Värdering av stadskvaliteter

Transkript

1 Värdering av stadskvaliteter Analys av betalningsviljan för bostäder och kontor Ulrika Palm SLL TMR

2 RUFS 2010 Rumslig inriktning 2030 Utnyttja läget och värna kvaliteter i Stockholms län Tätare bebyggelse nära kollektivtrafik Attraktiva miljöer för invånare och företag Sammanlänkade regionala stadskärnor En sammanhängande grönstruktur Blåstrukturen med kusten, skärgården och Mälaren

3 Studier om betalningsvilja för kontor och bostäder Ökad förståelse för bostadsköparens och företagens lokaliseringspreferenser. Hur förstå de marknadsmässiga förutsättningarna för stadsutveckling? Utveckla verktyg för att bedöma ekonomisk hållbarhet i projekt Underlag till bättre samhällsekonomiska analyser Bättre bedömning, planering och scenarioanalys av regionens utveckling och stöd i arbetet med att genomföra RUFS Bidra till kommunal kunskap om ovanstående, att ha en gemensam bild av vilka förutsättningar som gäller. Hypotes Att stadskvaliteter av olika slag påverkar hyror för kontor och priset för bostäder. En analys av geografisk placering i relation till sådana stadskvaliteter antas ge prisskillnader mellan olika adresspunkter. Studierna har gjorts i samverkan med ett antal kommuner i Sth län; Haninge kommun, Järfälla kommun, Stockholms stad, Nacka kommun, Lidingö stad, Upplands Väsby kommun och Täby kommun

4 Metod En regressionsmodell analyserar sambanden mellan basområdens stadskvaliteter och genomsnittligt försäljningspris/hyra. I modellen beräknas varje enskild stadskvalitets signifikanta påverkan på priset. Stadsbyggnadsanalyser Regressionsmodell Variabel Variabel Variabel 1,2,3,4,5,6, 7,8,9, 10,12, 999 Variabel Variabel Variabel PRIS Variabel Variabel Variabel 4

5 Statistisk signifikans i studierna Kontor: 5 stadskvaliteter kan förklara kontorshyrorna till 89 % Småhus: 9 stadskvaliteter och 2 kontrollvariabler kan förklara småhuspriserna till 87 %. Bostadsrätter: 7 stadskvaliteter och 1 kontrollvariabel kan förklara bostadsrättspriserna till 90 % Analys Analys Analys pris 5

6 Geografisk avgränsning Studierna för kontor och småhus är gjorda för hela Stockholms län, den om småhus har gjorts för en mindre del av länet. De studerade områdena finns spridda över hela länet/området utifrån var försäljningar har skett under en viss tidsbegränsad period. Förutsättningar I studierna med småhus/bostadsrätter har samtliga överlåtelser registreras under en viss tid. Men det finns ingen officiell statistik kring hyresnivåer för kontorslokaler istället uppgifter från Strateg Fastighetskonsult använts..

7 Betalningsviljan för kontor Tillväxt, miljö och regionplanering

8 Östra CBD Mellersta CBD Västra CBD Nedre Östermalm Östra Kungsholmen Medborgarplatsen Norrmalm Hornstull Jarlaplan/Rådmansgatan Skanstull Marieberg Gamla Stan Mellersta Kungsholmen Slussen Gärdet Garnissonen Liljeholmen Norra Station Solna Centrum Sickla Frösunda Järva Västra Kungsholmen Värtan Bergshamra Forum Nacka Danvikstull Marievik Hammarby Sjöstad Solna Business Park Danvikscenter, Finnboda Arenastaden Nacka Strand Alvik Globen Sundbyberg Centrum Solna Strand Kista Herserud Lidingö Centrum Farsta Telefonplan Mörby Centrum Täby Centrum Sollentuna Centrum Hagalund Huddinge centrum Tyresö centrum Gustavsbergs Hamn Centrala Vaxön Centrum (Södertälje) Tumba Åkersberga Centrum Upplands Väsby Centrum Arlandastad Ulvsunda Roslags Näsby Brandstation/Nytorp Tappström Hallunda Jakobsberg Centrum Haninge centrum Infra City Vallentuna centrum Centrum (Nynäshamn) Akalla Tibble Häggvik Örnsberg Kungens Kurva Gångsätra Edsberg Tullinge Centrum (Norrtälje) Rotebro Västberga Söderby Gård Bredden Salem centrum Kungsängen Centrala Märsta Runö Veddesta Märsta Arbetsområde Fittja Rönninge Eriksbergs industriområde Tillväxt, miljö och regionplanering Kr/kvm/år Hyresnivån för företagsområden i Stockholms län uppvisar en tydlig spridning kr/kvm och år Hyresnivå per företagsområde i Stockholms län Källa: Strateg, Datscha, Fastighetskonsult, Spacescape Spacescape och Evidens och Evidens

9 Ekonomisk värdering av stadskvaliteter för kontor Beskrivning Variabel Antagen förändring Prisförändring Tillgänglighet med kollektivtrafik. Visar även boendetäthet i kollektivtrafiknära lägen. Modernitet, kontorets renoveringsnivå Urbana verksamheter inom 1 km gångavstånd. Handel har det dubbla värdet i indexet. K30_CUM_L. Sysselsatt nattbefolkning som når området inom 30 min med kollektivtrafik. Värdeår i snitt för kontorsområdet. Index_HR. Tillgång till restauranger och handel inom 1 km radie. Handel har det dubbla värdet i indexet personer 260 kr/kvm/år +10 år 170 kr/kvm/år +10 procentenheter 155 kr/kvm/år Kluster, arbetande inom kontorsbranscher. Vakanser i området. Andel_JKQ_3km_100. Andel av arbetande inom kontorsbranscher. Vakansgrad. Fungerar både som ekonomiskt mått och kvalitetsmått. +10 procentenhet 112 kr/kvm/år -1 procentenhet 13 kr/kvm/år Beroende variabel: Hyresnivå i medeltal för kontorsområden i Stockholms län.

10 Slutsatser för kontor Kollektivtrafiken i sig är en mycket kraftig bärare av värdet i en kontorsfastighet, men det hänger också samman med hur hög tätheten är i kollektivtrafiknära lägen. Nyproduktion av kontor har bäst förutsättningar i miljöer med hög tillgänglighet med kollektivtrafik och med ett stort utbud av urbana verksamheter. Tillgängligheten med biltrafik har ingen signifikant påverkan på variationerna i hyresnivå i modellen inte ens i perifera områden

11 Betalningsviljan för småhus Tillväxt, miljö och regionplanering

12 Köpeskilling, kr Prisbilden på småhus i Stockholms län uppvisar en tydlig spridning Källa: Evidens, Spacescape och Lantmäteriet

13 Ekonomisk värdering av stadskvaliteter för småhus Variabler som påverkar priset (köpeskillingen) Medel Min Max Antagen förändring Prisförändring Dagbefolkning som nås inom 30 min med kollektivtrafik Dagbefolkning som nås inom 30 min med bil Spårstation inom 700 meters gångavstånd arbetsplatser arbetsplatser arbetsplatser kr arbetsplatser kr Mindre än 700 m gångavstånd till närmsta spårstation kr Urbana verksamheter inom 500 meters gångavstånd Vattenyta inom 3 km fågelavstånd Fågelavstånd till närmsta båthållplats Grönyta inom 500 meters gångavstånd 5, procentenheter kr 3,9 milj kvm milj kvm kr meter m kr kvm kvm kr Friliggande Om friliggande kr Strandtomt Om strandtomt kr Socioekonomiskt index procentenheter kr Sammanlagd värdegrundande yta 133 kvm kvm kr

14 Slutsatser Kollektivtrafiken (hur många arbetsplatser som kan nås med kollektivtrafik) är en mycket viktig bärare av värdet på en småhusfastighet. Hög täthet av boende och arbetsplatser i anslutning till kollektivtrafikens knutpunkter genererar höga fastighetsvärden. Bostäder i sjönära läge, med strandtomt eller med närhet till båtplats visar tydligt vattnet som stadskvalitetå vatten. Tillgängligheten med biltrafik har lägre påverkan på variationerna i prisnivå än tillgängligheten med kollektivtrafik (1/3).

15 Slutsatser, fortsättning Närhet till spårstation är högt värderat, liksom närhet till urbana verksamheter. I många fall är detta samordnat och visar på välfungerande lokala centra. Bostadens värdegrundande yta, liksom variabeln friliggande visar tydligt att större fastigheter med ett större frihetsutrymme genererar en högre köpeskilling. Samtidigt motverkar denna typ av byggnation den starkare variabeln kollektivtrafiktillgänglighet. En stor mängd grönyta inom gångavstånd visar i analyserna ett högt värde. Det tyder på ett behov av grönyta i bostadens närhet för kortare vardagsbesök, till exempel för lek.

16 Betalningsviljan för bostadsrätter Tillväxt, miljö och regionplanering

17 Stora skillnader på prisnivån i olika basområden kr/kvm och år Kr/kvm Priser per basområde Källa: Evidens, Spacescape och Värderingsdata Percentil

18 Ekonomisk värdering av stadskvaliteter för bostadsrätter Variabler som påverkar priset (köpeskillingen Antagen förändring Prisförändring, kr/kvm Gångavstånd till city m Gångavstånd till vatten m Parkytor inom 1 km 10 hektar 600 Urbana verksamheter inom 1 km 100 procent Tillgång till gatunät, R12 0,1 640 Mindre än 500 m till spårstation Ja Kvartersform (andel slutet och utåtvända entréer) 10 procentenheter 500 Socioekonomiskt index (0-100) 1 procentenhet

19 Slutsatser för bostadsrätter Offentliga stadsrum, gatunät, parker och vattenområden skapar stora markvärden Kvartersstad och trädgårdsstad är goda principer. Täthet och lokaler i gatuplan främjar kultur, urbana verksamheter och mångfald Spårstationer viktigare än spår, restider och biltillgänglighet Attraktivitet är tillgänglighet för i första hand för gående

20 Verktyg för stadsbyggnadsanalys Scenario 1 Komplettera Jakobsberg Scenario 2 Förvandla Jakobsberg

21 Verktyg för ekonomisk hållbar stadsutveckling RUM SKALA Region Kommun Närhet till City Närhet till vatten Tillgång till park Närhet till spårstation Stadsdel Tillgång till gång- och gatunätet Grannskap Kvarter Kvartersform Fastighet Byggnad Lokal Tillgång till urbana verksamheter < Täthet Lägenhet Få / Små / Snabba aktörer Många / Stora / Långsamma aktörer TID SKALA

22 Sammanfattning av tre studier om betalningsvilja Bostadsrätter Småhus Kontor Närhet till City Kollektivtrafik Kollektivtrafik Spårstation Tillgång till gatunätet Billtillgänglighet Spårstation Tillgänglighet Urbana verksamheter Urbana verksamheter Urbana verksamheter Kontorskluster Täthet Vatten Vatten Strandtomt Båthållplats Park Grönyta Kvartersform Friliggande Modernitet Vatten Grönska Byggnad (Socioekonomiskt index) (Socioekonomiskt index) (Vakanser)

23 Sammanfattande kunskap från studierna Täthet är en förutsättning för kollektivtrafik och urbana verksamheter (som värderas högt för all typ av bebyggelse) Närhet till spårstation Kollektivtrafiktillgänglighet Närhet till urbana verksamheter Tillgång till gatunätet Kluster Park Boendetäthet Tät och attraktiv stadsbygd Arbetsplatstäthet Entrétäthet Urbana verksamheter

24 Tack! Mer info via mail: eller vår hemsida: via Regionala stadskärnor

25 Förkastad variabel: Tillgänglighet med bil Tillgänglighet Kollektiv tillgänglighet 30 minuter förklarar över 70 procent av variationen i hyra. Tillgänglighet med bil har inte lika hög förklaringsgrad. Kr/kvm Antal personer som når företagsområdet inom 30 minuter kollektivt Kr/kvm Antal personer som når företagsområdet inom 30 minuter med bil y = 0,0046x + 776,01 R² = 0, y = 0,0026x + 606,68 R² = 0, Källa: Strateg, Datscha, WSP och Evidens Antal personer Källa: Strateg, Datscha, WSP och Evidens Antal personer

26 Tillgänglighet i ytterstaden kollektivtrafik väger fortfarande tyngre än bilen Biltillgänglighet förklarar 36 procent av variationen i hyra i ytterstaden Medan kollektiv tillgänglighet till arbetsplatser förklarar 56 procent av variationen Men hög korrelation mellan kollektiv tillgänglighet och tillgänglighet med bil ger att biltillgängligheten inte är signifikant när vi testar båda variablerna mot hyresnivåerna i ytterstan