Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

HTML
DOWNLOAD

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi"

Johan Lindgren
för 9 år sedan
Visningar:

1 Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi

2 Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer Övriga intressenter, till exempel Anställda Konkurrenter Kunder Avdelningen för byggnadsekonomi

aktieägare Information leverantörer Övriga intressenter,

3 Exempel på frågeställningar Långivare Skall kredit lämnas Hur stor kredit kan jag ge en viss kund På vilka villkor kan kredit lämnas Aktieägare Skall jag köpa/sälja aktier i ett visst företag Skall jag delta i nyemission Leverantörer Kan kredit lämnas Hur stor kredit kan lämnas På vilka villkor kan kredit lämnas Avdelningen för byggnadsekonomi

i ett visst företag Skall jag delta i nyemission Leverantörer Kan kredit lämnas Hur

4 Metodik 1. Fastställa syftet med analysen 2. Granska underlaget 3. Beräkna nyckeltal 4. Tolka nyckeltal 5. Ställa finansiell diagnos Avdelningen för byggnadsekonomi

5 Jämförelser Beräknade nyckeltal jämförs med t ex Allmänna normtal Data från tidigare år i företaget Branschgenomsnitt Konkurrenternas nyckeltalsvärden Avdelningen för byggnadsekonomi

6 Exempel på nyckeltalsberäkningar Lönsamhet Soliditet Likviditet Produktivitet Effektivitet Avdelningen för byggnadsekonomi

7 Räkenskapsanalys Lönsamhet (Räntabilitet) Avkastning på Totalt Kapital = Rörelseresultat + Finansiella intäkter Genomsnittlig balansomslutning Avkastning på Eget Kapital = Resultat efter finansiella poster * (1-skattesatsen) Genomsnittligt justerat eget kapital Avdelningen för byggnadsekonomi

Avkastning på Eget Kapital = Resultat efter finansiella poster *

8 Räntabilitet Räntabiliteten bör vara så hög att: Företaget kan ersätta sina långivare Det egna kapitalet värdesäkras (inflationsskyddas) Ägarna erhåller riskpremie Företaget kan självfinansiera sin egen tillväxt och sina egna investeringar Avdelningen för byggnadsekonomi

(inflationsskyddas) Ägarna erhåller riskpremie Företaget kan

9 Räkenskapsanalys Soliditet Förhållandet mellan Eget Kapital och Totalt Kapital. (Betalningsförmåga på lång sikt) Soliditet 1 = Justerat eget kapital / Totalt kapital Soliditet 2 = Riskbärande eget kapital / Totalt kapital Avdelningen för byggnadsekonomi

10 Räkenskapsanalys Likviditet Förhållandet mellan Omsättningstillgångar och Kortfristiga skulder Balanslikviditet = Samtliga Omsättningstillgångar / Kortfristiga skulder Kassalikviditet = Omsättningstillgångar utom varulager / Kortfristiga skulder Avdelningen för byggnadsekonomi

Omsättningstillgångar / Kortfristiga skulder Kassalikviditet =

11 Produktivitet och effektivitet PRODUKTIVITET = Producerad mängd / Resursinsats EFFEKTIVITET = Värde produkten / Värdet på resursinsats Avdelningen för byggnadsekonomi

12 Övriga exempel på nyckeltal Anläggningsprocent Anläggningstillgångar / Totala tillgångar Omsättningshastighet Rörelseintäkter / Totalt kapital Rörelsekapital Omsättningstillgångar - kortfristiga skulder Avdelningen för byggnadsekonomi

Omsättningshastighet Rörelseintäkter / Totalt kapital

13 Exempel LKF Avdelningen för byggnadsekonomi

14 Affärsidé LKF är till för att erbjuda trivsamma lägenheter, god miljö och ett bekymmersfritt boende med rimliga hyror, bra service och personligt inflytande

15 Mål Stabilt företag god lönsamhet, välskött, effektivt, ekonomiskt stabilt God service trivsel, trygghet, skötsel, omtanke Motiverad personal Miljö, kvalitet och inflytande

16 Lunds Kommun Marknad (2004) Uthyrningsgrad bostäder 99,9% aktivt sökande i bokön, passivt sökande Kötider Centrala Lund: Lunds ytterområden: Orter utanför Lunds stad: 4-15 år 2-6 år 6 mån-4 år

17 Fastighetsbestånd (2004) Äger och förvaltar 143 fastigheter Marknadsvärde om ca MSEK lägenheter, ca m prima lokaler ca m 2 LKF äger 20% av bostadsbeståndet i Lunds kommun LKFs andel av hyresmarknaden är ca 50%

m 2 234 prima lokaler ca 63 000 m 2 LKF äger 20% av

18 Preliminärt Bokslut 2004 Intäkter 565 Mkr Rörelseresultat 158 Mkr Räntekostnader -110 Mkr Räntebidrag 9 Mkr Res efter finansiella poster 59 Mkr Årets resultat 36 Mkr Balansomslutning Mkr Kapitalkostnaderna uppgår till ca 20% av LKFs intäkter Nettosnitträntan ,50%

poster 59 Mkr Årets resultat 36 Mkr Balansomslutning 3 050 Mkr

19 EKONOMISKA MÅL Finansiell ställning Lönsamhet Finansiell risk Effektivitet Tillväxt med stabilitet Soliditet Direktavkastning på TK Räntetäckningsgrad Driftnetto Antal nya lgh/år Uthyrningsgrad

20 SOLIDITET Eget Kapital + 72% Obeskattade reserver Totalt Kapital Buffert mot negativa resultatförändringar Avstamp för långsiktiga satsningar Låna på egna meriter Varningsklocka är sjunkande soliditet långsiktiga stabiliteten minskar och beroendet av finansiärer ökar.

satsningar Låna på egna meriter Varningsklocka är sjunkande

21 22,0% 21,0% Soliditet 20,3% 20,0% 19,0% 18,0% 17,0% 16,0% 16,6% 17,1% 17,2% 17,3% 17,2% 16,8% 17,4% 18,9% 15,0% 14,0% 13,0% 12,8% 13,3% 14,1% MÅL Soliditeten skall vara minst 15% 12,0% 11,0% 10,0% 9,0% 8,3% 9,6% 12,2% 8,0% 7,2% 7,0% 6,0%

22 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat före avskrivningar + Ränteintäkter Totala räntekostnader Den löpande förmågan att betala ränta på externa lån Om talet är över 1,0 bär företaget sina räntekostnader (behöver inte låna till räntebetalningar) Svängigt tal, därmed en snabb och framåtriktad indikator på bolagets utveckling Ju högre räntetäckningsgrad ju högre säkerhet mot förlust och betalningsproblem.

23 2,55 Räntetäckningsgrad Kassaflöde 2,35 2,22 2,29 2,40 2,22 2,15 2,05 2,08 2,04 2,13 1,95 1,83 1,85 1,88 1,90 1,92 1,75 1,55 MÅL Räntetäckningsgraden skall ej understiga 1,5 Målet för 2008 är 1,75 1,44 1,45 1,35 1,

24 DIREKTAVKASTNING på Totalt kapital Resultat före avskrivningar Totalt kapital Lönsamhetsmått De tillgångar som finns i rörelsen skall utnyttjas så effektivt som möjligt Exklusive räntekostnader Oberoende av hur tillgångarna finansierats.

25 9,0% 8,8% Direktavkasting på Totalt Kapital 8,6% 8,4% 8,2% 8,2% 8,5% 8,5% 8,1% 8,3% 8,0% 7,8% 7,8% 7,7% 7,6% 7,7% 7,8% 7,8% 7,6% 7,4% 7,5% 7,4% 7,4% 7,2% 7,2% 7,0% 6,8% 6,6% 6,4% 6,2% 7,0% MÅL Direktavkastningen på TK skall långsiktigt överstiga 5-års statsobligationsräntan + 2%, dock lägst 7% 6,0%

26 DRIFTNETTO Hyresintäkter Driftskostnader Effektivitetsmått mätt i Kr per kvadratmeter Används som operativt måltal i verksamheten

27 Driftnetto Kr/Kvm MÅL År 2008 skall driftnettot vara 400kr/m

28 TILLVÄXT MED STABILITET LKF skall eftersträva att färdigställa nya lägenheter/år (inkl äldreboende) Uthyrningsgraden för bostäder skall överstiga 99,8%

29 Reporäntan

30 Ränterisk Kort ränta förväntas i genomsnitt understiga lång ränta Med fast ränta uppnås stabilitet Inget alternativ är riskfritt

31 Vad styr räntan? Kort ränta bestäms av Riksbanken Riksbankens primära mål är att hålla inflationen på en låg nivå Makroindikatorer och inflationsrapporter till grund för reporäntebeslut

32 Vad styr räntan? Lång ränta bestäms av marknaden Nivån speglar tron på framtida inflation Halvlånga räntor påverkas av förväntningar på reporäntan Lång ränta förklaras av förväntad realränta, inflation och riskpremie Låg trovärdighet för den ekonomiska politiken leder till stigande långräntor

33 Inflationstakt (KPI)

34 Vad kan leda till högre räntor Konjunkturmässigt är vi i den fas när räntor ofta stiger Högt oljepris och höga råvarupriser kan leda till att producenter höjer priser Oljepris och råvarupriser höjer KPI vilket kan leda till smittoeffekter i form av löneökningar, hyreshöjningar etc. Ovanstående faktorer kan leda till att allmänheten justerar upp inflationsförväntningarna Expansiv Finanspolitik Europa och USA har fört en expansiv penningpolitik under många år, vilket nu slår tillbaka

35 Vad kan leda till lägre räntor Svagare konjunktur (oljepriset, terrordåd, oroligheter mm) Stora produktivitetsförbättringar i många länder (åtminstone på kort sikt) Outsourcing av produktion till låglöneländer (förmodligen långsiktigt) Svag sysselsättning Överkapacitet i produktion i stora delar av världen Lönepress genom arbetskraftsinvandring (exempelvis bygg- och tjänstesektor) Låga inflationsnivåer Ökad konkurrens inom vissa branscher i Sverige (ex livsmedel)

Relevanta dokument

Ekonomisk analys LKF. Real estate Management

Ekonomisk analys LKF. Real estate Management Ekonomisk analys LKF Marknad Lunds Kommun Uthyrningsgrad bostäder 99,93% 6 500 aktivt sökande i bokön, 17 300 passivt sökande Kötider Centrala Lund: Lunds ytterområden: Orter utanför Lunds stad: 4-15 år