Byggrapport En sammanställning över nyproduktion och förutsättningar för studentbostadsbyggande bland Studentbostadsföretagens medlemsföretag.

Transkript

1 Byggrapport 2014 En sammanställning över nyproduktion och förutsättningar för studentbostadsbyggande bland Studentbostadsföretagens medlemsföretag.

2 Innehållsförteckning Inledning s Behov och efterfrågan s.4 Sverige behöver studentbostäder De senaste åren har studentbostadsmarknaden präglats av en ökad efterfrågan på studentbostäder på flera orter runt om i lander. Läget under 2014 är inget undantag. Ett ökat antal orter anger i årets byggenkät att de har ett behov av fler studentbostäder på orten och många förutspår en ytterligare ökad efterfrågan i samband med årets höstterminsstart. 2. Nyproduktion s.5 En stigande trend eller tillfällig topp? Antalet nybyggda studentbostäder har ökat markant sedan bottennoteringarna mellan Under 2013 färdigställdes över 800 bostäder och nästan lika höga eller högre siffror förväntas under 2014 och Trots det är det långt ifrån tillräckligt. Till och med på de orter där det byggs anser man att nyproduktionen inte räcker till, och landets studentbostadsföretag vill kunna bygga mer. 3. nyproduktionens förutsättningar s.8 Produktionskostnader största hindret Studenter är en målgrupp med begränsad ekonomi, vilket innebär att hyresnivån måste hållas låg även vid nyproduktion. Därför är det inte förvånande att landets studentbostadsföretag anser att det är produktionskostnaderna som är det största hindret för att bygga fler studentbostäder. 2

3 Inledning Ökad nyproduktion utan minskat behov Varje år i april stämmer vi av med våra medlemsföretag hur det ser ut på nyproduktionsfronten. Vi kollar hur mycket som byggs, om det behöver byggas mer och vad som i så fall är orsaken till att det inte byggs mer. I år är det tredje året i rad som vi sammanställer detta i en rapport, Byggrapporten. Redan förra året kunde vi se en ökning av antalet byggda studentbostäder jämfört med 2012, och i år ökar det ännu mer. Men trots den ökade nyproduktionen minskar inte behovet. Svaret på den gåtan är enkelt, även om nyproduktionen ökar är den långt ifrån tillräcklig. Den genomsnittliga nyproduktionen för åren mellan indikerar att det byggs ungefär en tjugondel av vad som behövs redan idag. 39 medlemsföretag har svarat på årets byggenkät, vilket ger en svarsfrekvens på 68 procent samt att 25 av de 32 studieorter våra medlemsföretag finns på är representerade i rapporten. Särskild vikt har lagts vid att samla in uppgifter från de studentbostadsföretag som har pågående eller färdigställd nyproduktion. 3

4 1. Behov och efterfrågan Sverige behöver studentbostäder De senaste åren har studentbostadsmarknaden präglats av en ökad efterfrågan på studentbostäder på flera orter runt om i lander. Läget under 2014 är inget undantag. Ett ökat antal orter anger i årets byggenkät att de har ett behov av fler studentbostäder på orten och många förutspår en ytterligare ökad efterfrågan i samband med årets höstterminsstart. I årets byggenkät anger 66 procent av de svarande studentbostadsföretagen att det finns ett behov av studentbostäder på deras ort. Det betyder att 60 procent av de representerade orterna har ett behov av fler studentbostäder. Branschen och marknaden har de senaste åren räknat med att det fattas runt studentbostäder i hela landet. Räknar man ihop de olika orternas behov i årets byggenkät får man en totalsumma på studentbostäder. Företag på flertalet orter som har ett behov av fler studentbostäder har inte kunnat ange en exakt siffra, och med detta mörkertal i åtanke har den tidigare siffran på med stor sannolikhet inte minskat nämnvärt, om den minskat överhuvudtaget. Stockholm och Göteborg är de orter där det behövs flest studentbostäder, i Stockholm och i Göteborg. Inför årets höstterminsstart förväntar sig 34 procent att efterfrågan kommer att öka jämfört med höstterminen Förra året var samma siffra 25 procent. Andelen som tror att det kommer vara oförändrat minskar något från 52 procent 2013 till årets 50 procent. Endast 9 procent förutspår en minskning av efterfrågan på studentbostäder. Den förväntat ökade efterfrågan beror, enligt företagen, dels på ett ökat antal antagna studenter till de lokala lärosätena i kombination med att studentbostadsföretagen inte kunnat, eller hunnit, bygga ikapp efterfrågan. Även ett ökat antal internationella studenter ligger bakom den ökade andelen som förväntar sig större efterfrågan. Behov av fler studentbostäder på orten Helsingborg Luleå Sundsvall Norrköping Borås Borlänge Piteå Göteborg Stockholm Uppsala Varberg Kalmar Eskilstuna Linköping Falun Växjö Lund Karlskrona Norrtälje Malmö Visby Halmstad Östersund Jönköping Behov av fler studentbostäder Inte behov av fler studentbostäder Örebro Hur bedömer ni att efterfrågan på studentbostäder inför höstterminsstarten 2014 förändrats jämfört med 2013? % 9% 6% 50% 34% 19% Ökad efterfrågan på studentbostäder Oförändrad efterfrågan på studentbostäder Minskad efterfrågan på studentbostäder Ingen uppfattning 4

5 2. Nyproduktion En stigande trend eller tillfällig topp? Antalet nybyggda studentbostäder har ökat markant sedan bottennoteringarna mellan Under 2013 färdigställdes över 800 bostäder och nästan lika höga eller högre siffror förväntas under 2014 och Trots det är det långt ifrån tillräckligt. Till och med på de orter där det byggs anser man att nyproduktionen inte räcker till, och landets studentbostadsföretag vill kunna bygga mer. Under 2013 byggdes det enligt SCB 845 nya studentbostäder. Av dessa byggdes 583 av Studentbostadsföretagens medlemsföretag. Ett hundratal bostäder byggdes vardera i Borås, Göteborg, Stockholm och Jönköping. Ett tjugotal bostäder tillkom i Linköping respektive Växjö. Samtliga av dessa orter anger ett behov av fler studentbostäder på orten. Under 2014 kommer antalet färdigställda studentbostäder med all säkerhet att nå upp till samma nivå. I nuläget uppgår den pågående nyproduktionen till 734 nya studentbostäder. Flest studentbostäder byggs i Göteborg där 232 studentbostäder färdigställs. Även Lund, Stock- holm, Linköping, Uppsala, Helsingborg och Luleå får nya studentbostäder under Dessa orter har samtliga ett behov av fler studentbostäder än vad som är under produktion. Ett stort antal studentbostäder är planerade att färdigställas under När studentbostadsföretagen anger hur många bostäder de har under pågående produktion som färdigställs efter 2014, blir det totala antalet Av dessa är planerade för inflyttning under färdigställs 2016 och 243 färdigställs Ytterligare 120 studentbostäder är på gång i Stockholm, men när de är inflyttningsklara är oklart. Antal färdigställda, planerade och beslutade studentbostäder bland Studentbostadsföretagens medlemsföretag Färdigställda studentbostäder 2013 Färdigställda studentbostäder 2014 Nyproduktion färdigställd Beslutad nyproduktion, ej påbörjad Planerad, men ej beslutad nyproduktion 5

6 Studentbostadsföretag runt om i landet har tagit beslut om att bygga ytterligare studentbostäder, men dessa har ännu inte påbörjats. Inom kategorin planerade byggnationer som det ännu inte tagits beslut om finns över studentbostäder. Dessa siffror är dock oerhört osäkra eftersom framförallt ekonomi och planprocesser spelar stor roll för projektens genomförande. Många som bygger, bygger mer De som nyproducerar under 2103 och 2014 har även fler projekt på gång. En tredjedel av de som färdigställde studentbostäder under 2013 kommer även att göra det under Tittar man längre in i framtiden har en tredjedel av de som byggde under 2013, och 67 procent av de som färdigställer studentbostäder under 2014, även pågående nyproduktion som står klar mellan 2015 och Siffrorna visar på en nyproduktionstopp från 2013 fram till Tittar man vidare på antalet projekt som med säkerhet kommer färdigställas efter 2015 ser man en minskning av nyproduktionen under 2016 och Här finns naturligtvis en stor chans att de bostäder som i nuläget endast är beslutade eller planerade hinner färdigställas till Jämfört med 2013 års Byggrapport är antalet bostäder som är under pågående nyproduktion och som färdigställs efter innevarande kalenderår, tre gånger så högt i år. Även antalet beslutade studentbostäder som ännu inte påbörjats är markant högre. Dock är antalet planerade bostäder mindre till antalet, i år jämfört med över förra året. Studentettor vanligast Studentettor är den vanligaste studentbostadstypen att bygga, 92 procent av de studentbostadsföretag som bygger nya studentbostäder har studentettor i nyproduktionen. Drygt hälften bygger lägenheter, en fjärdedel kompislägenheter och en tiondel korridorer. Andel företag som färdigställer studentbostäder under 2013 och 2014 som har ytterligare nyproduktion på gång FÄRDIGSTÄLLDE 2013 Färdigställer även 2014 Färdigställer även % 33% Har beslutad men ej påbörjat nyproduktion 33% FÄRDIGSTÄLLER 2014 Färdigställer även % Har beslutad men ej påbörjat nyproduktion 56% 78% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 6

7 Nyproduktionen långt från behovet Det är ingen tvekan om att det behöver byggas och att det kommer att byggas en hel del de närmaste åren. Men även om antalet nyproducerade studentbostäder ökat och kommer att öka ytterligare är det fortfarande långt kvar till det antal som behövs för att möta rådande behov, både nationellt och lokalt. Tittar man på Stockholm är behovetr fler studentbostäder, men nyproduktionen bland Studentbostadsföretagens medlemmar i Stockholmsområdet endast är 790 studentbostäder. Över hela landet anser 40 procent av företagen som har, eller kommer att färdigställa, studentbostäder att nuvarande produktion innebär för få bostäder för att möta det aktuella behovet. 30 procent kan inte ge något svar på den frågan. Av de som har färdigställt eller kommer att färdigställa studentbostäder under perioden anger fyra av fem inte helt förvånande att det finns ett behov av fler studentbostäder på orten. Vänder man på frågeställningen träder en annan bild fram. Endast en fjärdedel av de som anger ett behov av fler bostäder på orten färdigställde bostäder under 2013 eller Dessutom kommer bara 36 procent att färdigställa bostäder fram till Bra inblick i vad studenter efterfrågar Studentbostadsbyggande är väldigt priskänsligt och en långsiktig investering för studentbostadsföretagen. Därför är det viktigt att bygga efter hur studenter vill bo, både nu och i framtiden. Alla studentbostadsföretag anser att de har bra kunskap om hur studenternas boendebehov ser ut. När det kommer till möjligheterna att bygga efter studenternas behov minskar dock antalet positiva svar. På frågan i vilken utsträckning man anser sig kunna bygga på ett sätt som motsvarar studenternas efterfrågan blir genomsnittet 2,41 på en skala från 1 till 5, där 1 betyder i väldigt liten utsträckning. Hälften av de svarande har angett svarsalternativen 1 eller 2 vilket får anses vara ett lågt betyg åt möjligheterna att faktiskt kunna bygga det som studenterna efterfrågar. I vilken utsträckning kan studentbostadsföretagen bygga efter studenternas efterfrågan? Nyproduktion hos de företag som anser att det behövs fler studentbostäder 60% 50% 40% 30% 20% 19% 31% 44% Färdigställde studenbostäder under 2013 Färdigställde studenbostäder under % 24% 10% 0% I mycket liten utsträckning 6% 0% I mycket stor utsträckning Färdigställer studentbostäder mellan % 0% 10% 20% 30% 40% 7

8 VAR BYGGS DET? Nyproduktion av studentbostäder runt om i Sverige, baserat på Studentbostadsföretagens medlemsföretags uppgifter om färdigställd eller påbörjad nyproduktion. LULEÅ 2014: : 65 FALUN 2015: 27 ÖREBRO 2015: 89 UPPSALA 2014: : 243 BORÅS 2013: 160 STOCKHOLM 2013: : : : 243 GÖTEBORG 2013: : : 208 HELSINGBORG 2014: : 160 LUND 2014: : 110 JÖNKÖPING 2013: 151 VÄXJÖ 2013: 17 LINKÖPING 2013: : 26 NORRKÖPING 2015:100 Behov av fler studentbostäder på orten Ej behov av fler studentbostäder på orten 8

9 3. nyproduktionens förutsättningar Produktionskostnader största hindret Studenter är en målgrupp med begränsad ekonomi, vilket innebär att hyresnivån måste hållas låg även vid nyproduktion. Därför är det inte förvånande att landets studentbostadsföretag anser att det är produktionskostnaderna som är det största hindret för att bygga fler studentbostäder. När studentbostadsföretagen rankar de faktorer som upplevs vara de största hindren vid nyproduktion av studentbostäder är det de sammanlagda produktionskostnaderna som hamnar högst. Tätt bakom finns svårigheter att hitta lämplig mark och byggföretagens prisnivå, vilka delvis hänger ihop med produktionskostnaderna i stort. Krav på bostadens utformning och regelverk tillsammans med planprocessen anses också vara problematiska. Dock inte i samma utsträckning som de tre först nämnda faktorerna. 35 procent tror på bättre förutsättningar Att det råder bostadsbrist generellt och studentbostadsbrist specifikt är det få som argumenterar emot. På den bostadspolitiska fronten har det skett en del försök att underlätta byggandet av bostäder den senaste tiden. Frågan är bara åt vilket håll det går och om det går tillräckligt snabbt? På frågan om det är lättare att bygga idag än för ett år sedan svarar 15 procent att det blivit lättare. Den enda anledning som angetts av de som svarat positivt är att detaljplaneprocessen blivit lättare. Vad studentbostadsföretagen rankar som de tre största hindren för nyproduktion av studentbostäder 1. De sammanlagda produktionskostnaderna 1,20 2. Svårigheter att få tag på lämplig mark 1,50 3. Byggföretagens prisnivå 1,67 4. Krav på lägenhetsutformning och tillgänglighet 2,00 5. Hyreslagsstiftningen/hyressättningssystemet 2,50 6. Den långsiktiga förvaltningsekonomin 3,00 7. Skattevillkor

10 Viljan att bygga finns hos studentbostadsföretagen. Av de som svarat att dagens nivå för nyproduktion inte räcker till vill hela 75 procent bygga mer än vad de i dag har möjlighet till. Av de företag som angett att det finns ett behov av fler studentbostäder på orten är det 50 procent som svarar att de vill kunna bygga mer än vad de har möjlighet till idag. Sett till samtliga studentbostadsföretag är det en tredjedel som vill bygga fler studentbostäder än vad de idag har möjlighet till. De som vill bygga mer vill i första hand bygga studentettor. På flervalsfrågan om vilken bostadstyp man vill kunna bygga svarar 70 procent av företagen att de vill bygga studentettor. Detta känns igen från den faktiska nyproduktionen där 92 procent av alla som byggde nya studentbostäder producerade studentettor. Även lägenheter och kompislägenheter ligger relativt högt då 40 respektive 30 procent angett att de vill bygga de bostadstyperna. Minst attraktivt är korridorer och minikorridorer även om 10 respektive 20 procent vill kunna bygga detta. Även om det är många som i nuläget upplever hinder för nyproduktion av studentbostäder ser de ljusare på framtiden. 35 procent tror att det kommer att bli lättare att producera studentbostäder de närmaste åren. Ändrade byggregler och mer uppmärksamhet på studentbostadsfrågan från allt fler aktörer anges som förklaring. Är det lättare att nyproducera studentbostäder idag jämfört med ett år sedan? Tror ni att det kommer det bli lättare att nyproducera studentbostäder i framtiden? NEJ NEJ JA JA 15% 85% 35% 65% 10

11 Kommentar Det är positivt att nyproduktionen av studentbostäder ökar, och spås öka ytterligare de närmsta åren. Från att endast ett hundratal studentbostäder byggdes årligen mellan 2010 och 2012 ser vi nu att det årliga genomsnittet de närmsta åren istället ligger på runt 800, vilket är en utveckling åt rätt håll. Dessutom produceras fler bostäder av studentbostadsföretag utöver de som finns i branschföreningen. Men det är lätt att fastna vid att det är en ökning och glömma bort att se den i sitt sammanhang. Behovet av studentbostäder är långt större än knappt tusen bostäder per år. Bara i Stockholm saknas bostäder, i hela landet runt Just nu. Med dagens produktionstakt innebär det att studenter som efterfrågar en studentbostad idag kan flytta in om 20 år. att i någon större utsträckning kunna bygga det som kunderna efterfrågar. Trots att man anser sig ha bra inblick i vad som efterfrågas. Med det i åtanke är det kanske inte konstigt att nyproduktionen är låg. Fråga vilket företag som helst, på vilken marknad som helst; går det inte att erbjuda kunderna vad de efterfrågar är det orimligt att producera produkten i stor skala. Den politiska viljan att skapa bättre förutsättningar för att bygga är lovvärd. Men hittills har viljan inte resulterat i märkbara förändringar som underlättar byggandet. Kommande regel- och lagändringar under kommer förhoppningsvis ändra på det. Men frågan är om det är tillräckligt för att öka byggandet av studentbostäder? Branschen är tveksam då endast en tredjedel tror att det blir lättare att bygga de kommande åren. Samtidigt ges en tydlig signal om att marknaden inte fungerar som den ska i och med att när hälften av företagen på bristorterna inte kan bygga i den utsträckning som de vill och som orten behöver. Bland de faktorer som studentbostadsföretagen anser hindrar mest märks ekonomi och svårigheter att få tag på lämplig mark. Det är inte förvånande och heller ingen nyhet. Studentbostäder är troligen det mest priskänsliga som går att bygga i bostadsväg med tanke på tanke på kundgruppens svaga ekonomi. Detta hänger givetvis ihop med det anmärkningsvärda att så stor andel av landets studentbostadsföretag inte anser sig ha möjlighet För att säkerställa att det faktiskt blir lättare att bygga studentbostäder framöver, och därmed möjligt att bygga ikapp det underskott som finns, krävs förändringar. De generella åtgärder som genomförs för hela bostadsmarknaden må vara positiva. Men studentbostäder är en särskild del av bostadsmarknaden som lever efter delvis andra förutsättningar än andra bostäder. Studentbostaden är en tillfällig bostad under studietiden. Det måste avspeglas även i lagar och regler genom att studentbostaden särskiljs betydligt mer än vad den gör idag. I länder med betydligt mer välfungerande studentbostadsmarknad är det verklighet. Det är en av de vägar vi måste åg även i Sverige om vi vill ha en väl fungerande studentbostadsmarknad. 11