bostadsbolag statslåneräntan plus 1 procent. Också detta leder till en tillåten ränta på cirka 1,5 procent. Också i remissvaren från Fastighetsägarna, SKB och Stockholms studentbostäder kritiseras kommunens beräkning. Det påpekas att domstolspraxisen hänför sig tillprövning av kommersiella fastigheter, tidigare räntenivåer mm. Fastighetsägarna påpekar att seriösa bedömare om Internationella valutafonden och Bank of England räknar med att den långsiktiga realräntan numera ligger på 1-1,5 procent. Till det bör läggas att vi sedan cirka 2011 inte har haft någon inflation som motiverar varken att räkna med uppräkning på grund av inflation eller den successiva höjningen i kommunens beslut för tomträttsavgälder i nyproduktion. 6. I kommunens beslut påstås att höjningarna av tomträttsavgälderna inte påverkar hyrorna eftersom dessa sätts efter bruksvärdesprincipen. I yttrandena från de kommunala bostadsbolagen, SKB och Stockholms studentbostäder påpekas med all önskvärd tydlighet att tomträttsavgälderna påverkar bolagens kostnader och att de måste endera höja hyrorna, sänka underhållet eller sänka avkastningen. För de kommunala bostadsbolagen är det förstås ironiskt i och med att de av kommunen har åsatts avkastningskrav som de kommer att försöka leva upp till. Svenska Bostäder hävdar att de höjda tomträttsavgälderna direkt kommer att höja hyrorna i nyproduktionen. Höjda tomträttsavgälder i befintligt bestånd och i nyproduktionen påverkar bostadsförsörjningen för hushåll med måttliga inkomster negativt. Kommunen påstår också i sitt underlag att de höjda tomträttsavgälderna inte alls kommer att påverka nyproduktionen av hyresrätter. Det finns så många som vill bygga hyresrätt påstår man och det är så god avkastning för detta.

4 4.(5) Här bör kopplas till de ovan nämnda lagarna för bostadsförsörjning och lag för kommunala bostadsbolag. I lagen om bostadsförsörjning stadgas att kommunen bland annat ska redovisa åtgärder för att klara bostadsförsörjningen. I lagen om kommunala bostadsbolag påpekas att de kommunala bostadsbolagen har till syfte att vara en del av kommunens bostadsförsörjning. Det påpekas särskilt i förarbetena att de kommunala bostadsbolagen ska tillhandahålla bostäder som kan efterfrågas av hushåll med lägre inkomster. Medianinkomsten för hyresgäster ligger på cirka kr per månad. Genomsnittshyran i de tre stora kommunala bostadsbolagen är cirka kr per månad och genomsnittsytan är cirka 65 kvadratmeter vilket motsvarar 2 RoK. En medianhyresgäst som hyr en genomsnittlig lägenhet får således betala hela 35 procent av inkomsten före skatt i hyra. Detta är långt högre än de bostadspolitiska mål som säger att hyran bör understiga 25 procent av inkomsten före skatt. Nyproducerade hyresbostäder är ännu värre. De kostar vanligen mellan och kr per månad för 65 kvadratmeter. Dvs mellan 47 och 62 procent av medianhyresgästens inkomst. Vi har således mycket stora problem med för höga hyror i Stockholm. Skulle vi dessutom jämföra med lägre inkomster än medianinkomsten för hyresgäster blir det än mer uppenbart att vi har stora hyresproblem. Att påstå att höjningar tomträttsavgälderna med upp till kr per månad inte är något problem, som framförs i kommunens motiv till sitt beslut, är således en grov förvanskning av verkligheten. Beslutspunkten att ge exploateringsnämnden rätt att justera tomträttsavgälderna. Dagens debatt om tomträttsavgälderna har blivit tydlig genom att den är ett kommunfullmäktigebeslut. Att dölja kommande beslut som en enkel nämndfråga är inte acceptabelt. Det är ändå beslut av avgörande betydelse för många invånare. Vi vill påpeka att kommunen tydligt anger som ett skäl att kunna finansiera andra kommunala utgifter som de annars skulle ha behövt finansiera genom skatten. Skattebesluten beslutas på högsta nivå i kommunen, det måste också tomträttsavgälderna göra. Vi vill därutöver påpeka att just exploateringsnämnden är särskilt olämplig för sådana beslut genom att den har en så stark inriktning på affärsverksamhet. Skäl att begära inhibering av beslutet i avvaktan på slutlig rättslig hantering. Den rättsliga behandlingen av kommunfullmäktiges beslut kan förväntas ta ett tag. Under tiden kommer både fastighetsaffärer och lägenhetsaffärer att göras. Ett villkorande av dessa affärer med hänvisning till ett kommande beslut blir mycket otympligt, liksom eventuella justeringar av priser etc. i efterhand. Med hänsyn till marknadernas funktion bedömer vi det som rimligast att kommunens beslut inhiberas i avvaktan på den rättsliga prövningen.

5 5.(5) Stockholm den 1 januari 2017 Claes Sjöberg , Sköldgatan 11, Stockholm vice ordförande Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Stockholmshem. Inga Allard, Klackvägen , Hägersten ordförande Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Stockholmshem Tom Dewrang, Ålgrytevägen 159, Skärholmen ordförande Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Svenska Bostäder Ragnar von Malmborg, , Tengdahlsgatan 21, Stockholm, vice ordförande Hyresgästföreningen på Södermalm Per Jansson, Bjällervägen , Hägersten ordförande Hyresgästföreningen Brännkyrka-Hägersten Mats Clausen, Skeppargatan 49A Stockholm Ordförande Hyresgästföreningen på Östermalm Jan-Åke Skoog, Vintrosagatan 12, Bandhagen ordförande för Hyresgästföreningen för Sydost Marie-Louise Folkman, Arkövägen 45, Johanneshov Hyresgästföreningens förhandlingsdelegationen för Svenska Bostäder Rose-Marie Rooth, Johannesfredsvägen 60, Bromma Hyresgästföreningen för Bromma-Ekerö Pehr A Waern, Trollesundsvägen Bandhagen ordförande Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Familjebostäder Beatrice Eriksson, Tomtebogatan Stockholm Ordförande för Hyresgästföreningen för Norrmalm Henry Nilsson, Bastugatan 14A Stockholm ordförande Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Stadsholmen Inger Lundsjö, Hornsgatan 44B Stockholm Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Stadsholmen Jan Bergström, Sankt Eriksgatan 48, Stockholm Ordförande för Hyresgästföreningen på Kungsholmen Jone Källsäter, Åsögatan Stockholm Förhandlingsdelegationen för förhandlingar med Stockholmshem Frågor angående denna överklagan kan ställas till sjoberg.claes@gmail.com och till kontakt@sodermalmsforeningen.se