Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt

Transkript

1 Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt Gunnar Blomé Malmö Högskola

2 Bakgrund Malmö Högskola och Kungliga Tekniska Högskolan Urbana Studier Fastighetsvetenskap Nydisputerad Organizational and Economic Aspects of Housing Management in Deprived Areas ( Har studerat områdessatsningar på Herrgården (Malmö, renovering), Fisksätra (Nacka, förvaltningssatsning) och Öster (Gävle, renovering)

3 Varför räknar vi inte mera? Brist på strukturerad relevant information. Svårt att göra hypotetiska bedömningar om framtiden. Svårt att uppskatta värdet av satsningar. Svårt att urskilja värdet av enskilda satsningar och vad som kan påverkas av andra faktorer eller strukturella förändringar i samhället.

4 Upplägg vid lönsamhetsbedömning 1. Klargör vilka alternativ som ska jämföras, (a), (b), och (c). 2. Identifiera vilka typer av effekter som är relevanta i det aktuella fallet. 3. Uppskatta hur fastigheternas utveckling blir vid alternativa scenarion. 4.Översätta konsekvenser till monetära enheter.

5 Grundfråga? Ska vi genomföra renoveringar i miljonprogramområden som inte är företagsekonomiskt lönsamma? Generell problembild = Socialt och tekniskt nedgånget fastighetsbestånd och politiska önskemål om energibesparing.

6 Grundproblematik Ett samlat grepp är kanske samhällsekonomiskt lönsamt men det är tveksamt om det går att genomföra utan statligt stöd. Stora satsningar har tidigare försökts och inte lett till större framgång? Bidrag till renoveringsprojekt missgynnar fastighetsägare som satsar på förvaltning och har skött sina fastigheter. Arbetskraftinsatser är svåra att få igång vid tekniskt inriktade projekt (komplicerat och tidsbegränsat) men fungerar i förvaltning (mindre komplicerat och inte tidsbegränsat).

7 Politisk tydlighet krävs Ska olönsamma åtgärder finansieras av lönsamma? Risken är stor att företag väntar med åtgärder för att invänta statliga stödprogram av typen ROT-avdrag. Risken är stor att stora hyresökningar får finansiera ombyggnader och det leder till att många hushåll får flytta. Att vända områden med problem och socialt utanförskap är ett långsiktigt mödosamt arbete.

8 Exempel på ekonomiskt lönsamhet HERRGÅRDEN ÖSTER Antal lägenheter Vakanser vid starten 0 13 % Vakanser efter projektet 0 0 Omflyttning vid starten 35 % 38 % Omflyttning efter projektet Total satsning (fysiskt och socialt) 10 % 22 % kr/lgh kr/lgh Sociala satsningar kr/lgh kr/lgh Minskade drift- och underhållskostnader kr/lgh och år kr/lgh och år Andra konsekvenser Högre fastighetsvärden. Positivt för grannområden. Minskad kriminalitet. Färre bränder. Högre fastighetsvärden. Större hyresintäkter. Minskad kriminalitet.

9 Viktiga faktorer vid renoveringsprojekt Lokalmarknad Hyressättning Fysisk och social upprustning Hur är utbud- och efterfrågesituationen på den lokala bostadsmarknaden? Hur ser befolkningsutvecklingen och arbetsmarknadssituation ut inom lokal- och regionalmarknaden? Vilka typer av boendeformer och boendekvaliteter efterfrågas av hushållen, och hur väl stämmer de överens med situationen på bostadsmarknaden? Har fastighetsägaren ytterligare affärsintressen i närområdet, och hur är kommunikationerna till andra starkare lokalmarknader? Kan renoveringsprojektet bidra till att ändra områdeskategoriseringen och befolkningens syn på området? Hur är vakanssituationen i bostadsområdet jämfört med andra grannområden? Hur stort är hyresbortfallet på grund av obetalda hyror? Kan investeringar medföra högre hyresnivåer och motsvarar det hyresgästernas betalningsförmåga? Kan fastigheternas ytor användas mer effektivt och öka hyresintäkterna? Ger den lokala hyressättningsmodellen incitament att renovera och utveckla produkt- och serviceutbudet? Hur är fastighetens sociala, tekniska och fysiska status? Hur väl bidrar renoveringen (investeringar) till förhöjda fastighetsvärden i relation till andra åtgärdsalternativ? Hur långsiktig är fastighetsägarens ägarstrategi relaterat till föreslagna åtgärdsalternativ? Vilka åtgärder är viktigast att prioritera med hänsyn till hyresgäster, kostnads- och intäktsutveckling och fastighetens tekniska funktion? Hur kan åtgärder effektivt organiseras, implementeras och kvalitetssäkras, samt hur bevaras positiva effekter av insatser i framtida ordinarie förvaltning?

10 Slutsatser att gå vidare med Samhällsekonomi och företagsekonomi bör gå hand i hand. Hyrorna måste bättre spegla hur bra ett företag sköter sina fastigheter. Lagstiftning måste tydligt straffa aktörer som missköter sina skyldigheter. Sociala insatser (förvaltningssatsning) är billiga i förhållande till värdeutväxling och i jämförelse med t ex. tekniska investeringar. Lokalmarknaden är tämligen avgörande för vilken strategi som kan motiveras.

11 Tack