SABOs Kombohus Plus. Söderköping. 4 Juni

Transkript

1 SABOs Kombohus Plus Söderköping 4 Juni

2 10.00 Inledning Petter Jurdell, SABOs Kombohus Torbjörn Olsson, VD Ramunderstaden hälsar välkommen berättar om bolaget och nyproduktionen Agneta Dagersten, Skanska, om konceptet BoKlok Po Satrell och Johan Johansen, Skanska, om konceptet Moderna hus Sara Bergman, Svanen: Är det ett mervärde för en byggherre att köpa ett Svanenmärkt hus? Vilka fallgropar finns? Hur kan man beställa ett Svanenhus med tanke på LOU? Vad är värdet för hyresgästen? Lunch grupper om ca 35 personer, varav 2 grupper går till 1a studiebesöket. 1 grupp åker Buss till 3e studiebesöket. guider följer med varje grupp och i varje lägenhet finns representanter från Ramunderstaden och Skanska som kan svara på frågor Fika Magnus Berge, Kommunstyrelseordförande Söderköping, berättar lite om Söderköping Petter Jurdell, SABO berättar om att avropa enligt ramavtalet och därefter avslutas med uppsamling för frågor gällande hela dagen

3 Hur ser det ut för bostadsbyggandet?

4

5 Byggnadsprisindex / Konsumentprisindex

6 Bakgrund: Målsättning med Kombo 1. Öka möjligheten för de bolag som önskar att bygga fler bostäder 2. Konkurrensutsätta den lokala byggmarknaden 3. Öka möjligheter för prisjämförelser 4. Sänka kostnaden för att producera bostäder i landet 5. Ge oss underlag för att hitta lösningar för att påverka kostnadsbilden även vid renoveringar

7 Målsättning med Kombo 1. Öka möjligheten för de bolag som önskar att bygga fler bostäder 2. Konkurrensutsätta den lokala byggmarknaden 3. Öka möjligheter för prisjämförelser 4. Sänka kostnaden för att producera bostäder i landet 5. Ge oss underlag för att hitta lösningar för att påverka kostnadsbilden även vid renoveringar

8 Torbjörn Olsson VD Ramunderstaden

9 Välkommen till Söderköping och Ramunderstaden Om oss Historia Marknad Produktion Kalkyl Erfarenheter

10 Söderköping En medeltida stad från1100-talet Stannade i växten på 1600-talet Göta Kanal kom på 1800-talet Idag invånare Hade en stor ökning på -80 talet och en bit in på 90 talet men sen relativt konstant befolkning.

11 Ramunderstaden har 795 bostadslägenheter förvaltning av kvm kommunala lokaler lokalvård av kommunens lokaler med ca 30 anställda byggt nya bostäder och drivit fastighetsprojekt åt både oss själva och kommunen. en nettoomsättning på 102 miljoner 2012 ett marknadsvärde på fastigheterna på ca 580 miljoner knappt 50 anställda 11

12 Nyproduktion 1991 byggde vi senast. Nu har vi byggt Boklok 16 lägenheter inflyttning 2010 Boklok 22 lägenheter inflyttning 2011 Moderna Hus 16 lägenheter 2012 Enplansradhus 16 lägenheter 2013 Plan för 20 lägenheter per år de närmsta åren.

13 Hur kunde vi börja 2009? Marknaden Klart fokus från ägare och styrelse Organisation Kommunal planberedskap Samtidigt ROT projekt av Kullborg

14 Marknaden Norrköping har växt med drygt invånare de sista 10 åren. Allt uthyrt i flera år, 16 % omflyttning som minskar. Ca 30% av hyresmarknaden i Söderköping. Inte kö men ca aktiva intressenter till våra fyra områden.

15 Klart fokus Tidigare förvaltningsorganisation, kommunal förvaltning fick vi ny styrelse och ny VD. Vi arbetade fram en affärsplan i styrelsen som kommunicerades med ägaren. Det följer vi upp två gånger per år. Leder till att vi kunde skapa organisation. Jan Alm, Carl-Magnus Miettinen Får fokus utan avstickare.

16 Kommunal planberedskap Ramunderstaden vill bygga nytt Söderköping För första gången på 17 år tar kommunens fastighetsbolag Ramunderstaden AB initiativ till att bygga nya bostäder. Ledningen för bolaget, med vd:n Torbjörn Olsson i spetsen, bedömer att det finns behov av fler attraktiva boenden i centralorten. Bolagets 759 lägenheter, på sammanlagt drygt kvadratmeter uthyrningsbar yta, är alla uthyrda. Inte sedan 1991 har Ramunderstaden byggt nya bostäder. NT Ramunderstaden bygger nytt Söderköping Till hösten kan bygget av kvarteret Stationsmästaren starta efter många om och men - med kommunala bostadsbolaget Ramunderstaden AB som byggherre. Gamla busstationstomten och före detta Konsumtomten, med kvartersnamnet Stationsmästaren, har senaste åren väntat på att bebyggas. - Ramunderstaden är säker på att det finns en marknad och att de kan bygga till 30 procent lägre produktionskostnad, säger kommunstyrelsens ordförande Magnus Berge (C). Anledningen till att det blir lägre byggkostnader är bland annat att kraven på husens utformning inte är samma som i HSB-projektet. Vi får acceptera att det blir en något enklare produkt, men en bra produkt som marknaden efterfrågar. NT

17

18 Stationsmästaren första steget Intresse ca 130 anmälningar Pris ca kr per kvm, ej över kr per månad. LOU, styrd mot prefabricerad för att klara produktionskalkyl. Uthyrt innan det vart klart och ca 60 intresseanmälningar kvar.

19 Stationsmästaren etapp 2 Mycket intresseanmälningar Många äldre som sålt villan, målsättning att bygga mer tillgängligt. LOU styrt mot målhyra kr per kvm. Det vart 22 lgh i BoKlok och 16 lgh i ett punkthus. Punkthuset 2 rok 66 kvm kr per månad. 3 rok 79 kvm kr per månad.

20

21 KASSAFLÖDE, tkr Avkastning på totalt kapital Hyror Drift & underhåll Driftnetto Nuvärde driftnetto Restvärde Antaganden Produktionskostnad Lägenhetsyta, kvm Antal lägenheter 54 Mark Produktionskostnad, kr per kvm Kalkylränta 6,5% Nuvärde driftnetton Hyra år 1, kr/kvm Direktavkastningskrav restvärde 5,0% Nuvärde restvärde Drift & underhåll år 1, kr/kvm 300 Avskrivning/år 2,0% Avkastningsvärde Årlig hyreshöjning % 2,1% Låneränta 2,6% Nuvärde 339 Årlig driftkostnadsökn 2,0% (Avkastningsvärde- prod.kostnad) RESULTATPÅVERKAN, tkr Hyror Drift & underhåll Avskrivningar Räntekostnader* Resultat Bokfört värde, UB Skuld, UB* *Antar att på marginalen finansieras all nyproduktion med lån/samma förräntningskrav på eget som på lånat kapital. Kassaflöde antas användas till amortering alt ökar skulden.

22

23 KASSAFLÖDE, tkr Avkastning på totalt kapital Hyror Drift & underhåll Driftnetto Nuvärde driftnetto Restvärde Antaganden Produktionskostnad Lägenhetsyta, kvm Antal lägenheter 16 Mark Produktionskostnad, kr per kvm Kalkylränta 6,5% Nuvärde driftnetton Hyra år 1, kr/kvm Direktavkastningskrav restvärde 5,0% Nuvärde restvärde Drift & underhåll år 1, kr/kvm 375 Avskrivning/år 2,0% Avkastningsvärde Årlig hyreshöjning % 2,1% Låneränta 3,0% Nuvärde 137 Årlig driftkostnadsökn 2,0% (Avkastningsvärde- prod.kostnad) RESULTATPÅVERKAN, tkr Hyror Drift & underhåll Avskrivningar Räntekostnader* Resultat Bokfört värde, UB Skuld, UB* *Antar att på marginalen finansieras all nyproduktion med lån/samma förräntningskrav på eget som på lånat kapital. Kassaflöde antas användas till amortering alt ökar skulden.

24

25 Vikingavallen Sex våningshus, 4 spännare 3 rok 11 st 67 kvm kr/ mån 2 rok 13 st 55 kvm kr/ mån kr per kvm Grundläggning Mark, yttre Moms Byggherre Summa kr

26 KASSAFLÖDE, tkr Avkastning på totalt kapital Hyror Drift & underhåll Driftnetto Nuvärde driftnetto Restvärde Antaganden Produktionskostnad Lägenhetsyta, kvm Antal lägenheter 24 Mark Produktionskostnad, kr per kvm Kalkylränta 6,5% Nuvärde driftnetton Hyra år 1, kr/kvm Direktavkastningskrav restvärde 4,5% Nuvärde restvärde Drift & underhåll år 1, kr/kvm 320 Avskrivning/år 2,0% Avkastningsvärde Årlig hyreshöjning % 2,1% Låneränta 2,9% Nuvärde Årlig driftkostnadsökn 2,0% (Avkastningsvärde- prod.kostnad) RESULTATPÅVERKAN, tkr Hyror Drift & underhåll Avskrivningar Räntekostnader* Resultat Bokfört värde, UB Skuld, UB* *Antar att på marginalen finansieras all nyproduktion med lån/samma förräntningskrav på eget som på lånat kapital. Kassaflöde antas användas till amortering alt ökar skulden.

27 Erfarenheter Nöjda hyresgäster Förråd och cykelförvaring Medelålder ca 70 år Hela området gav 22 villor till salu i Söderköping. Allt är TE med partnering, bra samarbete. Omflyttning har fungerat bra. Det går att ta betalt.

28 SABOs Kombohus plus Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling

29

30 Produktionskostnader Övriga kostnader 1% Byggherrekostnader 2% Total moms 18% Anslutningsavgifter 0% Exploateringskostnader 0% Markanläggningsarbeten 3% Extraordinära markkostnader 0% Markkostnader 9% Husbyggnadsarbeten 62% Anläggningsarbeten 5%

31 Förutsättningar för Ramupphandling 2012 Ramupphandling enligt LOU för SABOs medlemsbolag Generell förutsättning, Punkthus på 8 våningar som skall kunna köpas i 5,6,7 våningar Intresseanmälningar gällande: 100 Företag 200 punkthus lägenheter Bedömd produktionsvolym SvKr

32 3 koncept

33

34

35

36 Att avropa enligt avtalet

37 Vägledning Vägledningen innehåller: Förutsättningar för att göra förfrågan Checklista vid förfrågan Hjälpmedel Kontaktuppgifter till entreprenörer Gränsdragningslista

38 Det viktigaste kr per kvm BOA på de upphandlade punkthusen förutsätter ett hus och att detta uppförs i åtta våningar i Enköping. Ramavtal finns med Lindbäcks, NCC och Skanska. Medlemsföretagen kan avropa från dessa ramavtal fram till 31 mars Medlemsföretaget slipper att göra en egen LOUupphandling, men det krävs en förnyad konkurrensutsättning. Vid den förnyade konkurrensutsättningen måste ett antal formella krav följas, annars kan upphandlingen betraktas som en otillåten direktupphandling.

39 Vägledning

40 Hjälpmedel

41 Bakgrund: Val av upphandlingsmodell för SABOs Kombohus plus 2 varianter tillåtna enligt LOU: Rangordning, dvs en klar 1a, 2a, 3a eller Förnyad konkurrensutsättning, minst 3 leverantörer

42 Bakgrund: Val av upphandlingsmodell SABO Kombohus (2-4 vån) turordning bland de tre ramavtalsentreprenörerna, dvs en klar etta Vinnaren får bygga huvuddelen av projekten och enligt medlemsföretagen väldigt smidigt eller produkten passar inte Nackdel, bara en entreprenör blir väldigt duktig, påverkar marknaden för lite Hur får vi kontinuerlig prispress under ramavtalsperioden Hur får vi till flexiblare produkter Fördel: Enkelt och smidigt att beställa, kontinuerlig förbättring SABO Kombohus PLUS 5-8 vån, Vi valde modellen med förnyad konkurrensutsättning med tre ramavtals- entreprenörer Fördel: Högre möjlighet till anpassning ger fler möjlighet att bygga (större volymer) Fördel: Kontinuerlig prispress och bättre pris för större projekt Nackdel:Processen (förnyad konkurrensutsättning)

43 Vad innebär förnyad konkurrensutsättning LOU 5 kap Ramavtal 7 Om ramavtal ingåtts med flera leverantörer om inte alla villkor är angivna i ramavtalet, skall parterna inbjudas att på nytt lämna anbud i enlighet med de villkor som anges i ramavtalet. Dessa villkor får om det är nödvändigt preciseras och vid behov kompletteras med andra villkor som angetts i förfrågnings-underlaget till ramavtalet. Dvs inga nya villkor än de som redan aviserats i ramavtalet

44 Vad har upphandlats i ramavtalen Nyckelfärdiga huskoncept av hög standard och kvalitet Entreprenadpriset kr / kvm BOA Priset regleras med KPI från nov 2012 till kontraktstidpunkt. Priset avser ett hus som är byggt i åtta våningar. Mark- och grundläggningskostnader är inte med utan ska konkurrensutsättas i den förnyade KU Anpassning för byggnaden tillåts enligt villkor i upphandlingen men ska konkurrensutsättas

45 Vilka anpassningar är tillåtna Antal huskroppar Antal våningar ( 5 8 vån ) Eventuell förändrad bottenplan / entreplan Eventuell källarvåning (alt garage i källarvåning) Önskad lägenhetsfördelning Önskade lägenhetsstorlekar Mindre anpassning av teknisk utrustning Dessa förutsättningar redovisas i blanketten Avropsförfrågan för förnyad konkurrensutsättning

46 För att nyttja ramavtalen, -hur bör medlemsbolaget gå till väga: Marknadsbedömning Ekonomiska förutsättningar SABO:s kalkylmall för nyproduktion Byggplatsens förutsättningar Detaljplan Nybyggnadskarta Grundundersökning Markplaneringsritning / -beskrivning

47 Vilket material tar vi fram SABO tar initialt fram SABO:s Kalkylstöd för nyproduktion Excel Avropsförfrågan vid förnyad konkurrensutsättning Word Sammanställning av anbudshandlingar Word Anbudsformulär Excel Utöver detta Lathund inför detaljplanearbete via varje entreprenör Ny broschyr Vi har begärt av entreprenörerna att ta fram Säljmaterial (typ som när de säljer sina produkter som BRF) Egna hemsidor där allt aktuellt material skall finnas (inloggning kan krävas) DWG filer att ladda ned för detaljplanearbete Stöd för KA

48 Material till anbudsgivarna Sammanställning av anbudshandlingar, som utvisar vilka handlingar som medlemsföretag önskar få in vid den förnyade konkurrensutsättningen Anbudsformulär med följande uppdelning - Anbudspris enligt ramavtal med prisjustering enligt KPI - Projektspecifika kostnader för byggnaden - Projektspecifika kostnader för grundläggning, mark etc. Anbudstid minst 5 veckor enligt ramavtalet Var generös med tiden om det är mer komplicerat än ett typhus

49 Att utvärdera anbuden Lägsta pris = lägsta entreprenadpris Eller Ekonomiskt mest fördelaktiga anbud Redovisa en bedömningsmatris hur priset och övriga bedömningskriterier kommer att viktas inbördes

50 Bedömning, resultat och frivillig avtalsspärr Dokumentera utvärderingen skriftligt Redovisa resultat i Bedömningsmatrisen Meddela anbudsgivarna beslut ( tilldelningsbeslut ) med avtalsspärr Avtalsspärren är frivillig och längden är minst tio dagar och anges i underrättelsen om tilldelningsbeslut. I annat fall kan någon begära att upphandlingen ogiltigförklaras upp till sex månader efter kontrakts-tecknandet Därefter tecknas kontrakt

51 Energiavtal 12 BKK Baseras på SVEBY Avtalas i Ramavtalet Läs mer i broschyr eller på Svebys hemsida

52 Administrativ avgift För att driva konceptet KOMBO tar SABO ut en administrativ avgift av de medlemsföretag som nyttjar ramavtalen. Den faktureras när kontraktet tecknats mellan medlemsföretaget och entreprenören. Alla hjälpmedel går att nyttja oavsett. Avgiften är att betrakta som en tjänst dvs moms 25 % tillkommer För ett hus är den 2 prisbasbelopp ( kr ) + moms För två eller fler hus är den 3 prisbasbelopp ( kr ) + moms Avgiften uttas per avropstillfälle.

53 Har ni ett projekt? Så går ni vidare

54

55 Planerade Studiebesök Studiebesök Kombo 4-våningar 5e september Värd HFAB, entreprenör JSB

56 Marknadsundersökningar

57 57 Befolkningstillväxt i kommuner och LA : Tillväxt och bostadsbyggande koncentreras

58 58 Betalningsvilja för bostadsrätt och hyresrätt i princip lika stor (Evidens) Boendeutgift för nyproducerade BR jämfört med nyproducerade HR 2012 Ort BR-projekt Boende-utgift BR, kr/kvm/år 1 HR jämförelse Boende-utgift HR (hyra), kr/kvm/år Borlänge Frej Bältartäppan 1200 Gävle Superior 1236 Alderholmen 4: Göteborg Sannegårdshamnen 1382 Lindholmsállen 1744 Göteborg Magasinet etapp Monsungatan 1689 Halmstad Smaragden 1363 Jubilaren Kungälv Kastellet II, etapp Herr Arnes Gata 1464 Lund Väster Kv Harlösas-banan 1550 Malmö Dockan-bryggan 1492 Flaggskepparen Malmö Dadeln 1372 Lien Stockholm Västermalms-terassen 1912 Fängnaden 2000 Stockholm Henriksdalsporten 1884 Svallvågen Stockholm Hässelby Strand 1546 Hässelby strand 1276 Stockholm Annedals Entré 1493 Annedal 1555 Stockholm Farsta Strand Ekerö 1369 Uppsala Åriket Kungsängen 1: Uppsala Magnolian Luthagen 82: Västerås Skotet 1321 Råsegelet 1525 Västerås Östermalm Ludolf 1425 Örebro Hertiginnan 1228 Längan Boendeutgift baserad på lån till hela insatsen med aktuell fast tvåårig ränta om 3,4 % samt antagen avgift till föreningen om 600 kr/kvm/år. 58

59 Boendeutgift för BR jämfört med HR samt kvot boendeutgift HR/BR (Evidens) kr/kvm/år ,21 1,17 1,05 1,03 1,03 0,96 0,96 0,96 0,96 0,94 0,94 0,92 0,91 0,91 0,88 0,87 0,85 0,85 0,79 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 Kvot boendeutg. BR/HR 0 0 Boendeutgift BR, kr/kvm/år Boendeutgift HR (hyra), kr/kvm/år Kvot boendeutgift BR/HR

60 60 Stockholmsregionen: i princip alla åldersgrupper växer redan på några års sikt, men gruppen unga vuxna ett undantag Antal invånare Befolkning efter ålder i Stockholms kommun idag och imorgon Ålder vid årets slut Källa: SCB, Statisticon och Evidens

61 61 Högt positivt flyttnetto i gruppen unga vuxna Antal flyttare/år Flyttmönster efter ålder i Stockholms kommun Ålder vid årets slut Källa: SCB och Evidens Inflyttade Utflyttade Netto

62 Stadskvalitetsmodellen (Evidens) Närhet till city Tillgång till spårstation Boende- och arbetandetäthet Entrétäthet Tillgång till gånggatunät Tillgång till urbana verksamheter Betalningsvilja för bostäder 90% Tillgång till park Tillgång till vatten 90% Kvartersform Socioekonomiskt index

63 63 Betalningsviljan för en nyproducerad lägenhet i ett exempel (Evidens) Med sjöutsikt Med parkutsikt Utan utsikt BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) Områdespris 3 000* 700* 3 000* 700* 3 000* 700* Nyproduktionsfaktor Stora balkonger Sjöutsikt Parkutsikt Nyproducerad bostadsrätt *Avgift 600 kr/kvm/år

64 64 Vad kan man tillföra i ett projekt? Betalningsvilja för övriga särskilda boendekvaliteter (Evidens) Kvaliteter som kan påverka betalningsviljan för nyproducerade bostäder Kvaliteter i anslutning till bostaden Kr/kvm/år Procent Nyproduktion med normal nyproduktionskvalitet +100 Bostäder i miljonprogramsområde -100 Bostadsstorlek: 1 rok rok +2 3 rok ±0 4 rok+ -10 Yteffektiva bostäder Stor balkong +100 Golvvärme i badrum +90 Miljövänlig avfallshantering +50 Bilpool +40 Lågenergihus +100 Kvaliteter i närmiljön Kr/kvm/år Procent Storslagen sjöutsikt Sjöglimt/vattenspegel Parkutsikt Trafikbuller för flerbostadshus Trafikbuller för småhus -30 Attraktivt centrum ) 1 rok 30 kvm/ 40 kvm, 2 rok 50 kvm/ 76 kvm, 3 rok 72 kvm/ 99 kvm, 4 rok+ 90 kvm/ 110 kvm

65 Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling