Strategier för blandad renovering och rimliga boendekostnader i miljonprogrammet

Transkript

1 Strategier för blandad renovering och rimliga boendekostnader i miljonprogrammet Hans Lind, Kerstin Annadotter, Folke Björk, Lovisa Högberg & Tord af Klintberg KTH Bygg- och Fastighetsekonomi i samarbete med Byggvetenskap SABO Bodemokratidagar 2014, 14 oktober

2 Introduktion projektet Hur ska vi kunna renovera miljonprogrammet utan att någon tvingas flytta? Fokus på blandad renovering dvs olika omfattning av renovering i lägenheter/hus inom ett område -ekonomisk möjlighet för boende att bo kvar genom val av renoveringsstandard Finns det alltså strategier som löser konflikten mellan behov att förbättra teknisk och miljömässig kvalitet och hyresgästers behov av rimliga boendekostnader? Hur? Alla hållbarhetsaspekter: Social, ekonomisk, teknisk och miljö

3 Sociala och ekonomiska aspekter vid renovering av miljonprogrammet Problem 1 (Wp2 i projektet) Vad har människor råd med? Förändringar i välfärdssystem och ökade skillnader i inkomstfördelningen- vad betyder det för olika hushållsgrupper och deras hyresbetalningsförmåga? Kopplar i praktiken även till företagens uthyrningspolicy och inkomstkraven i dessa Faller grupper emellan stolarna? För liten inkomst för att bli godkänd hyresgäst och för hög inkomst för att få samhällets hjälp (försörjningsstöd)?

4 Sociala och ekonomiska aspekter vid renovering av miljonprogrammet Problem 2 (Wp5) Institutionella förändringar- regelverk Lag 2010:879 om affärsmässighet för allmännyttiga bostadsföretag- var går gränsen i praktiken mellan bostadsföretagets och kommunens ekonomi och vad säger lagen? JB 12:18a-g samt Allbolagen 1.3 Renoviction och regeln om hyresgästernas inflytande? Ska hg skriva på utan att veta vad det kommer att kosta? Hur är det med efterlevnad av lagen och möjligheterna till sanktioner? Vart flyttar hushållen med svagast ekonomi? Slumvärdar: strunta i underhåll, höga hyror Är lagstiftningen effektiv och används den av HGF och kommunerna? HGF inget mandat om hg ej medlem?

5 Exempel från SigtunaHem: ur ett styrdokument, Verksamhetspolicy: SigtunaHem bidrar till ökad trivsel i samhället genom: Att skapa trygga platser och sammanhang för människor att mötas inomhus och utomhus Genom att ge hyresgästerna möjlighet till inflytande. SigtunaHem har god ekonomi genom: God soliditet God likviditet Marknadsmässig avkastning

6 Exempel från SigtunaHem: Renoveringsstrategi Valfrihet och delaktighet: Mini: alla måste-åtgärder Nya stammar, nytt badrum, ny el, ny ventilation Midi: Mini, renoverat kök (ej byte av skåpstommar) Maxi: Mini, helrenoverad lgh, alla ytskikt Hyresgästerna evakueras till närbelägna baracker i ca 8 veckor

7 Exempel från Sigtunahem (problem 1): Vad har människor råd med? Sigtunahem inhämtar information om inkomstnivåer i kommunen från SCB Avtal med HGF för hela ombyggnadsbeståndet Hyresgästerna väljer renoveringsalternativ: mini, midi, maxi. 77% av hyresgästerna i studerat område valde mini, 12% midi och 11% maxi. Genomsnittlig disponibel inkomst kr 2012.

8 Exempel från Sigtunahem (problem 1): Vad har människor råd med? Hyreshöjning 3:a, 77 m2, 2013 års nivå: -mini 824kr/mån -midi 1795 kr/mån -maxi 1941 kr/mån +HLU bort Hyreshöjning, andel av genomsnittlig disponibel inkomst: -mini 5% -midi 11 % -maxi 12% (exkl HLU)

9 Exempel från Sigtunahem (problem 2) Bostadsföretagets och kommunens ekonomi-särskilja Sociala kontrakt: lägenheter hyrs av Sigtuna kommun, ca 100 av SigtunaHem, 22 av Rikshem, 17 av Graflunds och 3 av Märsta C. Försöker öka antalet hos privata värdar. Renoviction ingår inte i Sigtunahems affärsidé och värdegrund. Socialförvaltningen har inte märkt att Sigtunahem renoverat, inga hushåll har sökt stöd pga renovering.(tre intervjuer med fem nyckelpersoner från socialförvaltningen) Slumvärdar verkar inte vara ett problem i Sigtuna

10 Strategi ombyggnad av tom mini-lägenhet (vid uppsägning av kontrakt) Våning 1 och lägre: mini Våning 2: blir midi Våning 3 och högre: blir maxi Ökar totalavkastningen successivt Jämnare fördelning av mini-, midi-, maxi-renoverade lägenheter

11 Processorienterat arbetssätt Huvudprocesser : Hus och Utemiljö Erfarenheten visar att båda lika viktiga för trivsel och trygghet Jfr Att skapa trygga platser och sammanhang för människor att mötas inomhus och utomhus

12 Fallet SigtunaHem resultat hittills Renoveringsprocessen fokuserad på hyresgästens komfort och individuell information till hushåll 12% utflyttning i studerat område jämfört med 15-16% i snitt i hela beståndet Inga ökningar av sociala kontrakt eller andra välfärdskostnader har noterats på socialförvaltningen pga renoveringen NKI visar mkt ökad nöjdhet med lägenheten, trivsel 92% och utrustning 88% däremot minskad nöjdhet med utemiljön Hyreshöjningar 5%, 11% och 12% av disponibel snittinkomst, vilka slutsatser kan dras? Hushållen kan omprioritera kostnader? Viktigt med ett bra hem? Viktigt med val och delaktighet? IPD totalavkastning ,6 Prognos 2018 för studerat område 6,4 och med uppgradering vid utflyttning 9,1 (kan ta lång tid) innebär gentrifiering

13 Identifiera problem/ Att diskutera Hur vinstdrivande ska ett kommunalt bostadsföretag vara enligt den nya lagen? Skulle ett privat bostadsföretag välja samma strategi? Hur stora sociala kostnader för kommunen och för individer skulle det bli om renoveringsstrategin varit maxi utan delaktighet och valfrihet? Försäljning av bostäder finansierade renoveringen SigtunaHems strategi som fokuserar på sittande hyresgäster utan att kompromissa med den ekonomiska hållbarheten är viktig när annat boende till rimliga kostnader inte existerar.

14 Tack för intresset Välkommen med frågor och synpunkter