SECOND OPINION/ FAIRNESS OPINION

Transkript

1 SECOND OPINION/ FAIRNESS OPINION PORTEN 16 - NORRKÖPING VALVET 1 NORRKÖPING DÖRREN 12 & 14 NORRKÖPING PLYSAREN 13 NORRKÖPING RÖKEN 12 - NORRKÖPING OKTOBER

2 1 Uppdrag Av D. Carnegie & Co AB, genom Ulf Nilsson, har undertecknat företag erhållit uppdraget att utföra en second opinion fairness opinion på värderingar utförda av Savills AB avseende bostadsfastigheterna Porten 16, Valvet 1, Dörren 12 & 14, Plysaren 13 och Röken 12, samtliga belägna i Norrköpings kommun. Underlag: Värderingar utförda av Savills AB med värdetidpunkten oktober 2014 Fastighetsbeskrivningar upprättade av Savills AB i samband med värdering utförd i augusti 2013 Taxeringsbeslut för samtliga fastigheter Aktuell hyreslista för hela beståndet (hösten 2014) Översiktskartor utvisande fastigheternas geografiska läge Datscha Ortsprisdatabaser Notera att det ej har genomförts någon besiktning. Någon mer ingående kontroll, än en ren rimlighetskontroll, av om huruvida lämnade uppgifter är korrekta har ej skett. 2 Second Opinion Fairness opinion 2.1 Porten 16 På fastigheten finns 21 byggnader uppförda i tre våningsplan jämte källare. Byggnaderna är uppförda under åren och inrymmer sammanlagt 467 bostadslägenheter. En större renovering/modernisering skedde under mitten av 1990-talet. Utöver nämnda bostäder finns även lokaler i mindre omfattning och parkering, både i form av p-hus och markparkering Byggnaderna har betongstommar och fasader av prefabricerade betongelement. Yttertaken är belagda med betongtakpannor. Uppvärmning sker genom fjärrvärme och byggnaderna har mekanisk ventilation. hänsyn till dess värdeår, läge och skick. Hyresnivån ligger på i snitt 997 kronor per 546 kronor per kvadratmeter är ett rimligt antagande med hänsyn till det underlag om Nyckeltal Bedömt värde SEK SEK/m² Yield 5,6 % 2

3 2.2 Valvet 1 På fastigheten finns 6 byggnader uppförda i sju våningsplan jämte bottenvåning och källare. Byggnaderna är uppförda 1959 och inrymmer sammanlagt 367 bostadslägenheter. En större renovering/modernisering skedde under mitten av 1990-talet. Utöver nämnda bostäder finns även parkering, både i form av p-hus och markparkering Byggnaderna har betongstommar och fasader av prefabricerade betongelement klädda med plåt. Yttertaken är belagda med kopparplåt. Uppvärmning sker genom fjärrvärme och byggnaderna har mekanisk ventilation. hänsyn till dess värdeår, läge och skick. Hyresnivån ligger på i snitt 996 kronor per 501 kronor per kvadratmeter är ett rimligt antagande med hänsyn till det underlag om Nyckeltal Bedömt värde SEK SEK/m² Yield 6,2 % 2.3 Dörren 12 & 14 Då fastigheterna inte besiktats har bedömningen av byggnaderna och dess skick gjorts helt På fastigheten Dörren 12 finns 18 byggnader uppförda i tre våningsplan jämte källare/souterrängvåning. På fastigheten Dörren 14 är uppfört en byggnad i 11 våningar jämte källare. Byggnaderna är uppförda under åren och inrymmer sammanlagt 721 bostadslägenheter varav 64 är belägna i Dörren 18. Nya ventilationssystem installerades åren Utöver nämnda bostäder finns även lokaler och parkering, både i form av p-hus och markparkering Byggnaderna har betongstommar och fasader av prefabricerade betongelement klädda med tegel eller puts. Yttertaken är belagda med papp och/eller plåt. Uppvärmning sker genom fjärrvärme och byggnaderna har mekanisk ventilation. hänsyn till dess värdeår, läge och skick. Hyresnivån ligger på i snitt 985 kronor per 500 kronor per kvadratmeter är ett rimligt antagande med hänsyn till det underlag om 3

4 2.3.1 Nyckeltal Bedömt värde SEK SEK/m² Yield 5,9 % 2.4 Plysaren 13 På fastigheten finns 3 byggnader uppförda i sju våningsplan jämte bottenvåning och källare. Byggnaderna är uppförda 1968 och inrymmer sammanlagt 222 bostadslägenheter. Ventilationssystemen är utbytta under Utöver nämnda bostäder finns även lokaler i mindre omfattning och parkering, både i form av p-hus och markparkering Byggnaderna har betongstommar och fasader av prefabricerade betongelement. Yttertaken är belagda med takpapp. Uppvärmning sker genom fjärrvärme och byggnaderna har mekanisk ventilation. hänsyn till dess värdeår, läge och skick. Hyresnivån ligger på i snitt 944 kronor per 499 kronor per kvadratmeter är ett rimligt antagande med hänsyn till det underlag om Nyckeltal Bedömt värde SEK SEK/m² Yield 5,6 % 2.5 Röken 22 På fastigheten finns 2 byggnader uppförda i sex våningsplan jämte bottenvåning och källare i 1-2 plan. Byggnaderna är uppförda 1967 och inrymmer sammanlagt 117 bostadslägenheter. Utöver nämnda bostäder finns även lokaler i mindre omfattning och parkering, både i form av p- hus och markparkering Byggnaderna har betongstommar och fasader av putsade prefabricerade betongelement. Yttertaken är belagda med takpapp. Uppvärmning genom fjärrvärme och mekanisk ventilation. hänsyn till dess värdeår, läge och skick. Hyresnivån ligger på i snitt 961 kronor per 484 kronor per kvadratmeter är ett rimligt antagande med hänsyn till det underlag om 4

5 2.5.1 Nyckeltal Bedömt värde SEK SEK/m² Yield 5,3 % 3 Sammanfattning Fastighetsbeståndet enligt ovan omfattar en uthyrningsbar area om m² varav m² eller drygt 97 % utgörs av bostadslägenheter. Totalt omfattar beståndet bostadslägenheter, m² lokaler, garageplatser och utvändiga parkeringsplatser. Genomsnittliga bostadshyror i beståndet uppgår till 984 kr/m² och genomsnittliga drift- och underhållskostnader uppgår till 512 kr/m² på beståndet. Vakansgraden i beståndet uppgick till 1,5 % vid värdetidpunkten Nyckeltal Bedömt värde SEK SEK/m² Yield 5,8 % Långsiktig vakans 2 % Snitthyra bestånd 991 SEK/m² Taxeringsvärde SEK Driftnetto (2014) SEK Slutbedömning Det marknadsvärde som Savills AB åsatt per värdetidpunkten oktober 2014 anses riktiga och följaktligen styrker Newsec de angivna nivåerna. Göteborg NEWSEC ADVICE AB Anders Rydstern, MRICS Regional Director Valuation & Advisory 5