Fastighetsekonomi Cash Flow-analys

HTML
DOWNLOAD

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Fastighetsekonomi Cash Flow-analys"

Viktoria Öberg
för 10 år sedan
Visningar:

1 Fastighetsekonomi Cash Flow-analys

2 Fastigheter Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerade Långlivade Genomgår en ständig förändringsprocess

3 Investeringsbedömning Flerperiodsmått - Enperiodsmått Flerperiodsmått Traditionella bedömningsmetoder Ett värde - lätt att avgöra om en investering är lönsam Enperiodsmått Traditionella metoder begränsade Mer omfattande beslutsunderlag Beslut tas på att jämföra olika mått från period till period (nyckeltal)

investering är lönsam Enperiodsmått Traditionella metoder begränsade Mer

4 Diagnos - Prognos - Beslut En fastighetsekonomisk analysmodell Beslutskriterier Lönsamhet (Intäkt-kostnad) Likviditet (inbetalning-utbetalning) Osäkerhet Känslighetsanalyser Alternativkalkyler Mjuka parametrar

5 Fastighetens utbetalningar Drift Underhåll Kapital

6 Driftkostnader T.ex El, vatten, städning Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltnings-objekt Underhållskostnader T.ex Ommålning Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett

7 Kapitalutgifter Räntor Ersättning till kreditgivaren Amortering Återbetalning av lånet Avskrivningar Uppskattad förbrukning av fastigheten

8 Fastighetsekonomiska Tablån + Intäkt (t.ex Hyra) +I - Drift - D - Underhåll - UH = DRIFTNETTO DN - Räntor - R - Amorteringar - Am = BETALNINGSNETTO BN

9 Fastighetsekonomiska Tablån Kostnadskalkyl - Drift - D - Underhåll - UH = DRIFT OCH UNDERHÅLL - Räntor - R - Amorteringar - Am = UTBETALNINGAR

10 PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser

11 Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl

12 Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet

13 Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

14 Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post

15 Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning

16 Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt

17 Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis

18 BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar

19 Uppbyggnad av Cash Flow Fastighetsekonomisk analys Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Eventuella operativa nyckeltal

20 Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde

21 Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten Budget Prognoser

22 Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas

23 Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte

24 Exempel Cash Flow Du har just fått ett erbjudande att köpa en fastighet i centrala Lund för 20 miljoner kr. Gör en cash-flow för år 1-3 och bedöm om fastigheten är en god investering. Kalkylräntan i ditt företag är satt till 9%. Förutsättningar: Boyta 1800 kvm Lokalyta 800 kvm Du kan maximalt låna 75% av köpeskillingen Rakt lån, 5% ränta, 40 års löptid Hyresintäkterna är för (år 1) : Bostäder: 900 kr/kvm Lokaler: 1050 kr/kvm Drift och underhållskostnaderna (inkl fastighetsskatt) uppgår till 330 kr/kvm och år (år 1) Hyran förväntas att stiga med 3% per år Drift och underhållskostnader förväntas stiga med 3% per år Värdet på det totala kapitalet förväntas stiga med 1% per år

25 Boendekostnadskalkyl Hur ska köpet finansieras Vilka utbetalningar görs månadsvis Drift och underhåll Täcks för en bostadsrätt av månadsavgiften Räntor Amorteringar Skattekonsekvenser Byggproduktion

26 Exempel (1) Friköpt radhus Begärt pris rum och kök 127 kvm BOA Egen insats Bottenlån Ränta 5%, löptid 50 år Topplån Ränta 6%, löptid 10 år Byggproduktion Bostadsrätt Begärt pris rum och kök 112 kvm BOA Egen insats Bottenlån Ränta 5%, löptid 50 år

27 Exempel (2) Radhus Ränta år 1 Bottenlån Topplån Amortering år 1 Bottenlån Topplån Bostadsrätt Ränta år 1 Bottenlån Amortering år 1 Bottenlån Byggproduktion

28 Exempel (3) Beräkning boendekostnad Byggproduktion

29 Exempel (4) Känslighetsanalys Ränta bottenlån 3%, topplån 4% Sammanställning boendekostnad år 1 Radhus Bostadsrätt Räntor Driftkostnader Årsavgift Skattereduktion Fastighetsavgift Summa (exkl amorteringar) Amorteringar Summa (inkl amorteringar) Månadsutgift exkl amorteringar inkl amorteringar Byggproduktion

Relevanta dokument

Investeringsbedömning av Fastigheter

Investeringsbedömning av Fastigheter Flerperiodsmått Investeringsbedömning Flerperiodsmått - Enperiodsmått Traditionella bedömningsmetoder Ett värde - lätt att avgöra om en investering är lönsam Enperiodsmått