Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding I AB

Transkript

1 Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding I AB

2 Innehåll Huvudpunkter Översikt över Hyresfastigheter Holding I AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Malmö I... 9 Göteborg Karlstad Linköping Malmö II Borås Botkyrka Jönköping Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Fastighetsöversikt... 29

3 Huvudpunkter 2008 VÄRDERING Som en följd av den stora turbulensen på finansmarknaden och den ekonomiska utvecklingen under 2008 har bolagets fastighetsvärden minskat med cirka 4,3 procent jämfört med februari Eftersom koncernens investeringar är lånefinansierade ger en nedgång i fastighetsvärdet en större procentuell effekt på värdet per aktie, då det egna kapitalet belastas med hela värdeminskningen medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsportföljer görs av en oberoende värderare två gånger om året. LÅG VAKANSGRAD Vakansgraden är fortfarande mycket låg i portföljen, även om det skett en liten ökning från 1,4 procent under 2007 till 1,6 procent under Huvudskälet till detta var en ökning av vakansgraden i Linköping från 4,3 procent under 2007 till 5,4 procent under HÖGRE HYRESNIVÅER Utfallet av hyreshöjningarna under 2008 blev i genomsnitt 2,8 procent och prognoserna för hyreshöjningarna under 2009 är också goda. De kommunala bolagen i Sverige har hittills uppnått hyreshöjningar på strax över tre procent i hyresförhandlingarna för Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande markandsvärden på fastigheterna. Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 3

4 >2 800 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) >1 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding I AS (Norge) Hyresfastigheter Holding I AB (Sverige) ca 87 % ca 13 % Malmö I (Ejendomsselskabet Malmö AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Sommarvädret AB) Karlstad (Hyresbostäder i Karlstad AB) Hyresbostäder i Sverige I AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Linköping (SPA Skäggetorp AB) Malmö II (B&C Motetten AB) Borås (Hyresbostäder i Borås AB) Botkyrka (Fastighets AB Forbonden) Jönköping (Steinlloch Fastighets AB) Nordenport följen lägenheter kvm Hyra MSEK 110 Förvärvat juli 2003 Biskopsgården lägenheter kvm Hyra MSEK 128 Förvärvat september portföljer 872 lägenheter kvm Hyra MSEK 53 Förvärvat december 2003 Skäggetorp lägenheter kvm Hyra MSEK 146 Förvärvat december 2003 Lindängen 678 lägenheter kvm Hyra MSEK 48 Förvärvat januari 2004 Wäst-Bygg portföljen 812 lägenheter kvm Hyra MSEK 58 Förvärvat mars 2004 Realia portföljen 780 lägenheter kvm Hyra MSEK 51 Förvärvat oktober 2004 Steinlloch 220 lägenheter kvm Hyra MSEK 13 Förvärvat maj 2005 Hyresfastigheter Holding I AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom bolagets årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering av viktiga händelser i Hyresfastigheter Holding I AB ( HFH I ). Struktur och översikt HFH I är en fastighetsportfölj inom Acta Asset Managements aktiva förvaltningskoncept som ska bestå av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding I AS ( BUH I ) ägde HFH I i december 2008 totalt lägenheter i Sverige. I figuren ovan sammanfattas strukturen för BUH I och HFH I. Bolaget är inne på sitt sjätte verksamhetsår. Fastigheterna i Västsverige förvaltas av Newsec Asset Management, medan Graflunds förvaltar fastigheterna i östra Sverige (Linköping och Botkyrka). Portföljen är i normal drift och man arbetar kontinuerligt med åtgärder för att behålla en låg vakansgrad, optimera kostnaderna samt kontinuerligt analysera investeringar som förväntas ge god avkastning. Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta projekt som ligger i eller i närheten av större städer i södra Sverige, bland annat Stockholm, Linköping, Göteborg och Malmö. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande markandsvärden på fastigheterna. 4 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

5 Luleå Umeå Östersund Söderhamn Karlstad 3 Eskilstuna 7 STOCKHOLM 4 Linköping Göteborg Jönköping Malmö 1 5 Fastigheter 1. Malmö I 5. Malmö II 2. Göteborg 6. Borås 3. Karlstad 7. Botkyrka 4. Linköping 8. Jönköping Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 5

6 BNP tillväxt i Norden E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala finanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 till följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Vi har samtidigt sett en markant ökning av direktavkastningen/yielden 1. Till följd av bland annat att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år jämfört med förväntningarna i början av året. Det berodde främst på att den ekonomiska aktiviteten minskade dramatiskt under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten föll med -4,9 procent. Detta innebar att BNP-tillväxten för 2008 totalt sett föll med -0,2 procent och vi måste gå ända tillbaka till början av 1990 för att hitta motsvarande negativa utveckling för ekonomin. Exporten och orderingången har fallit dramatiskt och antalet varsel om uppsägning är högt. Inflationen steg under stora delar av 2008, men en kraftig nedgång i slutet av året gav en förändring på 1,3 procent i januari jämfört med samma period Inflationen förväntas ligga kvar på en låg nivå under Den norska och svenska kronan försvagades kraftigt mot den amerikanska dollarn och euron under andra halvåret 2008 och medan den norska kronan har stärkts sedan nyår har den svenska kronans svaga utveckling fortsatt. Den svenska kronan har försvagats med cirka 14 procent mot den norska kronan under januari och februari. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under För att motverka att produktionen och sysselsättningen blir för svag och inflationen för låg valde riksbanken att än en gång sänka räntan med en procentenhet i januari. Styrräntan ligger nu på en procent. Riksbanken utgår från att räntan kan komma att sänkas ytterligare under första halvåret Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under 2008 som en följd av några enstaka stora transaktioner. Statligt ägda Vasakronan såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli. Detta är den största fastighetstransaktionen som någonsin genomförts i Sverige. Totalt omsattes fastigheter för 132,8 miljarder kronor i Sverige under 2008, vilket är en minskning med cirka nio procent jämfört med Marknadsandelen för transaktioner som gjorts av internationella aktörer ökade till cirka 60 procent under 2007, men minskade under 2008 till cirka 25 procent. Under 2007 stabiliserades direktavkastningsnivån i Sverige med en svagt stigande tendens under andra halvåret, bland annat som en följd av en högre räntenivå och större osäkerhet på marknaden. Den här utvecklingen fortsatte under hela 2008 som en följd av turbulensen på finansmarknaderna med ökad osäkerhet och problem med lånefinansiering. Trots en betydligt lägre räntenivå har utvecklingen med ökade avkastningskrav fortsatt under Källa: Newsec, ING Real Estate 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

7 Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (%) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Källa: SCB Bostadsmarknaden i Sverige En hög andel av befolkningen i Sverige hyr sin bostad och 39 procent av alla bostäder i Sverige är hyresbostäder. Detta ger en stor och välfungerande hyresmarknad samtidigt som priset per kvadratmeter ligger betydligt under kostnaden för nybyggnation, vilket bidrar till att minska risken med investeringen. Den svenska marknaden för hyresbostäder är en marknad med i huvudsak reglerade hyror. I praktiken justeras hyrorna i förhållande till kostnadsökningarna för de kommunala bostadsbolagen och hyrorna varierar därför inte särskilt mycket. Detta innebär att hyresintäkterna för portföljen är stabila och risken på intäktssidan är främst risken för vakanser. Utveckling på efterfrågesidan beror på befolkningssituationen i området, medan utbudssidan beror på bostadsbyggandet. Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån i Sverige med en ökning på 2,7 procent för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata bolagen. Prognoserna för hyreshöjningarna under 2009 är också goda och resultatet av hyresförhandlingarna hittills ger en hyreshöjning på drygt tre procent. Källor: Hem & Hyra, Newsec Gråsparven 2 i Linköping Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 7

8 Volym för BRF-ombildningar (MSEK) Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har blivit mycket populärt under de senaste åren och utvecklingen har gått mot att allt fler vill äga sin egen bostad/lägenhet. Antalet bostadsrättsombildningar ökade markant under 2007 och 2008 och en viktig orsak till detta var att den så kallade stopplagen, en lag som i princip hindrade de kommunala bolagen från att genomföra ombildningar, upphörde att gälla i juli Figuren ovan visar den totala volymen för ombildningar under de senaste sex åren. Den kraftiga sänkningen av styrräntan i Sverige har påverkat kostnadsbilden i en bostadsrättsombildning positivt, vilket gör det mer attraktivt för hyresgästerna att investera i den egna bostaden. Priserna på bostadsrättslägenheter i Sverige föll med cirka två procent under 2008, men har haft en positiv utveckling i början av 2009 till följd av den låga räntenivån. Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik 8 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

9 Yngve Högamölla 3. Grunden 4. Docenten 5. Skjutsstallslyckan 6. Almedal 7. Yngve Frey Malmö I Portföljen i Malmö består av 46 fastigheter som ligger centralt i flera stadsdelar, bland annat Värnhem, Kirseberg, Östervärn, Möllevången, Hermodsdal och Södra Sofielund. Malmö är Sveriges tredje största stad med drygt invånare och är en av de svenska städer med störst befolkningsökning. En ny underjordisk järnvägssträckning med två parallella tunnlar på meter byggs i Malmö och kommer att stå färdig Detta kommer att förbättra kommunikationsmöjligheterna för fastigheterna i bolagets portfölj, bland annat med direkt anslutning till centralstationen. En del dåliga lägenheter har upptäckts i portföljen och extra medel avsätts under 2009 för att renovera de här lägenheterna. Renoveringen av förskolan i Sofielund blev färdig i somras och upprustningen av utemiljön har också genomförts med mycket gott resultat. Under andra halvåret 2008 inträffade flera källarbränder i bolagets fastigheter i Hermodsdal och förvaltningen har genomfört olika åtgärder för att minska de här problemen i framtiden. Efterfrågan på bolagets lägenheter är god och förvaltningen fokuserar på att hålla vakansgraden på en stabilt låg nivå. Andel av årliga hyresintäkter 18 % Nyckeltal Antal byggnader 46 Antal lägenheter Areal kvm Andel bostäder 91 % Andel kommersiella lokaler 6 % Hyresintäkter 2008 MSEK 110 Taxeringsvärde 2008 MSEK 763 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle juli 2003 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 9

10 Blidvädersgatan 3 5. Sommarvädersgatan 6 7. Höstvädersgatan Göteborg Portföljen består av 47 byggnader fördelade på nio fastigheter på Hisingen, cirka 5 km väster om centrala Göteborg, i ett område som heter Biskopsgården. Byggnaderna uppfördes under perioden och samtliga renoverades på nittiotalet (91 96). Fastigheterna i Biskopsgården har ett bra läge med stora grönytor och delar av portföljen ligger på en höjd med utsikt över området. Stadsdelen har haft en positiv utveckling under de senaste åren och blir ett alltmer attraktivt bostadsområde med stor efterfrågan på lägenheter. Det finns inga vakanser i portföljen. Göteborg är Sveriges näst största stad med cirka invånare och hög befolkningstillväxt. Staden växer hela tiden och framför allt i området Älvstranden pågår det många byggprojekt som bidrar till att förorter som Biskopsgården gradvis blir en mer integrerad del av staden. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknät och ligger nära flera av huvudlederna som går genom staden. Förvaltningen för en dialog med stadsbyggnadsnämnden om uthyrning av en ledig lokal på cirka kvm i bolagets fastighet vid Friskväderstorget som ligger centralt i Biskopsgården. Området utvecklas positivt och ett EU-bidrag på 19 miljoner kronor förventas bidra till att lyfta området ytterligare bland annat genom ett bättre kommunikationsutbud. I framtiden finns det en del utmaningar kopplade till uppgraderingar av en del av fastigheterna och ett långsiktigt uppgraderingsprogram planeras för att utveckla fastigheternas värde. Andel av årliga hyresintäkter 21 % Nyckeltal Antal byggnader 47 Antal lägenheter Areal kvm Andel bostäder 94 % Andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 128 Taxeringsvärde 2008 MSEK 915 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle september Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

11 Måsen 2. Resedan 1 3. Vallhall Östra Torp 5. Konstruktøren 6. Renen 7. Renen Kronjägaren Karlstad Portföljen består av 16 fastigheter i Karlstad kommun, de flesta i centrala områden av Karlstad (cirka 80 procent av hyresintäkterna), samt i Skåre, Skattkärr och Väse som alla ligger inom en radie av 25 km från Karlstad. Karlstad har cirka invånare och ligger i Värmland strax norr om Vänern. Staden har väl utbyggd infrastruktur med direkt anslutning till motorväg (E-18) och järnvägen mellan Oslo och Stockholm. Den demografiska utvecklingen i staden är bra och stadens vision är att uppnå ett befolkningstal på invånare. Karlstad är också en universitetsstad med cirka studenter. Den positiva utvecklingen i Kronoparken där bolaget äger cirka 350 lägenheter fortsätter och cirka 15 lägenheter har totalrenoverats under 2008 för att vakansgraden ska kunna minskas ytterligare. Gamla oljepannor har bytts ut mot ett modernt värmesystem i tre fastigheter i Väse. Investeringen förväntas ge en årlig besparing av värmekostnader på cirka kronor. Under 2009 kommer förvaltningen att fortsätta sitt arbete med att effektivisera driften av portföljen, bland annat genom nya och bättre entreprenadavtal. Bolaget ligger i förhandlingar med en potentiell hyresgäst om en ledig lokal i Väse på 570 kvm och ett avslut väntas under första halvåret. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal byggnader 64 Antal lägenheter 872 Areal kvm Andel bostäder 95 % Andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 53 Taxeringsvärde 2008 MSEK 281 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle december 2003 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 11

12 Gråsparven Guldfisken Linköping Portföljen består av 31 byggnader i Skäggetorp, cirka tre km nordväst om Linköpings centrum. Dessutom ingår ett köpcenter, Skäggetorp Centrum, med cirka 25 butiker, åtta våningar med kontorslokaler och parkeringsgarage. Den totala arealen är drygt kvm och är därmed bolagets största investering. Området har god anslutning till både motorvägar och kollektivtrafik, medan miljön inne på området mellan fastigheterna är bilfri med gångstigar, lekplatser och stora grönytor. Bolaget har haft en negativ utveckling sedan i somras när det gäller vakansgraden i Linköping och Graflunds arbetar målinriktat med att vända denna trend. Olika marknadsaktiviteter och fokus på uthyrning kommer att vara huvudinriktningen i förvaltningen under På köpcentret i Skäggetorp har bolaget tecknat ett femårigt avtal med Lidl om kvm. Dessutom har det kommit in flera andra, nya hyresgäster i centret, vilket förväntas vara positivt för utvecklingen av området. Andel av årliga hyresintäkter 24 % Nyckeltal Antal byggnader 31 Antal lägenheter Areal kvm Andel bostäder 88 % Andel kommersiella lokaler 12 % Hyresintäkter 2008 MSEK 146 Taxeringsvärde 2008 MSEK 1397 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle december Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

13 Folkvisan 3. Kvantanten 4 6. Motetten 2 Malmö II Den andra portföljen i Malmö ligger i stadsdelen Lindängen, strax utanför den inre ringvägen söder om centrum och omfattar fyra byggnader. Området har bra anslutning till motorvägarna E6 och E20 som bland annat går över Öresundsbron till Köpenhamn. Fastigheterna gränsar till delar av Malmö I-portföljen, vilket är positivt ur ett driftsperspektiv. 79 procent av portföljen består av lägenheter. I de kommersiella lokalerna svarar offentliga hyresgäster för 75 procent av intäkterna. Bolaget har ingått ett samarbete med högskolan i Malmö om att hyra ut lägenheter till studenter, vilket är positivt för vakansgraden i portföljen. Det finns också tillgång till bredband i lägenheterna, vilket är nödvändigt om det ska vara attraktivt för studenter. Så kallade blockavtal med entreprenadföretag och bemanningsföretag är också viktiga för att kunna hålla nere vakansgraden. Bolaget ligger i slutförhandlingar med kommunen om en ledig lokal på cirka 900 kvm. Hyreskontrakten förväntas vara färdigförhandlade under första halvåret med inflyttning från hösten Ett långsiktigt avtal med kommunen ger låg risk och säkrar stabila intäkter. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 4 Antal lägenheter 678 Areal kvm Andel bostäder 79 % Andel kommersiella lokaler 21 % Hyresintäkter 2008 MSEK 48 Taxeringsvärde 2008 MSEK 317 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle januari 2004 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 13

14 Glesvingen 2. Göken 3. Höken 4. Klerken 5. Kypedalen 6. Ripan Borås Portföljen har totalt 53 fastigheter i Borås och Ulricehamn, varav cirka 80 procent ligger i Borås. Portföljen har ett mycket bra läge och den största delen av fastigheterna finns i centrum. Borås ligger i Västra Götalands län cirka 40 km öster om Göteborg och har cirka invånare. Ulricehamn ligger 30 km öster om Borås och 40 km väster om Jönköping och är en kommun med invånare. Det finns planer på att förbättra järnvägen mellan Göteborg och Borås, vilket kommer att ge bättre kommunikationsmöjligheter för många av stadens invånare som dagligen pendlar till Göteborg. Staden har en stor högskola med cirka studenter och bolagets studentlägenheter är mycket populära. Borås har en positiv befolkningsutveckling med nettoinflyttning, men både kommunen och privata aktörer bygger nytt, vilket gör att hyresmarknaden präglas av hård konkurrens. Ett pilotprojekt med installation av bergvärme har gett goda resultat och flera liknande investeringar planeras under 2009 för att ytterligare minska värmekostnaderna. Fokus på optimering av driften, bra planerat underhåll och fortsatt fokus på uthyrning blir fortsatt viktiga parametrar i förvaltningen under Andel av årliga hyresintäkter 10 % Nyckeltal Antal byggnader 54 Antal lägenheter 812 Areal kvm Andel bostäder 79 % Andel kommersiella lokaler 21 % Hyresintäkter 2008 MSEK 58 Taxeringsvärde 2008 MSEK 302 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle mars Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

15 Forbonden 1 3 Botkyrka Fastighetsportföljen i Botkyrka kommun består av 15 byggnader som är uppförda under första hälften av 1970-talet. Fastigheterna är i relativt gott tekniskt skick, men vissa lägenheter är i behov av extra underhållsåtgärder under Kommunen ligger mellan Stockholm och Södertälje och är med sina cirka invånare den fjärde största kommunen i Storstockholm. Kollektivtrafiknätet i kommunen är väl utbyggt och det finns tunnelbana som går direkt in till Stockholms centralstation på cirka 30 minuter. Förvaltningen har fokuserat på renovering av nedgångna trappuppgångar och ny belysning med moderniserade belysningsarmaturer har installerats i flera av fastigheterna. Under 2009 kommer företaget att investera extra resurser för att kunna hyra ut en lokal som idag används som förvaltningskontor. Förvaltningskontoret kommer då att flyttas till en lokal som idag står tom. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 22 Antal lägenheter 780 Areal kvm Andel bostäder 95 % Andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 51 Taxeringsvärde 2008 MSEK 296 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle oktober 2004 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 15

16 Drömmen 6 Jupiter 6 Taffeln 6 Vårdaren Vårdaren Jönköping Portföljen består av sex fastigheter med centralt läge i Jönköping, som är Sveriges tionde största kommun med en befolkning på cirka invånare. Befolkningstillväxten är hög och staden har under de senaste åren växt med cirka personer per år. Tack vare det centrala läget mellan Malmö, Göteborg och Stockholm är Jönköping ett logistikcentrum i södra Sverige. Högskolan i Jönköping har cirka studenter och flera av dem är hyresgäster i bolagets lägenheter. Förvaltningsorganisationen drivs i samarbete med systerbolaget Boligutleie Holding III. Detta ger förvaltningen flexibilitet och gör det enklare att hålla trycket uppe på uthyrningssidan, eftersom flera olika objekt kan erbjudas på marknaden. Obligatorisk ventilationskontroll inklusive rengöring av ventilationscentraler, besiktning av samtliga skyddsrum samt energideklaration genomfördes under Under 2009 kommer bolaget att investera i en ny värmecentral i en av fastigheterna för att sänka värmekostnaderna. Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeltal Antal byggnader 6 Antal lägenheter 220 Areal kvm Andel bostäder 77 % Andel kommersiella lokaler 23 % Hyresintäkter 2008 MSEK 13 Taxeringsvärde 2008 MSEK 98 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle maj Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

17 Nyckeltal Hyresfastigheter Holding I AB («HFH I») äger 13,05 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige I AB («HBS I»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH I omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS I. Hyresbostäder i Sverige I AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Av- och nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 17

18 18 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

19 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 19

20 20 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

21 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 21

22 22 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

23 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 23

24 24 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

25 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 25

26 26 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

27 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 27

28 28 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

29 Fastighetsöversikt Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt FB Biskopsgården 24:4 KB Göteborg FB Biskopsgården 21:13 KB Göteborg FB Biskopsgården 21:7 KB Göteborg FB Biskopsgården 30:4 KB Göteborg FB Biskopsgården 20:2 KB Göteborg FB Biskopsgården 37:4 KB Göteborg FB Biskopsgården 38:2 KB Göteborg FB Biskopsgården 39:2 KB Göteborg FB Biskopsgården 51:16 KB Göteborg Summa Biskopsgården B & C Motetten AB Malmö B & C Motetten AB Malmö B & C Motetten AB Malmö B & C Motetten AB Malmö Summa Malmö II Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad Summa Karlstad Agamemnon 4 KB Borås Hyresbost i Borås Fast AB Borås Hyresbost i Borås Fast AB Borås Hyresbost i Borås Fast AB Borås Hyresbost i Borås Fast AB Ulricehamn Hyresbost i Borås Fast AB Ulricehamn Hyresbost i Borås Fast AB Ulricehamn Hyresbost i Borås Fast AB Ulricehamn Hyresbost i Borås Fast AB Borås FB Vesslan 4 HB Borås KB Söderdalsgatan 20 Borås KB Råstenen 3 Borås KB Söderdalsgatan 23 Borås KB Hantverkargatan 10 Borås KB Kummelgatan 8 Borås Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 29

30 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt KB Majorsgatan 18 Borås KB Majorsgatan 20 Borås KB Engelbrektsgatan 65 Borås KB Sälen 5 Borås KB Porsen 5 Borås Hyresbost i Borås HB Ulricehamn Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Ulricehamn Hyresbost i Borås HB Ulricehamn Hyresbost i Borås HB Ulricehamn Hyresbost i Borås HB Ulricehamn Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Ulricehamn Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbost i Borås HB Ulricehamn Hyresbost i Borås HB Ulricehamn Hyresbost i Borås HB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås KB Söderforsgatan 9-11 Borås KB Trangatan 22 i Borås Borås Summa Borås Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

31 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö KB Trivio Fastigheter Malmö KB Trivio Förvaltning Malmö Sandrevet Fastighets KB Malmö Sandrevet Fastighets KB Malmö JWB Fastighets KB Malmö JWB Fastighets KB Malmö Summa Malmö I Gråsparven 2 kv 222 Linköping Gråsparven 2 kv 223 Linköping Gråsparven 2 kv 224 Linköping Gråsparven 2 kv 225 Linköping Gråsparven 2 kv 320 Linköping Gråsparven 2 kv 321 Linköping Gråsparven 2 kv 322 Linköping Gråsparven 2 kv 323 Linköping Guldfisken 10 kv 257 Linköping Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 31

32 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Guldfisken 9 kv 306 Linköping Guldfisken 9 kv 307 Linköping Guldfisken 9 kv 371 Linköping Summa Linköping Forbonden 1 Botkyrka Forbonden 2 Botkyrka Forbonden 3 Botkyrka Summa Botkyrka Steinlloch Förvaltning AB Jönköping Steinlloch Förvaltning AB Jönköping Steinlloch Förvaltning AB Jönköping Steinlloch Förvaltning AB Jönköping Steinlloch Fastighets AB Jönköping Steinlloch Fastighets AB Jönköping Summa Jönköping Summa Hyresbostäder i Sverige I Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

33

34

35

36 Hyresfastigheter Holding I AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no