Marknadsundersökningar. Exempel på tillämpning vid investeringar i nyproduktion av hyresrätter

Transkript

1 Marknadsundersökningar Exempel på tillämpning vid investeringar i nyproduktion av hyresrätter

2 Innehåll Utgångspunkter Fallstudie i Stockholmsregionen Fallstudie i Tranås Målgruppsanalys

3 Olika förutsättningar i landet Tillväxt och bostadsbyggande koncentreras Befolkningstillväxt i kommuner Befolkningstillväxt i LA Källa: SCB och Evidens.

4 Stockholm Stockholm Malmö Malmö Stockholm Halmstad Borlänge Stockholm Stockholm Uppsala Gävle Uppsala Lund Kungälv Göteborg Västerås Västerås Örebro Göteborg 0,79 0,96 0,96 0,96 0,96 0,94 0,94 0,92 0,91 0,91 0,88 0,87 0,85 0,85 Kvot boendeutg. BR/HR 1,05 1,03 1,03 1,21 1,17 Betalningsvilja för bostadsrätt och hyresrätt är i princip lika stor Boendeutgift för nyproducerade BR jämfört med nyproducerade HR 2012 Ort BR-projekt Boendeutgift BR, kr/kvm/år 1 HR jämförelse Boendeutgift HR (hyra), kr/kvm/år Borlänge Frej Bältartäppan 1200 Gävle Superior 1236 Alderholmen 4: Göteborg Sannegårdshamnen 1382 Lindholmsállen 1744 Göteborg Magasinet etapp Monsungatan 1689 Halmstad Smaragden 1363 Jubilaren Kungälv Kastellet II, etapp Herr Arnes Gata 1464 Lund Väster Kv Harlösas-banan 1550 kr/kvm/år Boendeutgift för BR jämfört med HR samt kvot boendeutgift HR/BR 1,4 1,2 1 0,8 0,6 Malmö Dockan-bryggan 1492 Flaggskepparen Malmö Dadeln 1372 Lien Stockholm Västermalmsterassen 1912 Fängnaden 2000 Stockholm Henriksdalsporten 1884 Svallvågen Stockholm Hässelby Strand 1546 Hässelby strand 1276 Stockholm Annedals Entré 1493 Annedal 1555 Stockholm Farsta Strand Ekerö 1369 Uppsala Åriket Kungsängen 1: Uppsala Magnolian Luthagen 82: Västerås Skotet 1321 Råsegelet 1525 Västerås Östermalm Ludolf 1425 Örebro Hertiginnan 1228 Längan Boendeutgift BR, kr/kvm/år Boendeutgift HR (hyra), kr/kvm/år Kvot boendeutgift BR/HR 0,4 0,2 0 1 Boendeutgift baserad på lån till hela insatsen med aktuell fast tvåårig ränta om 3,4 % samt antagen avgift till föreningen om 600 kr/kvm/år.

5 Betalningsviljan för nyproducerade hyresrätter kan beräknas från observerade priser Det finns två huvudsakliga tillvägagångssätt för att beräkna hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter: 1) Observerade priser på bostadsrätter med väl specificerade kvaliteter 2) Särskild frågeteknik Båda metoderna ger samma resultat Utgå från observerade priser mest kostnadseffektivt

6 Case 1: Stockholmsregionen Alla åldersgrupper växer på några års sikt, unga vuxna ett undantag Antal invånare Befolkning efter ålder i Stockholms kommun idag och imorgon Ålder vid årets slut Källa: SCB, Statisticon och Evidens. Källa: SCB, Statisticon och Evidens

7 Högt positivt flyttnetto i gruppen unga vuxna Antal flyttare/år Flyttmönster efter ålder i Stockholms kommun Ålder vid årets slut Källa: SCB och Evidens Källa: SCB, Statisticon och Evidens. Inflyttade Utflyttade Netto

8 Järvastaden: Genomsnittlig betalningsvilja kr/kvm/år Observerade överlåtelser på andrahandsmarknaden år 2012 Område Antal observationer Pris kr/kvm Avgift kr/kvm/år Pris kr/kvm vid avgiften 650 kr/kvm/år Betalningsvilja kr/kvm/år Järvastaden Källa: Värderingsdata och Evidens

9 Betalningsvilja för olika bostadsstorlekar i Järvastaden Området består till stor del av tvåor och treor. Högst betalningsvilja för yteffektiva tvåor. Observerade överlåtelser på andrahandsmarknaden år 2012 RoK Kvm Pris kr/kvm Avgift kr/kvm/år Pris kr/kvm vid avgiften 650 kr/kvm/år Betalningsvilja kr/kvm/år Antal

10 Stadskvalitetsmodellen för bostäder i flerfamiljshus förklarar 90 procent av variationen i pris Närhet till city Tillgång till spårstation Boende- och arbetandetäthet Entrétäthet Tillgång till gånggatunät Tillgång till urbana verksamheter Betalningsvilja för bostäder 90% Tillgång till park Tillgång till vatten 90% Kvartersform Socioekonomiskt index

11 Stadskvaliteter i Järvastaden Basområde Gångavstånd till city, meter Urbana verksamheter, index Gångavstånd till vatten, meter Spår inom 500 meter R12 Socioekonomiskt index Parkyta inom 1 km, kvm Skattat br-pris Skattad betalningsvilja, kr/kvm/år , Nej 0,73 50, , Ja 0,80 27, Källa: Evidens och Spacescape, Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen.

12 Case 2: Tranås Regionens tillväxt helt beroende av nyproduktion i Tranås kommun Antal invånare Befolkningsutveckling samt prognos i Tranåsregionen Källa: SCB och Evidens År

13 Case 2: Tranås Högst boendeutgift för bostadsrätter i centrum Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010 Område Pris (kr/kvm) Avgift (kr/kvm/år) Boendeutgift* (kr/kvm/år) Antal observationer Centrum Östra Bergsområdet Junkaremålen Kimmarp *Ränta 4 procent och lån till hela köpeskillingen Källa: Evidens och Värderingsdata

14 Case 2: Tranås Betalningsviljan för en nyproducerad lägenhet i Östanåparken Med sjöutsikt Med parkutsikt Utan utsikt BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) Områdespris 3 000* 700* 3 000* 700* 3 000* 700* Nyproduktionsfaktor Stora balkonger Sjöutsikt Parkutsikt Nyproducerad bostadsrätt *Avgift 600 kr/kvm/år

15 Vad kan man tillföra i ett projekt? Betalningsvilja för övriga särskilda boendekvaliteter Kvaliteter som kan påverka betalningsviljan för nyproducerade bostäder Kvaliteter i anslutning till bostaden Kr/kvm/år Procent Nyproduktion med normal nyproduktionskvalitet +100 Bostäder i miljonprogramsområde -100 Bostadsstorlek: 1 rok rok +2 3 rok ±0 4 rok+ -10 Yteffektiva bostäder +10 Stor balkong +100 Golvvärme i badrum +90 Miljövänlig avfallshantering +50 Bilpool +40 Lågenergihus +100 Kvaliteter i närmiljön Kr/kvm/år Procent Storslagen sjöutsikt Sjöglimt/vattenspegel Parkutsikt Trafikbuller för flerbostadshus Trafikbuller för småhus -30 Attraktivt centrum +5 8

16 Metod 2 om prisobservationer inte finns: Stated preferences. Två balkonger/uteplatser istället för en? 55% Betalningsvilja kr/mån för två balkonger/uteplatser istället för en balkong/uteplats - genomsnittsbostad 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Kr/kvm Normalhushåll Nyinflyttade i nyproduktion

17 Case 3: Målgruppsanalys Sammanställning av inflyttade till BR i Kista 2012, antal och geografi 891 Totalt antal inflyttade till BR i Kista Övriga Sverige Övriga Stockholms län Järfälla Sundbybergs stad Solna stad Övriga församlingar i Stockholms stad Hässelby Tensta-Rinkeby-Hjulsta Akalla-Husby Kista Övriga Spånga-Kista 386 Spånga-Kista församling 535 Stockholms stad 781 Stockholms län Källa: SCB och Evidens.

18 Främst ensamstående utan barn flyttar till Kista Tre av fyra som flyttade till en BR i Kista hade inga barn Av de som inte hade några barn var 75 procent ensamstående. Totalt utgör de ensamstående utan barn drygt 50 procent av de som 2012 flyttade till en BR i Kista Bland de som flyttade till Kista och hade barn var det lika vanligt med 1, 2 eller fler barn i dessa familjer, dvs inget visst antal barn förekom i större utsträckning än något annat 23% 3% 55% 19% Källa: SCB och Evidens.

19 Få familjer med hög inkomst flyttar till Kista Omkring hälften av de som flyttar till Kista har en familjeinkomst som är mindre kronor per år och nästan en femtedel redovisar ingen inkomst alls. Familjeinkomst Endast en tredjedel av familjerna har en familjeinkomst som överstiger kronor per år. Inkomsterna är anmärkningsvärt låga och det är i många fall knappast möjligt att finansiera en bostadsrätt utan att medel skjuts till från källor som inte fångas i SCBs statistik. 20% 11% 23% 19% 28% 0 >0-150' ' ' >500' Källa: SCB och Evidens.

20 Framförallt barnfamiljer har hög familjeinkomst medan ensamstående utan barn tillhör de med lägre inkomster Civilstånd & barn i inkomstklass 0-150' Civilstånd & barn i inkomstklass 150' - 300' 4% 7% 7% 4% 12% 6% 82% 78% Sambo/Gift utan barn Sambo/Gift med barn Sambo/Gift utan barn Sambo/Gift med barn Ensamstående utan barn Ensamstående med barn Ensamstående utan barn Ensamstående med barn Civilstånd & barn i inkomstklass 300' - 500' Civilstånd & barn i inkomstklass 500' - 6% 15% 14% 37% 55% 24% 49% Källa: SCB och Evidens. Sambo/Gift utan barn Sambo/Gift med barn Sambo/Gift utan barn Sambo/Gift med barn Ensamstående utan barn Ensamstående med barn Ensamstående utan barn Ensamstående med barn

21 Få äldre flyttar till BR i Kista. Endast drygt 3 procent av de inflyttade är äldre än 65 år Antal Antal inflyttade till BR i Kista Fördelat efter åldersgrupper Åldersgrupp Källa: SCB och Evidens

22 Vanligast att de inflyttade till BR i Kista kommer ifrån HR Antal inflyttade till BR i Kista Antal Fördelat efter typ av boende personen flyttat från Drygt 10 procent av de inflyttade kommer ifrån äganderätt. Naturlig följd av det geografiska upptagningsområdet som domineras av flerbostadshus HR BR Äganderätt Övrigt Källa: SCB och Evidens

23 I åldersgruppen år är det vanligare att flytt görs från BR än i övriga åldersgrupper Antal 250 Antal inflyttade till BR i Kista Fördelat efter åldersgrupper samt typ av boende personen flyttat från Åldersgrupp Källa: SCB och Evidens HR BR Äganderätt Övrigt