Ekonomisk analys LKF. Real estate Management

Transkript

1 Ekonomisk analys LKF

2 Marknad Lunds Kommun Uthyrningsgrad bostäder 99,93% aktivt sökande i bokön, passivt sökande Kötider Centrala Lund: Lunds ytterområden: Orter utanför Lunds stad: 4-15 år 1,5-6 år 6 mån-4 år

3 Fastighetsbestånd Äger och förvaltar ca 145 fastigheter Marknadsvärde om ca MSEK lägenheter, ca m prima lokaler ca m 2 LKF äger ca 20% av bostadsbeståndet i Lunds kommun LKFs andel av hyresmarknaden är ca 50%

4 Personal 176 anställda 52 administrativ personal 124 fastighetspersonal och målare 62 kvinnor 114 män Medelålder 45 år

5 Preliminärt Bokslut 2005 Mkr Intäkter 582 Rörelseresultat 168 Kapitalkostnad netto 90 Res efter finansiella poster 88 Årets resultat 51 Kapitalkostnaderna uppgår till ca 15% av LKFs intäkter Nettosnitträntan ,9%

6 Ekonomiska mål LKF arbetar med ett antal ekonomiska mål Målen sattes under 2004 och gäller till 2008 Målen utformades för att stärka bolagets balans- och resultaträkning. Nu har LKF gått in i en mer expansiv fas med tillväxt genom ökad nyproduktion. Fokus på tillväxt med bibehållen stabilitet. Att styra expansionstakten genom att följa nyckeltalen är ett viktigt verktyg för att bibehålla stabiliteten.

7 Ekonomiska mål Finansiell ställning Soliditet Finansiell risk Räntetäckningsgrad Lönsamhet Direktavkastning TK Effektivitet Driftnetto Tillväxt med stabilitet Antal nya lgh/år Uthyrningsgrad

8 Finansiell ställning - SOLIDITET Eget Kapital + 72% Obeskattade reserver Totalt Kapital Buffert mot negativa resultatförändringar Avstamp för långsiktiga satsningar Låna på egna meriter Varningsklocka är sjunkande soliditet långsiktiga stabiliteten minskar och beroendet av finansiärer ökar. Kan beräknas på bokfört EK eller justerat EK (tillgångarnas verkliga värde)

9 Finansiell ställning - SOLIDITET Nyckeltal 2004 MÅL: Soliditeten skall vara minst 15% Utgångsläge ,6% Utfall ,1% Antal lägenheter Soliditet LKF ,1% SABO ,7% Helsingsborgshem ,1% Wallenstam, 55% bostäder ,7% Örebrobostäder ,6% Uppsalahem ,3% Stångåstaden ,4% Halmstads Fastighets AB ,6% MKB ,4%

10 Finansiell risk - RÄNTETÄCKNINGSGRAD Kassaflöde Resultat före avskrivningar + Ränteintäkter+Räntebidrag Totala räntekostnader Den löpande förmågan att betala ränta på externa lån Om talet är över 1,0 bär företaget sina räntekostnader (behöver inte låna till räntebetalningar) Svängigt tal, därmed en snabb och framåtriktad indikator på bolagets utveckling Ju högre räntetäckningsgrad ju högre säkerhet mot förlust och betalningsproblem.

11 Finansiell risk - RÄNTETÄCKNINGSGRAD Kassaflöde MÅL: Räntetäckningsgraden skall ej understiga 1,5 Målet för 2008 är 1,75 Nyckeltal 2004 Utgångsläge ,22 Utfall ,30 Antal lägenheter Räntetäckningsgrad Kassaflöde LKF ,3 SABO ,1 Örebrobostäder ,8 Helsingsborgshem ,9 Uppsalahem ,3 Stångåstaden ,8 Halmstads Fastighets AB ,0 Wallenstam, 55% bostäder ,6 MKB ,8

12 Lönsamhet - DIREKTAVKASTNING på Totalt kapital Resultat före avskrivningar Totalt kapital Lönsamhetsmått De tillgångar som finns i rörelsen skall utnyttjas så effektivt som möjligt Exklusive räntekostnader Oberoende av hur tillgångarna finansierats.

13 Lönsamhet - DIREKTAVKASTNING på Totalt kapital Mål: Direktavkastningen på TK skall långsiktigt överstiga 5-års statsobligationsränta + 2%, dock lägst 7% Nyckeltal 2004 Utgångsläge ,5% Utfall ,8% Antal lägenheter Direktavkastning Totalt kapital LKF ,8% SABO ,1% Örebrobostäder ,2% Wallenstam, 55% bostäder ,7% Halmstads Fastighets AB ,0% Uppsalahem ,2% MKB ,1% Helsingsborgshem ,4% Stångåstaden ,9%

14 Effektivitet - DRIFTNETTO Hyresintäkter Driftskostnader Effektivitetsmått mätt i Kr per kvadratmeter Används som operativt måltal i verksamheten

15 Effektivitet - DRIFTNETTO MÅL: År 2008 skall driftnettot vara 400 kr/kvm Nyckeltal 2004 Utgångsläge 2003 Utfall 2004 Antal lägenheter 372 kr/kvm 353 kr/kvm Driftnetto/kvm LKF SABO Örebrobostäder Halmstads Fastighets AB MKB Uppsalahem Stångåstaden Helsingsborgshem Wallenstam, 55% bostäder

16 TILLVÄXT MED STABILITET LKF skall eftersträva att färdigställa nya lägenheter/år (inkl äldreboende) Uthyrningsgraden för bostäder skall överstiga 99,8%

17 Följa nyckeltalen Avstämning att vi är på rätt väg: Årsbokslut Budget Långtidsprognos

18 Långtidsprognos och uppföljning av ekonomiska mål Prognos sep 2005 Allmänna ekonomiska förutsättningar Intäkts- och kostnadsutveckling LKF Nyproduktion Balans- och resultaträkning Nyckeltal Högräntescenario

19 Intäkts- och kostnadsutveckling LKF Intäkter ökar/år: Bostäder % % Oförändrad uthyrningsgrad befintligt bestånd 99,9% Tillfälliga vakanser nyproduktion 2007, 2008 Kostnader ökar/år: Drift & Underhåll 3,5% Personal 3,75% Reporäntan ökar gradvis under perioden, från 1,5% till 3,5%

20 Nyproduktion PROGNOS Antal färdigställda lägenheter Totalt lgh varav 340 lgh äldreboende Antal Äldreboende Bostäder

21 Investeringar Nyproduktion Förvärv Äldreboenden (2 st) TOTAL Mkr 70 Mkr Mkr Självfinansiering Nyupplåning 900 Mkr 900 Mkr Ytan ökar kvm, 15%

22 Prognos Intäkterna ökar 40% Mkr Mkr Balansomslutning ökar 40% Mkr Mkr Resultat före bokslutsdispositioner och skatt ca 70 Mkr per år under perioden

23

24

25

26

27 TILLVÄXT MED STABILITET LKF skall eftersträva att färdigställa nya lägenheter/år (inkl äldreboende) Uthyrningsgraden för bostäder skall överstiga 99,8% Utfall 2005 Färdigställda lägenheter 116 Uthyrningsgrad bostäder 99,93%

28 Ekonomiska mått och nyckeltal 2006 Rörelseresultatet Årets resultat Soliditet Räntetäckningsgrad Direktavkastning på TK Driftnetto Antal nya lägenheter Uthyrningsgrad, bostäder Uthyrningsgrad, lokaler Bokfört värde (fastigheter) Marknadsvärde (fastigheter)

29 Finansfunktionens uppgifter Finansiering Riskhantering Likviditet Finansavdelningens ansvarar främst för följande områden: säkerställa kapitalförsörjningen riskhantering flödes- och likviditetshantering Finansavdelningens uppgift inom riskhantering är att: skapa den stabilitet som krävs för att ge affärsverksamheten bästa möjliga förutsättningar

30 Finanspolicy MÅLSÄTTNING Säkerställa företagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning Anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att långsiktigt ekonomisk stabilitet och positivt resultat uppnås och bibehålles Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar

31 Finansiering Bankupplåning 2,3 miljarder kr 6 banker Säkerhet 1) Kommunal borgen 2) Pantbrev Alternativa finansieringsmöjligheter Certifikat Obligationer

32 Hantering av finansieringsrisk 4-8 leverantörer av finansiering, varav 2-4 ses som huvudleverantörer Enskild långivare max 40% av total lånevolym (långsiktigt) Högst 40% av lånestockens avtal får förfalla till omförhandling ett enskilt år Genomsnittliga konverteringstiden i låneportföljen får inte understiga 2 år Låneportfölj med rörlig räntebindning ska vara kapitalförsörjningsmässigt täckt Kreditlöften skall vara förlängda senast 3 månader innan avtalets utgång

33 Likviditet Likviditetsreserv Outnyttjade kreditlöften minst 15% av låneportfölj + 50% av kommande 12 månaders nyupplåningsbehov Outnyttjade kreditlöften Enl Policy 670 Mkr 550 Mkr Likviditetsplanering Långtidsprognos Ettårsperspektiv Månadsprognos

34 Ränterisk Risk för försämrat resultat pga högre marknadsräntor Kort ränta förväntas i genomsnitt understiga lång ränta Med fast ränta uppnås stabilitet Inget alternativ är riskfritt

35 Hantering av ränterisk NORMPORTFÖLJ Kombination av fast och rörlig räntebindning Förfallostruktur för räntebindning av lån och derivat Riskmandat anger maximal avvikelse från normportföljens förfallostruktur RÄNTETAK För att begränsa den risk rörlig ränta innebär skall LKF köpa räntetak när andelen kort räntebindning >60%

36 Val av strategi Valet av strategi ska göras utifrån en bedömning av den samlade affärsrisken och utgå från varje bolags unika förutsättningar och förmåga att bära risk LKF genomför Strategitester vanligtvis 1 gång per år med AGLs hjälp

37 AGL - Corporate Risk Model Företagsmodell Indata: Balansräkning Resultaträkning Prognoser Flödeslogik: Rörelseintäkter Rörelsekostnader Finansiell struktur Prognosvariabler: Företagsspecifika Makrovariabler Simuleringsmodell Simuleringsvariabler: Marknadsräntor Valutakurser Råvarupriser Räntenivå, % tid (månader) Sannolikhetsfördelning Sannolikhet 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Räntenivå % Resultatanalys Beslutsunderlag: Prognos med sannolikhetsfördelning Sannolikhet Sannolikhet Sannolikhet 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Räntenivå % Räntenivå % 5.23 Finansnetto 6.03 Räntenivå % Resultat Avk. EK 9.23

38 Rapportering och uppföljning MÅNADSVIS Basfakta och nyckeltal tex lånevolym, räntebindningstid mm Verklig portfölj jmf normportfölj Räntekostnadsprognos 5 år Kontroll att finanspolicyn följs

39 Marknadsbevakning MARKNADSRAPPORTER Banker Konjunkturinstitutet AGL SCB Tidskrifter