LÄGESRAPPORT: Nyproduktion 2017

Transkript

1 LÄGESRAPPORT: Nyproduktion 2017

2 1. Nyproduktion För att undersöka nyproduktionstakten bland landets studentbostadsföretag har en kartläggning av färdigställda och pågående studentbostadsprojekt genomförts. Kartläggningen omfattar studentbostäder som färdigställdes 2016, som kommer färdigställas under 2017 samt studentbostadsprojekt som i olika skeden är pågående och står klara från 2018 och framåt 1. Både Studentbostadsföretagens medlemsföretag och andra studentbostadsföretag är inkluderade. Kartläggningen avser både antal bostäder och antal boendetillfällen eftersom en bostad kan vara hem till fler än en student. Siffrorna som presenteras avser en miniminivå, då till exempel antalet boende kan vara högre än uppskattat. Färdigställd och planerad nyproduktion av studentbostäder 2016 och framåt Antal bostäder Antal boende > Resultatet visar att nyproduktionen av studentbostäder fortsätter att öka under både 2016 och 2017, med siffror som närmar sig färdigställda under innevarande år. Sett till antalet boende kommer också fler boendemöjligheter än faktiska bostäder bli tillgängliga, eftersom det byggs en större mängd tvåor, dubbletter och andra kollektiva boendeformer. Den siffran är dessutom troligtvis lågt räknad och antalet boendemöjligheter kan därmed förväntas bli ännu högre. Med all sannolikhet kvarstår den höga nyproduktionsnivån även under 2018 och 2019, beroende på hur detaljplaner och byggprocessen i övrigt fortlöper. Vem bygger? > Allmännyttan Privata Stiftelser Övriga Det är framförallt i Stockholmsområdet som det byggs, antalet färdigställda studentbostäder ökar markant från 2016 till Under 2017 och 2018 och framåt är det också Stockholm som står för en stor del av det totala antalet nya studentbostäder, medan det på andra orter varierar från år till år. Att nyproduktionen är så pass hög i Stockholm är ingen överraskning. Det är landets största studieort som dessutom länge haft en betydande brist på studentbostäder, vilket skapat ett attraktivt marknadsläge för fler aktörer. Samtidigt har satsningen Sthlm6000+, som går i mål 2017, arbetat för ökad samverkan mellan bostadsbyggandets olika aktörer, vilket gett positiva effekter. Dagens behov av studentbostäder i Sverige uppskattas ligga mellan studentbostäder. Att det nu byggs runt studentbostäder per år är en positiv och nödvändig ökning, men det behöver stabiliseras under en längre tid och spridas bättre över landet för att skapa en balanserad marknad. Var byggs det? > Stockholm Göteborg Malmö/Lund Uppsala Örebro Linköping Umeå Övriga norra Sverige Övriga södra Sverige Som längst sträcker sig projekten till 2020, under förutsättningar att detaljplanearbete med mera går enligt plan. Eftersom det är vanligt att studentbostäder blir försenade på grund av till exempel överklagade detaljplaner, finns möjligheten att de färdigställs efter 2020.

3 2. Nyproduktionens förutsättningar MARK OCH PLANPROCESS HINDRAR Fortsatt är det dock en stor andel, 78 procent, som tycker att läget är oförändrat eller till och med försämrats det senaste året. Anledningarna är i stor utsträckning desamma som svaren på frågan om vad som är de främsta hindren för att skapa fler studentbostäder. Brist på mark och långa planprocesser fortsätter vara stora hinder och regler för byggandet, framförallt utformning och tillgänglighet, anses vara tuffa och därmed hindra möjligheterna att bygga kostnadseffektivt. LÖNSAMHET Ett av de mest förekommande hindren är svårigheter att få lönsamhet i studentbostadsprojekt, ett övergripande problem som hänger ihop med byggregler, markpriser och planprocesser. I 2017 års enkät ställdes för första gången specifika frågor om lönsamheten. Resultatet visar att hälften av respondenterna tycker det är svårt att få lönsamhet i studentbostadsprojekt. 45 procent tycker dessutom att det blivit Att studentbostadsproduktionen ökat de senaste åren kan delvis förklaras med att studentbostadsföretagen upplever att förutsättningarna för att bygga studentbostäder förbättrats. En dryg femtedel anger att det blivit lättare att nyproducera studentbostäder det senaste året. De anger framförallt två bidragande faktorer; sänkta bullerkrav 1 och möjligheterna som det nya investeringsstödet för med sig. Sänkta bullerkrav innebär både att det finns mer tillgänglig mark för små bostäder samt att den kan utnyttjas mer effektivt. Investeringsstödet kan bidra till förbättrad lönsamheten i projekten, men med tanke på att det fortfarande är i sin linda får det nog mer ses som en förhoppning om framtida förbättring eftersom det ännu inte skapat några konkreta studentbostäder. Förutom externa nationella förändringar ligger även mer lokala faktorer bakom förbättringen, till exempel ökat fokus från kommuner eller breddad kompetens i företagen. 1 Avser de bullerkrav som antogs sommaren Ytterligare sänkta bullerkrav väntas sommaren 2017, men avses alltså inte i denna rapport. Är det lättare att nyproducera studentbostäder idag jämfört med ett år sedan? Vill ni bygga fler studentbostäder än vad ni idag har möjlighet till? 78% 21% 22% 79% 78% 46% 65% 54% 35% JA NEJ JA NEJ De ljusare taplarna till vänster visar 2016 års svar

4 svårare de senaste fem åren. Det som framförallt utmanar möjligheterna till lönsamhet är att byggpriser och entreprenörskostnader ökat på grund av en het marknad med hög efterfrågan. Samtidigt säger nästan var tredje studentbostadsföretag att lönsamheten har blivit bättre de senaste fem åren, vilket visar på att förutsättningar skiljer sig åt på olika ställen i landet och för olika företag. Som skäl för att lönsamheten blivit lättare anges bland annat det låga ränteläget, förenklingar i regelverket och att det finns ett stort intresse att investera i studentbostäder. Även investeringsstödet nämns, även om det inte funnits under hela den aktuella tidsperioden. FÖRLEGADE BRANDREGLER Flera röster höjs också för att brandregler och hyreslagstiftningen inte håller jämna steg med varandra. Kravet på brandceller för att möjliggöra uthyrning av enskilda rum på separata kontrakt i större bostäder är fördyrande i nyproduktionsläget. Och motsatsen, att hyra ut bostaden på ett kontrakt och låta hyresgästen välja inneboende, skapar bristande kontroll på att det är studenter som bor i bostäderna. En anpassning av regelverket till studentbostadens förutsättningar och utformning skulle underlätta för att bygga mer kostnadseffektiva studentbostäder efter målgruppens önskemål 2 2 Läs mer om hur studenter vill bo i rapporten Framtidens studentbostäder - Hur upplever ni möjligheten att få tillräcklig lönsamhet i nyproduktion av studentbostäder? Har det blivit lättare eller svårare att få lönsamhet i nyproduktion av studentbostäder de senaste fem åren? 5% 27,5% 27,5% 45% 50% 45% LÄTT SVÅRT VARKEN SVÅRT ELLER LÄTT LÄTTARE SVÅRARE OSÄKER/VET EJ

5 3. Investeringsstödet Regeringens investeringsstöd, vars första version blev sökbart i slutet av 2016, är omdebatterat eftersom det är oklart vilken effekt det kommer ge. I årets enkät ställdes frågor för att ta reda på hur branschen ser på stödet och hur många som har för avsikt att använda det. Eftersom stödet fortfarande är nytt betyder använda här till stor del att man planerar att ansöka om stödet efter att uträkningar visar att det ger effekt. 20,5 procent av alla respondenter svarar att de har planer på att använda stödet till kommande nyproduktion. 70,5 procent kommer inte använda det, av vilka 17 procent anger att det beror på att de inte har några planer på att bygga studentbostäder. 9 procent är osäkra. Majoriteten av de som tänker använda sig av investeringsstödet är allmännyttiga bolag. Av de som färdigställer studentbostäder 2017 och/eller har pågående studentbostäder som står klara kommer 25 procent att ansöka om investeringsstöd. Utöver det är 12,5 procent osäkra på om det kommer ge någon effekt eller inte. Kvarstår gör det faktum att merparten, 62,5 procent, av de som bygger de kommande åren inte kommer använda sig av investeringsstödet. INGEN EKONOMISK FÖRDEL Anledningen till att så många väljer att inte använda stödet är främst för att det inte skapar bättre lönsamhet, snarare tvärtom. De hyresnivåer som stödet kräver täcks inte upp av den nivå på stöd man kan erhålla, vilket skapar negativa effekter på investeringskalkylen. På frågan om investeringsstödet kommer att bidra till ökat byggande eller inte svarar 68 procent att stödet inte kommer vara av någon betydelse. Istället pekar man på att vad som behöver förändras är bättre tillgång till mark och kortare planprocesser. Detta är faktorer som både tar tid och kostar pengar, pengar som investeringsstödet inte klarar av att möta upp. Kommer ni använda/ansöka om investeringsstödet för kommande nyproduktion av studentbostäder? Avser de som färdigställer studentbostäder 2017 och/eller har pågående studentbostäder som står klara JA NEJ OSÄKER 12,5% 25% 62,5%

6 Det finns även en oro över att stödet skapar en ojämn marknad, dels eftersom det skapar skillnad på nyproduktionshyror med eller utan stöd och dels för att det kan komma att driva upp mark- och byggpriser. Istället efterfrågas långsiktiga åtgärder som skapar trygga förutsättningar för att bygga studentbostäder, och som inte är beroende av kortsiktiga, politiska beslut. Vilken effekt tror ni investeringsstödet kommer ha på nyproduktionen av studentbostäder? BRA ATT BRISTEN UPPMÄRKSAMMAS Nästan en tredjedel, 29 procent, av alla respondenter tror att stödet kommer bidra till ökat byggande genom att förverkliga projekt som annars inte hade varit aktuella. Det känns igen från frågan om det blivit lättare att nyproducera studentbostäder de senaste åren, där investeringsstödet är en av de anledningar som fått vissa att svara ja. Positiva röster tycker också att investeringsstödet är ett efterlängtat tecken på att regeringen tar bristen på studentbostäder på allvar. 68% 29% 3% Trots att det bara är en fjärdedel av de som bygger de närmsta åren som kommer använda sig av investeringsstödet är det över hälften, 53 procent, som tycker att statliga subventioner generellt är ett bra sätt för att öka nyproduktionen av studentbostäder. Något som skvallrar om att ett investeringsstöd generellt kan vara positivt, men då i en annan utformning. ÖKAT BYGGANDE MINSKAT BYGGANDE VARKEN ELLER Är statliga subventioner generellt ett bra sätt för att öka byggandet av studentbostäder? 47% 53% NEJ JA

7 Metod Lägesrapporten baseras på en årlig nyproduktionsenkät som går ut till flera aktörer på studentbostadsmarknaden, totalt 84 stycken i år. Svarsfrekvensen var 54 procent. Utifrån enkätresultatet har ytterligare information om nyproduktion samlats in och kompletterats med hjälp av bland annat branschpersonal, omvärldsbevakning och lokala stadsbyggnadskontor. Fler och fler studentbostadsprojekt får grönt ljus hela tiden och siffrorna i denna rapport avser en lägsta nivå av avslutad och förväntad färdigställd nyproduktion. Det är möjligt att fler studentbostadsprojekt tillkommit sedan insamlingen av information avslutades. KONTAKTA OSS OM DU HAR NÅGRA FRÅGOR info@studentbostadsforetagen.se