Preliminär hyresoffert skogvaktartorpets förskola, om- och tillbyggnad

Transkript

1 ~huge HF l (2) Huddinge kommun Förskalenämnden HUDDINGE Preliminär hyresoffert skogvaktartorpets förskola, om- och tillbyggnad Huge Fastigheter AB har efter beställning utfått en programstudie avseende om- och tillbyggnad av skogvaktartorpets förskola. Huge har i samverkan med barn- och utbildningsförvaltningen tagit fram ett preliminärt lokalprogram och programskisser och utifrån dessa får vi härmed lämna en preliminär hyres beräkning. Förslaget innebär att den mindre byggnaden om ca 350 kvm på östra sidan rivs. Denna byggnad uppfyller inte de myndighets- och arbetsmiljökrav som ställs på förskoleverksamhet idag. Den större byggnaden om ca 440 kvm byggs om samt utökas med ca 280 kvm, totalt ca 717 kvm LOA (765 kvm BRA). Tillbyggnaden innefattar två helt nya avdelningar med kapprum samt atelje. I befintligt hus görs en ny avdelning med nytt skötrum och nya ytskikt. A v delningen i husets norra del blir större men med befintligt skötrum, ytskikt renoveras om behov finns. Den nya personalavdelningen får kontor/samtalsrum, pentry, dusch och WC. Köket får en ny placering med ny köksutrustning. Ny varurnottagning med lastkaj och ny tillfartsväg. För att få plats med ett nytt FTX aggregat till den nya byggnaden behöver fläktrummet byggas ut, det befintliga systemet anpassas samtidigt. Lekgården byggs om, befintliga redskap behålls i möjligaste mån. Efter ombyggnaden kommer energikraven enligt BBR att uppfyllas, målet är att uppfylla kriterierna får miljöbyggnad klass brons. Ombyggnadstiden är beräknad till 9 månader och kan, om alla erforderliga beslut fattas enligt tidplanen, vara fårdigställd i december Total investeringskostnad (inklusive kapitalkostnad under byggtid) har beräknats till tkr exkl moms. Investeringen har beräknats på 30 år tillsannnans med hela det bokförda restvärdet får byggnaderna vilket motsvarar en total hyra om l 650 tkr/år (2 301 kr/kvm) i hyresläge får Kostnad får evakuering under byggtiden ingår inte. q6 Huge Fastigheter AB Box Huddinge Besöksadress Sjödalstorget 7 Tel Fax info@huge.se Orgnr

2 Sid 2 (2) Kostnaderna för den föreslagna ombyggnaden är preliminärt angivna. När den slutliga kostnaden är känd görs en slutredovisning enligt överenskommelse med Huddinge kommun. Den slutliga kostnaden får avvika från den preliminära med högst + - l O % på ifrågavarande investering. Vidare förbehåller vi oss rätten att indexreglera kostnaderna i enlighet med SCB Entreprenadindex E84 för husbyggnad och anläggning. Kostnaderna är redovisade i prisläge oktober H~e Fastigheter AB /f0-rjec -. Asa Hedenberg ~/ VD LL ZtiL,t Henrik Ömeblad Affärsområdeschef kommunal service Bilagor: l 2 3 Hyresberäkning Kostnadssammanställning Ritningar

3 Plan, skala 1:200, A3 Skogsvaktartorpet, Huddinge FÖRSLAG SKISS Personal Avdelning 2,3 Avdelning 1,4 Kommunikation Våt-enheter Gemensamt

4 Sektion AA, skala 1:200, A3 Skogsvaktartorpet, Huddinge FÖRSLAG SKISS Plan, skala 1:100, A3

5 m z ----r-- -~-- - ~ \ ~IllJJJ LEKGÅRD ~ LEK[] BEF. BYGGNAD LEKGÅRD FLAKTR UM TILLBYGGNAD NYA P-PLATSER i O l A ENTRE r- """''w 1 11,~.,, '~ o L t-1l1jttlllll l = / LEKGÅ RD Takplan, skala 1:200, A3 ARKITEKTUR STORKÖK LANDSKAP INREDNING Cedervall arkitekter Skogsvaktartorpet, Huddinge FÖRSLAG SKISS

6 N UJ \ \ Y.. y..--~".. \/ \ ~ ( \+ \ LEK\ÅRD c \\ / \ JL_ '\...-~" \ -o' l + \ Y/\\\ / \ v/,\ /. ~ ~\...-~" \ l + \ \\' / '"--/ f\y,ai s \ \ / '\/ A 7 ///< / H O s 1 (SKOG\L NY UTBYGGNAD \ './ \... / < O m A ~ ~\_\_'\j [,:.. SKOGSVAKT ARTORPETS FORSKOLA UTREDNINGSSKISS.. UPPST ALLNINGSPLA TS VARUMOTTAG SKALA 1:200 ~T~ ~

7 BARN- OCH UTBILDNINGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA FSN-2013/ (5) HANDLÄGGARE Janson, Elaine Elaine.Janson@huddinge.se Förskolenämnden Om- och nybyggnad av förskolan Skogvaktartorpet, i Snättringe godkännande att inleda förstudie Förslag till beslut 1. Förskolenämnden godkänner förvaltningens förslag att inleda förstudie. 2. Förskolenämnden överlämnar ärendet till Planerings-och personalutskottet för godkännande att inleda förstudie Sammanfattning Skogvaktartorpet är en förskola med cirka 75 förskolebarn i åldern 1-5 år och cirka 15 personal. Förskolan ligger i Snättringe, i två mitt emot varandra liggande äldre separata byggnader med en gemensam förskolegård emellan. I båda byggnaderna tillagas maten för 100 portioner av två kokerskor. De nu drygt 30 år gamla lokalerna är inte ändamålsenliga och inget av köken uppfyller dagens arbetsmiljö- och myndighets krav för varken tillagnings-, mottagnings-, eller serveringskök. Olika alternativ med att renovera och bygga om två separata byggnader med bara ett kök har undersökts men arbetsmiljöproblemen för personalen skulle då fortfarande kvarstå med bland annat mattransporter som skulle behöva sker året runt över den relativt kuperade tomten. Dessutom skulle det försvåra gårdskötsel och snöröjning samt skärma av lekgården. Istället har förvaltningen tillsammans med Huge Fastigheter AB utrett en långsiktigt hållbar lösning som innebär att den sämre byggnaden på Milstensvägen 1 rivs och att den andra byggnaden på Ängsvägen 44 byggs ut med två nya avdelningar med ett nytt tillagningskök. Detta skulle lösa alla kvarstående arbetsmiljöproblem och myndighetskrav. Förskoleplatserna på Skogvaktartorpet fyller ett långsiktigt behov då lokaler i området tidigare också har avvecklats på grund av tidsbegränsade bygglov. Huge Fastigheter AB har preliminärt beräknat investeringskostnaden till cirka 22,2 mnkr med motsvarande årshyra på 1,7 mnkr. Nuvarande hyra på 0,7 mnkr bortfaller och den tillkommande nettohyresökningen blir då 1,0 mnkr/år. POSTADRESS Barn- och utbildningsförvaltningen HUDDINGE BESÖKSADRESS Gymnasietorget 1 Huddinge TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB barn-utbildning@huddinge.se

8 BARN- OCH UTBILDNINGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA FSN-2013/ (5) Lösning och kostnad för evakuering och hyra av paviljong under produktionstid ingår men kommer att utredas under förstudiearbetet. Arbetet med förstudien och färdiga bygghandlingar kan påbörjas efter att Planerings- och personalutskottet godkänt nämndens begäran om förstudie i juni. Förstudiearbetet beräknas pågå fram till oktober, nämndärende om produktion i december och godkännande i Kommunstyrelsen i januari Om- och tillbyggnaden beräknas vara färdigställd till december Beskrivning av ärendet Skogvaktartorpet är en förskola med cirka 75 förskolebarn i åldern 1-5 år och cirka 15 personal. Förskolan ligger i Snättringe, i två mitt emot varandra liggande separata byggnader med en gemensam förskolegård emellan. Den ena byggnaden har adress Ängsvägen 44 och är till ytan 438 kvadratmeter, den andra med adress Milstensvägen 1, har en lokalyta på 350 kvadratmeter. Båda förskolorna togs i drift under år 1981 och de sammantagna lokallösningarna är inte längre ändamålsenliga. Båda förskoleenheterna har tillagningskök, med vardera anställd kokerska på 30 timmar per vecka, totalt produceras dagligen cirka 100 portioner mat. Skogvaktartorpet har under många års tid varit i behov av ombyggnadsåtgärder och framförallt när det gäller arbetsmiljöbristerna i köken. Miljötillsynsavdelningen i Huddinge har riktat krav på att åtgärder måste genomföras. Diskussion för att hitta en lämplig planlösning har pågått under en längre tid. Inget av köken uppfyller dagens myndighetskrav varken på tillagnings-, mottagnings-, eller serveringskök utifrån rådande miljölagstiftning. Båda köken saknar golvbrunn, har bristande ventilation, saknar tillräckliga förvaringsutrymmen, saknar separat varumottagning, (inlastning sker i dag via ett kapprum) och bristande maskinell utrustning. Köket på Milstensvägen 1, är i sämre skick. På grund av utrymmesbrist står ett frysskåp i personalens omklädningsrum och ytterligare två frysar är placerade i hallen. Två specceriförråd står i personalrummet. Separat WC för kökspersonal saknas. I enlighet med Förskolenämndens lokalförsörjningsplan för åren , och är Skogvaktartorpet ett prioriterat projekt. En storkökskonsult genomförde under 2010 en utredning av brister och möjliga förbättringsåtgärder av kök och varumottagning. Olika förslag till lösningar har utretts men inget av förslagen ansågs vara tillräckligt bra ur arbetsmiljösynpunkt. Förvaltningen tog då initiativ till att ett ytterligare förslag skulle

9 BARN- OCH UTBILDNINGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA FSN-2013/ (5) utredas där den sämre byggnaden på Milstensvägen 1 rivs och att byggnaden på Ängsvägen 44 byggs ut med två nya avdelningar med ett nytt tillagningskök. Förvaltningens synpunkter Förvaltningen anser att en om- och tillbyggnad av förskolan Skogvaktartorpet är ytterst angeläget både ur ett barn- och personalperspektiv för att uppnå de krav och regler som ställs utifrån rådande arbets- och miljölagstiftning. Olika alternativ med två separata byggnader har utretts men visat sig mycket svårgenomförbara och med kvarstående negativa förhållanden ur arbetsmiljösynpunkt. Förvaltningen tog istället initiativ till att utreda en långsiktigt hållbar lösning som innebär att riva den sämre byggnaden på Milstensvägen 1 och att byggnaden på Ängsvägen 44 byggs ut med två nya avdelningar med ett nytt tillagningskök.

10 BARN- OCH UTBILDNINGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA FSN-2013/ (5) Föreslagna ombyggnadsåtgärder Förskolebyggnaden på östra sidan av tomten, Milstensvägen1, rivs och en utbyggnation med 279 kvadratmeter görs av befintligt hus på Ängsvägen 44. Nytt tillagningskök byggs som får en helt ny planlösning med ny maskinell köksutrustning. Köket placeras i södra delen av befintlig byggnad. Varumottagning med lastkaj byggs, ny infartsväg vid husets södra kortsida till lastkaj. Tillbyggnad med två nya avdelningar med ateljé. En avdelning byggs om i befintligt hus, avdelningen i husets norra del utökas och ytskikten renoveras vid behov. Nytt gemensamt personalrum med pentry, kontor och samtalsrum. Nytt gemensamt omklädningsutrymme med dusch, toalett. El, tele och data anpassas för ny planlösning. Befintligt fläktrum byggs ut för att få plats med nytt aggregat för nya byggnaden. Ny placering av lekgård. Befintliga lekredskap behålls och flyttas. Den nya byggnadens verksamhetsyta blir 717 kvm LOA vilket är cirka 70 kvadratmeter mindre än de två nuvarande. Den minskade ytan förklaras av att kök, personal- och omklädningsutrymmen samordnas. En i stället för två separata byggnader ger även andra samordningsvinster och blir därmed mer yteffektiv. Verksamheten blir inte lika sårbar vid personalbrist, större möjlighet skapas för gemensam planering och utnyttjande av lokalerna och dagens två kökstjänster kan minskas till en. Viktigt är också att barnen får en sammanhållen och bättre planerad lekgård när byggnaden vid Milstensvägen tas bort. Evakuering Verksamheten måste under produktionstiden, cirka 9 månader evakueras till paviljonger. Den mest närliggande lösningen, som ska utredas närmare under förstudiearbetet, är att paviljongerna kan placeras på del av Snättringeskolans fotbollsplan i direkt anslutning till befintlig förskolebyggnad. Ekonomi och tidsplan Huge Fastigheter AB har preliminärt beräknat investeringskostnaden till cirka

11 BARN- OCH UTBILDNINGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA FSN-2013/ (5) 22,2 mnkr med motsvarande årshyra på 1,7 mnkr. Nuvarande hyra på 0,7 mnkr bortfaller och den tillkommande nettohyresökningen blir då 1,0 mnkr/år. Kostnaden för evakuering och hyra av paviljong under produktionstid ingår inte utan kommer att studeras närmare under förstudiearbetet. Under 2012 har förvaltningen tillsammans med Huge Fastigheter AB, storköksarkitekt, förskoleledning, kökspersonal och huvudskyddsombud genomfört utredning av om-och tillbyggnad av förskolan Skogvaktartorpet, förslag på åtgärder har tagits fram. Arbetet med förstudien och färdiga bygghandlingar kan påbörjas efter att Planerings- och personalutskottet godkänt nämndens begäran om förstudie i juni. Förstudiearbetet beräknas pågå fram till oktober, nämndärende om produktion i december och godkännande i Kommunstyrelsen i januari Byggstart beräknas till april 2014 med färdigställande i december Finansiering Förvaltningen bedömer att den ökade nettoårshyreskostnaden på 1,0 mnkr som belastar 2015 sannolikt inte kan täckas inom ramen för nuvarande resursfördelningssystem, utan måste täckas inom förskolenämndens samlade budgetram. Närmare analys kommer att ske i Lokalförsörjningsplanen för Jukka Kuusisto Utbildningschef Bengt Hammarlund Lokalplaneringschef Bilagor 1. Preliminär kostnadskalkyl och hyresoffert, Huge Fastigheter AB den 27 mars Skisser, Huge Fastigheter AB den 10 september Skiss varumottagning, Huge Fastigheter AB den 20 februari 2013 Beslutet delges Kommunstyrelsen Huge Fastigheter AB