Torbjörn Sjödin. Mitthem AB

Transkript

1 Torbjörn Sjödin Mitthem AB Antal lägenheter: 5 717, (ca:12% av bostäderna i kommunen ) Uthyrningsgrad ca: 99,3 % (snitt 2013) Antal anställda: 40 Antal bostäder per anställd: 142,9 Antal boende ca: av kommunens inv. Uthyrningsbar yta ca: m 2 Snitthyra: 918 kr/m 2 Soliditet: 26,9 % Vi ägs till 100 % av Sundsvalls kommun genom Stadsbacken AB.

2 Vad har upphandlats i ramavtalen Nyckelfärdiga huskoncept av hög standard och kvalitet Entreprenadpriset kr / kvm BOA - Priset regleras med KPI från nov 2012 till kontraktstidpunkt. - Priset avser ett hus som är byggt i åtta våningar. Mark- och grundläggningskostnader är inte med utan ska konkurrensutsättas i den förnyade KU Anpassning för byggnaden tillåts enligt villkor i upphandlingen, men ska konkurrensutsättas

3 Vad har upphandlats i ramavtalen Nyckelfärdiga huskoncept av hög standard och kvalitet Entreprenadpriset kr / kvm BOA - Priset regleras med KPI från nov 2012 till kontraktstidpunkt. - Priset avser ett hus som är byggt i åtta våningar. Mark- och grundläggningskostnader är inte med utan ska konkurrensutsättas i den förnyade KU Anpassning för byggnaden tillåts enligt villkor i upphandlingen, men ska konkurrensutsättas

4 Val av upphandlingsmodell 2 varianter tillåtna enligt LOU: Rangordning, dvs en klar 1:a, 2:a, 3:a eller Förnyad konkurrensutsättning, minst 3 leverantörer

5 Val av upphandlingsmodell 2 varianter tillåtna enligt LOU: Rangordning, dvs en klar 1:a, 2:a, 3:a eller Förnyad konkurrensutsättning, minst 3 leverantörer

6 Vad innebär förnyad konkurrensutsättning LOU 5 kap Ramavtal 7 Om ramavtal ingåtts med flera leverantörer om inte alla villkor är angivna i ramavtalet, skall parterna inbjudas att på nytt lämna anbud i enlighet med de villkor som anges i ramavtalet. Dessa villkor får om det är nödvändigt preciseras och vid behov kompletteras med andra villkor som angetts i förfrågningsunderlaget till ramavtalet. Dvs. inga nya villkor än de som redan aviserats i ramavtalet

7 Vad innebär förnyad konkurrensutsättning LOU 5 kap Ramavtal 7 Om ramavtal ingåtts med flera leverantörer om inte alla villkor är angivna i ramavtalet, skall parterna inbjudas att på nytt lämna anbud i enlighet med de villkor som anges i ramavtalet. Dessa villkor får om det är nödvändigt preciseras och vid behov kompletteras med andra villkor som angetts i förfrågningsunderlaget till ramavtalet. Dvs. inga nya villkor än de som redan aviserats i ramavtalet

8 Vilka anpassningar är tillåtna Antal huskroppar Antal våningar ( 5 8 vån ) Eventuell förändrad bottenplan / entreplan Eventuell källarvåning (alt garage i källarvåning) Önskad lägenhetsfördelning Önskade lägenhetsstorlekar Mindre anpassning av teknisk utrustning Dessa förutsättningar redovisas i blanketten Avropsförfrågan för förnyad konkurrensutsättning

9 Vilka anpassningar är tillåtna Antal huskroppar Antal våningar ( 5 8 vån ) Eventuell förändrad bottenplan / entreplan Eventuell källarvåning (alt garage i källarvåning) Önskad lägenhetsfördelning Önskade lägenhetsstorlekar Mindre anpassning av teknisk utrustning Dessa förutsättningar redovisas i blanketten : Avropsförfrågan för förnyad konkurrensutsättning

10 SABOs Kombohus PLUS Bedömningskriterier som kan/får användas vid den förnyade konkurrensutsättningen vid val av det ekonomiskt mest fördelaktiga: 1. Arkitektonisk gestaltning och utformning av hus samt materialval exteriört - Tilltalande utformning - Hållbarhet och beständighet 2. Byggtid och flexibilitet för individuell anpassning - Möjligheter att anpassa byggnaden efter olika tomters och byggherrars förutsättningar - Byggtid för huskroppen understigande 9 månader premieras 3. Lägenheternas arkitektoniska kvaliteter samt möblerbarhet och användbarhet - Yteffektivitet - Genomtänkta lägenhetslösningar - Variation av lägenhetsstorlekar med avseende på antal rum 4. Materialval i lägenheter och allmänna ytor med hänsyn till drifts- och underhållskostnader - Robusta och genomtänkta materialval - Förutsättningar för låg förbrukning av hushållsel 5. Teknisk och maskinell utrustning för byggnad med hänsyn till drifts- och underhållskostnader - Lägre beräknad energiåtgång än 60 kilowattimmar per kvadratmeter och år premieras - Förutsättningar för låg energiförbrukning vid val av tekniska lösningar och maskiner för fastighetens skötsel - Förutsättningar för miljöklassning bättre än brons kom- mer att premieras

11 SABOs Kombohus PLUS Bedömningskriterier som kan/får användas vid den förnyade konkurrensutsättningen vid val av det ekonomiskt mest fördelaktiga: 1. Arkitektonisk gestaltning och utformning av hus samt materialval exteriört - Tilltalande utformning - Hållbarhet och beständighet 2. Byggtid och flexibilitet för individuell anpassning - Möjligheter att anpassa byggnaden efter olika tomters och byggherrars förutsättningar - Byggtid för huskroppen understigande 9 månader premieras 3. Lägenheternas arkitektoniska kvaliteter samt möblerbarhet och användbarhet - Yteffektivitet - Genomtänkta lägenhetslösningar - Variation av lägenhetsstorlekar med avseende på antal rum 4. Materialval i lägenheter och allmänna ytor med hänsyn till drifts- och underhållskostnader - Robusta och genomtänkta materialval - Förutsättningar för låg förbrukning av hushållsel 5. Teknisk och maskinell utrustning för byggnad med hänsyn till drifts- och underhållskostnader - Lägre beräknad energiåtgång än 60 kilowattimmar per kvadratmeter och år premieras - Förutsättningar för låg energiförbrukning vid val av tekniska lösningar och maskiner för fastighetens skötsel - Förutsättningar för miljöklassning bättre än brons kom- mer att premieras

12 SABOs Kombohus PLUS SABO har tagit fram en vägledning för att vara till hjälp för medlemsföretag som vill avropa från SABOs ramavtal för SABOs Kombohus PLUS. Vägledningen innehåller: Förutsättningar för att göra förfrågan Checklista vid förfrågan Hjälpmedel Kontaktuppgifter till entreprenörer Gränsdragningslista Vi hade gärna önskat: AF mall Utvärderingsexempel, -husen är bra, men så olika i tex storlek

13 SABOs Kombohus PLUS

14 SABOs Kombohus PLUS Torbjörn Sjödin Fastighetsutvecklare

15 Val av leverantör Affärstotal inkl. moms: Lindbäcks Bygg Skanska NCC avböjde att lämna anbud SEK SEK hyror baserade på 1 550:-/m 2 /år + vattenkostnad NCC Typ Storlek kr/mån Antal kr , kr kr 14 3 BOA/BTA kr 3 3 NCC 640, kr 7 Skanska 0,76 Summa: 37 SEK/BOA: BOA/BTA: 0, /2708 Varma förråd i huset 16 P-platser Skanska Typ Storlek kr/mån Antal 1,5 43, kr , kr kr kr 16 Summa: 39 SEK/BOA: BOA/BTA: 0, /3136 Kalla förråd på parkeringsyta 9 P-platser

16 Produktionskostnad Vad hände från SEK / m 2 Markkostnader: :- Anslutningsavgifter: :- Byggherrekostnad: :- Tillägg till konceptet SABOs Kombohus Plus Balkonger: Helt inglasade Låssystem: Allmänna utrymmen & entréer, beröringsfria läsare Vita varor: Diskmaskin Energiklass AAA. Tvättmaskin och torktumlare inom varje lägenhet VVS: Mätning av kallvatten förbrukning, (samt varmvatten enl. konceptet) SÖR: Styr- och regleranläggningen kompletterad, Anläggn. kompletteringar: Mindre byggnad (bullervall) för Carport och grovsopor

17 Investeringskalkyl Bostäder Hyra bostäder, kr/m² (BOA) Vakans, % 0,5% Drift kr/m² (BOA) 325 Underhåll kr/m² (BOA) Markavgifter kr/m² (BOA) 20 Årlig ökning(hyra), % 2,0% Årlig ökning(drift & markavgifter), % 2,0% Årlig ökning(underhåll), % 2,0% Fastighetsavgift per lägenhet, kr 0 Årlig ökning(fastighetsavgift), % 1,5% tkr kr/m² Nuvärde driftnetton Nuvärde restvärde Bedömt marknadsvärde exkl. mark & markanl Bedömd produktionskost Undervärde (Nedskrivningsbehov) 0 0 Övervärde Bostäder, Lokaler & P-platser Direktavkastningskrav 4,00% Driftnettoförändring 1,96% Kalkylränta 5,96% Avskrivning byggnad, % 2,0% Avskrivning markanläggning, % 2,0% Låneränta, % 4,0% Övrigt Antal lägenheter 37 Bostadsyta (BOA) Lokalyta (LOA) 0 Antal p-platser 16 Produktionskostnad, kr/m² Produktionskostnad, tkr byggnad, tkr mark, tkr markanläggning, tkr 3 250

18 Resultatpåverkan

19 Val av leverantör - NCC Stort ljusinsläpp och en öppen planlösning skapar rymd och fina utblickar. Fasad i tegel, luftig entré och trapphall, möblerbara balkonger och kök med god standard.

20 Tidsåtgång Detaljplan: lämnades ansökan om planändring in efter våra interna överväganden antogs detaljplanen i Kommunfullmäktige vann planen laga kraft, efter två överklaganden Upphandling: SABO s Kombohus Plus passade väl in i de planer som fanns. Genom att välja denna lösning slapp vi stora delar av projekteringen och kunde vi spara tid och pengar på en smidigare upphandlingsprocess. Bygglov: Bygglovsansökan lämnades in efter att Entreprenör var utsedd. Bygglovet beviljades (villkorat) redan innan detaljplanens överklagandetid löpt ut. Endast Räddningstjänsten hade vissa smärre åsikter. Spadtag: Första spadtaget togs tisdagen den 3:e december, Det första SABO Plus huset i Sverige enligt ramupphandlingen. Markavtagning: Startade på muntligt förhandsbesked. Gjutning: Första kantbalken är gjöts januari Plattan gjöts den 19:e februari Hyressättning: Genomsnittlig Hyresnivå 1550 kr/m 2 /år Inflyttning: Beräknas ske under våren Från tanke till inflyttning tar det mer än 4 år

21 Tidplan Gjutaren Beställning Objektanpassning Bygglovsansökan Projektering Bygglov beviljat Markarbeten för hus Prefab Grundläggnnning Stomme Yttertak Fasader Rumskompletteringar Utvändiga markarbeten Funktionsprovning Slutbesiktning Inflytt okt-13 nov-13 dec-13 jan-14 feb-14 mar-14 apr-14 maj-14 jun-14 jul-14 aug-14 sep-14 okt-14 nov-14 dec-14 jan-15 feb-15 mar-15

22 Petter frågade: 1. Varför Kombo+ 2. Var det svårt / jobbigt 3. Hur beskrev ni vad ni ville ha, vad la ni till varför, i var det rätt? 4. Hur utvärderade ni? Blev det rätt? skulle ni gjort annorlunda? 5. Vad kan ni tipsa om (vad har ni tipsat Sabo om) 6. Utfall från upphandlingen 7. Blev det som ni tänkt er? 8. Vad ser det ut att kosta? 9. Vad tror ni att det blir för hyresnivå? Hur har ni satt hyran? 10. Kalkylen hur ser den ut? 11. När är det klart, får vi komma på besök / invigning

23 Torbjörn Sjödin Andra frågor?