Hyresavtal äldreboende kvarteret Banken (Esplanaden/Vasagatan)

Transkript

1 (5) Äldrenämnden Hyresavtal äldreboende kvarteret Banken (Esplanaden/Vasagatan) Beslutsunderlag Äldreförvaltningens skrivelse den 4 oktober Hyresavtal för ytor som avser lägenheter. Hyresavtal för övriga ytor i äldreboendet. Ritningar. Sammanfattning Sundbybergs stad har i samarbete med Fastighets AB Förvaltaren genomfört programarbete för ett äldreboende i kvarteret Banken i centrala Sundbyberg. Det har också tagits fram förslag till hyresavtal för äldreboendet. Äldreboendet i kvarteret Banken kommer att ersätta ett av husen i Lötsjögårdens äldreboende i Hallonbergen som inte uppfyller gällande arbetsmiljökrav. Det nya boendet kommer att uppfylla alla nu gällande myndighetskrav och bli ett modernt boende i stadsmiljö. Hyreskostnaden kommer i stort sett att fördubblas, men staden kan inte undvika denna kostnadsökning eftersom flera äldreboenden i staden antingen måste avvecklas eller byggas om för att uppfylla arbetsmiljökraven. Förslag till beslut 1. Äldrenämnden föreslår att kommunfullmäktige godkänner förslag till de två hyresavtalen för äldreboende i kvarteret Banken, Esplanaden/Vasagatan. 2. Hyresavtalen förutsätter att äldrenämnden tillförs medel för ökade lokalkostnader i driftbudget 2014 och 2015 samt investeringsmedel för inventarier. 3. Äldrenämnden beslutar om omedelbar justering av ärendet. 4. Ärendet överlämnas till kommunstyrelsen. Sundbybergs stad, Sundbyberg Besöksadress: Kavallerivägen 4, Rissne Telefon: Organisationsnummer: aldrenamnden@sundbyberg.se

2 (5) Bakgrund Den politiska inriktningen är att strukturera om äldreomsorgen mot fler mindre äldreboenden i stadens olika delar. I mars månad 2012 beslutade kommunstyrelsen att arbetet med tre tänkbara projekt skulle gå vidare till programfasen. Det handlar om: Kvarteret Banken i centrala Sundbyberg (Esplanaden/Vasagatan) Kvarteret Metallarbetaren m m i centrala Sundbyberg (vid Tornparken mot Tulegatan) Kvarteret Pollux i Storskogen (Friluftsvägen mellan värmeverket och Bergdalen 8) Dessutom beslutade kommunstyrelsen att ytterligare alternativ borde utredas. Det gällde kvarteret Hejaren (Tulegatan/Kyrkogatan), Örtorget samt andra lämpliga platser. I detta ärende behandlas programarbetet för kvarteret Banken i centrala Sundbyberg. Bortsett från den politiska inriktningen att bygga mindre äldreboenden finns det också behov av att ersätta några av de befintliga äldreboendena eftersom de inte uppfyller dagens arbetsmiljökrav. Det handlar om Lötsjögården i Hallonbergen och Ekbackens hus F där badrummen i de boendes lägenheter inte är tillräckligt stora för att ge en god arbetsmiljö för personalen. Arbetsmiljöverket beslutade i juni 2012, efter dialog med staden, att de ovan nämnda boendena måste ersättas eller byggas om senast till utgången av Besluten är kopplade till viten om 3,0 mnkr för Lötsjögården respektive 2,0 mnkr för Ekbackens hus F. Tanken i detta arbete är att de boende i det ena huset i Lötsjögårdens äldreboende ska flyttas till det nya äldreboendet i kvarteret Banken (frågan om Lötsjögårdens framtid behandlas i ett eget ärende). På Lötsjövägen 6 finns 44 lägenheter för permanent äldreboende samt 19 lägenheter för tillfälligt/korttidsboende. På Lötsjövägen 4 finns 55 lägenheter för permanent boende. I det nya boendet i kvarteret Banken kommer det att finnas totalt 56 lägenheter. En eventuell minskning av antalet lägenheter förväntas kunna hanteras inom ramen för samtliga äldreboendeplatser i staden. Syfte och mål med programmet Att tydliggöra verksamhetens behov och göra en bedömning av kostnaden för att starta och driva ett äldreboende i kvarteret Banken på Esplanaden/Vasagatan. Kort beskrivning av arbetet Programarbetet har genomförts i samverkan mellan Fastighets AB Förvaltaren och Sundbybergs stad. I arbetsgruppen har deltagare från Förvaltaren samt företaget

3 (5) Projektsamverkan och Bergkrantz arkitekter varit med. Från stadens sida har representanter från äldreförvaltningen och kommunlokaler samt måltidschefen deltagit. Avstämning har också skett med stadens lokalstrateg. Genomförande av projektet Fastighets AB Förvaltaren ansvarar som fastighetsägare för genomförande av projektet. Detta innebär att investeringen görs hos dem och att man tar ut en hyra från staden för de lokaler som hyrs. Program för äldreboendet Programarbetet har bedrivits med stöd av de krav som finns i det lokalprogram för äldreboenden som äldrenämnden beslutade om i oktober Det har visat sig att vissa delar saknas i lokalprogrammet, bl a hygienkrav, och därför har dessa krav framförts i programarbetet. Dessa krav kommer också att finnas med i planering av ytterligare äldreboenden. I den aktuella byggnaden kommer det förutom äldreboendet att finnas vanliga bostadslägenheter samt 18 lägenheter för trygghetsboende. I gatuplanet kommer det att finnas en träffpunkt för äldre (hyresavtalet för denna behandlas i ett eget ärende), ett tillagningskök (behandlas också i ett eget ärende) samt kommersiella lokaler (t ex butiker, andra företag och eventuella restauranger). Äldreboendet kommer att finnas på våning 1, 2 och 3 i huset. Dessutom kommer det att finnas omklädningsrum för personalen på våning 0 (entréplanet). Antalet lägenheter inom äldreboendet kommer att bli 56 stycken där ett tiotal kommer att användas som tillfälligt/korttidsboende. Lägenheterna varierar i storlek mellan 27 och 51 kvadratmeter, i genomsnitt är de 34 kvadratmeter stora. Det finns tre stycken tvåor. Samtliga lägenheter kommer att vara utrustade med bl a trinettkök, säng, medicinskåp, stort hygienrum och trygghetslarm. I de större lägenheterna kommer par kunna bo. Dessutom kommer det att finnas möjlighet att koppla ihop två lägenheter till en större via en särskild dörr mellan lägenheterna (kallas ofta för connecting door). Detta gäller totalt tolv lägenheter, som därmed kan bli sex större lägenheter för parboende. Lägenheterna är grupperade i avdelningar med åtta lägenheter. Förutom lägenheterna kommer det att finnas matsal och vardagsrum på varje avdelning. Dessutom kommer det att finnas personallokaler, tvättstuga, spolrum, sjuksköterskeexpedition, kontor, förråd m m. I hyresavtalen slås fast att fastighetsägaren ansvarar för att lokalerna kommer att uppfylla alla nuvarande myndighetskrav när det gäller t ex brandsäkerhet, arbetsmiljö och livsmedelshantering. Hyresnivån för de boende i äldreboendet är ännu inte fastställd. Den kommer att förhandlas med hyresgästföreningen. Om man jämför med Ekbackens H- och K- hus så ligger hyresnivåerna på ca kr per kvadratmeter och år. Med den nivån

4 (5) blir hyran för en lägenhet på 30 kvadratmeter ca kr per månad. För en lägenhet på 40 kvadratmeter blir det ca kr per månad. Måltider kommer att lagas i ett tillagningskök på entréplanet. Därmed uppfylls det politiska målet om närlagad mat. Detta kök kommer förutom att laga mat till äldreboendet också att laga mat till träffpunkten för äldre. Hyresavtalet för köket ingår inte i äldreboendets hyresavtal utan behandlas i ett eget ärende. Tillagningsköket kommer inte att vara bemannat under helger. I stället tillagas huvudkomponenten på fredagar och kyls ned. Den värms upp på helgen och tillbehören (potatis, ris, pasta och sallad etc) tillreds i avdelningsköken. I avdelningsköken kommer det också att finnas möjlighet till bakning. På våning 1 i byggnaden finns en terrass på ca 600 kvadratmeter. Denna kommer att utformas för användning av de äldre. I hyresavtalet ingår i nuläget inte kostnader för utformning av terrassen. Det kommer att bli ett hyrestillägg för detta. I äldreboendet på våning 1-3 finns balkonger i söderläge där de boende kan komma ut i friska luften. Totalt 38 lägenheter har egen balkong, av de övriga ligger åtta på plan 1 där det är nära till terrassen. Den totala ytan för äldreboendet är ca kvadratmeter. Lägenheterna ca kvadratmeter och övriga ytor ca kvadratmeter. Hyran per kvadratmeter och år kommer att bli kronor. Totalt ger detta en årshyra på ca 9,0 mnkr. Hyresavtalet är delat i två delar eftersom momshanteringen är olika för lägenheter och för övriga ytor. Om den totala ytan för äldreboendet slås ut på antalet lägenheter ger detta ett nyckeltal på 77 kvadratmeter per lägenhet. Detta är enligt uppgift från kommunlokaler en helt rimlig nivå för ett äldreboende, särskilt i en ombyggd fastighet. Det är också betydligt mindre än för t ex Lötsjögården och Ekbacken där motsvarande tal ligger på kvadratmeter per lägenhet. Äldreboendet i kvarteret Banken ger alltså en effektivare användning av lokalytorna, vilket är ett övergripande mål för staden. Ekonomiska konsekvenser De ekonomiska konsekvenserna kan delas upp i tre delar: 1. Lokalhyra 2. Driftskostnader för verksamheten 3. Investeringskostnader för verksamheten i form av inventarier Lokalhyra Hyresnivån för äldreboendet är satt till kronor per kvadratmeter och år. Detta innebär en fördubbling av nuvarande hyresnivå. Äldreboendet är på ca kvadratmeter och detta ger en kostnadsökning från ca 4,8 mnkr till ca 9,0 mnkr, dvs

5 (5) med ca 4,2 mnkr per år. Detta gäller om man jämför med äldreboendet i hus 6 på Lötsjögården. Kostnadsökningen går inte att undvika eftersom både Lötsjögården och Ekbackens F-hus antingen måste ersättas eller byggas om. Driftskostnader I nuläget är det svårt att göra en exakt bedömning av driftkostnaderna för äldreboendet. Bedömningen är dock att driftkostnaden per boende inte kommer att påverkas jämfört med idag. Jämfört med Lötsjövägen 6 minskar antalet lägenheter med sju stycken, men detta kommer att hanteras inom den omstrukturering av äldreboenden som kommer att ske de närmaste åren. Investering i inventarier Det nya boendet kommer att ersätta ett annat boende och i viss mån kommer möbler och utrustning kunna flyttas över till det nya boendet. Därutöver tillkommer inköp av liftar, trygghetslarm, låssystem m m. Slutligen tillkommer kostnader för inredning av terrassen. Preliminärt har ett belopp på 3,5 mnkr beräknats för inventarier. Med en avskrivningstid på tio år blir den årliga kostnaden ca tkr. Tidplan Äldreboendet i kvarteret Banken beräknas bli klart i slutet av Då ersätts äldreboendet i det ena huset på Lötsjögården av det nya boendet i kvarteret Banken. Birgitta Fahlgren-Sylvén Förvaltningschef