Finansieringsvillkor 2014 Borgensavgifter. SABO:s Finansdag 12 maj 2015 Joakim Nirup, AGL

Transkript

1 Finansieringsvillkor 2014 Borgensavgifter SABO:s Finansdag 12 maj 2015 Joakim Nirup, AGL

2 Central utgångspunkt Utgångspunkten för borgensavgift och/eller internbanksavgift är alltid den marginal som bolaget skulle kunna ha finansierat sig till på egna meriter vid det aktuella upplåningstillfället Denna marginal jämförs med den marginal som de facto upplåningen skedde till Då de facto marginalen alltid är känd ska allt fokus läggas på att fastställa bolagets alternativa marginaler utan kommunal borgen 2

3 Påverkan borgens-/internbanksavgift För ett kreditvärdigt bostadsbolag som kan finansiera sig med pantbrev med en belåningsgrad inom max 75 % kommer den största påverkan på borgens- /internbanksavgiften vara avhängigt på: 1. Referensmarknad (upplåning via kapitalmarknad eller bankmarknad) 2. Kommuninvests prissättning kontra bankerna / kapitalmarknaden 3

4 Referensmarknader Om bolaget är stort, relativt starkt och har en stor låneportfölj kan en rimlig utgångspunkt för jämförelse vara de marknader som bolag som Stångåstaden, Lejonfastigheter och Förvaltaren med flera har tillgång till Jämförelser kan också göras med bolag såsom Hemsö, Willhem, Rikshem, Vasakronan Dessa aktörer har, utöver bankfinansiering med pantbrev, tillgång till kort finansiering via certifikat och långfristig finansiering via obligationer Övriga bolag är enbart hänvisade till bankfinansiering med pantbrev 4

5 Bankupplåning 1-år med pantbrev vs. kommunal borgen Diagrammet är baserat på bankofferter för fastighetsfinansieringar mot pantbrev med låg belåning i attraktiva lägen (dvs låg risk), samt lägsta pris för upplåning med kommunal borgen vid samma tillfälle. 0,50% 0,40% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00% Diff KB PB 0,50% 0,40% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00% 5

6 Bankupplåning 5-årig med pantbrev vs. kommunal borgen Diagrammet är baserat på bankofferter för fastighetsfinansieringar mot pantbrev med låg belåning i attraktiva läge (dvs låg risk), samt lägsta pris för upplåning med kommunal borgen vid samma tillfälle. 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% Diff KB PB 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% 6

7 Sammanfattning bankupplåning 2014 Uppskattad upplåningskostnad med pantbrev i bankmarknaden för ett starkt kommunalt bostadsbolag: Löptid Kreditmarginal (bp) 1 år år år år Högre marginaler i början av året som sedan sjönk efter sommaren Stora skillnader mellan bankernas prissättning vid pantbrevsupplåning Historiskt låga skillnader mellan Kommuninvests prissättning och bankernas prissättning med KB fram t.o.m. september. Därefter ökade skillnader i anslutning till KI:s generella marginalsänkning Skillnaden är också betydligt större om låntagaren lånar mot KI-benchobligationer 7

8 Certifikatsmarknaden Bp 15,0 Differens Bolag AA & Kommun AA (medel: 6) Kommun AAA (medel: -12) Kommun AA (medel: -11) Kommunalt bolag AA (medel: -5) 10,0 5,0 0,0-5,0-10,0-15,0-20,0 jan-14 feb-14 mar-14 apr-14 maj-14 jun-14 jul-14 aug-14 sep-14 okt-14 nov-14 dec-14 8

9 Obligationsmarknaden Emissioner 2014 (Urval) Bolag Datum Belopp Löptid Spread (bp) Rating Kommun med rating Uppskattad jämförelsedata Differens Kommuninvest mot kommun Differens mot Kommuninvest RIKSHEM AB ,5 30 A-1 / A RIKSHEM AB ,0 16 A-1 / A STANGASTADEN AB ,0 43 A-1+ / AA LEJONFASTIGHETER AB ,3 56 A-1+ / AA RIKSHEM AB ,0 42 A-1 / A RIKSHEM AB ,0 18 A-1 / A FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN ,0 45 A-1+ / AA RIKSHEM AB ,8 16 A-1 / A LEJONFASTIGHETER AB ,3 36 A-1+ / AA STANGASTADEN AB ,0 48 A-1+ / AA RIKSHEM AB ,0 22 A-1 / A UPPSALAHEM AB ,0 55 A-1+ / AA RIKSHEM AB ,5 32 A-1 / A FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN ,0 64 A-1+ / AA FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN ,0 40 A-1+ / AA RIKSHEM AB ,0 41 A-1 / A Icke vägt genomsnitt

10 Sammanfattning kapitalmarknadsupplåning 2014 Uppskattad upplåningskostnad i kapitalmarknaden för ett starkt kommunalt bostadsbolag (exklusive emissionsprovision och övriga omkostnader för obligationer): Löptid Kreditmarginal (bp) < 1 år 15 20* 1-2 år år år * Certifikat. Emissionsprovision uppgår i genomsnitt till 2 bp. Marginal ovan är justerad för kreditlöften och övriga kostnader. 10

11 Borgens- / internbanksavgift 2014 Baserat på en jämförelse med Kommuninvests prissättning 2014 och ett antagande att 1/3 finansieras på 1 år, 1/3 på 2-3 år och1/3 på 3-5 år bör borgensavgiften på i tiden jämt fördelad upplåning 2014 troligtvis hamna inom följande intervall: Starkt bolag med referens till bankupplåning med PB; bp, exkl. alternativkostnad för att ta ut pantbrev Starkt bolag som kan använda referens till marknadsupplåning; 0-20 bp, exkl. alternativkostnad för emissioner Nära noll vid jämförelse med Kommuninvest och 20 bp då kommunen lånar upp via marknadsupplåning och vidareförmedlar lån till bolag Notera att ovanstående bygger på ett antal antagande och att varje bolag måste utifrån de faktiska transaktionerna uppskatta avgiften för respektive kredit. 11

12 Aktuella finansieringsvillkor, april 2015 Bankfinansiering med PB Löptid Kreditmarginal (bp) april Certifikatsmarknaden Bolag Datum Belopp Löptid Ränta Rating SABO-bolag Mkr 4 mån - 0,041 % AA- 1 år 39 2 år 54 3 år 69 4 år 78 5 år 93 Obligationsmarknaden Bolag Datum Belopp Löptid Spread (bp) Rating Lejonfastighet Mkr 7 år 55 AA- Vasakronan Mkr 7 år 53 NR Hemsö Mkr 3 år 21 A- Willhem Mkr 4 år 41 A- 12