-betalningsvilja för kontor. Tillväxt, miljö och regionplanering

Transkript

1 -betalningsvilja för kontor Tillväxt, miljö och regionplanering

2 Enligt uppdrag från Stockholms läns landsting har konsultföretagen Evidens, Spacescape och White genomfört denna studie Värdering av stadskvalitet betalningsvilja för kontor en analys av läges- och stadsbyggnadskvaliteter i Stockholmsregionen och deras attraktivitet för kontorsmarknaden mätt i monetärt värde. Sju kommuner har deltagit som medfinansiärer och samtalspartners; Nacka, Täby, Järfälla, Haninge, Upplands Väsby samt Lidingö och Stockholms stad. I dessa kommuner pågår ett intensivt planarbete för förtätning och stadsutveckling. 2

3 Bakgrund Stockholm växer och till år 23 beräknas befolkningen i länet öka med mellan 3 och 5 personer. Länets kommuner behöver bereda sig på befolkningsökningen med en genomtänkt stadsplanering. Mot bakgrund av en tidigare studie av betalningsviljan för stadskvaliteter vid köp av bostadsrätt i Stockholm, Nacka, Lidingö och Haninge m.fl. vidgas nu fokus till att även studera företags lokaliseringspreferenser och betalningsvilja för stadskvaliteter. 3

4 Syfte Studien syftar till att skapa förståelse och kunskap om företagens lokaliseringspreferenser. Resultatet skall kunna ligga till grund för bedömning, planering och scenarioanalys av regionens utveckling och därmed ge ett bättre stöd i arbetet med att omsätta RUFS 21 till praktik. Studien ska systematiskt och empiriskt analysera relationerna mellan olika stadskvaliteter och betalningsvilja för kontor i områden med dessa stadskvaliteter. Studien ska undersöka betalningsviljan för kontor i hela Stockholmsregionen (Stockholms län) med särskilt fokus på de områden som i RUFS 21 är utpekade som framtida regionala stadskärnor samt områden i nära anslutning till Stockholms innerstad där koncentrationer av kontorslokaler finns idag. 4

5 Innehåll 1 Teorier, hypoteser och begrepp ekonomiska och urbanteoretiska resonemang 2 Metod arbetsprocess, regressionsanalys/tvärsnittsmodell, utsortering av variabler 3 Modellen genomgång av modellens uppbyggnad, beskrivning av alla variabler 4 Diskussion variabler som förkastats, samband osv 5 Slutsatser rekommendationer för stadsutveckling 5

6 1.1 Teorier och hypoteser Med teoretisk utgångspunkt i hedonisk prissättning är hypotesen att stadskvaliteter av olika slag påverkar hyran på kontorslokaler. En analys av kontorens geografiska placering i relation till sådana stadskvaliteter antas ge prisskillnader mellan olika adresspunkter. Vidare antas centralitet, modernitet, liksom närhet till restauranger och butiker ha stor påverkan på kontorslokalernas hyresnivå. 6

7 Östra CBD Mellersta CBD Nedre Östermalm Östra Kungsholmen Medborgarplatsen Norrmalm Hornstull Jarlaplan/Rådmansgatan Skanstull Marieberg Gamla Stan Mellersta Kungsholmen Slussen Gärdet Garnissonen Liljeholmen Norra Station Solna Centrum Sickla Frösunda Järva Västra Kungsholmen Värtan Bergshamra Forum Nacka Danvikstull Marievik Hammarby Sjöstad Danvikscenter, Finnboda Arenastaden Nacka Strand Alvik Globen Sundbyberg Centrum Solna Strand Kista Herserud Lidingö Centrum Farsta Telefonplan Mörby Centrum Täby Centrum Sollentuna Centrum Hagalund Huddinge centrum Tyresö centrum Gustavsbergs Hamn Centrala Vaxön Centrum (Södertälje) Tumba Åkersberga Centrum Upplands Väsby Centrum Arlandastad Ulvsunda Roslags Näsby Brandstation/Nytorp Tappström Hallunda Jakobsberg Centrum Haninge centrum Infra City Vallentuna centrum Centrum (Nynäshamn) Akalla Tibble Häggvik Örnsberg Kungens Kurva Gångsätra Edsberg Tullinge Centrum (Norrtälje) Rotebro Västberga Söderby Gård Bredden Salem centrum Kungsängen Centrala Märsta Runö Veddesta Märsta Arbetsområde Fittja Rönninge Eriksbergs industriområde Tillväxt, miljö och regionplanering Kr/kvm/år 4 5 Hyresnivån Hyresnivå för företagsområden per företagsområde i Stockholms i Stockholms län uppvisar länen tydlig spridning Källa: Källa: Strateg, Datscha, Fastighetskonsult, Spacescape Spacescape och Evidens och Evidens 7

8 1.2 Begrepp Stadskvalitet= En egenskap i staden som har påverkan på bostadsvärdet eller kontorshyran. Det kan vara närhet till park, vatten, restauranger eller kollektivtrafik-hållplats. GIS-analys= Analys av lägesbundna data. Regressionsanalys = Statistisk metod för att förklara samband. Signifikant= Statistiskt hållbart. Förklaringsgrad= Anger hur stor del av variationen i den beroende variabeln (hyran) som förklaras av de oberoende variablerna tillsammans. Hedonisk prissättning= Den hedoniska prissättningsmetoden utgår ifrån att priset är en funktion av ett antal egenskaper som kan vara både fastighets- och områdesrelaterade. 8

9 2 Metod - arbetsprocessen Analys har gjorts av kontorsområden med observerade hyresnivåer (kr per kvm). Dessa har lagts in i GIS och analyserats per kontorsområde. Stadsbyggnadsstruktur Stadsbyggnadsanalyser Statistiska analyser Utsortering av signifikanta variabler Värdering av stadskvaliteter 9

10 2.1 Metod - underlag och förutsättningar Det finns ingen officiell statistik kring hyresnivåer för kontorslokaler vilket kan jämföras med småhus/bostadsrätter där samtliga överlåtelser registreras. I studien har istället uppgifter från Strateg Fastighetskonsult använts. Dessa uppgifter är baserade på enkätundersökningar och värderingsuppdrag. Sammanvägda uppgifter för varje företagsområde har använts, och inte uppgifter om enskilda kontrakt. Totalt har 86 områden studerats. Stadsbyggnadsanalyser visar de studerade objektens närhet eller tillgång till stadskvaliteter av olika slag. Samband mellan hyresnivåerna och förekomst av stadskvaliteter studeras i en multipel regressionsanalys. 1

11 2.1 Metod - underlag och förutsättningar De studerade företagsområdena finns spridda över hela länet, med en koncentration mot Stockholms innerstad. 11

12 2.2 Metod variabler/stadsbyggnadsanalyser Stadsbyggnadsanalyser har genomförts för en mängd olika relationer. Analyser kan göras på närhet eller tillgång till olika stadskvaliteter inom olika avstånd eller med olika nät (gångnät, kollektivtrafik etc). Exempelvis kan en analys beskriva avståndet via gångvägnätet från en adress (eller alla adresser) till en specifik målpunkt, det kan vara t.ex. park, vatten eller spårstation. Närhet till en viss attraktion, till exempel spårstation mäts som avstånd i gångnätet. Informationen läggs på basområden. Tillgång till en viss attraktion, till exempel bebyggelse mäts utifrån hur mycket bebyggelse man når inom ett visst avstånd i gångnätet. 12

13 Fler än 5 stadsbyggnadsanalyser har gjorts! 13

14 2.3 Metod 5 variabler har genom regressionsanalys sorterats fram. Dessa har var och en signifikant påverkan på kontorshyran. Tillsammans förklarar dessa närmare 9 % av hyresvariationen mellan de analyserade kontorsområdena. Ytterligare två variabler har sållats ut för att öka förståelsen av modellen. Analys Analys Analys 89,4 %! 14

15 2.3 Metod Stadsbyggnadsanalyser Regressionsmodell Variabel Variabel Variabel 1,2,3,4,5,6, 7,8,9, 1,12, 999 Variabel Variabel Variabel PRIS Variabel Variabel Variabel 15

16 3 Modellen Beskrivning Variabel Antagen förändring Prisförändring Tillgänglighet med kollektivtrafik. Visar även boendetäthet i kollektivtrafiknära lägen. Modernitet, kontorets renoveringsnivå Urbana verksamheter inom 1 km gångavstånd. Handel har det dubbla värdet i indexet. K3_CUM_L. Sysselsatt nattbefolkning som når området inom 3 min med kollektivtrafik. Värdeår i snitt för kontorsområdet. Index_HR. Tillgång till restauranger och handel inom 1 km radie. Handel har det dubbla värdet i indexet. +1 personer 26 kr/kvm/år +1 år 17 kr/kvm/år +1 procentenheter 155 kr/kvm/år Kluster, arbetande inom kontorsbranscher. Vakanser i området. Andel_JKQ_3km_1. Andel av arbetande inom kontorsbranscher. Vakansgrad. Fungerar både som ekonomiskt mått och kvalitetsmått. +1 procentenhet 112 kr/kvm/år -1 procentenhet 13 kr/kvm/år Beroende variabel: Hyresnivå i medeltal för kontorsområden i Stockholms län. 16

17 3 Modellen: Läsanvisning till presentationen av modellens variabler. Resultatet av den statistiska analysen av de olika variablerna som ingår i modellen beskrivs grafiskt med kartbilder. En första kartbild visar hela länet och en andra kartbild visar på en inzoomning av områden där analysen av variabeln är extra intressant. Rött är högsta värdet och blått är lägsta värdet. Kartbild över hela länet Inzoomning över valt område där variabelns analysresultat är extra intressant 17

18 3:1 Modellen: Variabel 1 Tillgänglighet med kollektivtrafik 18

19 3:1 Modellen: Variabel 1 Tillgänglighet med kollektivtrafik Resultatet från den statistiska analysen visar att kontorshyran ökar ju fler boende som når området inom 3 min med kollektivtrafik. Det betyder att även hög boendetäthet i kollektivtrafiknära lägen kan lyfta ett kontorsområdes hyresnivå. Analyskarta visar hur många som når ett kontorsområde inom 3 minuters resa med kollektivtrafik. Källa. WSP och TMR 19

20 3:1 Modellen: Variabel 1 Tillgänglighet med kollektivtrafik En mer detaljerad bild visar att de kontorsområden som nås av flest personer med kollektivtrafik inom 3 minuter främst finns i innerstaden. Några få lägen utanför regionens mest centrala delar uppvisar också god tillgänglighet med kollektivtrafik, till exempel Kista. Analyskartan visar antal personer som når ett kontorsområde inom 3 minuters resa med kollektivtrafik. Källa: WSP och TMR. 2

21 3:1 Modellen: Variabel 1 Tillgänglighet med kollektivtrafik Kr/kvm Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens Antal personer 21

22 3:2 Modellen: Variabel 2 Tillgång till urbana verksamheter 22

23 3:2 Modellen: Variabel 2 Tillgång till urbana verksamheter Av den statistiska analysen framgår att tillgången till urbana verksamheter, mätt igenom ett index sammansatt av antal restauranger och butiker inom 1 kilometers promenadavstånd, har stor påverkan på hyresnivån för kontorsområdena. Analyskartan för urbana verksamheter mätt som HR-index visar kontorsområdenas tillgång till urbana verksamheter inom 1 km gångavstånd. Indexkonstruktionen bygger på två mått, handel och restauranger, där handelsmåttet dubblerats. 23

24 3:2 Modellen: Variabel 2:1 Kontorstäthet För att bättre kunna förklara stadskvaliteten urbana verksamheter har analyser gjorts som ytterligare stärker detta index. Av den statistiska analysen framgår att täthet mätt i lokalyta eller i antal anställda är signifikant, liksom entrétätheten. Dessa variabler förklarar 97 % av variabeln urbana verksamheter. 24

25 3:2 Modellen: Variabel 2:2 Entrétäthet Av den statistiska analysen framgår att entrétätheten har signifikans. Mängden entréer inom 1 km gångavstånd har tydlig signifikans och förklarar tillsammans med lokaltätheten variabeln urbana verksamheter. 25

26 3:2 Modellen: Variabel 2 Tillgång till urbana verksamheter En mer detaljerad bild visar att de kontorsområden som har flest urbana verksamheter främst finns i innerstaden. Några få lägen utanför innerstaden, till exempel Täby centrum, uppvisar också förhållandevis höga nivåer. Analyskartan visar antal urbana verksamheter inom 1 km gångavstånd. 26

27 3:2 Modellen: Variabel 2 Tillgång till urbana verksamheter Hyra Kr/kvm Urbana verksamheter, index Källa: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 27

28 3:3 Modellen: Variabel 3 Modernitet 28

29 3:3 Modellen: Variabel 3 Modernitet Kontorsområdenas modernitet mäts som värdeår och analysen visar att kontorets modernitet har signifikans för hyresnivåerna. Variabeln signalerar troligtvis även kontorens yteffektivitet. Måttet Värdeår visar kontorsområdets genomsnittliga renoveringsnivå mätt i årtal. 29

30 3:3 Modellen: Variabel 3 Modernitet En mer detaljerad bild visar att kontorsområden i innerstaden har en modernitetsnivå som är förhållandevis låg. Exempel på områden som uppvisar hög modernitet är Gärdet och Solna. Måttet Värdeår visar kontorsområdets genomsnittliga renoveringsnivå mätt i årtal. 3

31 3:3 Modellen: Variabel 3 Modernitet Hyra Kr/kvm Värdeår Källa: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 31

32 3:4 Modellen: Variabel 4 Kontorskluster 32

33 3:4 Modellen: Variabel 4 Kontorskluster Kluster med företag inom typiska kontorsbranscher (juridik, ekonomi, konsulter etc.) genererar en hög hyresnivå. Viss klustring kan ses, det vill säga att företag inom exempelvis Life Sciences samordnar sin lokalisering. Det visar dock marginella hyresskillnader. Analysen visar andel arbetande inom typiska kontorsbranscher inom 3 km gångavstånd. 33

34 3:4 Modellen: Variabel 4 Kontorskluster En mer detaljerad bild visar att en hög andel arbetande inom kontorsbranscher främst förekommer Östra CBD, Norra stationsgatan samt Gärdet. Även Kista och Alvik uppvisar en hög andel arbetande inom kontorsbranscher. Analysen visar andel arbetande inom typiska kontorsbranscher inom 3 km gångavstånd. 34

35 3:4 Modellen: Variabel 4 Kontorskluster Hyra Kr/kvm Kluster/andel tjänsteföretag Källa: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 35

36 3:5 Modellen: Variabel 5 Vakanser 36

37 3:5 Modellen: Variabel 5 Vakanser Analysen visar att områden med en hög andel vakanser tenderar att generera lägre hyresnivåer. Vakansnivån fungerar som imagebärare - det är svårt att vända en negativ trend då vakanserna i sig signalerar låg attraktivitet. Analysen visar hur hög andel av kontorsbeståndet inom området som består av vakanser. 37

38 3:5 Modellen: Variabel 5 Vakanser Vid en närmre titt i kartan syns att en hög andel vakanser finns i Kungens Kurva. En förhållandevis hög andel vakanser finns även i Solna kommun samt i Hammarby Sjöstad och Ulvsunda i Stockholms stad. Analysen visar till vilken andel av kontorsbeståndet inom området som består av vakanser. 38

39 3:5 Modellen: Variabel 5 Vakanser Hyra Kr/kvm Vakansgrad Källa: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 39

40 3.6 Modellens uppbyggnad En regressionsmodell analyserar sambanden mellan kontorsområdens stadskvaliteter och genomsnittlig hyra för kontorsfastigheterna. På följande sidor visas hur modellen byggts upp och hur varje variabel/stadskvalitet bidrar till att ytterligare förklara hyran. 4

41 3:7 Modellen: Variabel 1; Tillgänglighet med kollektivtrafik Skattad hyra Kr/kvm/år Förklaringsgrad: 72,8 % Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och Evidens Faktisk hyra Kr/kvm/år Vi underskattar hyresnivån för ex. CBD om vi endast använder oss av en variabel 41

42 3:7 Modellen: Variabel 1+2; Tillgång till urbana verksamheter Skattad hyra Kr/kvm/år Förklaringsgrad: 85,6 % Lägger vi till serviceutbudet får vi en bättre skattning av hyresnivåerna i CBD Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och Evidens Faktisk hyra Kr/kvm/år 42

43 3:7 Modellen: Variabel 1+2+3; Modernitet Skattad hyra Kr/kvm/år Förklaringsgrad: 87,3 % Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och Evidens Faktisk hyra Kr/kvm/år 43

44 3:7 Modellen: Variabel ; Vakanser Skattad hyra Kr/kvm/år Förklaringsgrad: 88,6 % Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och Evidens Faktisk hyra Kr/kvm/år 44

45 3:7 Modellen: Variabel ; Kluster Skattad hyra Kr/kvm/år Överskattning av hyran i området Norrmalm Förklaringsgrad: 89,4 % 3 Slussen 2 5 Västra Kungsholmen 2 Västberga Marieberg Infra City Källa: Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, SCB, Strateg Datscha, fastighetskonsult, Spacescape och Spacescape Evidens och Evidens Underskattning av hyran i området Faktisk hyra Kr/kvm/år Ingen systematik i områden som överskattas eller underskattas. 45

46 4 Diskussion Över 5 variabler har testats där de som används i modellen har högst signifikans. Det finns variabler som är relevanta för vissa områden, eller ger svar på samma fråga som en liknande variabel varför dessa har förkastats. I det följande diskuteras tillgänglighet med bil, vilken är den fråga som rönt störst intresse under projektets gång. En fördjupad diskussion om två av de regionala stadkärnorna ges också utrymme. 46

47 4.1 Diskussion förkastade variabler :Tillgänglighet med bil Tillgänglighet Kollektiv tillgänglighet 3 minuter förklarar över 7 procent av variationen i hyra, vilket redan redovisats. Tillgänglighet med bil har inte lika hög förklaringsgrad. Kr/kvm Antal personer som når företagsområdet inom 3 minuter kollektivt Kr/kvm Antal personer som når företagsområdet inom 3 minuter med bil y =,46x + 776,1 R² =, y =,26x + 66,68 R² =, Källa: Strateg, Datscha, WSP och Evidens Antal personer Källa: Strateg, Datscha, WSP och Evidens Antal personer 47

48 4.1 Tillgänglighet i ytterstaden kollektivtrafik väger fortfarande tyngre än bilen Biltillgänglighet förklarar 36 procent av variationen i hyra i ytterstaden Medan kollektiv tillgänglighet till arbetsplatser förklarar 56 procent av variationen Men hög korrelation mellan kollektiv tillgänglighet och tillgänglighet med bil ger att biltillgängligheten inte är signifikant när vi testar båda variablerna mot hyresnivåerna i ytterstan 48

49 4.2 Diskussion: Regionala kärnor 49

50 Östra CBD Östra Kungsholmen Norrmalm Jarlaplan/Rådmansgatan Marieberg Slussen Garnissonen Norra Station Sickla Mellersta Kungsholmen Västra Kungsholmen Bergshamra Danvikscenter, Finnboda Hammarby Sjöstad Arenastaden Alvik Sundbyberg Centrum Kista Lidingö Centrum Telefonplan Täby Centrum Hagalund Gustavsbergs Hamn Tyresö centrum Arlandastad Upplands Väsby Centrum Ulvsunda Centrum (Nynäshamn) Haninge centrum Jakobsberg Centrum Tappström Akalla Tibble Kungens Kurva Edsberg Tullinge Västberga Centrala Märsta Kungsängen Söderby Gård Märsta Arbetsområde Fittja Eriksbergs industriområde Tillväxt, miljö och regionplanering 4.2 Innerstadens hyresnivå motiverar nyproduktion Kr/kvm Källa: Strateg fastighetskonsult och Evidens 5

51 Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Frösunda Tullinge Forum Nacka Bredden Kungsängen Västra Kungsholmen Centrum (Nynäshamn) Täby Centrum Nedre Östermalm Marieberg Gärdet Norrmalm Akalla Frösunda Danvikscenter, Finnboda Solna Strand Nacka Strand Häggvik Roslags Näsby Vallentuna centrum Tullinge Veddesta Rönninge Tumba Nedre Östermalm Hornstull Globen Sundbyberg Centrum Värtan Sickla Forum Nacka Akalla Fittja Brandstation/Nytorp Hallunda Infra City Salem centrum Arlandastad Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Centrum (Norrtälje) Åkersberga Centrum Norra Station Hallunda Centrum (Nynäshamn) Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Kungsängen Eriksbergs industriområde Rönninge Gångsätra Gärdet Nacka Strand Häggvik Brandstation/Nytorp Östra CBD Infra City Ulvsunda Edsberg Norrmalm Solna Strand Garnissonen Västberga Centrum mellan Arenastaden Tillväxt, miljö och regionplanering Antal personer Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter Modernitet Täby centrum Index Täby centrum Värdeår och Täby centrum % Vakansgrad Täby centrum % Kontorskluster Täby centrum Täby centrum Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 51

52 Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Frösunda Tullinge Forum Nacka Bredden Kungsängen Västra Kungsholmen Centrum (Nynäshamn) Täby Centrum Nedre Östermalm Marieberg Gärdet Norrmalm Akalla Frösunda Danvikscenter, Finnboda Solna Strand Nacka Strand Häggvik Roslags Näsby Vallentuna centrum Tullinge Veddesta Rönninge Tumba Nedre Östermalm Hornstull Globen Sundbyberg Centrum Värtan Sickla Forum Nacka Akalla Fittja Brandstation/Nytorp Hallunda Infra City Salem centrum Arlandastad Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Centrum (Norrtälje) Åkersberga Centrum Norra Station Hallunda Centrum (Nynäshamn) Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Kungsängen Eriksbergs industriområde Rönninge Gångsätra Gärdet Nacka Strand Häggvik Brandstation/Nytorp Östra CBD Infra City Ulvsunda Edsberg Norrmalm Solna Strand Garnissonen Västberga Centrum mellan Arenastaden Tillväxt, miljö och regionplanering Antal personer Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter Modernitet Kista Index och Kista Värdeår och Kista % Vakansgrad Kista % Kontorskluster Kista Kista Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 52

53 Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Frösunda Tullinge Forum Nacka Bredden Kungsängen Västra Kungsholmen Centrum (Nynäshamn) Täby Centrum Nedre Östermalm Marieberg Gärdet Norrmalm Akalla Frösunda Danvikscenter, Finnboda Solna Strand Nacka Strand Häggvik Roslags Näsby Vallentuna centrum Tullinge Veddesta Rönninge Tumba Nedre Östermalm Hornstull Globen Sundbyberg Centrum Värtan Sickla Forum Nacka Akalla Fittja Brandstation/Nytorp Hallunda Infra City Salem centrum Arlandastad Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Centrum (Norrtälje) Åkersberga Centrum Norra Station Hallunda Centrum (Nynäshamn) Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Kungsängen Eriksbergs industriområde Rönninge Gångsätra Gärdet Nacka Strand Häggvik Brandstation/Nytorp Östra CBD Infra City Ulvsunda Edsberg Norrmalm Solna Strand Garnissonen Västberga Centrum mellan Arenastaden Tillväxt, miljö och regionplanering Antal personer Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter Modernitet Kungens Kurva Index Kungens Kurva Solna Business park Värdeår och Kungens Kurva % Vakansgrad Kungens Kurva % Kontorskluster Kungens Kurva Kungens kurva Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 53

54 Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Frösunda Tullinge Forum Nacka Bredden Kungsängen Västra Kungsholmen Centrum (Nynäshamn) Täby Centrum Nedre Östermalm Marieberg Gärdet Norrmalm Akalla Frösunda Danvikscenter, Finnboda Solna Strand Nacka Strand Häggvik Roslags Näsby Vallentuna centrum Tullinge Veddesta Rönninge Tumba Nedre Östermalm Hornstull Globen Sundbyberg Centrum Värtan Sickla Forum Nacka Akalla Fittja Brandstation/Nytorp Hallunda Infra City Salem centrum Arlandastad Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Centrum (Norrtälje) Åkersberga Centrum Norra Station Hallunda Centrum (Nynäshamn) Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Kungsängen Eriksbergs industriområde Rönninge Gångsätra Gärdet Nacka Strand Häggvik Brandstation/Nytorp Östra CBD Infra City Ulvsunda Edsberg Norrmalm Solna Strand Garnissonen Västberga Centrum mellan Arenastaden Tillväxt, miljö och regionplanering Antal personer Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter Modernitet Haninge centrum Index och Haninge Centrum Värdeår Haninge Centrum % Vakansgrad Haninge centrum % Kontorskluster Haninge centrum Haninge centrum Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 54

55 Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Frösunda Tullinge Forum Nacka Bredden Kungsängen Västra Kungsholmen Centrum (Nynäshamn) Täby Centrum Nedre Östermalm Marieberg Gärdet Norrmalm Akalla Frösunda Danvikscenter, Finnboda Solna Strand Nacka Strand Häggvik Roslags Näsby Vallentuna centrum Tullinge Veddesta Rönninge Tumba Nedre Östermalm Hornstull Globen Sundbyberg Centrum Värtan Sickla Forum Nacka Akalla Fittja Brandstation/Nytorp Hallunda Infra City Salem centrum Arlandastad Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Centrum (Norrtälje) Åkersberga Centrum Norra Station Hallunda Centrum (Nynäshamn) Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Kungsängen Eriksbergs industriområde Rönninge Gångsätra Gärdet Nacka Strand Häggvik Brandstation/Nytorp Östra CBD Infra City Ulvsunda Edsberg Norrmalm Solna Strand Garnissonen Västberga Centrum mellan Arenastaden Tillväxt, miljö och regionplanering Antal personer Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter Modernitet Veddesta Index och Veddesta Värdeår och Veddesta % Vakansgrad och Veddesta % Kontorskluster Veddesta Veddesta (Barkaby, Jakobsberg) Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 55

56 Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Frösunda Tullinge Forum Nacka Bredden Kungsängen Västra Kungsholmen Centrum (Nynäshamn) Täby Centrum Nedre Östermalm Marieberg Gärdet Norrmalm Akalla Frösunda Danvikscenter, Finnboda Solna Strand Nacka Strand Häggvik Roslags Näsby Vallentuna centrum Tullinge Veddesta Rönninge Tumba Nedre Östermalm Hornstull Globen Sundbyberg Centrum Värtan Sickla Forum Nacka Akalla Fittja Brandstation/Nytorp Hallunda Infra City Salem centrum Arlandastad Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Centrum (Norrtälje) Åkersberga Centrum Norra Station Hallunda Centrum (Nynäshamn) Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Kungsängen Eriksbergs industriområde Rönninge Gångsätra Gärdet Nacka Strand Häggvik Brandstation/Nytorp Östra CBD Infra City Ulvsunda Edsberg Norrmalm Solna Strand Garnissonen Västberga Centrum mellan Arenastaden Tillväxt, miljö och regionplanering Antal personer Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter Modernitet Södertälje Index Södertälje Värdeår Södertälje % Vakansgrad Södertälje % Kontorskluster Södertälje Södertälje Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 56

57 Kungens Kurva Akalla Kista Alvik Frösunda Tullinge Forum Nacka Bredden Kungsängen Västra Kungsholmen Centrum (Nynäshamn) Täby Centrum Nedre Östermalm Marieberg Gärdet Norrmalm Akalla Frösunda Danvikscenter, Finnboda Solna Strand Nacka Strand Häggvik Roslags Näsby Vallentuna centrum Tullinge Veddesta Rönninge Tumba Nedre Östermalm Hornstull Globen Sundbyberg Centrum Värtan Sickla Forum Nacka Akalla Fittja Brandstation/Nytorp Hallunda Infra City Salem centrum Arlandastad Mellersta CBD Gärdet Liljeholmen Centrum (Norrtälje) Åkersberga Centrum Norra Station Hallunda Centrum (Nynäshamn) Hagalund Arenastaden Mellersta Kungsholmen Kungsängen Eriksbergs industriområde Rönninge Gångsätra Gärdet Nacka Strand Häggvik Brandstation/Nytorp Östra CBD Infra City Ulvsunda Edsberg Norrmalm Solna Strand Garnissonen Västberga Centrum mellan Arenastaden Tillväxt, miljö och regionplanering Antal personer Tillgänglighet med kollektivtrafik Tillgång till urbana verksamheter Modernitet Arlandastad Index Arlandastad Värdeår Arlandastad % Vakansgrad Arlandastad % Kontorskluster Arlandastad Arlandastad Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 57

58 5 Slutsatser Kollektivtrafiken i sig är en mycket kraftig bärare av värdet i en kontorsfastighet, men hänger också samman med hur hög tätheten är i kollektivtrafiknära lägen. Nyproduktion av kontor har bäst förutsättningar i miljöer med hög tillgänglighet med kollektivtrafik och med ett stort utbud av urbana verksamheter. Tillgängligheten med biltrafik har ingen signifikant påverkan på variationerna i hyresnivå i modellen inte ens i perifera områden. 58

59 5.1 Möjliga fördjupningsstudier Över 5 variabler har testats där de som används i modellen har högst signifikans. Det finns dock variabler som kan ha relevans för enskilda områden, eller som kan vara av intresse att studera ytterligare för att kunna jämföra olika marknader med varandra. Skillnad mellan innerstad och ytterstad Skillnad mellan små och stora områden Områden med låg nyproduktion vad kännetecknar dem? Ytterligare studier kring brytpunkter vad krävs för att hyresnivån ska nå upp till nyproduktionsnivåer 59

60