Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi

Transkript

1 Advisory Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi Per-Erik Waller 2 september 2015

2 Fastighetens särdrag

3 Fastighetsekonomi Branschens karaktär Stora värden i fastighetstillgångar Högre belåning än andra kapitalintensiva branscher Räntekänslig Inflationskänslig Långsiktighet kortsiktighet Bokförda värden verkliga värden Fokus på kassaflöden Sid 3

4 Stockholms Stadshus AB - Flera stora fastighetsägare med olika syften och mål Affärsverksamhet Stadens behov Infrastruktur Samhällsbyggnad Kultur/idrott

5 Olika tidsperspektiv Politiken Kommunfullmäktige, nämnder och styrelser Fram till nästa val? Stadens budget Stadsdelsnämnder, brukare Ett år, med inriktning för ytterligare två år Fastighetsinvesteringar Fastighets- och infrastrukturbolagen år Politik Verksamheter Fastighetsbolagen

6 Vanliga risker i fastighetsföretag - Bikupa, vilka är de viktigaste riskerna i ditt bolag? 2 september 2015

7 Fastighetsbolag Nyckeltal Driftnetto Direktavkastning Överskottsgrad Räntetäckningsgrad Skuldsättningsgrad Belåningsgrad Uthyrningsgrad Soliditet Räntabilitet Sid 7

8 Värdebegrepp Marknadsvärde Mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven tidpunkt på en fri och öppen marknad (Källa: Fastighetsnomenklatur) Marknadsvärdering baseras på marknadsanalys av transaktioner med jämförbara fastigheter Ortsprisanalys Vanliga nyckeltal Direktavkastningskrav Kr/m² Kr/taxeringsvärde Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi 1

9 Värdepåverkande faktorer 2 september

10 Avkastningskrav vid fastighetsvärdering Marknadsbaserat nyckeltal Härleds ur marknaden genom analyser av transaktioner och annan marknadsinformation Alternativ synsätt kan vara riskfri realränta + inflation + fastighetsrisk +/- objektsrisk 3

11 Redovisningens rapporter Resultaträkning Periodens resultat som skillnaden mellan intäkter och kostnader Balansräkning Visar värdet av tillgångar och hur de finansierats på balansdagen Kassaflödesanalys Periodens kassaflöden som skillnad mellan inbetalningar och utbetalningar Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys 5

12 Resultaträkning - Vinst eller förlust Resultaträknig Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Drift Underhåll Markavgifter Fastighetsskatt Driftnetto Av- och nedskrivningar Bruttoresultat Centrala kostnader Försäljning av fastigheter och andra engångsposter Rörelseresultat Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Årets skatt Årets resultat Resultaträkning Kassaflödesanalys Balansräkning 6

13 Balansräkning - Tillgångar och dess finansiering Stadigvarande Anläggnings- Eget kapital Restpost innehas eller tillgångar brukas Avsättningar Osäkra till belopp och/eller tidpunkt Skulder Säkra till belopp Övriga tillgångar Omsättnings- och tidpunkt tillgångar Resultaträkning Kassaflödesanalys Balansräkning 7

14 Kassaflödesanalys - Förmåga att generera likviditet Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet mm Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöden från förändring i rörelsekapital Ökning/minskning av lager Ökning/minskning av kortfristiga fordringar Minskning/ökning av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar Markanläggningar Mark Byggnader Likvid vid försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Ökning/minskning av långfristiga fordringar Minskning/ökning av långfristiga skulder Lämnad utdelning Aktieägartillskott Koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Resultaträkning Kassaflödesanalys Balansräkning Årets kassaflöde 8

15 Samband mellan rapporter Balansräkning Resultaträkning Tillgångar Eget kapital Kostnader Intäkter Årets resultat Skulder Kassa Årets resultat Kassaflödesförändring Förklarar förändring i Utbetalningar Inbetalningar Nettokassaflöde 9

16 Nyckeltal - Nivå och trend Tillväxt Betalningsförmåga Lönsamhet Kapitalbindning ÅR 2014 Stockholmshem 10

17 Nyckeltal Lönsamhet - Varierande resultatmått och kapitalbaser Avkastning synligt eget kapital Avkastning justerat eget kapital Avkastning sysselsatt kapital Avkastning totalt kapital Vinstmarginal Direktavkastning exkl central administration 11

18 Nyckeltal Stabilitet Synlig soliditet Justerad soliditet Kassalikviditet Skuldsättningsgrad Skuldränta Räntetäckningsgrad Räntebindningsstruktur 12

19 Nyckeltal Förvaltning Medelhyra Drift- och underhållskostnader Central administration Driftnetto Överskottsgrad Uthyrningsgrad Omflyttning 13

20 Syfte med beslutsunderlag för investeringar Säkerställa att investeringar är värdeskapande Verktyg för rangordning av projekt Riskbedömning 14

21 Hur säkerställa att investeringar är värdeskapande? Ägarens övergripande ekonomiska mål Vilket avkastningskrav på långsiktiga fastighetsinvesteringar behövs för att stödja det övergripande ekonomiska målet? Riskpåslag för projekt? Marknadsvärdepåverkan 15

22 Vad bör ett beslutsunderlag innehålla? Problemställning och målsättning Beskrivning av handlingsalternativen Kalkylmetod Förutsättningar för kalkylen Kalkyl Lönsamhetsmått Känslighetsanalys Ej värderbara konsekvenser Slutsats och rekommendation 16