Delårsrapport januari augusti 2010

Transkript

1 Delårsrapport januari augusti 2010 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport

2 Perioden i sammandrag Hyresförhandlingarna ledde till hyreshöjningar för bostäder på i genomsnitt 0,90-1,17 procent för bostadsföretagen i koncernen. Hyresintäkterna för perioden uppgick till mnkr (3 013). Driftsöverskottet för perioden uppgick till mnkr (1 701). Värdeförändring av förvaltningsfastigheter uppgick till -302 mnkr (934). Resultat efter finansiella poster uppgick till 989 mnkr (2 238). Antalet vakanta lägenheter uppgick till 26 (38), vilket motsvarar 0,0 procent (0,1). De totala investeringarna uppgick till mnkr (1 203). Av detta avsåg 262 mnkr (280) nyproduktion. Koncernens soliditet uppgick till 51 procent (50). Ägardirektiv Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag i Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Göteborgs Stads motiv för att äga fastigheter beskrivs i ett ägardokument som innehåller följande huvudpunkter: Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas. De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. Affärsidé Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter. Ett brett utbud av bostäder med stor valfrihet beträffande upplåtelseform, storlek, standard och läge ska eftersträvas. Olika vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt att utveckla sin egen välfärd ska sökas. Denna delårsrapport är upprättad enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). 2 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010

3 13% 84% Lägenheter Lokaler Fordonsplatser Verksamhet Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar via dotterbolag cirka (69 300) lägenheter, ( ) kvm lokaler och cirka (47 000) bilplatser, samtliga belägna inom Göteborgs Stad. De helägda dotterbolagen är Bostads AB Poseidon, Göteborgs stads bostadsaktiebolag, Familjebostäder i Göteborg AB, Gårdstensbostäder AB, AB HjällboBostaden, Göteborgs Egnahems AB, Göteborgs Stads Parkerings AB, Förvaltnings AB GötborgsLokaler, Störningsjouren i Göteborg AB, Rysåsen Fastighets AB samt Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) i likvidation. Utöver dessa bolag ägs 91,84 procent av aktierna i Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB. Intäkter, kostnader och resultat Resultat efter finansnetto uppgår till 989 mnkr, vilket är en försämring med mnkr jämfört med samma period föregående år. Resultatförsämringen beror framför allt på värdeförändringen av förvaltningsfastigheter, som under årets åtta första månader visar ett negativt resultat på -302 mnkr. Det kan jämföras med föregående periods positiva resultat på 934 mnkr. De främsta orsakerna till denna utveckling är dels att det under året, liksom tidigare år, har gjorts stora insatser i fastighetsbeståndet samt dels att hyreshöjningarna för 2010 inte blev fullt så stora som beräknats vid årets ingång. Positiva effekter på värdeförändringen har genererats av sänkningen av avkastningskraven i A1- och B1-läge. I tabellen redovisas resultatet efter finansnetto för bolagen under perioden. Redovisningen baseras på årsredovisningslagen. Resultat efter finansnetto, mnkr Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder GöteborgsLokaler Gårdstensbostäder HjällboBostaden Parkeringsbolaget Egnahemskoncernen Störningsjouren Scandinavium Rysåsen Framtiden No Förv AB Framtiden Hyresintäkter och vakanser Periodens hyresintäkter ökade med 59 mnkr jämfört med samma period föregående år och uppgår till mnkr. Största delen av ökningen kan hänföras till de hyreshöjningar som genomförts under 2010, bostadshyrorna inom koncernens bolag har i genomsnitt höjts med 0,90-1,17 procent. Ökningen beror till viss del också på hyresintäkter från nyproduktion samt höjda hyror vid ombyggnationer. Det totala hyresbortfallet har ökat med 1 mnkr jämfört med motsvarande period föregående år. Hyresbortfallet för fordonsplatser har ökat med 2 mnkr medan hyresbortfallet för lokaler har minskat med 1 mnkr. Hyresbortfall, mnkr Bruttointäkter januari-augusti % 5% Lägenheter Lokaler Fordonsplatser Den 31 augusti uppgick antalet vakanta lägenheter till 26 (38), vilket motsvarar en vakansgrad på 0,0 procent (0,1). Vakanserna finns främst på Hisingen och i nordost och omfattar där 11 (19) respektive 9 (11) lägenheter. Vakansgraden för lokaler var den 31 augusti 5,5 procent (5,7), vilket motsvarar en yta på cirka kvm (32 000). Vakanta lägenheter, antal 86% Lägenheter Lokaler Fordonsplatser Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden Egnahemsbolaget Hyresförhandlingarna för 2011 kommer att påbörjas under senare delen av hösten Kostnader för fastighetsförvaltningen Driftskostnaderna har ökat med 77 mnkr till mnkr. Ökningen motsvarar cirka 16 kr/kvm. Ökningen beror främst på ökade kostnader för värme, fastighetsskötsel och reparation. De taxebundna kostnaderna har ökat med 49 mnkr och utgör 44 procent (43) av de totala driftskostnaderna. Fastighetsskatten har ökat med 4 mnkr till 79 mnkr. Värdeförändring fastigheter Fastighetsmarknaden för bostäder i Göteborg har fortsatt att stabiliseras under året. En ökad omsättning av bostadsfastigheter och försäljningar till bostadsrättsföreningar har noterats. Kommersiella fastigheter är fortfarande behäftade Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport

4 med viss osäkerhet medan bostadsfastigheter ses som relativt säkra och därmed attraktiva investeringsobjekt. En viss försiktighet kvarstår gentemot fastigheter i sämre lägen och/ eller med stora renoveringsbehov. De externa värderingsföretag som anlitas ger en samlad bild av direktavkastningen där kraven i centrala lägen nu är lägre än vid årsskiftet. Koncernen har därför i sin interna värderingsmodell valt att sänka direktavkastningskrav och kalkylräntor för bostäder i bästa A-läge samt bästa B-läge med 0,25 procentenheter. I övriga lägen är krav och kalkylräntor oförändrade. Kommersiella fastigheter har också oförändrade direktavkastningskrav och kalkylräntor. Vakansantaganden för bostäder och lokaler ligger kvar på samma nivå som vid årsskiftet. Finansnetto Finansnettot uppgår till -308 mnkr (-326), av detta utgör räntebidragen 4 mnkr (7). Det förbättrade finansnettot förklaras främst av lägre räntenivåer. Marknadsvärderingen av derivatportföljen påverkar finansnettot negativt med 1 mnkr. Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärdering Marknadsvärdet på koncernens fastigheter är beräknat med en intern värderingsmodell där varje fastighet har åsatts ett marknadsvärde. Värderingsmodellen bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under de kommande tio åren samt ett beräknat restvärde för år elva. De viktigaste värderingsparametrarna är avstämda med tre externa värderingsföretag. Värdetidpunkten är 31 augusti Med ett bedömt avkastningsvärde på mnkr vid utgången av 2009 motsvarar värdet vid en förändring med 993 mnkr. Förändringar av värdet förklaras av: Avkastningsvärde, mnkr Ingående balans Fastighetsinvesteringar Fastighetsförsäljningar Bruttointäkter Övrig värdeförändring % Utgående balans % 84% Lägenheter Genomsnittligt direktavkastningskrav uppgår till 5,41 Lokaler procent (5,60) och genomsnittlig kalkylränta uppgår till Fordonsplatser 7,41 procent (7,60). Andel per marknadsläge Försäljningar Framtidenkoncernen har under perioden sålt fyra fastigheter i form av radhus/småhus i Tynnered, S:t Jörgen och Sannegården. Försäljningsspriserna uppgår sammanlagt till 14 mnkr. Försäljningarna gav en reavinst på 6 mnkr. Investeringar De totala fastighetsinvesteringarna under perioden uppgick till mnkr (1 147), varav 262 mnkr (280) avsåg nyproduktion. Nybyggnad pågår på Eriksberg, i norra Gårda samt på Riksdalersgatan i Högsbo. Investeringar i befintliga fastigheter avser betydligt fler projekt, varav några av de största är etappvis ombyggnad av Backa Röd och Södra Biskopsgården. Finansiell ställning och likvida medel Framtidenkoncernens redovisade egna kapital uppgår per den 31 augusti 2010 till mnkr (23 757), vilket ger en synlig soliditet på 51 procent (50). Koncernens totala lånevolym uppgår per 31 augusti 2010 till mnkr (14 574). Den genomsnittliga räntebindningen för koncernens kreditportfölj uppgår till 1,7 år (1,7). Genomsnittlig ränta avseende nettoexponeringen uppgår till 2,78 procent (3,24). Koncernens genomsnittliga låneränta, exkl räntebidrag, under perioden uppgick till 3,17 procent (3,62). Under maj etablerade koncernen ett domestikt Certifikatsprogram. Programmet har en limit på totalt 3 mdkr. Per 31 augusti 2010 var utestående belopp i programmet cirka 1,7 mdkr. Under augusti etablerades även ett domestikt Medium Note program (MTN). Programmet har en limit på totalt 5 mdkr. Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument, Nettoexponering, mnkr Genomsnittlig ränta, % , , , , , , , , , ,78 10% 37% 53% A-läge B-läge C-läge 4 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010

5 Kreditportföljens förfallostruktur (inkl kreditlöften) Koncernens finansieringskällor mnkr Andel % mnkr Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Obligationslåkerade krediter från stad 2016 Syndi- Övriga Göteborgs lån kreditinstitut Koncernens finansieringskällor mnkr Svenska kreditinstitut Certifikat Syndikerat lån Marknadsvärdet på koncernens skuldportfölj uppgick till mnkr per den 31 augusti, vilket ska ställas i relation till dess nominella värde på mnkr en för koncernen positiv differens på 2 mnkr. Sistnämnda belopp innebär en positiv effekt med 4 mnkr sedan 31 augusti Derivatportföljen hade vid utgången av augusti i år ett totalt nominellt nettovärde på mnkr. Derivatportföljens fördelning framgår av följande tabell: Nominellt värde, mnkr Göteborgs stad Marknadsvärde, mnkr Ränteswappar netto FRAs Caps Marknadsvärdet på ovanstående uppgår till -356 mnkr. Detta innebär att derivatportföljen förlorat 327 mnkr i värde jämfört med 31 augusti 2009, huvudsakligen till följd av slutförfallet på den ränte/valutaswap som vid motsvarande tid föregående år hade ett övervärde på 308 mnkr. Sammantaget innebär effekten av ovanstående portföljer en försämring av värderingsutfallet under perioden med 323 mnkr. Personal Antalet anställda inom koncernen uppgick till 889 (884) personer. Händelser efter periodens utgång Det har inte inträffat någon väsentlig händelse att redogöra för efter periodens utgång. Prognos för helåret Resultatet efter finansnetto, exkl. värdeförändring på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument, beräknas för helåret uppgå till 30 mnkr. Koncernens totala investeringar beräknas uppgå till mnkr för helåret, varav 525 mnkr avser förvärv. Moderbolaget Moderbolagets omsättning uppgick till 22,3 mnkr (21,9) och avser fakturering till dotterbolagen för koncerngemensamma kostnader. Bolagets resultat före skatt uppgick till -1,6 mnkr (-4,0). Finansnettot för perioden uppgick till -5,2 mnkr (-6,0). Antalet anställda i moderbolaget uppgick till 11 (12) personer. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Göteborg den 27 oktober 2010 Carl-Johan Korsås Verkställande direktör Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport

6 Rapport över totalresultat mnkr Hyresintäkter Förvaltningsintäkter Kostnader för fastighetsförvaltningen Driftskostnader Fastighetsskatt Driftsöverskott/Bruttoresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Centrala kostnader (inkl avskrivningar) Byggverksamhet Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt på periodens resultat Periodens resultat Koncernens totalresultat Hänförligt till: Moderföretagets aktieägare Minoriteten Resultat per aktie för resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie) Resultat per aktie för resultat hänförligt till minoritetens aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie) Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010

7 Rapport över finansiell ställning mnkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport

8 Rapport över förändringar i koncernens eget kapital mnkr Ingående eget kapital enligt balans räkning per 1 januari Förändring koncernstruktur Periodens resultat Belopp vid periodens utgång Minoritetens andel av eget kapital Rapport över kassaflöden mnkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid periodens slut Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010

9 Segmentsrapportering Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Övriga bolag Elim Totalt Intäkter Fastighetsresultat Resultat efter finansnetto, ÅRL Marknadsvärdering, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt Resultat efter finansnetto, IFRS Summa tillgångar, ÅRL Justering till marknadsvärde, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt Summa tillgångar, IFRS Intäkter Fastighetsresultat Resultat efter finansnetto, ÅRL Marknadsvärdering, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt Resultat efter finansnetto, IFRS Summa tillgångar, ÅRL Justering till marknadsvärde, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt Summa tillgångar, IFRS Intäkter Fastighetsresultat Resultat efter finansnetto, ÅRL Marknadsvärdering, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt Resultat efter finansnetto, IFRS Summa tillgångar, ÅRL Justering till marknadsvärde, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument samt övrigt Summa tillgångar, IFRS Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport

10 Koncernens nyckeltal Investeringar, mnkr Soliditet, % Vakansgrad lägenheter, % 0,0 0,1 0,1 Antal lägenheter Antal anställda Total yta, tusentals kvm Definitioner Investeringar Investeringar i fastigheter efter investeringsbidrag samt investeringar i övriga anläggningstillgångar. Vakansgrad lägenheter Antal vakanta lägenheter i procent av antal uthyrningsbara lägenheter. Soliditet Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutning. 10 Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport 2010

11 Bostads AB Poseidon Box 1, Angered Tel , Fax e-post Göteborgs stads bostadsaktiebolag Box 5044, Göteborg Tel , Fax e-post Familjebostäder i Göteborg AB Box 5151, Göteborg Tel , Fax e-post info@familjebostader.goteborg.se Gårdstensbostäder AB Box 4, Angered Tel , Fax e-post gbg@gardstensbostader.se AB HjällboBostaden Box 43, Angered Tel , Fax e-post hjallbobostaden@hjallbobostaden.goteborg.se Göteborgs Egnahems AB Box 4034, Hisings Backa Tel , Fax e-post egnahemsbolaget@egnahemsbolaget.se Bygga Hem i Göteborg AB c/o Göteborgs Egnahems AB Box 4034, Hisings Backa Tel , Fax e-post egnahemsbolaget@egnahemsbolaget.se Göteborgs Stads Parkeringsaktiebolag Box 7174, Göteborg Tel , Fax e-post p-bolaget@p-bolaget.goteborg.se Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, Göteborg Tel , Fax e-post info@goteborgsiokaler.se Störningsjouren i Göteborg AB Gårdavägen 1, Göteborg Tel , Fax e-post info@storningsjouren.goteborg.se Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, Göteborg Tel , Fax e-post info@goteborgslokaler.se Rysåsen Fastighets AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, Göteborg Tel , Fax e-post info@goteborgsiokaler.se Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) c/o Förvaltnings AB Framtiden Box 111, Göteborg Tel , Fax e-post framtiden@framtiden.se Förvaltnings AB Framtiden Box 111, Göteborg Besöksadress: Åvägen 40 Tel , Fax e-post: framtiden@framtiden.se I Organisationsnr MODERBOLAG I FRAMTIDENKONCERNEN, HELÄGD AV GÖTEBORGS STAD Förvaltnings AB Framtiden Delårsrapport