Landskrona Stad och Urban utveckling Strategier, arbetssätt och åtgärder

Transkript

1 Landskrona Stad och Urban utveckling Strategier, arbetssätt och åtgärder Följeforskning av arbetet med Landskrona innerstad från 1 januari 2013 Gunnar Blomé, Malmö Högskola, Urbana Studier Kerstin Annadotter, KTH, Bygg- och fastighetsekonomi Rinkeby, 13 november 2014

2 Landskronas Problematik Cirka arbetstillfällen har förlorats sedan 1980 Vakansproblematik, tillgänglig bostadsmarknad och splittrad ägarmarknad Hyresrätt dominerar som upplåtelseform Stor omflyttning och otrygghet 30% av stadens utgifter finansierade av statliga medel En socialt delad stad Borstahusen/ Centrum och Öster m.fl.

3 Landskrona Stad Bildandet av bolaget Landskrona Stadsutveckling AB= ett strategiskt val Samarbete mellan Landskrona Stad och större privata fastighetsägare: Kunskapsöverföring, nätverk, förståelse, handlingskraft och avkastning

4 Landskrona Stadsutveckling AB Arbetssätt: Processorienterat. Nätverkande. Resultat: Samarbetsgrupper sätts samman för att hantera frågan från identifikation av problemet, hantering av problemet till problemets lösning. Resultat genom kommunikation och möten med organisationer, stadens invånare, stadens fastighetsägare, stadens verksamheter och media.

5 LSAB prioriterade områden Inflyttning 2. Oseriöst fastighetsföretagande 3. Balans mellan upplåtelseformer 4. Nya verksamheter 5. Motverka segregation

6 Exemplet Inflyttning (1) Mål: påverka inflyttningen i syfte att skapa en mer hållbar social utveckling Åtgärd: skapa, hantera och upprätthålla en uthyrningspolicy som ska gälla i hela Landskrona Stad Arbetssätt: samarbete mellan ägarföretagen i LSAB och LandskronaHem samt Individ- och familjeförvaltningen i en uthyrningsgrupp under ledning av vd i LSAB

7 Exemplet Inflyttning (2) Resultat: minskade kostnader för försörjningsstöd i Landskrona Stad (Ca -10Mkr sep-12 sep-14) upptäckten av den oönskade förmedlingen större kunskap om vad uthyrningen betyder för såväl de privata företagen och för Landskrona Stad de som arbetar i gruppen kan se sin betydelse i ett större sammanhang de största fastighetsägarna, motsvarande 90% ägande av fastigheterna på marknaden har skrivit under uthyrningspolicyn Ny överenskommelse mellan staden och bolaget vad gäller bostadssociala kontrakt

8 Exemplet Inflyttning (3) Men. Enligt statistik från Arbetsförmedlingen har antal personer som erhåller etableringsersättning enligt Lag (2010:197) om etableringsinsatser för vissa nyanlända invandrare, ökat från 52 personer sep 2012 till 260 personer i sep Det har noterats i uthyrningsgruppen att antalet c/o adresser har ökat markant. Falska arbetsgivarintyg har upptäckts. Landskronahem rapporterar spring i trapphus -ökad otrygghet. Betydelsen för kommunens kostnader för försörjningsstöd visar sig om två år när etableringsersättningen upphör.

9 Exemplet Oseriöst fastighetsföretagande (1) Mål: Kartlägga beståndet av undermåligt skötta fastigheter och genomföra samordnade myndighetsinsatser Åtgärder: Beståndet kartlagt. Ansökan om tvångsförvaltning för en fastighet i mycket dåligt skick. Möten med ökända fastighetsägare. Arbetssätt: Samordnad myndighetsutövning av en arbetsgrupp med en tjänsteman från respektive miljöförvaltningen, stadsbyggnadsförvaltningen och räddningstjänsten under ledning av vd i LSAB.

10 Exemplet Oseriöst fastighetsföretagande (2) Resultat: Dom om beviljad tvångsförvaltning 1 sep Utsedd särskild förvaltare AB Landskronahem. Samordning mellan myndigheterna ger effektivare hantering genom kunskap och helhetssyn hos parterna, t ex samtidig delgivning m m. lbland deltar även polismyndigheten Broschyr Introduktion till professionell fastighetsförvaltning i Landskrona samt möte med stadens fastighetsägare kring innehållet. Nya fastighetsägare köpt fastigheter i staden, ca 1200 lgh.

11 Vad tycker fastighetsägarna? Bakgrundsfrågor Antal svaran de Jasvar Nejsvar Äger ni fastigheter på andra lokalmarknader (ja/nej)? Ser ni möjligheter att utveckla ert fastighetsbestånd i Landskrona? (Ja/Nej) Tycker du att Landskrona Stadsutveckling AB gör tillräckligt i arbetet med att utveckla staden (ja/nej)? Saknar du något i Landskrona som skulle kunna få dig att utveckla ditt fastighetsbestånd (ja/nej)? Har ni haft problem med skadegörelse i fastighetsbeståndet det senaste året (ja/nej)? Vet ejsvar

12 Vad tycker fastighetsägarna? Förvaltningsstrategier Har ni någon typ av socialt engagemang i Landskrona (ja/nej)? Tycker du att ditt fastighetsbestånd är i behov av någon form av större underhållsinsatser? (ja/nej) Tycker du att lägenhetsstandarden i ditt bestånd motsvarar efterfrågan? (ja/nej) Är du ansluten/medlem i någon branschorganisation (ja/nej)? Har ditt fastighetsbestånd någon typ av certifiering (ja/nej)? Samarbetar du i förvaltningsfrågor med andra fastighetsägare och/eller kommunen? (Ja/nej) Antal svaran de Jasvar Nejsvar Vet ejsvar

13 Vad tycker fastighetsägarna? Hyresgästperspektivet Antal svarand e Jasvar Nejsvar Vet ejsvar Marknadsför du dina lediga bostadslägenheter (ja/nej)? Riktar du dig till något speciellt kundsegment (ja/nej)? Vid flera, rangordna. Ser du några fördelar med att marknadsföra dina lediga bostäder på en regional marknadsplats (ja/nej)? Mäter ni kundnöjdhet på ett systematiskt återkommande sätt (ja/nej)? Är det någon kvalité som du tycker kan förbättras i Landskrona Stad (ja/nej)? Har du blivit kontaktad av handläggare i andra kommuner eller etableringslotsar för att skriva hyreskontrakt med försörjningsstödstagare (Ja/nej)? Deltar du i samarbetet med gemensam uthyrningspolicy i Landskrona Stad (ja/nej)?

14 Kommentar från fastighetsägare i studien Idag ska jag skicka ut två lägenheter som blir lediga i februari och den ena skulle jag tippa på att jag får 60 svar på. Av de 60 är det 54 som inte kan uttrycka sig i skrift, dvs kan inte på något sätt kommunicera. De andra sex kan uttrycka sig på svenska osv. men tre av dem har betalningsanmärkningar, de andra tre försöker ta sig in på marknaden i Landskrona men saknar referenser. Slutsats: Många människor lever i ett utanförskap och har inte någon möjlighet att på laglig väg få en egen bostad.

15 Några generella slutsatser LSAB:s arbete är framgångsrikt, politiker och ledande tjänstemän upplever att man får en hög verkningsgrad av bolagets arbete. Domen om tvångsförvaltning har ett viktigt signalvärde till fastighetsägare i Landskrona gällande lägsta godtagbara standard på skötsel och underhåll. Arbetet med att vända en stad som förfallit i över 35 år tar lång tid och behöver både riktning, krafttag och kontinuitet för att människor ska våga lita på att Landskrona kan vara ett gott alternativ, en bra plats att leva sitt liv på. Kontinuitet måste ägarna stå för. Förtroende tar lång tid att bygga upp men kan förstöras på ett ögonblick. Vi ser att kommunens arbete med social och ekonomisk hållbarhet riskerar att omintetgöras av den statliga reformen om etableringsstöd.