LUNDS UNIVERSITET Fastighetsföretagande och Facilities Management

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "LUNDS UNIVERSITET Fastighetsföretagande och Facilities Management"

Mona Sandström
för 5 år sedan
Visningar:

1 Fastighetsföretagande och Facilities Management Construction Management 1

2 Fastighetsförvaltning Att förvalta fastigheter innebär att tillhandahålla en funktion utrymme med service!!! Construction Management 2

3 Fastighetsförvaltning Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerat Långlivat Genomgår en ständig förändringsprocess Construction Management 3

4 Byggnaders värde Beror på: Slitage och användning Underhållsinsatser Reinvesteringar Kapitalvärde Underhåll Underhåll / Ersättningsinvestering Ersättningsinvestering (ger en standardhöjning) Ursprungligt värde år Avdelningen för 4

5 Fastighetens Nytta Långsiktigt byggnadsvärde = Samhällsekonomiskt intressant Långsiktigt effektiva byggnader är sådana som kan förändras för att svara mot en förändrad efterfrågan Avdelningen för 5

6 Utbytesrelation kring byggnaden som nyttighet Ägare Förvaltare Hyresgäst Aktivitet/ Brukare Byggnadsproducenter Avdelningen för 6

7 Nytta = Värdeskapande faktorer För fastighetsägaren En nivå som tekniskt, ekonomiskt och funktionellt är attraktiv för hyresgäster och ger acceptabel avkastning För fastighetsförvaltaren En teknisk och funktionell nivå som tillgodoser brukarnas krav med enkla medel och till låg kostnad För hyresgästen Utrymme med en funktion som tillgodoser verksamheten krav till ett pris som verksamheten kan bära För brukaren Trivsel och komfort Avdelningen för 7

8 Varje utbytesrelation rymmer en motsättning: Alla parter vill maximera sin nytta och minimera sin kostnad Detta behöver dock inte alltid vara en motsättning: En effektiv byggnad - som ger god funktion till låg kostnad - gynnar båda parter Avdelningen för 8

9 Hinder mot långsiktigt tänkande Traditionellt tillmäts nybyggnad större betydelse än förvaltning Mänskliga aktörer lägger sällan ett tidsperspektiv som överstiger deras egen livslängd Framtiden är osäker, ej exakta svar Ekonomiredovisning fokuserar på räkenskapsår och ej på långsiktig effektivitet Avdelningen för 9

10 Avskrivning Kostnad för en anläggningstillgångs värdeminskning/förbrukning p.g.a ålder, slitage etc. Ett sätt att fördela tillgångens värde över nyttjandeperioden Avdelningen för 10

11 Kapitalkostnad inom fastighetsekonomi Avskrivningen är en kostnad som uppkommer genom att grundinvesteringen periodiseras över tiden Avskrivningen belastar resultatet som en kostnad och minskar samtidigt tillgångsvärdet Amorteringen är en betalning som minskar likvida medel på tillgångssidan och lånen på skuldsidan Avdelningen för 11

12 Bokföringsmässiga avskrivningar Grundregel: Anläggningstillgångar får inte värderas högre än anskaffningsvärdet Anskaffningsvärde - Ackumulerade avskrivningar = Bokfört värde ---> Balansräkningen Avdelningen för 12

13 Bokföringsmässig avskrivningstid Mark 50 år Förvaltningsbyggnad Bostadshus (sten) 33 år Skolbyggnader Vårdhem Magasin Bostadshus (trä) 20 år Industri Garage 10 år Tung industri Avdelningen för 13

14 Kalkylmässiga avskrivningar Grundregel: Skall så gott som möjligt visa den verkliga förbrukningen av en tillgång Nuanskaffningsvärde - ackumulerade avskrivningar = bruksvärde Avdelningen för 14

15 Kalkylmässig avskrivningstid När den ekonomiska livslängden uppnåtts Dvs. när fastigheten inte längre kan förränta markvärdet Förenklat, när fastighetens kostnader överstiger dess intäkter kr - Utbetalningar + Inbetalningar Driftnetto n Ekonomisk livslängd Avdelningen för 15

16 Kalkylmässig kapitalkostnad Kostnaden för det totala kapitalet som är bundet i fastigheten = ränta på totalt kapital (r) + kalkylmässig avskrivning ränta på totalt kapital (r) = (låneränta (l)*fk + kalkylränta (k)*ek) / TK Enligt grundformeln: TK*r = FK*l + EK*k Avdelningen för 16

17 Facilities Management (FM) 17

18 Vad är Facilities Management (FM) Ett optimalt sätt att hantera samtliga stödfunktioner till kärnverksamheten Kärnverksamhet Stödfunktioner 18

19 Definitioner (1) Konsten att koordinera den fysiska arbetsplatsen med människor och deras arbetsuppgifter i en organisation med hjälp av disciplinerna affärsmannaskap, arkitektur, ingenjörs- och beteendevetenskap 19

20 Definitioner (2) Ett integrerat angreppssätt för att driva, underhålla, förbättra och anpassa byggnader och infrastruktur kopplat till en verksamhet i syfte att skapa en miljö som starkt stödjer de primära målen för den verksamheten 20

21 Omfattning av FM Fastighetsförvaltning Lokalresursplanering Finansiell styrning Förändringsarbete Personalhantering Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet Upphandling Drift och underhåll av byggnader Städning, övervakning, IT m.m 21

22 FM ska bidra till: Effektivare stöd- och servicefunktioner Möjliggöra effektivare förändringar i lokalutnyttjandet Göra gemensamma tillgångar (exempelvis fastigheter) mer kostnadseffektiva Skapa konkurrensfördelar för kärnverksamheten Förstärka en organisations kultur och rykte 22

23 Intern eller extern försörjning av FM tjänster STÖDFUNKTION INTERN EXTERN Vilket val ger högst mervärde? 23

24 24

25 Extern försörjning (outsourcing) Upphandling av FM funktioner från externa leverantörer 25

26 Intern försörjning (egen regi) Försörjning av FM funktioner sker internt inom beställarorganisationen. Kan genomföras i form av ett oberoende företag ägt av beställarorganisationen. 26

27 Faktorer som påverkar valet Marknadens förutsättningar Lokala aktörers kompetens Lokala aktörers kapacitet Konkurrensutsättning inom den egna organisationen Undvik monopol Egen kompetens Egen kapacitet 27

28 Rollen som informerad beställare Förståelse för kärnverksamheten, dess kultur och dess kunder Kunna specificera funktionskrav för stödfunktioner Styra upphandling och genomförande av outsourcing Minimera kärnverksamhetens framtida risker Följa upp och kontrollera leverantörernas prestation Undersöka brukarnas nöjdhet med stödfunktioner Utvärdera funktionskrav i relation till brukarnas krav Utveckla strategier för organisationens FM arbete 28

29 Mest värde för pengarna Best value Den optimala balansen mellan kostnad och kvalitet av en service under kända omständigheter inom en given verksamhet. 29

30 Best value Inte bara bedöma kostnader Viktigare att bedöma: Kvalitet på utförd tjänst Kostnads- och intäktsanalys Effektiviteten av utförd tjänst Bedömning av kriterier Samverkan (partnering) Offentlig privat samverkan (OPS) 30

31 Relation mellan kund och serviceleverantör Upphandlaren bör vara en informerad beställare En utveckling av relationen är nödvändig Utfallet beror på två huvudaktörer: Beställarens representant Service leverantörens representant 31

32 Arbetsplatsen i fokus Arbetsplatsen central i ett FM tänkande: Målet är att förse kärnverksamheten med optimalt ändamålsenliga arbetsplatser Uppnå ett effektivt lokalresursutnyttjande 32

33 Förändringar av arbetsplatsen Förändringar kan uppkomma på grund av: Förändrad organisationsstruktur Införandet av ny teknik till exempel IT lösningar Krav på produktivitetsförbättringar Behov av nya färdigheter och reusurser Krav på tidsbesparingar Krav på bättre arbetsmiljö Nya miljökrav 33

34 Skäl till FM i offentlig sektor Ett kärvare ekonomiskt klimat Offentlig sektor ska utföra fler arbetsuppgifter för mindre pengar Ökade lokalkostnader Högre kvalitetskrav från brukarna (kärnverksamheten) UTMANINGEN: Att hitta det optimala gränssnittet mellan kärnverksamhet och stödfunktioner 34

35 Sammanfattning - FM funktioner Strategisk och taktisk planering av stödfunktioner Finansiella prognoser och budgetering av stödfunktioner Köp av fastigheter eller inhyrning av lokaler Upphandling av inventarier, utrustning och externa FM tjänster Hälsa och säkerhet Miljöstyrning Utveckling av tillvägagångssätt för hantering av stödfunktioner Kvalitetsstyrning Planering och utformning av byggnader Lokalresursplanering och hantering Fastighetsförvaltning, drift och underhåll IT och tele 35

36 Sammanfattning Kvaliteten på utförd prestation av stödfunktion är kritisk vid definition av värde Relationen mellan kvalitet och kostnad måste förstås och analyseras Kostnadsbesparingar måste ses i samband med värdeskapande Mest värde för pengarna Risker ska överföras till de som är mest lämpade att hantera dem 36

Relevanta dokument

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltning Att förvalta fastigheter innebär att tillhandahålla en funktion utrymme med service!!! Construction Management Fastighetsförvaltning Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda