Marknadsförutsättningar för handel och kontor i Väsby Entré. Arbetsmaterial

Transkript

1 Marknadsförutsättningar för handel och kontor i Väsby Entré Arbetsmaterial

2 Innehåll Uppdraget Tillväxt och branschstruktur i Norra Stor-Stockholm Stockholmsregionens kontorsmarknad och Upplands Väsbys marknadsposition Simulering av effekter på kontorsefterfrågan av förändrad infrastruktur och förändrat serviceutbud Handel i Stockholmsregionen och Upplands Väsby Simulering av effekter på handeln med utveckling av Väsby Entré 2

3 Uppdraget Upplands Väsby arbetar med en strukturplan för Väsby Entré och Runby torg. För detta planarbete behövs en analys av marknadspotentialen för kommersiella lokaler i gatuplan samt för kontorslokaler generellt. För denna utredning har konsultföretagen Spacescape och Evidens tillfrågats. Denna del av rapporten fokuserar på de delar som Evidens ansvarar för: Lägesanalys regionala förutsättningar Kontorsmarknadsanalys Handelsanalys Bild: Upplandsvasby.se 3

4 Innehåll Uppdraget Tillväxt och branschstruktur i Norra Stor-Stockholm Stockholmsregionens kontorsmarknad och Upplands Väsbys marknadsposition Simulering av effekter på kontorsefterfrågan av förändrad infrastruktur och förändrat serviceutbud Handel i Stockholmsregionen och Upplands Väsby Simulering av effekter på handeln med utveckling av Väsby Entré 4

5 E4-korridoren inklusive Upplands Väsby Centrum är en förhållandevis gles kontorsmiljö i jämförelse med inre västerort 1 och övriga mer centrala regiondelar Lönesumma, kr Lönesumma, förändring , % Antal sysselsatta Antal sysselsatta, förändring % 1 Se sidorna 8-9 för definition av delområden. Källa: SCB och Evidens. 5

6 Andelen kontorssysselsatta är relativt högt i Upplands Väsby centrum då en stor andel sysselsatta inom offentlig förvaltning är lokaliserade hit Andel sysselsatta per bransch (%) Källa: SCB och Evidens. 6

7 Innehåll Uppdraget Tillväxt och branschstruktur i Norra Stor-Stockholm Stockholmsregionens kontorsmarknad och Upplands Väsbys marknadsposition Simulering av effekter på kontorsefterfrågan av förändrad infrastruktur och förändrat serviceutbud Handel i Stockholmsregionen och Upplands Väsby Simulering av effekter på handeln med utveckling av Väsby Entré 7

8 Arlandastad Kr/ kvm/år Upplands Väsby centrum Infra city Fem faktorer förklarar 90 procent av variationen i hyra för kontorsområden i Stockholms län Hyresnivå inom kontorsområden i Stockholms län Analyserade kontorsområden Stockholms län, 86 st (Nynäshamn, Södertälje och Norrtälje utanför bild) Källa: Datscha och Evidens Tillgänglighet med kollektivtrafik 30 min 1 Område Modellen bygger på analys av 86 företagsområden i Stockholms län (Nynäshamn, Södertälje och Norrtälje utanför bild). Area kontorslokaler / antal anställda Entrétäthet 97% Andel anställda i kontorsintensiva branscher Utbud av handel och restauranger Modernitet Vakans 90% Hyra för kontorslokaler 1 Lägre förklaringsgrad om andra tillgänglighetsmått används, kortare eller längre restid 8

9 Förstärkning av kontorsmiljöers attraktivitet en dynamisk process med faktorer som stärker varandra men krävs kritisk massa Variabler som påverkar hyresnivån Antagen förändring Förändring i hyra kr/kvm/år Tillgänglighet med kollektivtrafik (Nattbefolkning som med kollektivtrafik når områdets mitt på 30 min) Utbud av handel och restauranger (serviceindex som beskriver utbudet av handel och restauranger) Modernitet (värdeår) fler som når företagsområdet 10 procentenheters högre indexvärde Förändrat värdeår med 10 år Tillgänglighet med kollektivtrafik Utbud av handel och restauranger 2 Andel anställda i kontorsintensiva branscher Vakans Andel anställda i kontorsintensiva branscher 1 procentenhets högre vakans 10 procentenheter fler i företagsområdet Tillskott av nya kontorslokaler eller ökat antalet kontorsanställda 9

10 Tydligt att glesare miljöer ger lägre hyresnivåer - undantag Swedavias hyresgäster vid Arlanda. Något högre nivåer i Sollentuna centrum i inre periferin Centrala Sigtuna kr/kvm/år Arlanda kr/kvm/år Märsta Arbetsområde kr/kvm/år Arlandastad kr/kvm/år E4-korridoren Yttre periferi - icke förtätad miljö 800 kr/kvm/år Upplands Väsby centrum kr/kvm/år Infra City kr/kvm/år Sollentuna centrum kr/kvm/år Inre periferi - icke förtätad miljö 950 kr/kvm/år Inre västerort Innerstaden 10

11 Tre delmarknader för kontor med olika villkor för hyressättning fastighetsägare kan få monopolställning i vissa miljöer De facto monopol samt formella lokalförsörjningsmonopol (landstinget, högskola etc) Tre delmarknader för kontor Single tenant förhyrningar på långa kontrakt Öppna kontors marknaden, befintliga lokaler, vanliga 3-5 års kontrakt med marknads-hyra Flemingsberg Rissne Kista Upplands Väsby centrum Arlandastad Villkor för hyressättning kan variera beroende på konkurrenssituation. Monopolsituation kan uppstå i vissa situationer, dels formella lokalförsörjningsmonopol och dels när en fastighetsägare är dominerande i anslutning till en unik faktortillgång (universitet, flygplats etc). Vid monopolsituation kan hyran avvika avsevärt från den nivå som lägeskvaliteter i övrigt motiverar. Ytterligare en situation då hyresnivåer kan avvika från den nivå som kan observeras på den öppna kontorsmarknaden i ett visst läge är när längre kontrakt tecknas med en (större) tagare. 11

12 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 2015:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 2015:1 Kr/kvm/år Procent Stor skillnad i hyror och vakansgrader på Stockholms kontorsmarknad glesa delar av ytterstaden halkar efter Hyresutveckling i Stockholm CBD, Innerstaden exkl. CBD, ytterstaden och Arlanda. Fasta priser 25,0 Vakansutveckling i Stockholm CBD, Innerstaden exkl. CBD, ytterstaden och Arlanda , , , ,0 0 0,0 Ytterstaden Innerstaden exkl. CBD Stockholm CBD * Värderarnas bedömning av hyresnivå i närområdet runt Arlanda Flygplats Källa: Cushman & Wakefield, Strateg och Evidens 12 Ytterstaden Stockholm CBD Innerstaden exkl. CBD

13 Modellstruktur för Stockholms kontorsmarknader jämvikt rubbas när efterfrågan ökar eller när utbudet av lokaler ökar Hyra Kontorssysselsättning Vakansgrad Uthyrd yta Börsutveckling Nyproduktion 13

14 Antaganden för prognoser för hyres- och vakansutveckling på Stockholms kontorsmarknader Antaganden för kontorsmarknadsmodeller Kontorssysselsättning (%) Börsutveckling (OMXS30) Nyproduktion av kontorsytor i CBD (Antal kvm) Nyproduktion av kontorsytor i innerstaden exkl. CBD (Antal kvm) Nyproduktion av kontorsytor i ytterstaden (kvm) 2016:1 1, :2 1, :1 1, :2 1, :1 1, :2 1, :1 1, Totalt under perioden (31 dec juli 2019) 12,

15 Antal personer Nästan fler kontorssysselsatta i Stockholmsregionen Kontorssysselsättning i Stockholmsregionen samt prognos Källa: SCB och Evidens 15

16 1995:1 1995:2 1996:1 1996:2 1997:1 1997:2 1998:1 1998:2 1999:1 1999:2 2000:1 2000:2 2001:1 2001:2 2002:1 2002:2 2003:1 2003:2 2004:1 2004:2 2005:1 2005:2 2006:1 2006:2 2007:1 2007:2 2008:1 2008:2 2009:1 2009:2 2010:1 2010:2 2011:1 2011:2 2012:1 2012:2 2013:1 2013:2 2014:1 2014:2 2015:1 2015:2 2016:1 2016:2 2017:1 2017:2 2018:1 2018:2 Kr/kvm/år Procent Positiv utveckling för hyra, knappt 5 procent, och svagt sjunkande vakans i ytterstaden Prognos för hyra och vakansgrad i ytterstaden till 2018:2 2015:2 års priser 25, , , , , ,0 Hyra (vänster axel) Vakans (höger axel) Källa: Strateg Fastighetskonsult och Evidens 16

17 Kr/ kvm/år Upplands Väsby centrum Infra city Centrala Märsta Sollentuna centrum Arlandastad Hyresnivåerna i Upplands Väsby centrum betydligt lägre än i exempelvis Sollentuna Centrum Hyresnivå inom kontorsområden i Stockholms län Område Källa: Datscha och Evidens 17

18 Västra CBD Östra CBD Västra Kungsholmen Marieberg Herserud Frösunda Farsta Fittja Tibble Tullinge Salem centrum Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Tullinge Arlandastad Norra Station Hallunda Roslags Näsby Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Salem centrum Rönninge Fittja Centrum (Norrtälje) Garnissonen Nacka Strand Järva Västra CBD Rönninge Mellersta CBD Centrum (Nynäshamn) Ulvsunda Edsberg Nedre Östermalm Mörby Centrum Liljeholmen Västberga Centrum mellan Kungsängen Antal Index Värdeår Upplands Väsbys position jämfört med länets övriga kontorsmiljöer: tillgänglighet, serviceutbud och modernitet Tillgänglighet Utbud av handel och restauranger Modernitet Upplands Väsby C Källa: WSP/SLL Källa: TMR Källa: Datscha 18

19 Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Hammarby Sjöstad Mellersta Kungsholmen Hallunda Forum Nacka Söderby Gård Tibble Västra Kungsholmen Jakobsberg Centrum Tyresö centrum Nedre Östermalm Marieberg Garnissonen Slussen Gärdet Järva Hornstull Hammarby Sjöstad Nacka Strand Centrum mellan Huddinge centrum Åkersberga Centrum Farsta Gångsätra Upplands Väsby Centrum % % Upplands Väsbys position jämfört med länets övriga kontorsmiljöer: vakans och andel högproduktiva branscher Vakans Andel anställda i högproduktiva branscher Upplands Väsby C Källa: Datscha Källa: SCB 19

20 Innehåll Uppdraget Tillväxt och branschstruktur i Norra Stor-Stockholm Stockholmsregionens kontorsmarknad och Upplands Väsbys marknadsposition Simulering av effekter på kontorsefterfrågan av förändrad infrastruktur och förändrat serviceutbud Handel i Stockholmsregionen och Upplands Väsby Simulering av effekter på handeln med utveckling av Väsby Entré 20

21 Skattade tillgänglighetsförändringar Nedanstående scenario för investeringar i kollektivtrafiknätet har använts som underlag för beräkning av förändrad tillgänglighet fram till 2025 Tvärbanan: Solnagrenen Klart Tvärbanan: Sickla Klart Mälarbanan Klart Citybanan Klart Spårväg City Klart Tvärbanan: Kistagrenen Klart Tunnelbanenätet: Odenplan-Arenastaden Klart Tunnelbanenätet: Akalla-Barkarby Klart Tunnelbanenätet: Kungsträdgården Nacka Kungsträdgården Gullmarsplan/Söderort Klart ÅR Tvärbanan Citybanan Spårväg City Tunnelbanenätet Mälarbanan

22 22

23 Prognostiserade förändringar av tillgänglighet med kollektivtrafik låg tillgänglighet idag i Upplands Väsby kommun som helhet men den fördubblas fram till 2030 Tillgänglighet i medeltal 1 för kommun el kommundel, antal personer inom 30 min i dagbefolkning idag och Antal personer Gamla stan - City-omr Vasastads-omr Södermalms-omr Kungsholms-omr Östermalms-omr STOCKHOLM SOLNA SUNDBYBERG Söderort Västerort DANDERYD HUDDINGE LIDINGÖ SOLLENTUNA NACKA JÄRFÄLLA TYRESÖ BOTKYRKA TÄBY HANINGE UPPLANDS VÄSBY SALEM SÖDERTÄLJE EKERÖ ÖSTERÅKER VALLENTUNA UPPLANDS-BRO SIGTUNA VÄRMDÖ NYKVARN NYNÄSHAMN VAXHOLM NORRTÄLJE 1 Tillgänglighet är beräknad per basområde, här anges medeltal för de basområden som respektive kommun eller kommundel består av. 2 Prognos enligt scenario med beslutade investeringar, se föregående sida. Källa: WSP/SLL och Evidens Antal personer i dagbefolkningen Idag koll 30 min Delta koll 30 min 23

24 Tillgänglighet till kontorsområden 2030 med kollektivtrafik inom 30 min Östra Kungsholmen Västra CBD Mellersta CBD Mellersta Kungsholmen Nedre Östermalm Östra CBD Gamla Stan Jarlaplan/Rådmansgatan Gärdet Slussen Medborgarplatsen Norra Station Norrmalm Liljeholmen Globen Västra Kungsholmen Sundbyberg Centrum Skanstull Solna Business Park Hammarby Sjöstad Solna Centrum Solna Strand Hornstull Alvik Marievik Frösunda Värtan Garnisonen Telefonplan Örnsberg Arenastaden Järva Marieberg Ulvsunda Sickla Huddinge centrum Bergshamra Kista Herserud Västberga Forum Nacka Sollentuna Centrum Mörby Centrum Lidingö Centrum Hagalund Rotebro Akalla Jakobsberg Centrum Danvikscenter, Finnboda Farsta Häggvik Tumba Kungens Kurva Roslags Näsby Upplands Väsby Centrum Fittja Veddesta Gångsätra Nacka Strand Kungsängen Rönninge Edsberg Haninge centrum Tullinge Söderby Gård Täby Centrum Tibble Brandstation/Nytorp Eriksbergs industriområde Infra City Hallunda Centrum mellan Nyg/Köpmang (Södertälje) Centrala Märsta Bredden Tyresö centrum Salem centrum Tappström Vallentuna centrum Runö Åkersberga Centrum Gustavsbergs Hamn Märsta Arbetsområde Arlandastad Centrum (Nynäshamn) Centrum (Norrtälje) Centrala Vaxön Väsby C idag Väsby C exklusive t-bana Väsby C inklusive t-bana Tillgänglighet nuläge Utbyggd kollektivtrafik 2030 exkl t-bana Tillgänglighet bidrag t-bana Källa: WSP och Evidens Antal personer

25 Västra CBD Mellersta CBD Medborgarplatsen Slussen Östra Kungsholmen Gamla Stan Nedre Östermalm Jarlaplan/Rådmansgatan Östra CBD Norrmalm Liljeholmen Mellersta Kungsholmen Hornstull Skanstull Marievik Norra Station Västra Kungsholmen Gärdet Globen Solna Centrum Solna Strand Telefonplan Alvik Marieberg Sundbyberg Centrum Bergshamra Västberga Garnissonen Solna Business Park Örnsberg Värtan Herserud Danvikscenter, Finnboda Arenastaden Hagalund Lidingö Centrum Sickla Järva Frösunda Hammarby Sjöstad Mörby Centrum Ulvsunda Forum Nacka Huddinge centrum Sollentuna Centrum Kista Farsta Jakobsberg Centrum Akalla Nacka Strand Gångsätra Rotebro Roslags Näsby Kungens Kurva Fittja Häggvik Tumba Haninge centrum Veddesta Söderby Gård Brandstation/Nytorp Edsberg Tibble Täby Centrum Upplands Väsby Centrum Kungsängen Hallunda Rönninge Eriksbergs industriområde Tyresö centrum Tullinge Centrala Märsta Infra City Centrum mellan Nyg/Köpmang (Södertälje) Bredden Vallentuna centrum Åkersberga Centrum Runö Salem centrum Gustavsbergs Hamn Tappström Märsta Arbetsområde Centrum (Nynäshamn) Centrum (Norrtälje) Arlandastad Centrala Vaxön Kr/kvm/år Hyrespåverkan av scenario 2030 Skattad hyra idag (med och utan värdet av tillgänglighet) Metod för att beräkna hyresförändringar med och skattad hänsyn hyra enl till scenario ny tillgänglighet Värdet av tillgänglighet idag Mittpunkt för basområde Beräknad tyngdpunkt för kontor inom basområdet Skattad hyra idag exklusive värde av tillgänglighet Tillgänglighet har beräknats till tyngdpunkten för kontor inom respektive basområde, vilket kan skilja sig från mittpunkten i basområdet (WSPs tillgänglighetsdata avser mittpunkten). För kontorsområden som täcker flera basområden har medelvärden för basområdena beräknats. Δ idag Δ 2030 Tillgänglighet modellen nuläge (Spacescape) Delta tillgänglighet 2030-IDAG Tillgänglighetsförändringarna medför i flera fall att skillnaden i tillgänglighet mellan kontorsområden minskar. Även om t ex områden i CBD får stora tillgänglighetsökningar är det samtidigt andra områden, mer perifera, som för ännu större ökningar, både i relativa men även i absoluta tal. 25 Tvärsnittsmodellen skattar hyran för kontorsområdena med utgångspunkt från fem variabler: - Tillgänglighet med kollektivtrafik (30 min) - Andel anställda i kontorsbranscher - Värde Utbud av tillgänglighet handel och service idag - Skattad Modernitet hyra exkl tillgänglighet idag - Skattad Vakans hyra (kontrollvariabel) 2030 Beräkningen av hyrespåverkan pga förändrad tillgänglighet har gjorts med följande metod och antaganden: 1. Endast tillgängligheten varieras i modellen, övriga variabler hålls konstanta. 2. Summan av värdet som tillgänglighet bidrar till den skattade hyran hålls konstant. 3. Summan av värdet av tillgänglighet fördelas ut proportionellt till tillgängligheten enligt scenario 2030.

26 Studeras basområdesindelning i centrala delarna av Väsby ges att de tydligaste tillgänglighetsförbättringarna kommer nära stationen Antal individer som når arbetsplatser inom 30 minuter med kollektivtrafik, dörr-till-dörr Tillgänglighet idag Tillgänglighet

27 Steg 1: Kontorshyror med 10 procent vilket motsvarar 115 kr/kvm/år genom den ökade tillgängligheten via infrastrukturinvesteringar Variabel Tillförd kvalitet Förändrad hyra, kr/kvm/år Tillgänglighet Utbud av handel och restauranger (RH-index) Ingen förändring 0 Modernitet Ingen förändring 0 Vakans Ingen förändring 0 Andel anställda i högproduktiva branscher Ingen förändring 0 Totalt 115 De planerade infrastrukturinvesteringarna kommer att förbättra tillgängligheten med kollektivtrafik. Dock innebär investeringarna att även andra platser inom Stockholmsregionen påverkas. I och med detta kommer det endast att vara den relativa förbättringen som kommer att få effekt. För Väsby C innebär det en modellskattad hyreseffekt om cirka 115 kr/kvm/år. Knappa kr/kvm/år är dock betydligt lägre än de cirka kr/kvm/år som sannolikt krävs för att motivera nyproduktion på marknadsmässiga grunder. 27

28 Steg 2: Vad krävs för att lyfta den modellskattade hyran för stocken till kr/kvm/år? Variabel Tillförd kvalitet Förändrad hyra, kr/kvm/år Tillgänglighet Utbud av handel och restauranger (RH-index) Modernitet Ökar med 13,3 enheter (se nedan) Från värdeår 1989 till Vakans Normal vakans 0 Andel anställda i högproduktiva branscher Förändring av RH-index genom att nya kontorslokaler tillförs 20 % 222 Totalt Variabel Tillförd kvalitet Förändring av index Area kontor Nyproduktion av kvm kontor Antal utåtvända entréer 160 entréer 3,4 9,9 Totalt 13,3 För att illustrera vad som krävs för att förbättra förutsättningarna för kontorsverksamhet vid Arlanda och lyfta nuvarande hyresnivå (efter tillgänglighetsförbättringarna) med ca 850 kr/kvm/år (nödvändigt för att möjliggöra nyproduktion av kontor), kan följande scenario tecknas: Utbudet av handel och restauranger ökar med 10 indexpunkter genom att kvadratmeter kontorslokaler samt planerad utveckling vid Väsby Entré tillförs, som även innehåller lokaler lämpliga för handel och restauranger. Detta är att jämföra med en tredubbling av utbudet De nya lokalerna lyfter det genomsnittliga värdeåret från 1991 till 2022 Vakansen, som i nuläget är relativt normal, ligger kvar på denna nivå som är jämförbar med centrumlägen utanför innerstaden (ca 5 %). Andelen anställda i högproduktiva branscher ökar till 20 %, vilket är i nivå strax under de förtätade miljöer i innerstaden. 28

29 Antal personer Västra CBD Norrmalm Globen Liljeholmen Frösunda Kista Märsta Arbetsområde Täby Centrum Centrum (Nynäshamn) Veddesta Index Mellersta CBD Gamla Stan Sickla Arlandastad Globen Gustavsbergs Hamn Hagalund Ulvsunda Haninge centrum Rönninge Järva Värdeår Garnissonen Åkersberga Centrum Häggvik Rönninge Globen Värtan Edsberg Norrmalm Centrum (Norrtälje) Västberga Örnsberg Kungens Kurva Nacka Strand Jarlaplan/Rådmansg Hammarby Sjöstad Järva Liljeholmen Söderby Gård Arenastaden Åkersberga Centrum Tyresö centrum Frösunda % % Garnissonen Slussen Gärdet Järva Hornstull Hammarby Sjöstad Nacka Strand Centrum mellan Huddinge centrum Åkersberga Centrum Farsta Gångsätra Upplands Väsby Centrum Scenario med utmaningar Tillgänglighet Utbud av handel och restauranger Modernitet Vakans Andel anställda i högproduktiva branscher kvm kontor personer +9 procentenheter +33 år Oförändrad +8 procentenheter Scenariot visar att trots den relativt sett stora tillgänglighetsförbättringen är ett stort tillskott av kontorslokaler, som kan ge underlag för ett ökat utbud av handel och restauranger vilket i sin tur ökar attraktiviteten för området, avgörande för att göra området till ett konkurrenskraftigt kontorsområde Framstår som förenat med betydande risker att tillföra kontor innan de andra kvaliteterna finns på plats och därmed kommer den själförstärkande dynamiska processen inte igång. 29

30 Slutsatser om marknadsförutsättningar för kontor vid Väsby Entré Upplands Väsby är inte en, i jämförelse med andra tydliga områden, en attraktiv kontorsmiljö idag givet att du som företag inte har lokaliseringsfördelar av att sitta i kontor just här Med utgångspunkt från en statistisk förklaringsmodell för kontorshyrornas variation i Stockholms län går det att visa att utmaningarna är stora om Väsby Entré ska utvecklas till ett kontorsområde med hyresnivåer som motiverar nyproduktion av kontorslokaler. Marknaden har (med undantag av egenanvändare och single tenant hyresgäster) allokerat investeringar i nya kontor till innerstaden och ett fåtal miljöer med mycket hög tillgänglighet och ett förhållandevis stort utbud av service. Det är inte uppenbart vilka konventionella planeringsverktyg som skulle kunna sätta fart på den dynamiska process med ömsesidigt förstärkande faktorer som finns i en växande kontorsmiljö. 3 1 Tillgänglighet med kollektivtrafik Utbud av handel och restauranger 2 Andel anställda i högproduktiva branscher 30

31 Innehåll Uppdraget Tillväxt och branschstruktur i Norra Stor-Stockholm Stockholmsregionens kontorsmarknad och Upplands Väsbys marknadsposition Simulering av effekter på kontorsefterfrågan av förändrad infrastruktur och förändrat serviceutbud Handel i Stockholmsregionen och Upplands Väsby Simulering av effekter på handeln med utveckling av Väsby Entré 31

32 Riket= Miljoner kronor Stark tillväxt i detaljhandeln under de senaste sju åren, samtidigt som Upplands Väsby som helhet backar något Omsättningsdata, Stockholms län Jämförelseindex, Upplands Väsby Dagligvaror Sällanköpsvaror Total detaljhandel Årlig procentuell tillväxt i detaljhandeln under åren , fasta priser Nynäshamn Salem Nykvarn Nacka Vaxholm Österåker Lidingö Värmdö Stockholm Botkyrka Vallentuna Stockholms län Tyresö Solna Sundbyberg Haninge Riket Ekerö Huddinge Järfälla Norrtälje Täby Sigtuna Södertälje Upplands Väsby Upplands-Bro Källa: HUI Research och Evidens 32

33 Dessutom något svagare hushåll i närmiljön Antal hushåll efter summerad disponibel inkomst i Upplands Väsby

34 Dessutom något svagare hushåll i närmiljön Andel hushåll med disponibel inkomst under kr 34

35 I kommunen visar data från SCB att omsättningen inom handeln främst är lokaliserad till Väsby centrum och Infra City. Segment Väsby Centrum Infra City Övriga Väsby kommun Inrikes omsättning inkl moms, mnkr Antal enheter Inrikes omsättning inkl moms, mnkr Antal enheter Inrikes omsättning inkl moms, mnkr Antal enheter Egentlig detaljhandel Dagligvaruhandel Sällanköpsvaruh andel Apotek, systembolag, drivmedel Hotell och restaurang *Postnummer Källa: SCB och Evidens 35

36 Detta syns också tydligt i hyresnivåerna för butikslokaler: Högre nivåer främst i köpcentrum däremot inget vidare hyresnivåer i den absoluta närmiljön Hyra (kr/kvm/år) Direktavkastning (%) Vakans (%) Låg Väsby C, a-läge Medel ,25 5,00 Väsby C, b-läge Hög ,75 Låg ,5 Medel Hög ,5 Låg 600 6,75 7,00 Övriga kommunen Medel 700 7,25 10,00 Hög *Varmhyra, exklusive fastighetsskatt, exklusive moms Källa: Datscha och Evidens 36

37 Innehåll Uppdraget Tillväxt och branschstruktur i Norra Stor-Stockholm Stockholmsregionens kontorsmarknad och Upplands Väsbys marknadsposition Simulering av effekter på kontorsefterfrågan av förändrad infrastruktur och förändrat serviceutbud Handel i Stockholmsregionen och Upplands Väsby Simulering av effekter på handeln med utveckling av Väsby Entré 37

38 Vilken betydelse har bostadsetableringar på utbudet av urbana verksamheter? Evidens och Spacescapes stadskvalitetsmodell har delvis svaret Projektets målsättning identifiera stadskvaliteters attraktivitet för boende kvantifiera dessa värden i monetära termer - beskriva relationen stadskvalitet stadsbyggande ge underlag för exploateringsekonomiska analyser ge underlag till ekonomisk hållbar stadsutveckling 38

39 Stora skillnader i bostadsefterfrågan inom samma marknad stadskvaliteter Genomsnittspris Källa: Evidens och Spacescape 39

40 Åtta faktorer förklarar 90 procent av variationen i attraktivitet Närhet till city Tillgång till spårstation Boende- och arbetandetäthet Entrétäthet 90% Antalet sysselsatta i närmiljön har stor påverkan på hur efterfrågan och därmed tillgången till urbana verksamheter i ett område utvecklas. Analysen visar också att tätheten bland arbetare har större betydelse för utbudet än tätheten bland boende. Hur närmiljön ser ut kan till 90 procent förklara variationen i utbudet av urbana verksamheter Tillgång till gånggatunät Tillgång till urbana verksamheter Tillgång till park Tillgång till vatten Kvartersform Socioekonomiskt index Betalningsvilja för bostäder 90% Källa: Evidens och Spacescape 40

41 Faktorernas monetära värde på bostadspriser Variabler som påverkar priset Antagen förändring Förändring av betalningsvilja hyresrätt, kr/kvm/år Prisförändring betalningsvilja BR, kr/kvm Gångavstånd till city m Gångavstånd till vatten m Parkytor inom 1 km 10 hektar Urbana verksamheter inom 1 km 100 procent Tillgång till gatunätet, R12 0, < 500 m till spårstation Ja Kvartersform (andel slutna och utåtvända entréer) 10 procentenheter Socioekonomiskt index 10 procentenheter Källa: Evidens och Spacescape 41

42 Modellskattad effekt på efterfrågan av urbana verksamheter från nya bostäder och kvm lokalyta uppgår till drygt 10 stycken Beräkningar ökad attraktivitet Område Väsby Entré Antal tillförda bostäder Antal tillförda boende (2,0 per bostad) Antal tillföra lokalytor (kvm LOA) Antal tillförda arbetande (18 kvm LOA/anställd) Skattat index över urbana verksamheter idag 4,0 Utbud av urbana verksamheter idag 41 Ökad utbud av urbana verksamheter (index punkter) 3,3 Nytt skattat urbant index 7,3 Skattade ökat antal butiker och restauranger 10 42

43 De modellskattade resultaten ligger i linje med den autogenererade tillväxten Bostadsbyggande och befolkningsökningen i sig skapar möjligheter för sysselsättningsutveckling och beräkningar som baseras på linjära samband i projektet Bostadspotential Stockholm pekar på att bostäder i Väsby Entré skulle ge: 1 Livsmedelsbutiker 4 restauranger, caféer m.m. 6 butiker 2 förskolor (endast Televerket) 1 grundskolor mm. Är sambandet kring autogenererad tillväxt linjärt? Studeras befolkningsökning och sysselsättningstillväxt i Stockholm, Nacka, Haninge och Huddinge, det vill säga miljöer som till stor del liknar Väsby, finner man, givet att sambandet med drygt två personer per ny bostad består framgent, att målsättningen på en sysselsättningstillväxt om 0,9 per ny bostad som fullt realistisk. I genomsnitt har sysselsättningen i dessa delar av regionen vuxit med knappt 0,5 sysselsatt per ny invånare Sysselsättningstillväxten i förhållande till befolkningstillväxten är som högst i Stockholms stad, dock är siffran för Stockholm missvisande då sysselsättningstillväxten framförallt har skett i de centrala delarna av staden Antal nya sysselsatta per 100 nya Kommun invånare i snitt för åren Stockholm 75 Nacka 58 Haninge 36 Huddinge 39 Källa: Evidens och SCB 43

44 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr Stockholm Tfn växel: