Bostadsbyggandets villkor Var finns kommersiella förutsättningar för bostäder? 1 september 2016

Transkript

1 Bostadsbyggandets villkor Var finns kommersiella förutsättningar för bostäder? 1 september 216 1

2 Variation i byggande över tiden och i olika miljöer Byggtakt Kommersiella förutsättningar 2

3 Antal bostäder per kvartal Förändring av byggandet över tid beror framför allt av konjunkturen. Stor ökning i byggande i Stockholmsregionen under de närmaste åren Färdigställda flerbostadshus i Stockholms län Faktiskt, skattat och prognos 4 Finansiellt netto Reporänta Sysselsättning Byggkostnader + tillgång till attraktiv mark Variabler som till stor del förklarar variationen i byggtakt över tid 5 procent högre byggtakt Förklaras av: 1 5 Lägre räntor Högre sysselsättning 1 5 God utveckling av hushållens inkomster och finansiella tillgångar Fler planer Faktiskt byggande Skattat byggande Optimistiskt Pessimistiskt Mest troligt 3

4 Södra Djurgården Gamla Stan Östermalmstorg, Karlavägen Övriga Norrmalm Östra Östermalm Vallhallavägen Vasastaden Villagatan, Lärkstaden Gärdet Kungsholmen Stadshagen Lilla Essingen Södermalm Kristineberg, Marieberg Stora Essingen Långholmen, Reimersholme, Södra Hammarbyhamnen Norra Djurgården/Hjorthagen Norra Djurgården Stureplan, Norrmalmstorg, Kungsgatan Enskede gård, Enskedefältet, Hägerstensåsen, Kärrtorp Johanneshov, Gröndal, Liljeholmen Alvik, Höglandet, Nockeby, Smedslätten, Stora Mossen, Västberga Enskededalen, Stureby Gamla Enskede, Årsta, Aspudden, Hägersten, Övriga södra ytterstaden Abrahamsberg, Ulvsunda Västertorp, Svedmyra Södra Ängby, Nockebyhov Bromma kyrka, Mariehäll, Åkeshov, Åkeslund Norra Ängby, Riksby Bredäng, Skärholmen, Sätra, Vårberg, Hagsätra, Rågsved Huddinge (exkl Vårby) Huddinge (Vårby) Beckomberga, Eneby, Ulvsunda industriomr, Kista, Vällingby Botkyrka Salem Övriga västra ytterstaden Husby, Rinkeby, Tensta Akalla kr/kvm/år Marknadsvillkor och betalningsvilja hos hushållen idag Karta 4 Boendeutgift, kr/kvm/år Boendeutgift, kr/kvm/år medel per värdeområde Beräkningen baseras på observerade överlåtelser av bostadsrätter, kvartal 1 216, medel per basområde. Antagande om 4% ränta (baserad på långsiktiga ränteförväntningar), fullt skatteavdrag och lån till hela insatsen. Källa: Valueguard och Evidens 4

5 Bredäng Hjorthagen Södermalm Tallkrogen Norra Djurgården Liljeholmen Blackeberg Gubbängen Bagarmossen Vällingby Björkhagen Västberga Solberga Fruängen Långbro Skärholmen Solhem Norrmalm Kr/kvm/år Hyrorna i nyproducerade hyresbostäder är i medeltal ca 2 1 kr/kvm/år i Stockholms stad understiger betalningsviljan i hela staden förutom delar av yttre västerort 3 Hyror för nyproducerade bostäder förmedlade av Bostadsförmedlingen 215 och 216 kv1 Hyra, medel för förmedlade lägenheter i Stockholms stad 215 och 216 kv1, kr/kvm/år Innerstaden Söderort Västerort Totalt Hyresnivåerna redovisas som genomsnitt för faktiskt uthyrda bostäder. De höga nivåerna för Bredäng är en storlekseffekt som beror på att bostäderna är små 1:or (studentbostäder) Genomsnittsnivån är högst för innerstaden, näst högst för Söderort och lägst för Västerort Källa: Bostadsförmedlingen och Evidens. 5

6 Tillgänglighet med kollektivtrafik särskilt viktigt i regioner med hög kollektivtrafikandel Närhet till city Tillgänglighet med kollektivtrafik Avstånd till vatten x 2 Tillgång till urbana verksamheter Betalningsvilja för bostäder Andel ägt boende Total förvärvsinkomst 92 % Snittstorlek Avgift 6

7 Bostadsättspris, genomsnitt/område kr/kvm Starkt samband mellan genomsnittligt totalt byggande (både HR och BR) de senaste nio åren och efterfrågan mätt som prisnivå för bostadsrätter 9 Genomsnittligt årligt byggande per planområde R² =,7442 Hjorthagen* Kungsholmen Katarina- Sofia Enskede- Årsta Vantör Älvsjö Bromma Liljeholmen Hägersten Skarpnäck Stora stadsutvecklingsområden Farsta 4 Skärholmen Spånga- Tensta Hässelby-Vällingby Kista 3 2 Rinkeby Antal bostäder per år I ett antal planområden med höga priser har byggandet varit lågt, men förklaringen ligger inte på efterfrågesidan utan förklaras i stor utsträckning av ett begränsat planutbud i dessa områden. Källa: SCB, Datscha, Valueguard och Evidens * Avser endast år 213 7

8 Viktig förklaring till begränsad byggtakt: Efterfrågan är lokal, hushållen flyttar lokalt liknande mönster oavsett bostadsmarknad Flyttande till Västra Kungsholmen Flyttande till Kvarnholmen (Nacka) 6% 12% 4% 78% Närmiljön - Kungsholmen, Vasastaden, Södermalm, Västerort Övriga Stockholms kommun Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 37% 13% 51% Närmiljön - Södermalm, innerstaden, delar av Nacka och Värmdö Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län Flyttande till Kista Flyttande till Örebro centrum 12% 16% 12% 17% 43% Kista, Akalla, Tensta, Rinkeby, Hjulsta Övriga Stockholms stad Solna, Sundbyberg, Järfälla Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 8% 13% 14% 65% Närmiljön - angränsande församlingar Övriga Örebro kommun Övriga örebro lön Övriga län Källa: SCB och Evidens 8

9 Hög korrelation mellan pris och inkomstnivåer. Starkt samband mellan hur många som bor i närområdet, inkomster per capita samt möjligheterna att nyproducera stora volymer i en given miljö Skattat byggande per år, antal bostäder Bostadsrättspris 45 4 Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen senaste 1 åren Västra Kungsholmen Antal personer inom 2 km radie Förvärvsinkomst per capita Förvärvsinkomst inom 2 km radie Kapitalinkomst per capita Korrelation,86 Årligt byggande Över tid förändras dock möjligheterna till att nyproducera bostäder Nyproduktionen i sig medför att omlandet blir tätare och att tillgång på kapital gradvis ökar Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Blackeberg Gärdet Fruängen Nacka C Järvastaden Sickla Gustavsberg Råcksta Täby C Viksjö Ulriksdal Storskogen Hammarby Sjöstad y = 1x + 4E-5 R² =, Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB, SLL och Evidens 9

10 Högst skattad potentiell årlig byggtakt i innerstaden och snabbt avtagande redan i närförort 1

11 Enkel byggrättsvärdskalkyl för bostadsrätt och hyresrätt Kalkyl Bostadsrätt Antagen volym framtida bostadsbyggrätter BTA 1 Kalkyl Hyresrätt Antagen volym framtida hyresrätter BTA 1 Yteffektivitet 75% BOA kvm 75 Yteffektivitet 75% BOA kvm 75 Betalningsvilja bostäder 65 Lån i förening 1 Total intäkt BOA 75 Total intäkt BTA Byggkostnad BTA 26 Moms 25% 6 5 Finansiering 5% Risk/ vinstmarginal 15% Total kostnad per BTA Byggrättsvärde per BTA 17 6 Antagen hyra per kvm BOA 1 9 Antagen driftkostnad per kvm BOA 3 Driftnetto per BOA 1 6 Direktavkastningskrav 4,25% Totalt värde per BOA Total intäkt BTA Byggkostnad BTA 19 Moms 25% 4 75 Finansiering 5% Risk/ vinstmarginal 1% Total kostnad per BTA Byggrättsvärde per BTA 84 11

12 1996:4 1998:1 1999:2 2:3 21:4 23:1 24:2 25:3 26:4 28:1 29:2 21:3 211:4 213:1 214:2 215:3 Miljoner kronor Kr/ kvm Bostadsprisernas utveckling konjunkturberoende men trenden har varit kraftigt stigande. Ger positiva byggrättsvärden i många olika miljöer Bostadsrättspris i Stockholms närförort* och hushållens finsnsiella netto 1996:4-215:3. Fasta priser 215:3 6 6 Kalkylantaganden (urval av parametrar): Lån i förening 1 kr/kvm Finansiering 5 % Vinst/risk 15 % Byggkostnad 2-3 kr/kvm BTA exkl moms Finansiellt netto + 5 Reporänta - Befolkning + Pris 5 4 Byggande Hushållens finansiella netto (Vänster axel) Bostadsrättspris Stockholms närförort (Höger axel) * Stockholm närförort utgörs av Stockholms stad utanför tullarna samt kommunerna Lidingö, Nacka, Solna och Sundbyberg 12

13 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr Stockholm Tfn växel: