Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden

Transkript

1 Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden

2 Agenda Avkastningsmått Avkastning för bostäder Exempel på ägardirektiv till bostadsföretag Slutsatser IPD 2012 ipd.com 2

3 Avkastningsmått Avkastningmått fastigheter Direktavkastning på totalt kapital Totalavkastning på totalt kapital Vilken kapitalbas? Definition av driftsnettot? Absolut eller relativt? Finansiella avkastningsmått Avkastning på totalt kapital Avkastning på sysselsatt kapital Avkastning på eget kapital Med eller utan orealiserade värdeförändringar? På marknadsvärde enligt IFRS eller bokfört värde? Övriga mått Avkastningskrav vid värdering Direktavkastningskrav Kalkylränta i kassaflödeskalkyl eller investeringskalkyl Riskjusterad avkastning IPD 2012 ipd.com 3

4 Avkastningskrav - principer KTH - Lind & Lundström Nominellt direktavkastningskrav på totalt kapital Högre i glesbygd än tätort Högre på eget kapital (ofta 10-20% avkastningskrav) SABO / SKL Direktavkastning på totalt kapital i ägardirektiv baserat på marknadsvärdet Totalavkastning vid uppföljning av utfallet Avkastningskravet beror av marknadssituationen, belägenhet, ålder och underhållstatus IPD 2012 ipd.com 4

5 IPD Svenskt Bostadsindex IPD Svenskt Bostadsindex Databank IPD Databank marknadsvärde (miljarder) Antal portföljer Antal lägenheter Täckning (samtliga hyresbostäder) 10 % 14 % Täckning (kommunägda bostäder) 18 % 22 % Marknadsvärde (%) Lägenheter (%) Centrala Stockholm Övriga StorStockholm Hela landet exkl. Sthlm Centrala Stockholm Övriga StorStockholm Hela landet exkl. Sthlm IPD 2012 ipd.com 5

6 IPD 2012 ipd.com 6

7 Avkastningsmått Direktavkastning Driftnetto genom sysselsatt kapital (ingående marknadsvärde plus aktiverade investeringar) Värdeförändring Skillnaden i marknadsvärde mellan början och slutet av året med avdrag för investeringar Totalavkastning Består av direktavkastning och värdeförändring Avkastningsberäkningar sker per månad för att erhålla korrekt tidsviktning av genomförda transaktioner IPD 2012 ipd.com 7

8 IPD Svenskt Bostadsindex 2011 Totalavkastning 7.7% Högre totalavkastning och värdetillväxt jämfört med 2010 då 6.5 % och 4.0 % uppnåddes. Direktavkastningen har ökat ifrån 2.4 % till 2.8 % Utav 9 år så hamnar 2011: 6:a i totalavkastning 5:a i värdeförändring 7:a i direktavkastning Direktavkastning 2.8% Värdeförändring 4.8% Förändring i marknadshyra 3.2% Effekt av förändring i direktavkastningskrav 2.4% Källa: IPD Svenskt Bostadsindex IPD 2012 ipd.com 8

9 Historisk totalavkastning Bostadsfastigheter % år (årstakt) 9 år (årstakt) Direktavkastning Värdeförändring Totalavkastning Källa: IPD Svenskt Bostadsindex, SCB IPD 2012 ipd.com 11

10 Avkastning. % Historisk avkastning per region de senaste 9 åren Bostadsfastigheter Årlig avkastning Direktavkastning Värdetillväxt Total avkastning Källa: IPD Svenskt Bostadsindex IPD 2012 ipd.com 12

11 Intäkter, kostnader & aktiverade investeringar Bostadsfastigheter identiskt bestånd 2011 kr/m Intäkter Drift & underhåll Fastighetsskatt & tomträttsavgäld Driftnetto Aktiverade investeringar Central Administration Källa: IPD Svenskt Bostadsindex IPD 2012 ipd.com 14

12 Utveckling av intäkter, kostnader och marknadsvärde Bostadsfastigheter i identiskt bestånd , kr/m Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Driftnetto Marknadsvärde (höger skala) Källa: IPD Svenskt Bostadsindex IPD 2012 ipd.com 15

13 Avkastning fastighetstillgångar för börsnoterade fastighetsbolag Börsnoterade fastighetsbolag % -2 Direktavkastning Värdef örändring Källa: IPD, Beräkningar baserade på publicerade kvartalsrapporter, * justeringar har gjorts för redovisning av administrationskostnader och/eller valutaeffekter IPD 2012 ipd.com 19

14 Ägardirektiv för kommunägda bostadsföretag Nytt ägardirektiv 2011 finns i 10 av landets 277 kommuner med kommunägt bostadsföretag enligt Boverket SKL & SABO har gjort en handledning 2011 Exempel på ägardirektiv med avkastningskrav Stockholms stadhus AB: Avkastning på totalt kapital: 2,8% år 2014, men för perioden med Stimulanspaket endast 0-1,9% Järfälla kommun: Direktavkastning 4,5% på totalt kapital, 20% soliditet Upplands Väsby kommun: Direktavkastning 2,3% Uppsala kommun: Direktavkastning på totalt kapital: 5% Stångåstaden: Bolagets långsiktiga direktavkastning ska vara på samma nivå som övriga långsiktiga fastighetsägare har på bostadsmarknaden i Linköping. Bolagets direktavkastning skall vara lägst 3 %. Fastigheterna skall värderas till marknadsvärde Trollhättans kommun: 7% avkastning inkl värdestegring på eget kapital IPD 2012 ipd.com 20

15 Slutsatser Affärsmässiga avkastningskrav Direktavkastningskrav på totalt kapital o Avkastning bedöms genom jämförelser med övriga långsiktiga aktörer i branschen o Avkastning baserad på marknadsvärden o Varierar med marknadssituation och fastighetsbeståndets ålder och läge Totalavkastning som inkluderar värdeförändring är lämpligt vid uppföljning Sätt mål genom benchmarking mot andra i branschen relativt avkastning och inte i absoluta tal IPD 2012 ipd.com 21

16 IPD Drottninggatan Stockholm Sweden Tel: Kontaktuppgifter: Christina Gustafsson Tel: +46 (0) Sebastian Wiman Tel: Per Alexandersson per.alexandersson@ipd.com Tel: +46 (0) Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks. Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. Investment Property Databank Limited (IPD) Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD) All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD IPD 2012 ipd.com 22