Beställning avseende ombyggnad av hus H vid Tallgårdens äldrecentrum i Stuvsta

Transkript

1 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2012/ (6) HANDLÄGGARE Elisabeth Bern elisabeth.bern@huddinge.se Äldreomsorgsnämnden Beställning avseende ombyggnad av hus H vid Tallgårdens äldrecentrum i Stuvsta Förslag till beslut Äldreomsorgsnämnden föreslår att kommunstyrelsen beslutar om beställning avseende ombyggnad av hus H (Dahlia-hemmet) vid Tallgårdens äldrecentrum. Paragrafen förklaras omedelbart justerad. Sammanfattning På Tallgårdens äldrecentrum har om- och tillbyggnad pågått sedan 1 april Ombyggnaden beräknas vara klar i juni Det finns då 52 lägenheter som är fullvärdiga. Vid ombyggnaderna har Huge Fastigheter AB bekostat underhåll som blivit eftersatt sedan beslut gällande ombyggnad fattades. Kvar att bygga om på Tallgårdens äldrecentrum är hus H där lägenheterna saknar pentryn. Delar av ombyggnaden finns sedan tidigare med i etapp fyra som till exempel sprinkleranläggning och ombyggnad till ett spol och sköljrum. Huge Fastigheter AB bekostar det underhåll som blivit eftersatt under åren. Ombyggnadstiden, efter beställning samt erhållet bygglov, bedöms vara ett år. Den ekonomiska kalkylen visar enligt offerten att investeringskostnaden uppgår till totalt tkr jämte kapitalkostnad under byggtid. Huge Fastigheter AB belastas med tkr vilket avgår. Till detta kommer moms för de ytor som avser boende och dess andel av gemensamma ytor. Tillkommande hyra för ombyggnaden uppgår till 248 tkr per år, varav 41 tkr per år torde kunna återvinnas genom momsbidrag. Nämnden kommer att sakna finansiering för denna hyreshöjning om ej kompensation erhålls från det att byggnaden är inflyttningsklar, vilket beräknas bli under augusti år Detta innebär att nämnden behöver 207 tkr per år utöver tidigare tilldelade lokalpengar eftersom denna ombyggnation inte är kapacitetshöjande. POSTADRESS Social- och äldreomsorgsförvaltningen HUDDINGE BESÖKSADRESS Gymnasietorget 1, plan 5 TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB aldreomsorg@huddinge.se

2 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2012/ (6) Beskrivning av ärendet Bakgrund Kommunfullmäktige beslutade den 9 februari 2009 om beställning avseende om- och tillbyggnad av Tallgårdens äldrecentrum. Huge Fastigheter AB hade tagit fram ett förslag med mer realistisk och billigare lösning än vad som tidigare föreslagits. Under tiden ombyggnaderna har pågått visar det sig att äldreomsorgsnämnden har fått begära tilläggsombyggnad eftersom sex lägenheter i hus A och B inte var fullvärdiga. På Tallgårdens äldrecentrum har om- och tillbyggnad pågått sedan 1 april Ombyggnaden beräknas vara klar i juni Det finns då 52 lägenheter som är fullvärdiga. Vid ombyggnaderna har Huge Fastigheter AB bekostat underhåll som blivit eftersatt sedan beslut gällande ombyggnad fattades. Den sista byggnaden hus H (Dahlia-hemmet) som tillhör Tallgårdens äldrecentrum var inte med i planeringen för ombyggnad. Det visar sig att de 16 lägenheterna som finns i hus H inte är fullvärdiga utan saknar pentry. Ärendet om en begäran av en förstudie avseende ombyggnad av hus H av äldreomsorgsnämnden beslutades på PBU (planerings- och personalutskottet) den 30 maj Behov enligt lokalförsörjningsplanen I lokalförsörjningsplanen beskrivs en inventering av vilka särskilda boenden som inte har fullvärdiga lägenheter. På Tallgårdens äldrecentrum återstår hus H och tidsplanen är att ombyggnad påbörjas år Denna ombyggnad är inte så stor eftersom huset byggdes år Lokalprogram Ambitionen var att lägenheterna i hus H skulle ha samma standard som lägenheterna på Tallgården. Det har visat sig att de nuvarande badrummen har den storlek som lagen kräver men att det inte får plats någon tvättmaskin i varje badrum. Ombyggnaden av badrummen skulle bli komplicerad. Därför föreslår förvaltningen att ingen ombyggnad sker av badrummen. Relationsritningarna som togs fram vid tidigare ombyggnad år 1993 visade att det var förberett för avlopp, vilket det har konstaterats att det inte är. Eftersom det går att placera pentryt på väggen mot badrummet har arkitekten funnit en bra lösning på problemet. Förstudien visar att lägenheterna förses med pentryn lika de som installerats i etapp tre och fyra. Se lokalprogram (bilaga 1). Lägenheterna förses även med allmänbelysning i tak samt nattbelysning

3 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2012/ (6) lik övriga anläggningen. En konsekvens av pentryanläggningen blir att elcentralen till huset måste bytas, ny huvudledning installeras från hus C samt takliftar kompletteras på grund av flyttade sänglägen. Diskmaskinerna i avdelningsköken, vilka idag är placerade på golv, föreslås placeras upphöjda för bättre arbetsmiljö. Korridorerna förses med handledare. Korridoren på plan tre (en trappa) förses med brandavskiljningsparti samt ventilationssystemet förses med brandspjäll lika övriga anläggningen. I samband med verksamhetsanpassade åtgärder utför Huge Fastighet AB underhållsarbeten för tekniska installationer, bland annat energiåtgärder i fläktrum, utbyte av värmesystem på plan två och tätning av fönster. Kökssnickerier och vitvaror i avdelningsköken byts ut samt ytskikt renoveras i allmänna utrymmen och i rum i lägenheterna. Ombyggnad av spol- och sköljrum och sprinkleranläggning finns med i investeringskostnaden av etapp fyra. Alternativa lösningar Enligt Socialstyrelsen ska alla lägenheter i särskilt boende vara fullvärdiga. Det finns tre alternativ när det gäller H-huset vid Tallgården. 1. Avveckla hus H som särskilt boende. 2. Använda hus H som korttidsboende, där reglerna om fullvärdiga lägenheter inte är kravet. Det behovet som finns av korttidsboende tillgodoses på Stortorp där det finns 65 lägenheter i hus A och 40 lägenheter i hus C som inte är fullvärdiga. Dessa lägenheter kan användas utifrån behov till korttidsboende. Planering finns för att bygga om men längre fram i tiden. Då det är aktuellt kan äldreomsorgsnämnden ta ställning till vad lägenheterna ska användas till. 3. Bygga om så att kraven om fullvärdiga lägenheter följs och hus H kan användas som särskilt boende. Eftersom alla byggnader på Tallgården är ombyggda år 2013 förutom hus H anser förvaltningen att alternativet ombyggnad av hus H är det bästa. Tallgården är ett omtyckt äldreboende och är beläget centralt. Offert Huge Fastigheter AB har lämnat en offert (bilaga 2) utifrån den förstudie som gjorts. Offerten beskriver byggnation av pentryn i de 16 lägenheter som finns i H-huset och ombyggnad så att nya brandskyddsregler följs. I samband med

4 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2012/ (6) den ombyggnationen kommer Huge Fastigheter AB att åtgärda eftersatt underhåll. Tidsplan Ombyggnadstiden, efter beslut i äldreomsorgsnämnden och kommunstyrelsen samt erhållet bygglov, bedöms vara cirka ett år. Hus H beräknas vara inflyttningsklart augusti år Ekonomi Huge Fastigheter AB har lämnat en offert avseende ombyggnad av hus H vid Tallgårdens äldrecentrum. Förslaget innebär att lägenheterna förses med pentryn i de 16 lägenheter som finns i hus H (Dahlia-hemmet) Lägenheterna förses även med allmänbelysning i tak samt nattbelysning lik övriga anläggningen. En konsekvens av pentryanläggningen blir att el-centralen till huset måste bytas, ny huvudledning installeras från hus C samt takliftar kompletteras på grund av flyttade sänglägen. Diskmaskinerna i avdelningsköken, vilka idag är placerade på golv, föreslås placeras upphöjda för bättre arbetsmiljö. Korridorerna förses med handledare. Korridoren på plan tre (en trappa) förses med brandavskiljningsparti samt ventilationssystemet förses med brandspjäll lika övriga anläggningen. I samband med verksamhetsanpassade åtgärder utför Huge Fastigheter AB underhållsarbeten för tekniska installationer, bland annat energiåtgärder i fläktrum, utbyte av värmesystem på plan två och tätning av fönster. Kökssnickerier och vitvaror i avdelningsköken byts ut samt ytskikt renoveras i allmänna utrymmen och i rum i lägenheterna. Investeringar Enligt de kostnadsbedömningar som genomförts uppgår investeringskostnaderna till totalt tkr jämte kapitalkostnad under byggtid. Huge Fastigheter AB belastas med tkr vilket avgår. Till detta kommer moms för de ytor som avser boende och dess andel av gemensamma ytor i enlighet med följande redovisning (belopp i tkr): Tabell 1 Ombyggnadskostnader tkr Momspliktig Momsfri Ej avdragsgill Total del del Summa moms kostnad

5 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2012/ (6) Hyreskostnad Hyran blir med ovanstående princip och hyresberäkningar enligt offerten, (bilaga 2). Tabell 2 Tillkommande Hyra tkr Momspliktig Momsfri Total Ludvika Netto hyra hyra Hyra moms kostnad Från kommunens tillkommande nettokostnad om 207 tkr avgår normalt ökade hyresintäkter, men eftersom denna ombyggnad endast består av nya pentryn blir de ökade hyresintäkterna marginella. För att kunna genomföra denna ombyggnation behöver nämnden få ökad tilldelning för att kunna finansiera den ökade hyreskostnaden med 207 tkr per år. Förvaltningens synpunkter De ombyggnader som är klara på Tallgården har blivit bra efter vissa kompletteringar. Förvaltningen anser att hus H behöver byggas om till fullvärdiga lägenheter för att även i fortsättningen kunna användas till särskilt boende. Hela anläggningen kan då användas till olika inriktningar på avdelningar som finns behov av. Behoven förändras över tid. Tallgården är ett omtyckt särskilt boende. Fördelarna är även att det ligger centralt. Den iordningställda gården är en tillgång för de boende. Förvaltningen anser att det är viktigt att brandskyddet stärks eftersom det inte varit tillräckligt tidigare. Detta är en åtgärd, liksom att el- centralen måste bytas, som är konsekvenser av ombyggnaden. Det är positivt att ombyggnaden medför att Huge Fastigheter AB utför underhållsarbeten för tekniska installationer bland annat energiåtgärder i fläktrum. Nya köksinredningar i gemensamhetsköket och ytskikt renoveras i allmänna utrymmen och i rum i lägenheterna. Då det gäller relationsritningar från år 1993 som visade att det skulle finnas förberett för avlopp till framtida installation av pentry har det konstaterat att så var inte verkligheten. När förvaltningen har forskat i hur det kan har varit

6 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA AN-2012/ (6) så finns det ingen förklaring till det. Det var kommunens fastighetskontor som då var ansvarigt. Placeringen av pentryt på ritningarna är det mest kostnadseffektiva eftersom pentryt ligger vägg i vägg med badrummet. Evakuering av de flesta boende och personal på H huset kan ske inom Tallgården då B-huset är inflyttningsklart. Några personer behöver eventuellt evakueras till annat äldreboende. Britt-Marie Karlén Förvaltningschef Elisabeth Bern Lokalintendent Bilagor Lokalprogram Offert Ritningar Beslutet delges Kommunstyrelsen Kommunstyrelsens förvaltning, Controllerenheten

7 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN DATUM SIDA 8 november 2012 Bilaga 1 1 (1) Social- och äldreomsorgsförvaltningen Lokalprogram för komplettering av pentry i 16 lägenheter i H-huset vid Tallgårdens äldrecentrum. Byggnaden är från år1993 och är en tillbyggnad vid Tallgårdens äldrecentrum. Hus H består av 16 lägenheter som inte har pentry. Det finns inte förberett för vatten och avlopp. Genom att förse lägenheterna med pentry blir de fullvärdiga. Huge Fastighet AB kommer i samband med denna ombyggnad bekosta underhåll och energiåtgärder. Avdelningsköken byts ut. Entrén med spol- och sköljrum byggs om och sprinklers installeras som tillhör föregående projekt. Pentry FAST INREDNING/UTRUSTNING Överskåp 1000 mm, med plats för mikrovågsugn (typ Electrolux Eminette) Hög skåp 600 mm med inbyggt kylskåp med frysfack underkant 600 mm över golvet Hög skåp 400 mm med nedre halvan städskåp och övre halvan linneskåp. Draglådor under kylskåp Handtag på skåp bör vara i avvikande färg och greppvänliga VVS/INSTALLATIONER Rostfri diskbänk med disklådskombination 1000 mm, öppen under (typ Electrolux Mini-Moduette) Skyddsrygg till ovanstående ELINSTALLATIONER Belysning över diskbänk Timmer till spis Eluttag dubbel över bänk till vattenkokare m.m. Eluttag för mikrovågsugn i skåp Spis skall vara separat avstängnings bar i el-central Utifrån denna ombyggnad byggs el-centralen om och brandavskiljningsparti samt ventilationssystemet förses med brandspjäll lika övriga anläggningen på plan 3 (en trappa). Korridoren förses med handledare. /

8

9

10

11

12

13

14