Årsrapport 2008 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Transkript

1 Årsrapport 2008 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

2 Innehåll Huvudpunkter Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2008 AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Stena Umeå bostäder i Sverige... 9 Kongsberg kontorsbyggnader i Norge Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse... 21

3 Huvudpunkter 2008 INVESTERINGAR I BOLAGET Bolaget har under 2008 investerat i två olika fastighetsportföljer och äger nu 91 procent av en portfölj i Umeå och 20 procent av en portfölj i Kongsberg i Norge. VÄRDERING Till följd av turbulensen på finansmarknaden och den ekonomiska utvecklingen under 2008 har bolagets fastighetsvärden minskat med cirka 2,5 % sedan investeringen gjordes. Den svaga utvecklingen för den svenska kronan har dock vägt upp för stor del av detta värdefall. Eftersom koncernens investeringar är lånefinansierade ger en nedgång för fastighetsvärdet en större procentuell effekt på värdet per aktie. Detta beror på att det egna kapitalet belastas med hela värdeminskningen medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsportföljer görs av en oberoende värderare två gånger per år. GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR HÖGRE HYRESNIVÅER I SVERIGE Förutsättningarna för hyreshöjningar i Sverige är bra. De kommunala bolagen i Sverige har än så länge uppnått resultat på strax över tre procent hyresförhandlingarna för UTBETALNING FÖR 2008 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2008 och bolagets likviditet föreslagit att utbetala 0,30 kronor per aktie, motsvarande tre procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj och utbetalningen förväntas ske i början på juni Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 3

4 >950 Aktieägare i Norge >1 450 Aktieägare i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS («GEU») 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU») 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS («GEUN») 91 % Stena Umeå (Bostäder Sverige) 20 % Kongsberg (Kontor Norge) Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom bolagets årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB «GFU». Struktur och översikt GFU är en fastighetsportfölj som ska bestå av investeringar i hyresbostäder och kommersiella fastigheter så som kontor, hotell, lager, industrifastigheter och handelsfastigheter. Fastigheterna ska ha ett centralt läge med hänsyn till befolkning och kommunikation och/eller ha en väsentlig andel långa kontrakt med kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget har ett globalt mandat med huvudfokus på Europa och Nordamerika. Investeringarna görs tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Utbetaling 2008 AS «GEU». Figuren ovan summerar strukturen för portföljerna GFU och GEU. Fastighetsportföljen Bolaget etablerades 2008 och har investerat i två olika fastighetsportföljer genom dotterbolag till Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS («GEUN») i Norge och Sverige. Totalt sett består portföljen av ca kvm fastighet, och budgeterade hyresintäkter för 2009 ligger på ca 90 miljoner kronor. Stora Björnen i Umeå Utbetalning för 2008 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2008 och bolagets likviditet föreslagit att utbetala 0,30 kronor per aktie, motsvarande tre procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj och utbetalningen förväntas ske i början på juni Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

5 Tromsø Luleå 1 Umeå Trondheim Östersund Ålesund Söderhamn Bergen OSLO Kongsberg 2 Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Fredrikstad Stavanger Linköping Fastigheter Kristiansand Sverige Norge 1. Stena Umeå 2. Kongsberg Göteborg Jönköping Malmö Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 5

6 BNP tillväxt i Norden E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala finanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 som en följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Vi har samtidigt sett en markant ökning av direktavkastningen/yielden 1. Till följd av bland annat att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Kontorsmarknaden i Norden Kontor är det mest likvida fastighetssegmentet. Kassaflödet bestäms i huvudsak av hyresintäkterna som beror av både hyresnivå och uthyrningsgrad som båda i stor grad avgörs av utbud och efterfrågan. De viktigaste parametrarna för utbudssidan på kontorsmarknaden är hur mycket kontorareal som finns tillgänglig, lediga lokaler samt nybyggnation. Utbudet av nya lokaler drivs av om det är lönsamt att bygga nya kontorsfastigheter. Den viktigaste drivkraften för efterfrågan på kontorslokaler är sysselsättningen i kontorsrelaterade yrken. Med en stark efterfrågan och begränsat utbud av moderna kontor med attraktivt läge har hyresutvecklingen i Norden varit stark de senaste åren. Denna trend vände under 2008, hyresnivån mattades av och i många städer pressades hyresnivån ned. Speciellt i Oslo där hyresnivån fördubblat sig under perioden var nedgången markant i centrala områden under den senare delen av Sysselsättningsökningen i Norden förväntas avstanna under 2009 och i Sverige och Finland förväntas en nedgång i sysselsättningen på två procent under I Danmark och Norge förväntas mindre ändringar men tydliga tecken syns på att arbetslösheten kommer att öka även här. Källor: SCB och ING Real Estate, Newsec Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år jämfört med förväntningarna i början av året. Det berodde främst på att den ekonomiska aktiviteten minskade dramatiskt under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten föll med -4,9 procent. Detta innebar att BNP-tillväxten för 2008 föll med -0,2 procent och vi måste gå ända tillbaka till början av 1990 för att hitta motsvarande negativa utveckling för ekonomin. Exporten och orderingången har fallit dramatiskt och antalet varsel om uppsägning är högt. Inflationen steg under stora delar av 2008, men en kraftig nedgång i slutet av året gav en förändring på 1,3 procent i januari jämfört med samma period Inflationen förväntas ligga kvar på en låg nivå under Den norska och svenska kronan försvagades kraftigt mot den amerikanska dollarn och euron under andra halvåret 2008 och medan den norska kronan har stärkts sedan nyår har den svenska kronans svaga utveckling fortsatt. Den svenska kronan har försvagats med cirka 14 procent mot den norska kronan under januari och februari. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under För att motverka att produktionen och sysselsättningen blir för svag och inflationen för låg valde riksbanken att än en gång sänka räntan med en procentenhet i januari. Styrräntan ligger nu på en procent. 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

7 Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (%) Volym för BRF-ombildningar (MSEK) 3, , ,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Källa: SCB Riksbanken utgår från att räntan kan komma att sänkas ytterligare under första halvåret Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under 2008 som en följd av några enstaka stora transaktioner. Statligt ägda Vasakronan såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli och är den största fastighetstransaktionen som någonsin genomförts i Sverige. Totalt omsattes fastigheter för 132,8 miljarder kronor i Sverige under 2008, vilket är en minskning med cirka nio procent jämfört med Marknadsandelen för transaktioner som gjorts av internationella aktörer ökade till cirka 60 procent under 2007, men minskade under 2008 till cirka 25 procent. Under 2007 stabiliserades direktavkastningsnivån i Sverige med en svagt stigande tendens under andra halvåret, bland annat som en följd av en högre räntenivå och större osäkerhet/risk på marknaden. Den här utvecklingen fortsatte under hela 2008 som en följd av turbulensen på finansmarknaderna med ökad osäkerhet och problem med lånefinansiering. Trots en betydligt lägre räntenivå har utvecklingen med ökade avkastningskrav fortsatt under Källa: Newsec, ING Real Estate Bostadsmarknaden i Sverige En hög andel av befolkningen i Sverige hyr sin bostad och 39 procent av alla bostäder i Sverige är hyresbostäder. Detta ger en stor och välfungerande hyresmarknad samtidigt som priset per kvadratmeter ligger betydligt under kostnaden för nybyggnation, vilket bidrar till att minska risken med investeringen. Den svenska marknaden för hyresbostäder är en marknad med i huvudsak reglerade hyror. I praktiken justeras hyrorna i förhållande till kostnadsökningarna för de kommunala bostadsbolagen och hyrorna varierar därför inte särskilt mycket. Detta innebär att hyresintäkterna för portföljen är stabila och risken på intäktssidan är främst risken för vakanser. Utveckling på efterfrågesidan beror på befolkningssituationen i området, medan utbudssidan beror på bostadsbyggandet. Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån i Sverige med en ökning på 2,7 procent för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata bolagen. Prognoserna för hyreshöjningarna under 2009 är också goda och resultatet av hyresförhandlingarna hittills ger en hyreshöjning på drygt tre procent. Källor: Hem & Hyra, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har varit mycket populärt under de senaste åren och en utveckling har ägt rum där fler och fler vill äga sin egen bostad/lägenhet. Antalet bostadsrättsombildningar ökade markant under 2007 och 2008 och en viktig orsak till detta var att den så kallade stopplagen, en lag som i princip hindrade de kommunala bolagen från att genomföra ombildningar, upphörde att gälla i juli Figuren ovan visar den totala volymen för ombildningar under de senaste sex åren. Den kraftiga sänkningen av styrräntan i Sverige har påverkat kostnadsbilden i en bostadsrättsombildning positivt, vilket gör det mer attraktivt för hyresgästerna att investera i den egna bostaden. Priserna på bostadsrättslägenheter i Sverige föll med cirka två procent under 2008, men har haft en positiv utveckling i början av 2009 till följd av den låga räntenivån. Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik Makroekonomisk utveckling i Norge Den underliggande ekonomin i Norge försvagades under 2008 och finanskrisen nådde Norge under årets sista månader. På årsbasis föll tillväxten för den norska ekonomin från 6,1 procent under 2007 till 2,4 procent under Under fjärde kvartalet var tillväxten negativ och låg på -0,2 procent. Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 7

8 Arbetslösheten ökar och de allt vanligare reportagen i medierna om utflyttning av företag, nedläggningar, personalnedskärningar och konkurser visar sig nu även i statistiken. Efter att ha planat ut i januari 2008 steg arbetslösheten åter under hösten. I december hade arbetslösheten stigit till enligt Arbeidskraftsundersøkelsen från SSB (norska motsvarigheten till Statistiska Centralbyrån). Hittills har detta inte påverkat den totala sysselsättningen. Efterfrågan på investeringsmarknaden för kommersiella fastigheter föll kraftigt under 2008 och transaktionsvolymen mer än halverades. Nedgången drevs av en mer pessimistisk syn på marknaden, strängare finansieringsvillkor och likviditetsbrist samt ökade riskpremier på eget kapital och investeringskapital. För de bästa objekten i Oslo ledde detta till att avkastningskravet steg från 5,4 till 6,75 procent. Källa: DnB NOR Næringsmegling NAVs (norska motsvarigheten till AMS) prognos för registrerade arbetslösa från mars 2009 visar att nivån kommer att fördubblas under 2009 och nå i slutet av året, för att sedan fortsätta att stiga till i slutet av Inflationen, mätt genom SSBs konsumentprisindex (KPI), slutade på 3,8 procent för 2008, en ökning från 0,8 procent för SSB förväntar sig att inflationen kommer att falla till 1,4 procent för Kärninflationen, som utgörs av KPI justerat för avgiftsförändringar och förändrade energipriser, som enligt Norges Banks riktlinjer ska ligga på 2,5 procent, slutade året på 2,8 procent vilket innebar en ökning från 1,4 procent under Källa: SSB, NAV Fastighetsmarknaden i Norge I den förra årsrapporten förväntade vi oss att hyresnivån skulle plana ut under 2008 och att vakansgraden skulle fortsätta att falla, men i en lägre takt. Detta visade sig vara alltför optimistiskt. På grund av minskad lönsamhet i näringslivet, generellt svagare prognoser och uppsägningar föll hyresnivån och vakansgraden ökade under andra halvåret Under 2009 förväntas den här trenden fortsätta. DnB NOR Næringsmegling, en ledande norsk mäklare av kommersiella fastigheter, förväntar sig exempelvis att vakansgraden för kontor i Oslo kommer att öka från under fem procent i början av 2008 till drygt tio procent under Hyrorna för de bästa kontorslokalerna i Oslo nådde nästan kronor per kvm i slutet av Vissa kontor hade en hyra på nästan kronor per kvm men hyrorna förväntas under 2010 falla till omkring kronor per kvm. Kongsberg 8 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

9 Spetsen Lantbon Leoparden 2 og 4 4. Geväret 3 5, 7 5. Tegen Gärdet 16, Krukan Täfteå Stena Umeå (91 %) Portföljen består av 23 fastigheter med lägenheter och ca kvm kommersiella lokaler. Portföljen är huvudsakligen belägen centralt i Umeå och de kommersiella fastigheterna har statliga hyresgäster. GEUN äger 91 procent av portföljen medan nio procent ägs av två privata aktörer. Lars Sällström som även äger delar i en annan portfölj i HFH III äger 4,5 procent och har ansvar för den dagliga driften. Umeå ligger i Västerbottens län och har invånare. Staden har under flera år varit en av Sveriges snabbast växande städer. Tillväxten visar inga tecken på att avta och det förväntas ytterligare tillväxt under de kommande åren. Staden domineras av universitetet som har studenter och anställda. Västerbottens läns landsting har undertecknat ett nytt tio år långt hyresavtal omfattande kvm med en årlig hyra på 2,8 miljoner kronor. Estimerad investeringskostnad är sex miljoner kronor vilket är ca en miljon mindre än då investeringen gjordes. Portföljen förvaltas, tillsammans med hyresfastighetsportföljen HFH III, av förvaltningsbolaget Lerstenen. Detta ger stordriftsfördelar i form av en effektiv förvaltning och låga driftskostnader. Bortsett från ett fåtal lediga 5-rums lägenheter så har portföljen ingen vakans och kassaflödet förväntas blir bra under Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal Projekttyp Bostäder Antal byggnader 37 Areal kvm 82 % Budgetterade hyresintäkter 2009 MSEK 72 Investeringstidpunkt mars 2008 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 9

10 Myntgata Numedalsveien Dyrmyrgata Kongsberg (20 %) Portföljen består av en existerande byggnad samt två byggnader som byggs nu. Total yta när allt är färdigställt kommer att vara kvm. Gladbak Baneveien Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 88 E 134 Bekkedokk Elkerveien Kongsberg Sykehus Wergelands vei Drammensveien Glitregata Kongsberg är den näst största staden i Buskerud fylke i Norge och har nästan invånare. Avståndet till Oslo är 90 km. Byggnaderna ligger i Kongsberg Näringspark som totalt omfattar ca kvm. Spennings gate 90 E 134 KONGSBERG Dagens verksamhet i Kongsberg Näringspark härstammar till stor del från Kongsberg Vapenfabrik. Hyresgäster i de existerande byggnaderna är Kongsberg Maritime. Kongsberg Maritime skall även ha en av de nybyggda fastigheterna. FMC Kongsberg Subsea AS skall hyra den andra byggnaden. GEUN äger 20 procent av den här portföljen medan GFU 2007 äger resterande 80 procent. Byggnadsarbetet löper på enligt plan och byggnaden förväntas stå färdig under Alla hyreskontrakt har ingåtts och löper till Hyresgästen är till största del ansvarig för löpande driftskostnader och det förväntas att kassaflödet från detta projekt kommer att vara stabilt. 89 Sexes gate Sexes gate Bergmannsveien Gomsrudveien 87 Gomsrudveien Hyttegata E 134 Kirkegårdsveien Gomsrudveien Gomsrudveien Kapermoen Ole Gjeddes vei Gamlegrendåsen Andel av årliga hyresintäkter 18 % Nyckeltal Projekttyp Kontor Antal byggnader 12 Areal kvm Budgetterade hyresintäkter 2009 MSEK 16 Investeringstidpunkt september Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB