Fastighetsförvaltning

Transkript

1 Fastighetsförvaltning Att förvalta fastigheter innebär att tillhandahålla en funktion utrymme med service!!! Construction Management

2 Fastighetsförvaltning Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerat Långlivat Genomgår en ständig förändringsprocess Construction Management

3 Intressenter Ägare Nyttjare Förvaltare Samhället Fastighetsföretaget Byggföretag Kreditgivare Anställda Construction Management

4 Vinstskatt Fastighetsskatt & vinstskatt Bidrag Skatt Bostadsbidrag Produktionskostnad Hyra Construction Management

5 Hyresfastighet (enligt skattelagstiftningen) Byggnad avsedd som bostad åt minst tre familjer, eller som är avsedd att hyras ut för ändamål som kontor, butiker, restaurang, hotell, lager etc. I kursen fokuserar vi på bostäder och kommersiella lokaler Construction Management

6 Fastighetsföretag huvudtyper Kommunägda Privatägda (Statligt ägda) Construction Management

7 Kommunägda bostadsföretag kännetecken Många lägenheter från talen utanför stadskärnan Ingen direkt konkurrens inom kommunen Stora förvaltningsenheter (bostadsområden) Hyressättning enligt självkostnadsprincipen Liten andel lokaluthyrning Intresseorganisation: SABO Construction Management

8 Privatägda fastighetsföretag kännetecken Många lägenheter i äldre och centralt belägna fastigheter Många ägare med endast ett fåtal fastigheter Många små hushåll bland de boende Hyressättning enligt bruksvärdessystemet Stor andel lokaluthyrning Intresseorganisation: Fastighetsägarna Construction Management

9 Bedömningar i fastighetsförvaltning Omvärlds- och marknadsbedömningar Likviditets- och resultatbedömningar Värderingar och juridik Investeringsbedömningar Prognoser på framtida inkomster och utgifter Bedömningar av fastigheters tekniska skick Miljöpåverkan Construction Management

10 Förädlingsprocessen ÄGARE PRODUCENT ARBETE KAPITAL KUNNANDE Resurser Kostnader FASTIGHETS FÖRVALTNING UTRYMME SERVICE NYTTJARE KONSUMENTER Produkter Intäkter

11 Fastighetsekonomisk analysmodell Diagnos Prognos Beslut Återkoppling

12 Diagnos Beskrivning och utvärdering av fastighetens betalningsflöden och effektivitet fram till idag Prognos Plan som utvisar förväntade resurs och betalningsflöden i framtiden Beslut Lönsamhetsbedömning och utvärdering av övriga faktorer

13 DRIFT Åtgärder av kontinuerlig karaktär som krävs för att använda byggnaden till avsett ändamål UNDERHÅLL Åtgärder för bibehålla eller återställa ett objekt i brukbart skick KAPITALUTGIFTER Ersättning för lånade medel (=räntor) Värdeminskning / avskrivning

14 Driftnetto Vinstorienterat Maximera driftnettot Kostnadsorienterat Minimera kostnad för drift, underhåll

15 Finansieringsbehov Krediter ges till; Nya fastigheter Äldre fastigheter Orsakas av; Nyproduktion, köp av ny produktion Ombyggnad, köp, omläggning av lån, ökad belåning, drift och underhåll

16 Hur långsiktigt minska kapitalutgifter? 1. Skaffa sig en ränteuppfattning 2. Analysera räntekonstruktionerna 3. Sprida omsättningstidpunkterna

17 Grundläggande lånekonstruktioner Rakt lån Annuitetslån Serielån

18 Vad är ett gott förvaltningsresultat? Ändamålsenliga utrymmen Underhållna och städade utrymmen Utrymmen med bra inomhusklimat Funktionellt inredda och utrustade utrymmen Säkra utrymmen

19 Objektsbeskrivning Kvantitativa uppgifter Antal, storlek mm Kvalitativa uppgifter Två syften Övergripande beskrivningar Fotodokumentation Bedömning av objektens status

20 Fastighetens in- och utbetalningar Betalning In Engångs Upptagande av lån Försäljning Periodisk Hyra Finansiella inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering Byggproduktion

21 PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser Byggproduktion

22 Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet Byggproduktion

23 Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post Byggproduktion

24 Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning Byggproduktion

25 Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt Byggproduktion

26 Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis Byggproduktion

27 Uppbyggnad av Cash Flow Cash Flow Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Operativa nyckeltal Byggproduktion

28 Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte Byggproduktion

29 Värdering Värden skapas av att fastigheten ger framtida nyttor Skilj på värde och pris VÄRDE TEORI VÄRDERINGS PRINCIPER VÄRDERINGS METODER

30 Värderingsprinciper Värde är inte bara av ekonomisk karaktär Håll isär andra värden från de rent ekonomiska Fastställ värderingssituationen Vilket syfte har värderingen

31 Värderingssyfte Innehavarsituationen Bedömning av nytta som en fastighet genererar för sin ägare Överlåtelsesituationen Bedömning av saluvärdet (köpeskillingen) för fastigheten

32 Värderingsmetoder Statistiska metoder Marknadsvärde God tillgång på prisinformation Marknadssimulering Knapp tillgång på prisinformation Avkastningsvärde Baseras på prognostiserade framtida drift- eller betalningsnetton

33 Värderingssamband Värderingssyfte Överlåtelse Innehav Värderingsbegrepp Värderingsmetod Marknads -simulering Diskonteringsmetoden Marknadsvärde Avkastningsvärde Ortprismetoden Räntabilitets metoden

34 Värde? En funktion av framtida nyttor V = f (x 1, x 2, x 3,.,x n ) Hårda faktorer Mjuka faktorer Värde; För vem? För vad?

35 Fastighetsvärden i företag Om fastigheten genererar ett överskott (BN, DN) Värdet relateras då till den ekonomiska avkastningen V = f (ö, dv, p) kalkylränta överskott värdeförändring

36 Diagnos - Prognos - Beslut En fastighetsekonomisk investeringsbedömningsmodell Beslutskriterier Lönsamhet (Intäkt-kostnad) Likviditet (inbetalning-utbetalning) Osäkerhet Känslighetsanalyser Alternativkalkyler Mjuka parametrar

37 Individuellt avkastningsvärde Anpassning till subjektets förutsättningar Förvaltningskompetens Finansieringsförutsättningar Beskattning Kalkylräntenivåer

38 Byggnaders värde Ersättningsinvestering (ger en standardhöjning) Kapitalvärde Ursprungligt Underhåll Underhåll / Ersättningsinvestering värde år

39 Fastighetens Nytta Långsiktigt byggnadsvärde = Samhällsekonomiskt intressant Långsiktigt effektiva byggnader är sådana som kan förändras för att svara mot en förändrad efterfrågan Avdelningen för byggnadsekonomi

40 Utbytesrelation kring byggnaden som nyttighet Ägare Förvaltare Hyresgäst Aktivitet/ Brukare Byggnadsproducenter Avdelningen för byggnadsekonomi

41 Nytta = Värdeskapande faktorer För fastighetsägaren En nivå som tekniskt, ekonomiskt och funktionellt är attraktiv för hyresgäster och ger acceptabel avkastning För fastighetsförvaltaren En teknisk och funktionell nivå som tillgodoser brukarnas krav med enkla medel och till låg kostnad För hyresgästen Utrymme med en funktion som tillgodoser verksamheten krav till ett pris som verksamheten kan bära För brukaren Trivsel och komfort Avdelningen för byggnadsekonomi

42 Varje utbytesrelation rymmer en motsättning: Alla parter vill maximera sin nytta och minimera sin kostnad Detta behöver dock inte alltid vara en motsättning: En effektiv byggnad - som ger god funktion till låg kostnad - gynnar båda parter Avdelningen för byggnadsekonomi

43 Avskrivning Kostnad för en anläggningstillgångs värdeminskning/förbrukning p.g.a ålder, slitage etc. Ett sätt att fördela tillgångens värde över nyttjandeperioden Avdelningen för byggnadsekonomi

44 Kapitalkostnad inom fastighetsekonomi Avskrivningen är en kostnad som uppkommer genom att grundinvesteringen periodiseras över tiden Avskrivningen belastar resultatet som en kostnad och minskar samtidigt tillgångsvärdet Amorteringen är en betalning som minskar likvida medel på tillgångssidan och lånen på skuldsidan Avdelningen för byggnadsekonomi

45 Bokföringsmässiga avskrivningar (skattemässiga..) Grundregel: Anläggningstillgångar får inte värderas högre än anskaffningsvärdet Anskaffningsvärde - Ackumulerade avskrivningar = Bokfört värde ---> Balansräkningen Avdelningen för byggnadsekonomi

46 Kalkylmässiga avskrivningar Grundregel: Skall så gott som möjligt visa den verkliga förbrukningen av en tillgång Nuanskaffningsvärde - ackumulerade avskrivningar = bruksvärde Avdelningen för byggnadsekonomi

47 Kalkylmässig avskrivningstid När den ekonomiska livslängden uppnåtts Dvs. när fastigheten inte längre kan förränta markvärdet Förenklat, när fastighetens kostnader överstiger dess intäkter kr - Utbetalningar + Inbetalningar Driftnetto n Ekonomisk livslängd Avdelningen för byggnadsekonomi