ROT-Seminarium Onsdagen den 23 mars 2016

Transkript

1 ROT-Seminarium 2016 Onsdagen den 23 mars 2016

2 HEBA Fastighets AB Äger, förvaltar och utvecklar hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsområdet. Förvaltar fastigheterna med egen personal Börsnoterat på Nasdaq Stockholm MidCap lista sedan 1994 Grundades av två byggmästare 1952

3 Holmberg & Ericsson Byggnads AB HEBA bildades 1952 av de båda byggmästarna Karl Holmberg och Folke Ericsson. Grundvärdering Att bygga hus som de själva ville förvalta De första bostadshusen bolaget byggde var 4 st. punkthus i Vällingby, hus som HEBA äger än i dag. Hyran för en 1:a år 1954 vid inflyttning 65 kr/månad idag kr/månad.

4 HEBAs Affärsidé HEBA ska erbjuda sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom: Långsiktigt fastighetsägande Engagerad fastighetsförvaltning Aktiv fastighetsutveckling

5 HEBA Fastighetsbeståndet omfattar lägenheter och ett äldreboende, till ett bokfört värde om 6,6 miljarder kr En stor del av fastigheterna byggdes under perioden HEBA har pågående nyproduktion som omfattar 313 lägenheter och två äldreboenden, investeringar i nyproduktion om totalt 1,2 miljarder kr

6 Omfattning Rot-projekt ROT-program cirka 100 lägenheter per år Investering cirka 80 mkr per år. Ytterligare cirka lägenheter planeras att ROTas de kommande 10 åren.

7 HEBAs tidigare modell för ROT Rot-renovering genomfördes när respektive lägenhet tomställdes vid flytt. Innebar att endast vissa stammar böts ut. Modellen har inneburit att vi i flera fall efter år var tvungen att komma tillbaka och byta ut samtliga stammar och samtidigt riva redan renoverade kök och badrum.

8 HEBAs nuvarande modell Evakuering av hyresgästerna. Utbyte av hela stammar som medför renovering av kök och bad. Andra åtgärder kan även ingå som t.ex. renovering tak, fönster, fasader, balkonger och energisparåtgärder. Inför en planerad ROT av en fastighet tecknas endast korttidskontrakt för de lägenheter som avflyttas. I de lägenheter som saknar hyresgäst väljer HEBA att lyfta standarden genom att t.ex. installera diskmaskin, micro och golvvärme i badrum. Genomförda Rot-projekt efter nya modellen totalt 9 fastigheter med 450 lägenheter. Fastigheten ska efter ROT stå ytterligare 50 år innan den ska ROTas igen.

9 Inför ROT Information går ut till hyresgäster om att fastigheten planeras att ROTas Ofta bildar hyresgästerna en kontaktgrupp där även Hyresgästföreningen ingår Informationsmöte hålls där de planerade åtgärderna redovisas Individuella samtal hålls hemma hos de hyresgäster som så önskar Hyresgästerna lämnar synpunkter på förbättringar och åtgärder Vissa av hyresgästernas synpunkter tas med men vi undviker individuella lösningar i lägenheterna

10 Hyresgästernas synpunkter När vi meddelar hyresgästerna om att en ROT är förestående så är man positiva och håller med om att fastigheten behöver renoveras Vissa anser att vi gör för omfattande åtgärder eller lyxrenoverar Många anser att hyran blir för hög varför man inte godkänner förslaget till renovering Av 9 ROT-projekt har 5 gått till Hyresnämnden för godkännande 4 har godkänts direkt av hyresgästerna

11 Lyx renovering? Vi byter till de produkter som finns på marknaden idag. Utbyte av spis ersätts med en ny spis med varmluftsugn, lägenhetsdörren ersätts med en säkerhetsdörr och en kyl ersätts med en ny kyl/frys. I övrigt sker inte tillägg av standarhöjningar om inte hyresgästerna vill ha det. I tomställda lägenheter höjer vi standarden. Lägenheten måste ha en grundstandard för att kunna hyras ut efter det att hyresgästen flyttar. Vi vill inte gå tillbaka och renovera eller byta ut produkter en gång till.

12 Hyresgästen väljer Val av tapet Val av typ/färg på kakel i kök och badrum Val av bänkskiva i kök Vissa tillägg t.ex. ytterligare en garderob kan ibland göras inom ramen för grundstandard Utformningen av den yttre miljön och tvättstugor beslutas efter samråd med hyresgästerna

13 Exempel på miljöåtgärder i samband med ROT Tilläggsisolering, väggar & tak samt installation av fönster med isolerglas Värmeåtervinning (värmepumpar, värmeväxlare frånluft & avlopp) Installation av varmvattenmätare och debitering av varmvattenförbrukning Temperaturgivare i samtliga lägenheter

14 Ekonomi i samband med ROT ROT renovering kostar kr/kvm kr/kvm Hyresökning och minskade drift- och underhållskostnader förbättrar driftsnettot Trots det får vi ofta skriva ned fastighetens värde efter ROT ROT-renoveringen måste ses som en långsiktig investering En försäljning av fastigheten kan bli aktuell om avkastningen blir för låg

15 Högre Hyra efter Rot Hyran är en bruksvärdeshyra som fastställs inom ramen för gällande hyressystem Hyran höjs med 30% - 50%, ibland efter förhandling med Hyresgästföreningen och ibland efter beslut i Hyresnämnden. 3:a 77 m² före kr/mån efter kr/mån jämförelse med nyproduktion kr/mån Vi erbjuder hyresgäster möjlighet att flytta till en mindre (med lägre hyra) eller större lägenhet i samma hus Vi erbjuder hyresgäster möjlighet att flytta till lägenheter i andra fastigheter i HEBAs fastighetsbestånd

16 Sammanfattning Dialog hålls med hyresgästerna inför ROT och man kan påverka, vissa av hyresgästens synpunkter tas med i projekteringen Vi gör inte några lyxrenoveringar, de åtgärder som genomförs ska säkerställa att fastigheten fungerar i 50 år till De flesta hyresgäster är väldigt nöjda med sin lägenhet efter ROT. Det man har synpunkter på är att hyran är hög. Hyresvärden har ofta svårt att få ekonomin att gå ihop trots högre hyra. Det krävs att man som fastighetsägare har ett långsiktig perspektiv.

17 Risker med ökat hyresgästinflytande Riskerar att för fastigheten nödvändiga åtgärder inte kan genomföras Riskerar att energisparåtgärder inte kan genomföras Riskerar att öka kostnaden för fastighetsförvaltningen Ökar incitamentet för fastighetsägare att sälja fastigheten istället för att ROTa och att hyresbostäder ombildas till bostadsrätter

18 Förslag på åtgärder för nöjdare hyresgäster Höjda bostadsbidrag Inför en låg moms på hyreslägenheter som skulle minska hyresvärdens investering och förvaltningskostnader och samtidigt minska hyran för hyresgästen. Förändra nuvarande förhandlingssystem för fastställande av hyran i samband med ROT. Det kan idag ta väldigt lång tid innan hyran fastställs med risk för retroaktiv hyra.