Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB

Transkript

1 Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB

2

3 >2 800 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) >1 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding I AS (Norge) Hyresfastigheter Holding I AB (Sverige) ca 87 % ca 13 % Malmö I (Fastighetsbolaget Malmö AB) Nordenportföljen lägenheter kvm Hyra MSEK 110 Förvärvat juli 2003 Andel inv. av kapital 17 % Göteborg (Fastighetsbolaget Sommarvädret AB) Karlstad (Hyresbostäder i Karlstad AB) Hyresbostäder i Sverige I AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Linköping (SPA Skäggetorp AB) Malmö II (B&C Motetten AB) Borås (Hyresbostäder i Borås AB) Botkyrka (Fastighets AB Forbonden) Biskopsgården 2 portföljer Skäggetorp Lindängen Wäst-Bygg portföljen Realia portföljen lägenheter 842 lägenheter lägenheter 678 lägenheter 812 lägenheter 780 lägenheter kvm kvm kvm kvm kvm kvm Hyra MSEK 128 Hyra MSEK 53 Hyra MSEK 146 Hyra MSEK 48 Hyra MSEK 58 Hyra MSEK 51 Förvärvat sep Förvärvat dec Förvärvat dec Förvärvat jan Förvärvat mars 2004 Förvärvat okt Andel inv. av kapital Andel inv. av kapital Andel inv. av kapital Andel inv. av kapital Andel inv. av kapital Andel inv. av kapital 22 % 9 % 24 % 6 % 11 % 7 % Jönköping (Steinlloch Fastighets AB) Steinlloch 220 lägenheter kvm Hyra MSEK 13 Förvärvat maj 2005 Andel inv. av kapital 4 % Hyresfastigheter Holding I AB Inledning Detta är höstens aktieägarbrev till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding I AB ( HFH I ). Syftet med brevet är att ge en kortfattad översikt över bolaget med en uppdatering av marknadssituationen och viktiga händelser i portföljen. Struktur och översikt HFH I är en portfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Sverige. Det har genomförts åtta investeringar i bolaget under perioden juli 2003 till maj 2005 och bolaget är färdiginvesterat. I figuren ovan framgår strukturen i HFH I som den ser ut idag, med aktuella nyckeltal. Totalt består portföljen av cirka kvm fördelat på cirka lägenheter och cirka kvm kommersiella lokaler. De årliga hyresintäkterna är cirka 637 MSEK. Läge Kartan på nästa sida visar portföljernas geografiska läge. MARKNADSUPPDATERING BNP-ökning och värdeutveckling Hyresintäkternas utveckling, som till stor del påverkar fastighetsvärdena, har historiskt uppvisat en stark korrelation med BNP-utvecklingen. Som vi ser av diagrammet på nästa sida förväntas BNP-utvecklingen (bruttonationalprodukten) vara negativ på alla marknader där bolaget har investeringar under Från 2010 förväntas däremot BNP-utvecklingen öka igen, vilket förväntas ge en positiv utveckling för fastighetsvärdena. Källa: Investment Property Databank (IPD) Makroekonomisk utveckling i Sverige Den svenska ekonomin har drabbats hårt av lågkonjunkturen och BNP-prognosen för 2009 ligger på -4,7 procent. Exportindustrin, som svarar för cirka 50 procent av Sveriges BNP, har haft en dramatisk nedgång under 2009 som en följd av den svaga ekonomiska utvecklingen inom hela OECD-området. OECD utgör cirka 80 procent av den svenska exportmarknaden. BNP-utvecklingen förväntas bli bättre under 2010 och uppskattas till 0,6 procent, men det råder fortfarande stor osäkerhet kring denna prognos. Arbetslösheten i Sverige har ökat under hela året och låg på 8 procent i slutet av augusti. Arbetslösheten förväntas fortsätta att öka under Inflationen har också fortsatt den svaga utveckling vi såg i början av året och förväntas sluta på -0,5 procent för Prognosen för 2010 är däremot en ökning med 1 procent. Den privata konsumtionen i Sverige har också påverkats av finanskrisen, men den låga räntenivån har bidragit till att hålla konsumtionen uppe och för 2009 förväntas en ökning på 0,5 procent. Konsumtionen förväntas ligga kvar på denna nivå under Riksbanken fortsatte som förväntat att sänka styrräntan i Sverige under hösten och den ligger nu på 0,25 procent. Räntan förväntas ligga kvar på samma låga nivå under resten av året, innan den enligt prognosen på nytt höjs med 0,5 procent under nästa år. Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden var 9,2 miljarder SEK, vilket är en minskning med 80 procent jämfört med 2008 och den lägsta volymen på 10 år. Huvudskälet till detta är att fastighetsaktörerna inte vill sälja på den direktavkastningsnivå som investerarna förväntar sig på dagens marknad. Dessutom har bankerna begränsad likviditet, vilket innebär att det är mycket svårt att få till lånefinansiering. Trots den extremt låga räntenivån har avkastningskraven fortsatt att öka under 2009, men i lägre takt än vad vi såg under En fortsatt svag ökning av avkastningskraven för kommersiella fastigheter förväntas framöver. Aktieägarbrev hösten 2009, Hyresfastigheter Holding I AB 3

4 6 % Årlig BNP-tillväxt i Norden i % ( E) Norge Sverige Finland 4 % 2 % 0 % - 2 % - 4 % - 6 % - 8 % E 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E Karlstad 3 Eskilstuna 7 STOCKHOLM 4 Linköping Göteborg Jönköping Malmö 1 5 Fastigheter 1. Malmö I 5.Malmö II 2. Göteborg 6. Borås 3. Karlstad 7. Botkyrka 4. Linköping 8. Jönköping 4 Aktieägarbrev hösten 2009, Hyresfastigheter Holding I AB

5 Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån för hyresbostäder i Sverige, med en ökning på 2,7 procent för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata bolagen. Den positiva utvecklingen har fortsatt under 2009 och hittills ligger den genomsnittliga hyreshöjningen för 2009 på drygt 3 procent. Avkastningskraven på bostadsmarknaden verkar också ha stabiliserats. Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har varit mycket populärt under de senaste åren och antalet ombildningar ökade också under 2008, trots en betydande höjning av räntenivån. Med dagens låga räntenivå ser kalkylerna än en gång mycket positiva ut och marknaden för ombildning till bostadsrätter bedöms vara stark i Sverige. Källa: Newsec, ING Real Estate, Hyresgästforeningen STATUS DRIFT Portföljen har varit i normal drift i cirka fem år. Man arbetar strukturerat och målinriktat med fortsatt utveckling av fastigheterna. Eftersom de första investeringarna i bolaget genomfördes 2003 är det nu naturligt att ta ställning till bra försäljningsmöjligheter om sådana skulle dyka upp. Stora händelser det senaste året är en delförsäljning av 353 lägenheter i Malmö och ett nytt hyresavtal på tio år med Karlstad kommun om kvm lokaler. De fallande värdena under 2008 har lett till en avbetalning på lån för portföljerna i Linköping och Botkyrka, men värdena har stabiliserats under de senaste sex månaderna. Vakanser Vakansgraden har ökat under första halvåret Trenden med en ökande vakansgrad beror främst på en ökad vakansgrad i Linköping, som i slutet av juni låg på hela 10 procent. Uthyrningskampanjer som vänder sig till studenter har dock bidragit positivt och vakansgraden i Linköping ligger nu på cirka 7 procent. För hela bolaget har vakansgraden legat på 2,4 procent jämfört med 1,5 procent under Hyreshöjningar 2009 Resultatet av årets hyresförhandlingar blev relativt bra, med en höjning på 3,1 procent för HFH I jämfört med 2,9 procent för Den genomsnittliga hyreshöjningen för de kommunala bolagen blev cirka 3 procent under STATUS PER PORTFÖLJ Malmö I Ett försäljningsavtal för 353 lägenheter på totalt cirka kvm i området Kirseberg har ingåtts. Övertagandet sker i januari Avkastningen på insatt eget kapital från den här försäljningen är cirka 100 procent. Dessutom genomförs en del extra lägenhetsrenoveringar i den här portföljen i år och det kommer att finnas behov av ytterligare insatser under 2010 för att komma ikapp när det gäller underhållsbehovet. Delar av överskottet från försäljningen kommer att gå till dessa nödvändiga investeringar som på nytt kommer att säkra en positiv värdeutveckling för resten av portföljen. Göteborg Förhandlingsresultatet av hyresförhandlingarna för 2009 omfattade också uppgraderingar av utemiljön. Förvaltningen har färdigställt de här insatserna under sommaren, vilket har gett mycket positiv respons från de boende i området. För 2010 planerar man extra insatser för nödvändig lägenhetsrenovering. Ett hyresavtal på sju år har ingåtts med en privat vårdklinik om cirka 400 kvm lokaler på Friskväderstorget. Man fortsätter att arbeta med uthyrningen av ytterligare cirka kvm lediga lokaler. Malmö II Förvaltningen har nu lyckats hyra ut alla studentlägenheter som en entreprenör tidigare hade ett ramavtal för. Man överväger att göra om tomma lokaler till lägenheter då det 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. Aktieägarbrev hösten 2009, Hyresfastigheter Holding I AB 5

6 är svårt att hyra ut lokaler i det här området. Efter en längre tids förhandlingar beslutade kommunen att inte underteckna ett erbjudande om omsorgslägenheter/-center. Lokalerna har tidigare varit lägenheter, vilket begränsar ombyggnadsarbetenas omfattning. Karlstad I Kronoparken finns det fortfarande en del lägenheter i behov av totalrenovering. Det är positivt att det finns ett stort tryck från potentiella hyresgäster och inga vakanser. Det är också mycket positivt att kommunen har undertecknat ett nytt hyresavtal på tio år för kvm lokaler i Väse, strax utanför centrala Karlstad. I Väse har man också installerat ett fjärrvärmesystem som kommer att sänka värme- och underhållskostnaderna. Linköping Vakansgraden i Linköpingsportföljen har haft en negativ utveckling under första halvåret I slutet av juni var vakansgraden cirka 10 procent. En aktiv studentkampanj har gett bra resultat och har varit positiv, då vakansgraden nu ligger på cirka 7 procent. Renoveringsprojekten i köpcentret är till stor del färdigställda. Vår förvaltare Comerciante arbetar nu med uthyrning av kontorsdelen och har lyckats få in flera mindre hyresgäster i ett så kallat kontorshotell. Jönköping Det finns ett stort tryck från studenter och det finns inga vakanser i portföljen. Eftersom portföljen är relativt liten efter en delförsäljning under 2007 är dock förvaltningen mindre effektiv. Sammanfattning Som en följd av lågkonjunkturen har ökade avkastningskrav och bankmarginaler gjort att fastighetsvärdena har fallit under det senaste året, men för portföljen i HFH I har värdeutvecklingen varit relativt stabil under de senaste sex månaderna. Dessutom ser vi att driften av fastighetsportföljerna i stort sett följer planen och totalt sett genererar koncernen kassaflöden i nivå med förväntningarna för Bolaget förväntar sig därför att kunna betala ut utdelning i enlighet med mandatet för Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj. Nästa aktieägarbrev kommer i årsrapporten för Oslo, 25 oktober 2009 Styrelsen för Hyresfastigheter Holding I AB Borås Förvaltningen fokuserar på att sänka kostnaderna för värme, el och vatten. Ett pilotprojekt med installation av bergvärme har genomförts och har gett bra resultat med cirka 30 procent lägre värmekostnader. Vakansgraden är stabilt låg, men omflyttningsgraden har ökat något på senare tid. Botkyrka Fokus under 2009 har legat på att utveckla utemiljön samt att öka tryggheten, vilket har gett området ett lyft. Förvaltningen har också arbetat med att måla nedslitna trappuppgångar och har installerat ny belysning. Ett hyresavtal har ingåtts med en trafikskola om lokaler på cirka 250 kvm. Kronaparken i Karlstad 6 Aktieägarbrev hösten 2009, Hyresfastigheter Holding I AB

7

8 Hyresfastigheter Holding I AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no