Bostadsmarknadsanalys Västmanland Maria Pleiborn, WSP Analys & Strategi

Transkript

1 Bostadsmarknadsanalys Västmanland Maria Pleiborn, WSP Analys & Strategi

2 Efter 199 växer befolkningen i Västmanland det är framför allt som bidrar till tillväxten Antal invånare 16 Befolkningsutveckling i Västmanland samt prognos fram till Källa: SCB, WSP Prognos Övriga Västmanland Prognos 2

3 Men Arbogas befolkningsutveckling har t.ex. börjat vända och det finns förutsättningar för fortsatt tillväxt framöver Antal invånare 15 5 Befolkningsutveckling i Arboga samt prognos fram till Källa: SCB, WSP Folkmängd Prognos 3

4 Före 1995 byggdes det i genomsnitt 1 2 bostäder per år i länet varav 5 % i. Efter: 4 per år, 8 % i Antal nya bostäder 2 Bostadsbyggande Andel, % * Källa: SCB, WSP Övriga Västmanland Andel i * SCBs statistik är inte periodiserad rätt för åren , men summan är korrekt Källa: SCB, WSP 4

5 Sedan några år tillbaka byggs det för lite bostäder i Västmanland, men över en längre tidsperiod råder inte brist på bostäder* Nya bostäder 2 Balansanalys för Västmanlands län Nya invånare Nya bostäder Övriga länet Nya invånare Hela länet * Här har vi använt stad korrigerade statistik för antal färdigställda bostäder fr.o.m Källa: SCB, stad, WSP

6 Den genomsnittliga hushållsstorleken har fallit i länet och ligger nu på drygt 2 invånare per bostad, men är relativt stabil i * Antal invånare per bostad 2,15 Hushållsstorlek ,1 2,5 2, 1,95 1,9 1, Hela länet Övriga Västmanland Hela landet * SCB bytte metod för beräkning av antalet bostäder år 21, därav ett brott i tidsserien Källa: SCB, WSP 6

7 Men det finns färre och färre lediga lägenheter hos allmännyttan Antal 1 Lediga lägenheter i allmännyttan Andel 1, 9 9, 8 8, 7 7, 6 6, 5 5, 4 4, 3 3, 2 2, 1 1, Källa: SCB, WSP Antal Andel i i övriga länet, 7

8 Rivningarna fått en annan karaktär förr revs dåliga hus, nu rivs obebodda lägenheter. Men rivningarna har på senare år stannat av betydligt Antal bostäder 45 Rivning av bostäder i Västmanland Källa: SCB Pga uthyrningssvårigheter Andra orsaker 8

9 Bostadsmarknadsenkäten visar att färre kommuner upplever överskott på marknaden 9

10 Kommunerna har ofta svårt att bedöma hur mycket som kommer att byggas, men jämfört med hela landet ligger Västmanland bra till Procent, % 14 Påbörjandebarometer, andel påbörjade bostäder av planerad igångsättning enl. BME Västmanlands län Snitt i landet Källa: SCB, BME, WSP 1

11 är träffsäkra, men i övriga länet har man svårt att bedöma hur nyproduktionen kommer att se ut det närmaste året Antal nya bostäder 7 Påbörjandebarometer för Västmanlands län Källa: SCB, BME, WSP Påbörjade bostäder - Planerad igångsättning - 11 Övriga länet Övriga länet

12 Produktionskostnaden för att bygga nya bostäder har ökat kraftigt de senaste åren i Sverige Kr/Boa 45 Total produktionskostnad (netto) för nybyggda lägenheter Källa: SCBs nybyggnadsregister, WSP Hyresrätt Bostadsrätt 12

13 Var lönar det sig att bygga? Objektspecifika egenskaper och nyproduktionsfaktorn Specifika områdesfaktorer Lönsamhet att nyproducera en bostad (Tobins Q) Priset på befintliga bostäder i området Produktionskostnader, inkl markpris 13

14 prisnivå är nästan 5 gånger så hög som Skinnskattebergs och Norbergs idag Köpeskilling, Tkr 3 Småhusprisernas utveckling i länets kommuner Källa: SCB, WSP Skinnskatteberg Surahammar Kungsör Hallstahammar Norberg Sala Fagersta Arboga 14

15 Idag bygger vi framför allt bostäder där det lönar sig Genomsnittligt Tobin Q , Samband mellan Tobins Q och bostadsbyggande i landets samtliga kommuner ,5 R² =,3256 2, R² =,5917 1,5 1, Kungsör,5 Fagersta Norberg Arboga Sala Hallstahammar Surahammar Skinnskatteberg,, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, Genomsnittligt antal nybyggda bostäder per år Källa: WSP Västmanlands kommuner markerade med rött 2-21 per 1 av medelfolkmängden 15

16 År 23 steg kvoten över 1 i, men har sjunkit tillbaka lite de senaste åren TQ, Kvot 1,5 Tobins Q i Västmanland ,4 1,3 1,2 1,1 1,,9,8,7,6, Källa: IBF, WSP Övriga länet 16

17 Ju större kommun desto högre pris på småhusen. Förortskommuner intill storstäderna drar nytta av regionstorleken Genomsnittspris, Tkr 8 7 Samband mellan kommunstorlek och småhuspriser 212 Förortskommuner intill Stockholm 6 5 R² =, Kommunerna i länet underpresterar lite i förhållande till övriga kommuner men ingen ligger långt ifrån förväntade värden Källa: SCB, WSP Västmanlands kommuner markerade med rött Folkmängd, Log 17

18 Datamaterial med priser på bostäder i länet 212/13 Data från Mäklarstatistik (bostadsrätter) och Värderingsdata (småhus för permanentboende, typkod 22) över försäljningar från hösten 212 till sommaren 213. Totalt drygt 1 1 bostadsrättsaffärer och drygt 1 6 småhusaffärer i länet. Bostadsrätterna är i genomsnitt drygt 7 kvm och har en avgiftsnivå på ca 67 kr/kvm/år. Bostadsytan för småhusen är i genomsnitt 13 kvm och tomtarealen i 9 kvm och utanför 1 7 kvm. Bostadsrätter Småhus Antal 949 st 839 st Medelpris, tkr Max, tkr Medel, kr/kvm Max, kr/kvm Övriga länet Bostadsrätter Småhus Antal 155 st 785 st Medelpris, tkr Max, tkr Medel, kr/kvm Max, kr/kvm

19 På delar av marknaden finns en relativt hög betalningsvilja för småhus i det befintliga beståndet Pris, Tkr Småhusförsäljningar i Västmanland 212/13 rangordnade efter pris Pris, Kr/BOA 6 5 Småhusförsäljningar i Västmanland 212/13 rangordnade efter kvadratmeterpris Bara knappt 1 % av småhusen betingar ett värde över 22 kr/kvm Medianpriset ligger på kr/kvm Drygt 25 % av småhusen betingar ett värde över 2 miljoner kr Medianpriset ligger på 1,5 miljoner kr Källa: Värderingsdata, WSP 19

20 En klusteranalys pekar tydligare ut högpris- respektive lågprisområden 2 Källa: Värderingsdata, WSP

21 Delområdena har olika socioekonomiska och andra områdeskaraktäristika, t.ex. avseende utbildningsnivå Andel högutbildade, % 5, Rangordning av delområden efter andel högutbildade* , 4, 13 av de 15 delområden med högst andel högutbildade ligger i. 35, 3, 25, 2, Surahammars delområden har stor spridning i andel högutbildade 15, 1, 5,, Fagersta Surahammar Surahammar Arboga Hallstahammar Hallstahammar Sala Arboga Sala Arboga Sala Sala Arboga Sala Kungsör Hallstahammar Kungsör Sala Kungsör Norberg Skinnskatteberg Arboga Sala Arboga Arboga Kungsör Surahammar Norberg Kungsör Arboga Sala Sala Hallstahammar Hallstahammar Surahammar Norberg Fagersta Surahammar Surahammar Surahammar Källa: SCB, WSP Alla delområden Surahammar * Andel med eftergymnasial utbildning 3 år eller mer 21

22 Sambandet med utbildnivån är starkt högutbildade vill bo bredvid varandra och betalar för det Andel högutbildade* 212, % Samband mellan småhuspriser och utbildningsnivå på delområdesnivå i Västmanlands län 5, 45, Hamre-Talltorp R² =,4758 4, 35, 3, Mortorp, Fagersta Få obs Centrala staden 25, 2, Haga 15, 1, 5,, Kr/BOA * Andel med eftergymnasial utbildning 3 år eller mer Källa: Värderingsdata, SCB, WSP 22

23 En annan områdeskvalitet är tillgängligheten. I Västmanland är den mer än dubbelt så hög med bil än med kollektivtrafik Antal arbetstillfällen 35 Rangordning av delområden i Västmanlands län avseende tillgänglighet till arbetsmarknaden inom 6 minuter De delområden som har de högsta tillgängligheterna i Västmanland når över 3 arbetstillfällen med bil inom en timma, men bara 135 med kollektivtrafik % av delområdena når inte arbetsmarknaden alls med kollektivtrafik Med kollektivtrafik Med bil Källa: WSP/LuTRANS 23

24 Samtliga områden med priser över 2 kr/boa når 2 arbetsställen inom 6 minuter med bil Antal arbetsställen 35 3 Samband mellan småhuspriser och tillgänglighet till arbetsplatser med bil inom 6 minuter i Västmanlands läns delområden R² =, Kr/BOA Källa: WSP/LuTRANS, Värderingsdata 24 Övriga Länet b6_cum_w Log. (b6_cum_w)

25 Sambandet med kollektivtrafik är lika starkt, men det finns områden som faller utanför många delområden har ingen kollektivtrafiktillgänglighet (inom 6 minuter) alls (gäller även ) Antal arbetsställen 16 Samband mellan småhuspriser och tillgänglighet till arbetsplatser med kollektivtrafik inom 6 minuter i Västmanlands läns delområden 14 R² =, Kr/BOA k6_cum_w Övriga Länet Log. (k6_cum_w) Källa: WSP/LuTRANS, Värderingsdata 25