ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA HYRESHUS I STOCKHOLM?

Transkript

1 ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA HYRESHUS I STOCKHOLM? Privatvärdarnas ekonomi i Stockholm 214

2 Innehåll Det är lönsamt att äga hyresfastigheter 4 Bostadsbristen utnyttjas 6 Så gjorde vi undersökningen 7 Vinst per hyreskrona 8 Direktavkastning 1 Företagens ekonomiska potential 12 Utdelning 14 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning 16 Statistiska centralbyrån (SCB) 16 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank 16 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? 19 Bilagor Hyresgästföreningen region Stockholm omfattar Stockholms län förutom Norrtälje kommun. Undersökningen omfattar företag verksamma i Stockholmsregionen och har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen region Stockholm. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi. Stockholm, oktober 215 2

3 För att öka nybyggnationen av hyresrätter är det nödvändigt att det långsiktigt blir lönsamt att bygga och förvalta hyresrätter. Det är det inte idag. 1 Sofia Fölster (M), riksdagsledamot 1 Aftonbladet debatt 3 september

4 Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning visar tydligt: Det är lönsamt att äga hyresfastigheter i Stockholm Det lönade sig att äga och förvalta hyreshus under 214. Det visar Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning som gäller 15 privata fastighetsbolag verksamma i Stockholmsregionen. Hyresgästföreningen region Stockholm har analyserat 15 privata fastighetsföretag som var helt eller delvis verksamma i Stockholmsregionen under 214. Ur fastighetsägarnas perspektiv är resultaten mycket goda. Företagen äger och förvaltar över 6 lägenheter och har ett marknadsvärde på över 1 miljarder kronor. Samtliga företag ägs av privata aktörer. Vi ställde två frågor: 1. Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i Stockholm? 2. Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i Stockholm? I båda fallen är svaret på frågorna: Ja. Här är de viktigaste resultaten från undersökningen: Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 25,4 procent. Årsvinsten per genomsnittslägenhet var cirka kr. Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 27,5 procent. Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinster ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på cirka 8 procent och en vinst per hyreskrona på hela 25 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Årsvinsten per lägenhet är hela 19 3 kronor för en genomsnittslägenhet i Stockholm ett mycket högt resultat. Det är lönande att äga och förvalta hyresbostäder i Stockholm Undersökningens resultat stämmer inte med den bild som de privata fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning visar tydligt att de privata fastighetsägarna har fel. Deras argumentation bygger inte på fakta. Rapporten visar att det inte går att påstå att det är olönsamhet i branschen, eller att använda olönsamhet som argument för att förändra hyressättningen. Direktavkastningen var i genomsnitt 7,7 procent 2. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta. 2 Avkastning utifrån bokförda värden. Baserat på verkliga värden är avkastningen i undersökningen i genomsnitt 4, procent. Det är i nivå med genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige under 214 (3,9 procent enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank). 4

5 Tabell 1 visar årsvinsten hos respektive företag för en genomsnittlig lägenhet på 68 kvadratmeter. TABELL 1 Årsvinst per typlägenhet (kr) Genomsnittslägenheten i Stockholms län har en hyra på kronor per månad, enligt Statistiska centralbyrån (SCB). Företag 214 Grindstugärde AB Fastighets AB L E Lundberg Wallenstam AB Din Bostad i Botkyrka AB AB Karby Backa Fastigheter John Mattson Fastighets AB Rikshem AB Wåhlin Fastigheter AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Einar Mattsson Fastighets AB Stena Fastigheter Stockholm AB D. Carnegie & Co AB I undersökningen ingår ytterligare tre företag som är exkluderade ur tabellen på grund av jämförelsestörande avvikelser: Tegeltornet AB ( kr), Willhem Stockholm AB ( kr), Akelius Lägenheter AB ( kr). Källa: SCB, Stella Borealis Direktavkastningen visar hur mycket företaget tjänar på själva fastigheten. Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det visar också hur stor del av företagets verksamhet som finansieras med eget kapital i motsats till lån. 5

6 Bostadsbristen utnyttjas Hyresgästföreningen region Stockholms rapport visar att det är lönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter. Föga förvånande, för ingen har ju påstått att fastighetsägande skulle vara ideell verksamhet. Däremot hörs ofta kritik från fastighetsägares organisationer och så kallade fria debattörer när det gäller det svenska systemet att sätta hyror. Det påstås att bruksvärdessystemet gör det olönsamt att äga och förvalta hyresbostäder, istället föreslås marknadshyror. Hyresgästföreningen region Stockholm visar i denna rapport att denna kritik mot bruksvärdessystemet saknar grund. Det stora problemet när det gäller bostadssituationen i Stockholm är bostadsbristen, inte bristen på lönsamhet för privata fastighetsägare. Det är bostadsbrist i samtliga kommuner i Stockholmsregionen och andelen hyresrätter i bostadsbeståndet har minskat kraftigt de senaste åren. Stockholmsregionens utveckling bromsas upp; unga kan inte flytta hemifrån, studenter tvingas tacka nej till utbildningsplats och många tackar nej till jobb för att de inte kan flytta hit. Politikerna tar inte sitt ansvar och ett helhetsperspektiv på bostadspolitiken saknas. Det är anmärkningsvärt att Fastighetsägarna Stockholm menar att de anser att enskilda hyresgäster ska få träffa individuella hyresavtal med sin hyresvärd, där de bland annat kommer överens om hyran. Detta är marknadshyror som beskrivs. De försöker utnyttja bostadsbristen för att höja hyrorna och göra det ännu mer lönsamt att vara privat hyresvärd. Det är viktigt att diskussionen om bostadsbristen och hyressättningssystemet är saklig och bygger på fakta. För en seriös och trovärdig samhällsaktör som Hyresgästföreningen region Stockholm är detta självklart. 6

7 Så gjorde vi undersökningen Undersökningen baseras på respektive företags årsredovisningar för 213. I vissa fall studeras av praktiska skäl hela koncernen. Det får till följd att siffrorna för en del företag omfattar ett fastighetsbestånd som även inkluderar andra regioner än Stockholm. För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den löpande fastighetsförvaltningen ser ut har jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat vid avyttringar av fastigheter och andra dispositioner av bokföringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). På så sätt ges en tydligare bild av företagens lönsamhet. De undersökta företagen är i första hand bostadshyresvärdar, även om lokaler förekommer och inkluderas i undersökningen. Få företag redovisar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet och hur stora ytor som förvaltas. Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighetsföretag som vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger ytan använder sig undersökningen istället av Vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen. Urvalet av företag har skett genom att utgå från de 15 största kommunerna i regionen som har en allmännytta, och sedan välja den största privata hyresvärden i respektive kommun. I de fall samma företag förekommer i flera kommuner har näst största företag valts osv. De utvalda företagen är representativa för privata fastighetsägare i Stockholm. Ett företag är nytt i undersökningen. D. Carnegie & Co AB ersätter Graflunds Fastighets AB. Det förstnämnda förvärvade det sistnämnda under 214 som en del av omfattande fastighetsköp. TABELL 2 Företagen i undersökningen 214 Företag Balansomslutning (tkr) Wallenstam AB Rikshem AB Akelius Lägenheter AB Fastighets AB L E Lundberg D. Carnegie & Co AB Einar Mattsson Fastighets AB Wåhlin Fastigheter AB Stena Fastigheter Stockholm AB Willhem Stockholm AB John Mattson Fastighets AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Din Bostad i Botkyrka AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB AB Karby Backa Fastigheter För detaljer hänvisas till bilaga 1. 7

8 Vinst per hyreskrona Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till hyresintäkterna. Det innebär att exempelvis reavinster vid avyttringar inte ingår. Vinsten per hyreskrona var i genomsnitt 25,4 procent vilket motsvarar en vinst per år om kr för en genomsnittlig lägenhet i Stockholm. Det är mycket högt. Om Tegeltornet, Willhem och Akelius inkluderas förändras inte den bilden. Att äga hyresfastigheter i Stockholm är synnerligen lönsamt. Hos Tegeltornet ser resultat- och balansräkning inte riktigt ut som vanligt eftersom ingen koncernredovisning upprättas (liten koncern enligt ÅRL 7 kap 3). Vinsten per hyreskrona är uppskattad utifrån de enda intäkterna från koncernens bostadsrörelse som redovisas: förväntad utdelning från de dotterbolag som äger fastigheterna. 214 hade företaget höga förväntade utdelningar betydligt högre än året innan. Akeliuskoncernen har genomfört stora organisationsförändringar under året, med ett ökat antal anställda i Lägenheter AB som följd. Detta ger markant ökade driftkostnader under året utan täckning av motsvarande intäkter. En del av företagets underskott kompenseras genom koncernbidrag om 123 mkr netto, men det räknas inte in i vinsten per hyreskrona. Totalt är det cirka 13 miljoner kronor i intäkter som klassas som extraordinära eller jämförelsestörande poster och därmed inte ingår i ovanstående beräkning. Men trots detta tillskott går företaget med kraftig förlust. Noterbart är också att konsultföretaget PwC under 214 fakturerade Akelius Lägenheter AB inte mindre än 1 81 miljoner kronor för revision och andra tjänster. Det är ett stort belopp och en kraftig ökning mot föregående år. Orsakerna till Willhems dåliga resultat är inte tydliga eftersom årsredovisningen är begränsad på information, men företaget har under året enligt egen uppgift genomfört extra stora satsningar inte minst med fokus på energioptimering. Merparten av skulderna är till moderbolaget och räntekostnaderna förefaller vara högre än om företaget hade lånat även detta externt. Företaget visar vinst under 214 enbart tack vare ett koncernbidrag om 14,6 miljoner kronor samt en positiv skatt. Ingen av dessa delar ingår dock i beräkningen av vinst per hyreskrona. Wallenstam visar återigen god vinst, trots att affärssegmentet med vindkraft gjorde en förlust på 383 miljoner kronor före skatt. Även 214 gjorde företaget en nedskrivning av värdet på vindkraften, den här gången med 35 miljoner kronor. Orsaken uppges vara låga prisnivåer på el. 8

9 TABELL 3 Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning Företag Grindstugärde AB 45,2 % 32,5 % Fastighets AB L E Lundberg 44,3 % 44,2 % Wallenstam AB 36,1 % 25,9 % Din Bostad i Botkyrka AB 35,9 % 42,6 % AB Karby Backa Fastigheter 25,3 % 2,2 % John Mattson Fastighets AB 23,7 % 29, % Rikshem AB 22,4 % 13,7 % Wåhlin Fastigheter AB 18,6 % 27,1 % Lennart Ericsson Fastigheter AB 16,5 % 17,2 % Einar Mattsson Fastighets AB 15,6 % 4,6 % Stena Fastigheter Stockholm AB 12,1 % 99,4 % D. Carnegie & Co AB 9,4 % I undersökningen ingår ytterligare tre företag som är exkluderade ur tabellen på grund av jämförelsestörande avvikelser: Tegeltornet AB (197,5 %), Willhem Stockholm AB ( 6,2 %), Akelius Lägenheter AB ( 16,9 %). Källa: Stella Borealis 9

10 Direktavkastning Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda värdet 3 för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder, fastighetsskatt samt i vissa fall central administration, och ska täcka företagets kapitalkostnader. Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som procent av fastigheternas bokförda värden kan jämföras med bankernas utlåningsräntor. Om talen ligger högre så genererar företaget bättre avkastning än om pengarna hade placerats på ett bankkonto. I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 7,7 procent, vilket är högt. Grindstugärdes ökade avkastning beror på högre intäkter, som inte specificeras, samt lägre räntekostnader (de långa skulderna minskar också). Tegeltornet har inga hyresintäkter i vanlig mening, eftersom fastigheterna ligger i separata dotterbolag och moderbolaget inte upprättar koncernredovisning. Intäkterna består istället av resultatandelar från koncernföretag (dotterbolag) främst i form av förväntad utdelning. För 214 är det beloppet högt, men redovisat under finansiella poster. På tillgångssidan saknas bokförda fastighetsvärden. Istället redovisas andelar i koncernföretag. Därav den låga direktavkastningen. För de flesta företagen i undersökningen ligger direktavkastningen på bokförda värden på ungefär samma nivå som 213. Den 1 januari 214 började K3-reglerna gälla (BFNAR 212:1), vilket några av företagen har infört. En effekt är att dessa därmed måste redovisa verkligt värde (marknadsvärde). I undersökningen är det fyra företag som har gått över till K3, varav tre inte hade redovisat verkligt värde tidigare. Totalt sett finns verkligt värde för 2/3 av företagen i undersökningen. 3 Fyra av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i balansräkningen enligt IFRS. Ett företag redovisar istället andelar i koncernföretag av bokföringstekniska skäl. 1

11 TABELL 4 Direktavkastning bokförda värden TABELL 5 Direktavkastning marknadsvärde Företag Grindstugärde AB 18,9 % 13,8 % John Mattson Fastighets AB 14,6 % 14,4 % AB Karby Backa Fastigheter 11,3 % 9,8 % Din Bostad i Botkyrka AB 1,2 % 13,3 % Einar Mattsson Fastighets AB 1,1 % 5,5 % Akelius Lägenheter AB 7,2 % 9, % Stena Fastigheter Stockholm AB 5,6 % 4,6 % Lennart Ericsson Fastigheter AB 5,3 % 5,5 % Fastighets AB L E Lundberg 4,9 % 5, % Wåhlin Fastigheter AB 4,8 % 6, % Rikshem AB 4,2 % 4,4 % Willhem Stockholm AB 4, % 3,7 % Wallenstam AB 4, % 3,9 % D. Carnegie & Co AB 2,2 % Källa: Stella Borealis Företag 214 Grindstugärde AB 11,6 %a Fastighets AB L E Lundberg 4,6 % Din Bostad i Botkyrka AB 4,4 %a AB Karby Backa Fastigheter 4,3 %a Wallenstam AB 4, % Stena Fastigheter Stockholm AB 4, %a Akelius Lägenheter AB 3,9 % Rikshem AB 3,8 % Einar Mattsson Fastighets AB 3, % Willhem Stockholm AB 2,8 % John Mattson Fastighets AB 2,8 % Lennart Ericsson Fastigheter AB 2,7 % Wåhlin Fastigheter AB 2,3 % D. Carnegie & Co AB 2,2 % Tegeltornet AB Källa: Stella Borealis a) Verkligt värde är uppskattat utifrån taxeringsvärde. 11

12 Företagens ekonomiska potential Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera sätt. I denna undersökning används soliditeten och storleken på företagens reavinster. Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångar som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och speglar företagens ekonomiska potential. Ett företag med hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande investeringar. Den finansiella risken blir samtidigt mindre eftersom svängningar i låneräntan får mindre genomslag på resultatet. Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastigheternas bokförda värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i praktiken är betydligt större. Fyra av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i balansräkningen enligt IFRS. Det medför att övervärdet redan är bokföringsmässigt realiserat vilket även ökar det egna kapitalet via resultaträkningen. Men en sådan uppställning är också mer volatil då värderingen väsentligen påverkas av små förändringar i variablerna. Soliditeten är 27,5 procent i genomsnitt, utan hänsyn till eventuella övervärden i fastigheterna hos alla utom fyra företag. Med undantag för John Mattson, Willhem Stockholm AB och Einar Mattsson uppvisar samtliga företag en god till extremt god soliditet. Nivåerna är överlag stabila jämfört med föregående år. Tegeltornets höga utfall beror som tidigare på en annorlunda redovisning. Företaget, som är ett moderbolag i en koncern utan koncernredovisning, äger inga förvaltningsfastigheter. De ligger i dotterbolag. Istället redovisas andelar i desamma varför nyckeltalet haltar något. Om Tegeltornet exkluderas blir soliditeten i genomsnitt 22,7 procent vilket fortfarande är högt. Liksom gör Willhem Stockholm ett dåligt justerat resultat, men ett koncernbidrag om 14,6 mkr räddar situationen och höjer även det egna kapitalet (och därmed soliditeten). Aktiekapitalet är dock lågt och fallhöjden till kontrollbalansläge är hög. En tolkning av den ekonomiska situationen är att ägarna inte vill lagra mer kapital än nödvändigt i företaget. Pengarna skickas i stället vidare i koncernen. Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att realisera det faktiska värdet i en fastighet. Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv, alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av fastigheter som genomförs, och hur rearesultatet ser ut. Reavinsterna kan betraktas som en extra avkastning i företaget. Det finns för många oklarheter i indata för att kunna beräkna en viktad genomsnittlig avkastning, men i fallet Wallenstam handlar det om ett stort belopp. De företag som inte återfinns i tabellen har inte avyttrat fastigheter under 214, såvitt kan utläsas ur årsredovisningarna. Under 214 har marknadsvärdena för bostäder enligt Svenskt Fastighetsindex/IPD i genomsnitt ökat och det är rimligt att tro att motsvarande värdeförändringar har uppstått även hos de företag som inte har avyttrat fastigheter. 12

13 TABELL 6 Soliditet och bokfört värde 214 TABELL 7 Avyttrade fastigheter och reavinster (mkr) 214 Företag Bokfört Soliditet värde (mkr) Företag Avyttrade Reavinst Tegeltornet AB 94,8 % 12 b Fastighets AB L E Lundberg 55,2 % a Grindstugärde AB 45,6 % 21 Wallenstam AB 4,6 % a Akelius Lägenheter AB 32,7 % Lennart Ericsson Fastigheter AB 27,6 % 1 26 D. Carnegie & Co AB 25,4 % a Wåhlin Fastigheter AB 25,2 % Wallenstam AB 3 44, 458, Rikshem AB 1 223, Oklart Akelius Lägenheter AB 61,5 5,4 Wåhlin Fastigheter AB 46,1 a 8,3 Einar Mattsson Fastighets AB 4,1 a Oklart Stena Fastigheter Stockholm AB Oklart,1 Grindstugärde AB Oklart 4,9 Källa: Stella Borealis Rikshem AB 18,8 % a AB Karby Backa Fastigheter 13,6 % 22 Stena Fastigheter Stockholm AB 11,2 % Din Bostad i Botkyrka AB 8,3 % 118 John Mattson Fastighets AB 6,5 % 555,7 Einar Mattsson Fastighets AB 5,8 % Willhem Stockholm AB 1, % Källa: Stella Borealis a) Verkligt värde enligt IFRS b) Andelar i koncernföretag a) Uppskattat. 13

14 Utdelning Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar sig på företagets resultat efter skatt och fria egna kapital. Det inkluderar resultatet från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets årsredovisning. Den utdelning som bolagsstämman fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad utdelning respektive år. Sju av företagen delade ut pengar till sina ägare. Stenas regionala Stockholmsbolag skickat liksom tidigare pengar vidare i koncernen. Under året mottogs även 65 miljoner kronor i utdelning från andra koncernbolag. Liksom för delar Wåhlin återigen ut cirka 1 miljoner kronor. Nytt för i år är ytterligare 266 kronor i utdelning till minoriteten. Lennart Ericsson Fastigheter AB ägs numera av ett holdingbolag till vilket pengar utdelades. Lundbergs stora utdelning motiveras inte i årsredovisningen, men den föreslagna utdelningen för 215 ligger på samma nivå (4 miljoner kronor). Värt att notera är att flera företag i undersökningen ingår i koncerner, där det är vanligt att ta emot och lämna koncernbidrag som ytterligare ett sätt att disponera om kapital. 14

15 TABELL 8 Utdelning (mkr) Företag Fastighets AB L E Lundberg 4,, Wallenstam AB 337, 212, Stena Fastigheter Stockholm AB 15, 3, Tegeltornet AB 26, 5, Wåhlin Fastigheter AB 1,3 1, Lennart Ericsson Fastigheter AB 6,6 4,9 Grindstugärde AB 1, 2, Einar Mattsson Fastighets AB,, D. Carnegie & Co AB, Din Bostad i Botkyrka AB,, Akelius Lägenheter AB, 7, Willhem Stockholm AB,, John Mattson Fastighets AB,, AB Karby Backa Fastigheter,, Rikshem AB,, Källa: Företagens årsredovisningar

16 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan det relateras till offentlig statistik. Statistiska centralbyrån (SCB) SCB genomförde tidigare en intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration. Sedan år 27 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor, lån och avskrivningar för de privata företagen på grund av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte kapitalkostnader. SCB har vidare beslutat sig för att inte ta fram rapporten IKU på nytt, varför den senaste versionen är från 212. Däremot registreras fortfarande data i en databas från vilken underlag kan hämtas. Så har också skett nedan. Av tydlighetsskäl behålls namnet IKU i rubriken. Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank Varje år sammanställer Svenskt Fastighetsindex (SFI) tillsammans med Investment Property Databank (IPD) ett index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard. Totalavkastningen för bostäder under 214 var 8,5 procent, vilket är en ökning mot föregående år med en hel procentenhet. Direktavkastningen är på samma nivå men värdeökningen var större 214. Bäst avkastning gav aktiemarknaden, inte minst fastighetsaktier. Då kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är driftnettot hos de privata fastighetsägarna mycket högt väsentligen mycket högre än hos de allmännyttiga bostadsföretagen, vilket till största delen förklaras av lägre underhåll hos privata fastighetsägare. Uppgifter för 213 är de senast tillgängliga i databasen. 16

17 TABELL 9 Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 213 (kr/kvm) Kommunala bostadsföretag Intäkter: 145 Driftnetto: 312 Hyresintäkter, netto: 116 Driftkostnader: 427 Modifierat pålägg: Underhåll och reparationer: 253 Fastighetsskatt och avgäld*: 24 Hyresbortfall: 29 Privatägda fastigheter Intäkter: 146 Driftnetto: 47 Hyresintäkter, netto: 127 Driftkostnader: 346 Modifierat pålägg: 29 Underhåll och reparationer: 153 Fastighetsskatt och avgäld*: 29 Hyresbortfall: 18 *) Inklusive markavgifter. Källa: SCB 17

18 TABELL 1 SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex 214 Totalavkastning Direktavkastning Värdeförändring Totalavkastning årstakt Index dec 1 år 1 år 1 år 3 år 5 år 1 år 1983 = 1 (%) (%) (%) (%) (%) (%) Alla fastigheter 1 689,2 8,1 5,1 2,9 7,1 8,3 8,2 Butiker 1 679,1 6,5 5,3 1,2 6, 7,5 8,5 Kontor 1 512,9 8,9 5, 3,7 7,6 8,8 8, Industri 1 24,2 7,6 8,1,4 6,7 6,9 8,5 Bostäder 3 692,3 8,5 3,9 4,5 7,6 8, 9,2 Övrigt 1 52,3 6,6 5,8,7 6,2 8,2 8,5 Jämförelsesiffror Aktier 13,9 18,4 12,8 1,4 Fastighetsaktier 36, 23,5 19,5 Obligationer 15,8 4,3 6,4 5,6 Inflation,3,6,8 1,4 Källa: Svenskt Fastighetsindex & IPD Norden AB 18

19 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera sätt, där denna undersökning har fokuserat på ett urval av nyckeltal och information som fångar fastighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte att besvara undersökningens två frågeställningar: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i Stockholm? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i Stockholm? Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar på i genomsnitt 7,7 procent 4 och en vinst per hyreskrona på hela 25 procent ger fastigheterna goda och stabila kassa- flöden som kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna till godo. Avkastningen i den löpande förvaltningen får anses vara mycket god och årsvinsten är i genomsnitt cirka 19 3 kronor för en genomsnittlig lägenhet i Stockholm. Även som investering visar sig hyresfastigheter i Stockholm vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög (28 procent utan hänsyn till övervärden hos de flesta företag) och försäljningar av fastigheter frigör värden och kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen. Hälften av företagen delar även ut pengar till ägarna. I princip alla företag i undersökningen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt och god avkastning i förvaltningen. 4 Avkastning utifrån bokförda värden. Baserat på verkliga värden är avkastningen i undersökningen i genomsnitt 4, procent. Det är i nivå med genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige under 214 (3,9 procent enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank). 19

20 BILAGA 1 Företag Einar Mattsson Fastighets AB D. Carnegie & Co AB Fastighets AB L E Lundberg Din Bostad i Botkyrka AB Akelius Lägenheter AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Willhem Stockholm AB Wallenstam AB John Mattson Fastighets AB AB Karby Backa Fastigheter Rikshem AB Wåhlin Fastigheter AB Stena Fastigheter Stockholm AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB Max Min Median Medel Driftnetto (tkr) Resultat efter finansiella poster (justerat, tkr) Jämförelse störande poster (tkr) Årets resultat (ej justerat, tkr)

21 BILAGA 2 Företag Einar Mattsson Fastighets AB D. Carnegie & Co AB Fastighets AB L E Lundberg Din Bostad i Botkyrka AB Akelius Lägenheter AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Willhem Stockholm AB Wallenstam AB John Mattson Fastighets AB AB Karby Backa Fastigheter Rikshem AB Wåhlin Fastigheter AB Stena Fastigheter Stockholm AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB Max Min Median Medel Utdelning (tkr) Förvärv (tkr) a a 4 Oklart a Oklart Avyttrat (tkr) 4 87 a Oklart 61 5 a a Oklart Oklart Rearesultat (tkr) Oklart Oklart a a 458 Oklart a 4 9 Bokfört värde, byggnader och mark (tkr) d d d d e Balansomslutning (tkr) Marknadsvärde (tkr) c c c c

22 BILAGA 3 Företag Einar Mattsson Fastighets AB D. Carnegie & Co AB Fastighets AB L E Lundberg Din Bostad i Botkyrka AB Akelius Lägenheter AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Willhem Stockholm AB Wallenstam AB John Mattson Fastighets AB AB Karby Backa Fastigheter Rikshem AB Wåhlin Fastigheter AB Stena Fastigheter Stockholm AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB Max Min Median Medel Soliditet 5,8 % 25,4 % 55,2 % 8,3 % 32,7 % 27,6 % 1, % 4,6 % 6,5 % 13,6 % 18,8 % 25,2 % 11,2 % 94,8 % 45,6 % 94,8 % 1, % 25,2 % 27,5 % Direkt avkastning bokförda värden 1,1 % 2,2 % 4,9 % 1,2 % 7,2 % 5,3 % 4, % 4, % 14,6 % 11,3 % 4,2 % 4,8 % 5,6 % 11,3 % 18,9 % 18,9 % 11,3 % 5,3 % 6,4 % Direkt avkastning verkliga värden 3, % 2,2 % 4,6 % 4,4 % 3,9 % 2,7 % 2,8 % 4, % 2,8 % 4,3 % 3,8 % 2,3 % 4, % 11,6 % 11,6 % 2,2 % 3,8 % 4, % Vinst per hyreskrona 15,6 % 9,4 % 44,3 % 35,9 % 16,9 % 16,5 % 6,2 % 36,1 % 23,7 % 25,3 % 22,4 % 18,6 % 12,1 % 197,5 % 45,2 % 197,5 % 16,9 % 22,4 % 26, % Årsvinst per typlägenhet Rörelseres./ Bokfört värde fast. 5,9 % 1,8 % 4,4 % 9, % 6,4 % 3,9 % 2,7 % 3,2 % 9,3 % 9,6 % 3,6 % 3,8 % 3,1 % 11,3 % 2,3 % 2,3 % 11,3 % 3,9 % 5, %

23 Bilaga 1: Jämförelsestörande poster i tabellen är i de flesta fall reavinster från försäljningar, normalt fastigheter. I övrigt nedskrivning, lämnade/erhållna koncernbidrag/utdelning, resultat från värdepappershandel m.m. Bilaga 2: a) Uppskattat. b) Oklart. c) Uppskattat baserat på taxeringsvärde. d) Verkligt värde enligt IFRS. e) Andelar i koncernföretag enligt balansräkning. 23

24 Hyresgästföreningen region Stockholm hyresgastforeningen.se dittlivsboende.se