Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding III AB

Transkript

1 Aktieägarbrev hösten 009 Hyresfastigheter Holding III AB

2 > 100 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) ca 67 % Hyresbostäder i KIA Borås 100 % 100 % 100 % 100 % 91 % Karlstad II Jönköping Sthlm Norrort Umeå Borås 1 18 lägenheter kvm Juni 005 Karlstad 7 lägenheter 916 kvm Dec 005 Jönköping 07 lägenheter 1 13 kvm Sept 005 Sthlm Norrort 89 lägenheter 1 30 kvm Nov 005 Umeå 86 lägenheter kvm Dec 005 MSEK 79 Andel inv. kapital 6 % MSEK 5 Andel inv. kapital % MSEK 17 Andel inv. kapital % MSEK 5 Andel inv. kapital 3 % MSEK 51 Andel inv. kapital 6 % Hyresfastigheter Holding III AB Allmänt Detta är höstens aktieägarbrev till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding III AB ( HFH III ). Syftet med brevet är att ge en kortfattad översikt över bolaget med en uppdatering av marknadssituationen och viktiga händelser i portföljen. Struktur och översikt HFH III är en fastighetsportfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i EU/ EES-området. Bolaget äger totalt 11 fastighetsportföljer, varav fem i Sverige och sex i Tyskland. I figuren ovan framgår strukturen i HFH III som den ser ut idag, med aktuella nyckeltal. Kartan på nästa sida visar portföljernas geografiska läge. Wellingdorf i Kiel Aktieägarbrev hösten 009, Hyresfastigheter Holding III AB

3 > 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Hyresfastigheter Holding III Gul AB ca 33 % Sverige III Gul AB Kiel 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % Romanum Puchheim Mozart/Tosca Lohengrin Max Frisch Kiel lägenheter 08 1 kvm Nov 005 Spridd lägenheter kvm Dec 005 München 0 lägenheter kvm Mars 006 Spridd lägenheter 1 01 kvm Maj 006 Berlin lägenheter kvm Juni 006 Tyskland 9 lägenheter 19 9 kvm Sept 006 MEUR 1 Andel inv. kapital 11 % MEUR 8 Andel inv. kapital 1 % MEUR 3 Andel inv. kapital 5 % MEUR 9 Andel inv. kapital 15 % MEUR 15 Andel inv. kapital % MEUR 9 Andel inv. kapital 9 % Flensburg 5 Umeå 1 Kiel Östersund Cuxhaven 6 Hamburg Karlstad 3 Eskilstuna Söderhamn STOCKHOLM 6 Bremen 6 Bielefeld Hannover BERLIN 5 Göteborg 1 Linköping Jönköping 6 Essen 6 Düsseldorf 6 Köln 6 Bonn Jena Leipzig Dresden Chemnitz Frankfurt am Main Malmö 6 Saarbrucken Mannheim Nürnberg Stuttgart 3 München Fastigheter Sverige Tyskland 1. Borås. Stockholm Norrort 1. Kiel. Mozart Tosca. Jönköping 5. Umeå. Romanum 5. Lohengrin 3. Karlstad 3. Puchheim 6. Max Frisch Aktieägarbrev hösten 009, Hyresfastigheter Holding III AB 3

4 6 % % Årlig BNP-tillväxt i % ( E) Norge Sverige Finland Tyskland % 0 % - % - % - 6 % - 8 % E 010E 011E 01E 013E 01E MARKNADSUPPDATERING BNP-ökning och värdeutveckling Hyresintäkternas utveckling, som till stor del påverkar fastighetsvärdena, har historiskt uppvisat en stark korrelation med BNP-utvecklingen. Som vi ser av diagrammen ovan förväntas BNP-utvecklingen (bruttonationalprodukten) vara negativ på alla marknader där bolaget har investeringar under 009. Från 010 förväntas däremot BNP-utvecklingen öka igen, vilket förväntas ge en positiv utveckling för fastighetsvärdena. Källa: Investment Property Databank (IPD) Makroekonomisk utveckling i Sverige Den svenska ekonomin har drabbats hårt av lågkonjunkturen och BNP-prognosen för 009 ligger på -,7 procent. Exportindustrin, som svarar för cirka 50 procent av Sveriges BNP, har haft en dramatisk nedgång under 009 som en följd av den svaga ekonomiska utvecklingen inom hela OECD-området. OECD utgör cirka 80 procent av den svenska exportmarknaden. BNP-utvecklingen förväntas bli bättre under 010 och uppskattas till 0,6 procent, men det råder fortfarande stor osäkerhet kring denna prognos. Arbetslösheten i Sverige har ökat under hela året och låg på 8 procent i slutet av augusti. Arbetslösheten förväntas fortsätta att öka under 010. Inflationen har också fortsatt den svaga utveckling vi såg i början av året och förväntas sluta på -0,5 procent för 009. Prognosen för 010 är däremot en ökning med 1 procent. Den privata konsumtionen i Sverige har också påverkats av finanskrisen, men den låga räntenivån har bidragit till att hålla konsumtionen uppe och för 009 förväntas en ökning på 0,5 procent. Konsumtionen förväntas ligga kvar på denna nivå under 010. Räntan förväntas ligga kvar på samma låga nivå under resten av året, innan den enligt prognosen på nytt höjs med 0,5 procent under nästa år. Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden var 9, miljarder SEK, vilket är en minskning med 80 procent jämfört med 008 och den lägsta volymen på 10 år. Huvudskälet till detta är att fastighetsaktörerna inte vill sälja på den direktavkastningsnivå 1 som investerarna förväntar sig på dagens marknad. Dessutom har bankerna begränsad likviditet, vilket innebär att det är mycket svårt att få till lånefinansiering. Trots den extremt låga räntenivån har avkastningskraven fortsatt att öka under 009, men i lägre takt än vad vi såg under 008. En fortsatt svag ökning av avkastningskraven för kommersiella fastigheter förväntas framöver. Under 008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån för hyresbostäder i Sverige, med en ökning på,7 procent för de kommunala bolagen och,8 procent för de privata bolagen. Den positiva utvecklingen har fortsatt under 009 och hittills ligger den genomsnittliga hyreshöjningen för 009 på drygt 3 procent. Avkastningskraven på bostadsmarknaden verkar också ha stabiliserats. Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har varit mycket populärt under de senaste åren och antalet ombildningar ökade också under 008, trots en betydande höjning av räntenivån. Med dagens låga räntenivå ser kalkylerna än en gång mycket positiva ut och marknaden för ombildning till bostadsrätter bedöms vara stark i Sverige. Källa: Newsec, ING Real Estate, Hyresgästforeningen Riksbanken fortsatte som förväntat att sänka styrräntan i Sverige under hösten och den ligger nu på 0,5 procent. 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. Aktieägarbrev hösten 009, Hyresfastigheter Holding III AB

5 Makroekonomisk utveckling i Tyskland BNP-utvecklingen var fortsatt positiv i euroområdet under 008, med en tillväxt på 1, procent. Under 009 förväntas en minskning av BNP på 5 procent. Ekonomin förväntas dock återhämta sig igen under 010 med en tillväxtprognos på 0,5 procent. Prisökningstakten i Tyskland har avtagit markant jämfört med 008 (,8 procent) och inflationen förväntas ligga på 0,9 procent under 009. Den förväntas öka igen under 010 med en inflationsprognos på 1,7 procent. Arbetslösheten i Tyskland förväntas öka från 7,3 procent under 008 till 8,0 procent under 009 och denna negativa trend förväntas fortsätta in på 010 med en arbetslöshet på cirka 8,5 procent. Källa: Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Bostadsmarknaden i Tyskland Hyreshöjningarna i Tyskland har i genomsnitt legat på 0,9 procent under de senaste tio åren, vilket är betydligt lägre än inflationen som legat på i genomsnitt 1,6 procent under samma period. Under 008 låg däremot hyreshöjningarna på 1,8 procent och hyrorna är nu tillbaka på samma nivå som vi såg Det finns dock stora skillnader mellan olika områden i Tyskland och framför allt München hade en kraftig hyreshöjning under 008 på hela, procent. Hyresnivån i München ligger nu på cirka 1 euro/kvm, medan den i Berlin ligger på endast cirka 7 euro/kvm. Prognoserna för hyreshöjningarna under 009 kommer sannolikt att påverkas av den stigande arbetslösheten och man förväntar sig att utvecklingen planar ut under innevarande år. Källa: Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG STATUS DRIFT Portföljen är i normal drift, men man arbetar kontinuerligt med åtgärder för att minska vakanserna, sänka kostnaderna samt hitta investeringar med god avkastning. Dessutom har man inrättat ett eget förvaltningsteam i Tyskland som följer upp investeringarna. Bland särskilda händelser under det senaste året kan nämnas: Borås - KIA Hyreshöjningen i Borås blev 3,5 procent för 009. Vi är mycket nöjda med årets förhandlingsresultat och samarbetet med hyresgästföreningen har nu förbättrats. Ett avtal har också ingåtts om uthyrning av 500 kvm kommersiella lokaler till Migrationsverket, vilket kommer att förbättra kassaflödet i projektet. Vakansgraden i portföljen är under 1 procent. Karlstad II Det har funnits en del utmaningar i anslutning till en del kommersiella lokaler i Skoghall under de senaste åren, men vi har nu tecknat hyresavtal för de återstående vakanta 00 kvm och alla kommersiella lokaler i Skoghall är nu uthyrda. Vakansgraden i portföljen ligger på cirka 0,5 procent och driften fortlöper som förväntat. Jönköping En liten portfölj med bara 0 lägenheter som förvaltas tillsammans med en portfölj som ägs av systerbolaget Boligutleie Holding I AS. Det finns mycket få vakanser i portföljen, men hyresnivån är hög och det är relativt svårt att höja hyran. Vi ingick ett avtal om räntebindning för lånet i den här portföljen tidigare i år och kunde sänka räntekostnaderna. Portföljen levererar därför ett tillfredsställande kassaflöde för 009. Stockholm Norrort I stort sett bra standard på fastigheterna, men i vissa lägenheter har det funnits problem med vattenskador i badrummen och bolaget har varit tvunget att använda lite större resurser för underhåll än som ursprungligen förutsatts. I övrigt fortlöper driften som förväntat och det finns i praktiken inga vakanser. Umeå Portföljen i Umeå förvaltas av Lerstenen Förvaltnings AB och drivs mycket effektivt. Det pågår två processer för ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätter. Om de här processerna kan slutföras kommer det att ge aktieägarna god avkastning. Detta kommer också att skapa en marknad för ombildning till bostadsrätter i Umeå, vilket kan öppna för fler möjligheter framöver. Aktieägarbrev hösten 009, Hyresfastigheter Holding III AB 5

6 Kiel Den positiva trenden med en minskning av vakansgraden från 007 och 008 har fortsatt under 009 och portföljen genererar ett bra kapitalflöde. I årsrapporten skrev vi att målet för slutet av året är en vakansgrad på,8 procent jämfört med 3,5 procent i början av året. I oktober var vakansgraden i portföljen 3,1 procent och vi är alltså på god väg att uppfylla det här målet. Romanum Vakansgraden i Romanum har minskat med cirka 1 procent under årets första nio månader och detta är vi mycket nöjda med. Det finns dock utmaningar i anslutning till hyresgästernas sammansättning i den här portföljen och kreditförlusterna under första halvåret har varit något högre än budgeterat. I övrigt fortlöper driften enligt de förväntningar som fanns i början av året. Puchheim Portföljen har haft en jämn utveckling hittills i år, vilket innebär att den positiva utvecklingen från 008 har satt sig. Driften fortlöper därmed som förväntat utan större överraskningar. Vi har haft förvaltningsavtalet med Curanis ute på anbud och har beslutat att byta förvaltare. Den nya förvaltaren är Integra och det är ett bolag vi är väl bekanta med. Kostnaderna för förvaltningen från 010 har mot bakgrund av detta minskat avsevärt. totalt sett har den lägsta vakansgraden någonsin och i slutet av september låg vakansgraden på 3 procent jämfört med 5 procent i början av året. Sammanfattning Som en följd av den ekonomiska lågkonjunkturen har ökade avkastningskrav och bankmarginaler gjort att fastighetsvärdena har fallit under det senaste året, men för portföljen i HFH III har värdeutvecklingen varit stabil under de senaste sex månaderna. Dessutom ser vi att fastighetsportföljerna i stort sett följer planen och totalt sett genererar koncernen ett kassaflöde som ligger i nivå med förväntningarna för 009. Det råder fortfarande osäkerhet kring värdeutvecklingen framöver och i kombination med något svag likviditet inom koncernen kommer bolaget sannolikt inte att kunna betala ut någon utdelning i enlighet med mandatet för 010. Bolaget kommer dock att utvärdera om det är möjligt att betala ut en utdelning på procent. Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj. Nästa aktieägarbrev kommer i årsrapporten för 009. Oslo, 5 oktober 009 Styrelsen för Hyresfastigheter Holding III AB Lohengrin Fortsatt hög aktivitet och bra utveckling. Minskningen av vakansgraden har fortsatt under 009 och vakansgraden har under vissa månader legat under 1,5 procent, vilket är bra för att vara i Berlin. Ett större uppgraderingsprojekt har också genomförts på en av platserna i portföljen under 009, där vi har investerat cirka 1, MEUR i isolering, fönster, tak och allmän uppgradering. Den här fastigheten ligger i Marienfelde-distriktet. Detta är den enskilda tyska portfölj som har haft den bästa utvecklingen under 008 och 009. Max Frisch Det finns fortsatt stora utmaningar i den här portföljen. Det är dock glädjande att kunna rapportera att portföljen Renoverad fastighet i Berlin (Lohengrin) 6 Aktieägarbrev hösten 009, Hyresfastigheter Holding III AB

7

8 Hyresfastigheter Holding III AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1 Vika N-0115 Oslo signatur.no 90991