Kommunstyrelsen TJÄNSTEUTLÅTANDE KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (2)

Transkript

1 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (2) HANDLÄGGARE Söderquist, Mari Mari.Soderquist@huddinge.se Kommunstyrelsen Beställning avseende anpassning av lägenheter till gruppbostad enligt lagen om särskilt stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS) på Norströms väg 10, Trångsund Förslag till beslut Kommunstyrelsens beslut Socialnämndens beställning avseende ombyggnad av sex lägenheter på Norströms väg 10 i Trångsund, godkänns. Beskrivning av ärendet Enligt socialnämndens lokalförsörjningsplan finns det behov av fler bostäder för boende enligt lagen om stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS). Den planerade ombyggnaden på Norströms väg 10 i Trångsund avser ombyggnad av sex lägenheter, främst avseende lägenheternas kök och badrum, för att kunna uppnå fullvärdig bostadsstandard för en gruppbostad enligt LSS. De aktuella bostadsdelarna består av fem enrumslägenheter samt en tvårumslägenhet. Därutöver finns ytor för personal samt gemensamhetsytor. Enligt översänd offert från Huge Fastighter AB uppgår den totala ombyggnadskostnaden till 4,7 mnkr. Utslaget per kvadratmeter uppgår ombyggnadskostnaden till cirka kr/kvm. Grundhyra för lokalerna uppgår idag till 488 tkr. Efter genomförd ombyggnad beräknas hyran öka med ungefär 250 tkr/år, och blir därmed cirka 740 tkr/år. Kommunen får dra av den så kallade Ludvikamomsen på brukarnas hyror. Därefter återstår 657 tkr i nettokostnad för kommunen. Men från det beloppet avgår intäkter som debiteras de boende enligt kommunens hyresmodell. Hyresintäkterna från de boende beräknas till cirka 360 tkr/år. Efter att dessa intäkter tagits med i beräkningen återstår en slutlig nettokostnad för kommunen om knappt 300 tkr för den aktuella gruppbostaden. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se

2 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/ (2) Planerad ombyggnad beräknas kunna starta i slutet av 2014 och vara klar i mars Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning anser att föreslagen lösning förefaller att vara en bra lösning för att snabbt kunna tillskapa sex lägenheter för ett gruppboende enligt LSS. Ombyggnadskostnaden bedöms vara rimlig i förhållande till de många specifika lagkrav som gäller för ett gruppboende enligt LSS (lagen om särskilt stöd och service för vissa funktionshindrade). Kraven omfattar både funktion, standard, tillgänglighet och arbetsmiljö. Kommunstyrelsens förvaltning tillstyrker föreslagen lösning. Vesna Jovic Kommundirektör Mats Öberg Ekonomidirektör Bo Garneij Chefscontroller Bilagor Socialnämndens tjänsteutlåtande daterat samt nämndens protokollsutdrag daterat Beslutet delges Socialnämnden Huge Fastigheter AB

3 SOCIALNÄMNDEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Socialnämnden 15 oktober Paragraf Diarienummer SN-2014/ Beställning avseende anpassning av lägenheter till gruppbostad enligt lagen om särskilt stöd och serviceför vissa funktionshindrade (LSS) på Norströms väg 10 i Trångsund Socialnämndens beslut Socialnämnden föreslår att kommunstyrelsen beslutar om beställning avseende ombyggnation av sex lägenheter på Norström väg 10 i Trångsund till standard för gruppboende enligt lagen om särskilt stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS). Sammanfattning Enligt lokalförsörjningsplanen finns det behov av bostäder för boende enligt lagen om stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS). Planerings- och personalutskottet godkände den 22 januari 2014 en beställning av en förstudie för att anpassa lägenheter till gruppbostad enligt LSS på Norströms väg 10 i Trångsund.Enligt offert från Huge Fastigheter AB, bilaga 1, kommer ombyggnaden av gruppbostaden att kosta kronor. Kommunens hyreskostnad beräknas bli cirka kronor per år. Förvaltningen kommer att erbjuda boende i LSSgruppbostad för vuxna till tre personer som idag bor på ett barn- och ungdomsboende. Inspektionen för vård och omsorg (IVO) som bedriver tillsyn över verksamheter för funktionshindrade, har i samband med tillsynsbesök krävt att kommunen ska ta fram en plan för hur dessa personers framtida boendesituation ska lösas. Lägenheterna i gruppbostaden på Norströms väg 10 kan vara ett sådant boendealternativ.ombyggnationen på Norströms väg 10 gäller främst lägenheternas kök och badrum. Sex lägenheter byggs om till fullvärdiga bostäder och anpassas tillgänglighets- och standardmässigt för gruppbostad enligt LSS. Rum och badrum förses med sprinklers. Överläggning I ärendet yttrar sig Gunilla Helmerson (M), Elisabet Bern, lokalintentent. Efter detta förklaras överläggningen avslutad. Beslutet delges Ekonomiavdelningen, Controllerenheten Kommunstyrelsen

4 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA SN-2014/ (4) HANDLÄGGARE Per Claug Tel per.claug@huddinge.se Socialnämnden Beställning avseende anpassning av lägenheter till gruppbostad enligt lagen om särskilt stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS) på Norströms väg 10 i Trångsund Förslag till beslut Socialnämnden föreslår att kommunstyrelsen beslutar om beställning avseende ombyggnation av sex lägenheter på Norström väg 10 i Trångsund till standard för gruppboende enligt lagen om särskilt stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS). Sammanfattning Enligt lokalförsörjningsplanen finns det behov av bostäder för boende enligt lagen om stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS). Planerings- och personalutskottet godkände den 22 januari 2014 en beställning av en förstudie för att anpassa lägenheter till gruppbostad enligt LSS på Norströms väg 10 i Trångsund. Enligt offert från Huge Fastigheter AB, bilaga 1, kommer ombyggnaden av gruppbostaden att kosta kronor. Kommunens hyreskostnad beräknas bli cirka kronor per år. Förvaltningen kommer att erbjuda boende i LSS- gruppbostad för vuxna till tre personer som idag bor på ett barn- och ungdomsboende. Inspektionen för vård och omsorg (IVO) som bedriver tillsyn över verksamheter för funktionshindrade, har i samband med tillsynsbesök krävt att kommunen ska ta fram en plan för hur dessa personers framtida boendesituation ska lösas. Lägenheterna i gruppbostaden på Norströms väg 10 kan bli ett bra sådant boendealternativ. Ombyggnationen på Norströms väg 10 gäller främst lägenheternas kök och badrum. Sex lägenheter byggs om till fullvärdiga bostäder och anpassas tillgänglighets- och standardmässigt för gruppbostad enligt LSS. Rum och badrum förses med sprinklers. POSTADRESS Social- och äldreomsorgsförvaltningen Huddinge BESÖKSADRESS Gymnasietorget 1 TELEFON (VX) OCH FAX WEBB

5 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA SN-2014/ (4) Beskrivning av ärendet Bakgrund Socialnämnden beslöt den 18 december 2013 att föreslå en förstudie om att anpassa lägenheter till gruppbostad enligt LSS på Norströms väg 10 i Trångsund. Planerings- och personalutskottet godkände den 22 januari 2014 beställningen av förstudien för ombyggnaden. I dag har personer som omfattas av lagen om stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS) rätt till ett individuellt stöd vilket förutsätter en egen fullvärdig bostad. Kommunen har skyldighet att erbjuda fullvärdiga lägenheter enligt lagen. Behov enligt lokalförsörjningsplanen Enligt lokalförsörjningsplanen finns det behov av bostäder för boende enligt lagen om stöd och service för vissa funktionshindrade (LSS). Lokalerna på Norströms väg 10 De aktuella lokalerna på Norströms väg 10 ligger på plan 4 med en ingång från trapphuset. I övriga fastigheten bor personer som är 65 år eller äldre. Hissen till och från boendet rymmer permobil. Färdtjänst och andra transporter till och från lokalen sker via gården. Både förvaltningen och fastighetsägaren Huge Fastigheter AB är övertygade om att en gruppbostad enligt LSS kommer att fungera i huset med övriga personer som bor där. Lokalprogram Totalt byggs sex lägenheter som uppfyller de normer och krav som gäller för gruppbostad enligt LSS. Lägenheterna ska ha normal standard och tillgänglighets- och arbetsmiljökrav ska uppfyllas. Enheten består av fem enrumslägenheter på mellan 33 och 44 kvadratmeter och en tvårumslägenhet på 58 kvadratmeter, ritning bilaga 2. Den sistnämnda har en egen balkong. Offert Investeringar Enligt offert från Huge Fastigheter AB (bilaga 1) uppgår investeringskostnaden till kronor. Lokalerna byggs om enligt gällande lagar och riktlinjer till sex fullvärdiga lägenheter med tillhörande förråd, gemensamhetskök och vardagsrum samt personalutrymmen. Sprinklers installeras och när det gäller badrummen har särskilt beaktats de nya kraven för tillgänglighet och arbetsmiljö. Den totala lokalarean är 546 kvadratmeter.

6 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA SN-2014/ (4) Ventilationen samt el- och värmeförsörjningen ses över. Fyra av badrummen görs större vilket medför omfattande ingrepp. Ytskikten ses över i samtliga utrymmen. Vissa justeringar sker i personalutrymmet. Omdisponering sker för en ny besökstoalett. Gemensamhetsutrymmet som vetter ut mot Trångsunds torg renoveras. Två tillhörande större balkonger förses med förhöjt balkongräcke av plexiglas. Tvättstuga och förråd behöver inte några större åtgärder. Huge Fastigheter AB tar kostnaden för vissa ytskiktsrenoveringar i gruppbostaden inom sitt underhållsansvar. Enligt den kostnadsbedömning som genomförts uppgår investeringskostnaden till totalt kronor exklusive kapitalkostnad under byggtid. Till detta kommer moms för de ytor som avser boende och dess andel av gemensamma ytor i enlighet med följande redovisning. Tabell 1 (belopp i tusen kronor) Momspliktig Momsfri Ej avdragsgill Total del del Summa moms kostnad Kostnader Hyreskostnad Bruttohyran är den befintliga hyran samt den hyresförhöjning som tillkommer till följd av investeringen. En investeringskostnad på kronor medför en hyresökning på kronor per år utöver den befintliga hyran för lokalen som är kronor. Kommunens bruttokostnad blir enligt offerten kronor. Kommunen får dra så kallad Ludvikamoms på brukarnas hyror och brukarna får betala hyra enligt hyresmodellen. Efter det att kronor av bostadshyrorna återvinns genom den så kallade Ludvikamomsen återstår kronor i nettokostnad. Tabell 2 (belopp i tusen kronor) Momspliktig Momsfri Total Ludvika Netto hyra hyra hyra moms kostnad Hyra Från kommunens nettokostnad om kronor avgår intäkter som debiteras de boende enligt kommunens hyresmodell. Hyresintäkter från de boende beräknas försiktigt till kronor per år. Efter det att dessa intäkter tagits med i beräkningen återstår en kostnad för kommunen på cirka kronor.

7 SOCIAL- OCH ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA SN-2014/ (4) Ekonomi Gruppbostaden på Norströms väg 10 innebär en ökad hyreskostnad för kommunen på cirka kronor per år. Om beslut fattas av socialnämnden kan lokalerna för ett barn- och ungdomsboende sägas upp till slutet av 2015 eller komma att användas till annan verksamhet under samma år. Den årliga hyreskostnaden för den lokalen på kronor kan i så fall tillgodoräknas gruppboendet på Norströms väg senast årsskiftet 2015/2016. Tidsplan Efter beslut i socialnämnden och kommunstyrelsen samt erhållet bygglov bedömer Huge Fastigheter AB att ombyggnationen kommer att ta tre månader i anspråk. Inflyttning kommer tidigast att kunna ske under våren Förvaltningens synpunkter I dagsläget finns det tre vuxna personer som bor kvar i ett barn- och ungdomsboende där kommunen är skyldig att erbjuda boende som uppfyller kraven för boende för vuxna enligt LSS. Inspektionen för vård och omsorg (IVO) som bedriver tillsyn över verksamheter för funktionshindrade, har i samband med tillsynsbesök krävt att kommunen ska ta fram en plan för hur dessa personers framtida boendesituation ska lösas. Lägenheterna i gruppbostaden på Norströms väg 10 kan möta kravet och vara ett bra boendealternativ. Förvaltningen anser att Norströms väg 10 är ett centralt läge samt en bra och kostnadseffektiv lösning för att snabbt kunna inrätta en gruppbostad enligt LSS med sex lägenheter. Britt-Marie Karlén Social- och äldreomsorgsdirektör Per Claug Lokalintendent Bilagor 1. Offert med bilagor 2. Ritning Beslutet delges Kommunstyrelsen Ekonomiavdelningen, Controllerenheten

8 HF (2) Huddinge kommun Socialnämnden HUDDINGE Offert avseende gruppboende (LSS) i Trångsund Huge Fastigheter AB har, efter beställning från social- och äldreomsorgsförvaltningen, gjort en kostnadsberäkning gällande anpassningar av ett våningsplan på Norströms väg 10 för omsorgsboende enligt lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade varför vi lämnar följande offert. Lokalerna byggs om enligt gällande lagar och riktlinjer till sex fullvärdiga lägenheter med tillhörande förråd, gemensamhetskök och vardagsrum samt personalutrymmen. Sprinkler installeras och när det gäller badrummen har särskilt beaktats de nya kraven för tillgänglighet och arbetsmiljö. Den totala lokalarean är ca 546 kvm. Om socialnämnden i oktober lämnar beställning kan byggnadsarbetena starta november 2014 och vara klara i mars Total investeringskostnad har beräknats till tkr exklusive kapitalkostnad. Grundhyra för lokalerna är 488 tkr/år. Kommunens hyreskostnad blir 738 tkr/år. Investeringar, kostnader och därmed i förlängningen också hyran för ett särskilt boende måste enligt gällande mervärdesskattelagstiftning fördelas mellan boende och vård. Härvid används ytorna som fördelningsgrund. Avdrag medges ej för moms avseende kostnader sammanhängande med boendeytor. Denna moms utgör således en hyresgrundande kostnad. Avdrag medges däremot för moms avseende kostnader som avser vårdlokaler. Härutöver finns i fastigheten gemensamma ytor. Dessa ytor och kostnader proportioneras på boende respektive vård. För hyrorna avseende boendedelarna medges kommunen ett generellt avdrag om 18 % (den s k Ludvika-momsen ). Enligt den kostnadsbedömning som genomförts uppgår investeringskostnaden till totalt tkr exklusive kapitalkostnad under byggtid. Till detta kommer moms för de ytor som avser boende och dess andel av gemensamma ytor i enlighet med följande redovisning (belopp i tkr): Momspliktig Momsfri Ej avdragsgill Total del del Summa moms kostnad Kostnader Huge Fastigheter AB Box 1073, Huddinge Besöksadress Sjödalstorget 7 Tel Fax info@huge.se Orgnr

9 Sid 2 (2) Hyreskostnad Hyran blir med ovanstående princip och i enlighet med hyresberäkningar, bilaga 1-3: Momspliktig Momsfri Total Ludvika Netto hyra hyra hyra moms kostnad Summa Från kommunens nettokostnad om 655 tkr avgår intäkter som debiteras de boende enligt kommunens system för hyressättning av särskilda boenden. Investeringen är beräknad efter ränte- och prisläge för juni 2014 och vi förbehåller oss rätten att indexreglera utifrån förändringen i SCB nya entreprenadindex för husbyggnad och anläggning. Den angivna hyran är preliminär och den slutliga får avvika med högst % på ifrågavarande investering jämte indexreglering Ovan redovisade kostnader och hyror är baserade på skisser utförda av Sundell Arkitekter AB, daterade , bilaga 4. Huge Fastigheter AB Kommunal service Sophia Mattsson-Linnala VD Henrik Örneblad Affärsområdeschef Bilagor: 1 Fördelning ytor och hyror 2-3 Hyresberäkning 4 Ritningar

10 Huge Fastigheter AB Bilaga ABT Norströmsväg 10, 4 tr REV ABT Ytor BRA Andel Boyta ,0% Gemensamhetsyta ,0% Vårdyta ,0% Tot ,0% varav momspliktig yta 213 varav momsfri yta Gem.yta Momspliktig vårdyta ,9% 60 Momspliktig yta 213 Momsfri boendeyta ,1% 93 Ej momspliktig yta 333 Summa Befintlig hyra kvm hyra tkr tillägg Tot Grundhyra Nuvarande totalyta Yta efter ombyggnad 546 Tillkommande yta 0 Period Ant mån Andel Budget Hyresbär Tillk yta Ombyggnadskostnad 3 100% % Belopp momsgr ej m-gr Totalkostnaden avser CG kostnadsberäkning Huges 4 % Summa Investeringsbidrag Hyra Momspl Momsfri Total Momspl Momsfri Total hyra hyra hyra yta yta yta Befintlig hyra Tilläggshyra ombyggnad

11 ABT Bil 2 Rev ABT HYRESBERÄKNING Momspliktig del av investeringen (preliminär vid uthyrning till kommunen) Projekt: LSS-boende Objekt: Norströms väg 10 Investering tkr: Beräknad kostnad tkr: ,9% * tkr Investering inkl kapitalkostnad under byggtid 1) Kalkylränta: 2,29% 2) Index: 70% 3) Kap kostn byggtid 5 Beräknad byggtid: 3 mån Bokfört värde tkr: 0 Drift kr/kvm: 0 Underhåll kr/kvm: 0 Beräknat tax-värde tkr: 0 Utökat antal kvm: 213 LOA Totalt antal kvm: 213 LOA Avskrivningstid år Kapital investering Kapital bokf värde Drift Underhåll Grundhyra (488 tkr/år*38,9%) FÖRSLAG HYRA tkr: ) 5-årig statsobligation SE GVB 5Y per ,79% Tillägg vid uthyrn till kommunen 1,50% 2) Index sätts till 70% vid utökad yta och 55% i övriga fall. 3) Beräknad investering X kalkylränta X byggtid / 2 Annuitetsfaktor 102,3% 34,9% 21,4% 11,3% 4,6%

12 Rev ABT Bil ABT HYRESBERÄKNING Momsfri del (bostad och del av gemensam yta) (preliminär vid uthyrning till kommunen) Projekt: LSS-boende Objekt: Norströms väg 10 Investering tkr: ,1% av 4682 tkr + moms (25% av 4502 X 61,1%) Beräknad kostnad tkr: Investering inkl kapitalkostnad under byggtid 1) Kalkylränta: 2,29% 2) Index: 70% 3) Kap kostn byggtid 10 Beräknad byggtid: 3 mån Bokfört värde tkr: 0 Drift kr/kvm: 0 Underhåll kr/kvm: 0 Beräknat tax-värde tkr: 0 Utökat antal kvm: 333 LOA Totalt antal kvm: 333 LOA (totalt 546 kvm) Avskrivningstid år Kapital investering Kapital bokf värde Drift Underhåll Grundhyra (488 tkr/år*61,1%) FÖRSLAG HYRA tkr: ) 5-årig statsobligation SE GVB 5Y per ,79% Tillägg vid uthyrn till kommunen 1,50% 2) Index sätts till 70% vid utökad yta och 55% i övriga fall. 3) Beräknad investering X kalkylränta X byggtid / 2 Annuitetsfaktor 102,3% 34,9% 21,4% 11,3% 4,6%

13 FÖRKLARINGAR =BEFVAGG -- NYVAGG LNYDORR ~BEFOORR VAGGRIVES OORRRIVES ~ o LAGER: 1 2 FORMATA1:S METER KALA 1:50 A 3. S KALA 1:100 l

14 BALKONGRACK E UTRUSTAS MED PLEXIGLAS TILL HO.JD OK 1300 mm OFG FÖRKLARINGAR BfF VAGG NY VAGG..D.. NY DORR ~ BEFDORR VAGGRIVES o:::.'""'t=, DORRRIVES 2593 SKYDDSRUMSFRD BALKONG BALKONGRACKE UTRUST AS MED PLEXIGLAS TILL HOJO OK 1300 mm OFG 2562 RUM m KSK 2592 FORRÅD i t f l t ~~~~~,~~~,~~~- ~"~"~==~~~=t~~i FÖRSLAGSHANDLING ', Kv. KUNGEN TRÅNGSUND ~ ~i,' LSS-BOENDE r ~~ Sundell Arkitekter 90DF.It lll,\f.\ll5'nt\>ill-:7.~ liiustockiioui ~ 'I'U.OII ~''-'OO.rAXOII 5-ISMS10 SKALA 1.50 FÖRSLAG OMBYGGNAD PLAN 5, DEL 2 - FORMAT A1: SKALA 1:50 A3: SKALA 1:100 1:50 ö ';;~c ~ ~ c=r==c=r==c=f=:c=r==c=r==r _j~~e~te~r~~~~~~~~~~~~ _r~~~=-=-=-=-~~~~~~~~~~~=-=-=-=-=-~]i <