Årsrapport 2010 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Transkript

1 Årsrapport 2010 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2008 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Stena Umeå bostäder i Sverige Kongsberg kontorsbyggnader i Norge Altenstadt vårdhem i Tyskland Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 3

4 Stora Björnen i Umeå 4 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

5 Viktiga händelser 2010 NYA INVESTERINGAR I TYSKLAND I september 2010 investerade bolaget i ett vårdhem på cirka kvm i staden Altenstadt. Köpeskillingen var cirka 40 miljoner norska kronor. Byggnaden stod klar i november 2008 och har 70 sängplatser, fördelade på 50 enkelrum och 10 dubbelrum. FÖRSÄLJNING I UMEÅ Fem fastigheter såldes till nybildade bostadsrättsföreningar i Umeå för totalt 85,5 miljoner svenska kronor. En av fastigheterna såldes i desember 2010 och de fyra andra såldes i mars Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS äger 91 procent av portföljen och försäljningarna har gett en avkastning på insatt eget kapital på cirka 100 procent. UTDELNING FÖR 2010 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2010 och likviditeten i bolaget föreslagit en utdelning på 1 krona per aktie, vilket motsvarar 10 procent av teckningskursen i den första emissionen. Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 5

6 > 940 Aktieägare i Norge > Aktieägare i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (GEU) 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (GFU) 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (GEUN) 91 % Stena Umeå (Bostäder Sverige) 938 lägenheter kvm Mars 2008 Hyra MNOK 58 Andel inv. kapital 66 % 20 % Kongsberg (Kontor Norge) 3 byggnader kvm Sept Hyra MNOK 20 Andel inv. kapital 27 % 100 % Altenstadt (Vårdhem Tyskland) 1 byggnad kvm Sept Hyra MNOK 3 Andel inv. kapital 7 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av portföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (GFU). Företaget har fortfarande en investeringskapacitet på cirka 90 miljoner norska kronor och man arbetar nu konkret med två olika investeringar som förväntas genomföras innan slutet av andra kvartalet Den ena investeringen är ett hotellprojekt i Sverige, medan den andra är ett kontorsprojekt i Norge. Om de här transaktionerna genomförs kommer bolaget att vara fullinvesterat. Struktur och översikt GFU är en fastighetsportfölj som ska bestå av investeringar i hyresbostäder och kommersiella fastigheter som kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader, industribyggnader och affärsfastigheter. Fastigheterna ska ha centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation och/eller en stor andel långsiktiga hyreskontrakt med förmodat kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget har ett globalt mandat, men ska ha huvudfokus på Europa och Nordamerika. Investeringarna i bolaget görs tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Utbetalning 2008 AS (GEU), genom det gemensamt ägda dotterbolaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (GEUN). I fi guren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för GEU och GFU. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2008 och har investerat i tre olika fastighetsportföljer i Norge, Sverige och Tyskland. Totalt sett består portföljen av cirka kvm fastigheter och de budgeterade hyresintäkterna för 2011 är cirka 81 miljoner norska kronor. Vitran i Umeå 6 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

7 1 2 3 Fastigheter Sverige Norge Tyskland 1. Stena Umeå 2. Kongsberg 3. Altenstadt* *Fastigheten ligger ca 30 km nordöst från Frankfurt Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 7

8 BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Transaktionsvolym (Mrd EURO) E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat stark tillväxt under det senaste året och regionen verkar ha klarat sig bättre än andra industriländer med sin starka tillväxt och stabila makroekonomiska fundamenta. Låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, öppen ekonomi och konsumenter med sund privatekonomi ger regionen stabilitet och en grund för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden har återhämtat sig under I Norge och Sverige har intresset för fastighetsinvesteringar ökat bland både nationella och internationella aktörer. Viktiga faktorer bakom den ökade likviditeten är att bankerna öppnar upp för fi nansiering, de utländska bankerna är tillbaka, räntorna är stabila och investerarna förväntar sig en relativt stark ekonomisk utveckling. Centralt belägna prestigefastigheter med långa, säkra hyresavtal har visserligen haft den bästa prisutvecklingen, men hela fastighetsmarknaden har haft en uppgång. Den goda likviditeten på de norska och svenska marknaderna förväntas fortsätta under hela 2011, medan transaktionsvolymen i Finland förväntas återhämta sig, framför allt för de mest attraktiva fastigheterna. I Danmark har avståndet mellan köpare och säljare minskat och det fi nns förhoppningar om ökad likviditet på den danska fastighetsmarknaden under Avkastningskraven 1 för kontorsbyggnader i Norden passerade toppen under 2009 och för prestigefastigheter har direktavkastningen fallit på alla marknader utom i Köpenhamn. I Norge såg man avkastningsförändringen redan under 2009 tidigare än i de övriga nordiska länderna mot bakgrund av den gradvisa förbättringen i ekonomin, att vakansgraden stabiliserats och högre hyresnivåer. I Stockholm och Helsingfors såg man fallande avkastningskrav under första halvåret Källa: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en kraftig tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP-tillväxten var hela 6,9 procent under tredje kvartalet 2010 jämfört med samma kvartal förra året. Sverige påverkas starkt av den globala ekonomin eftersom ungefär hälften av BNP utgörs av export, varav cirka 80 procent till OECD-länderna. Tillväxten förväntas ligga på 6 8 procent inom exportindustrin under Arbetsmarknaden följer konjunkturerna och sysselsättningen steg med cirka 1 procent under 2010 och förväntas stiga med 1 1,5 procent under Infl ationen steg under 2010 men förväntas av fl era olika skäl vara låg under de kommande åren. Kapacitetsutnyttjandet i världen är för närvarande mycket lågt, vilket ger ett lågt infl ationstryck. Löneökningarna förväntas bli låga, eftersom en stark global konkurrens leder till prispress. Dessutom har centralbankerna ett tydligt fokus på en låg och stabil infl ation. Även om Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari 2011 förväntas räntan stiga försiktigt och ligga kvar på en låg nivå under de kommande åren. Kreditmarknaden har förbättrats då de utländska bankerna är tillbaka i Sverige efter att ha varit frånvarande sedan Kreditspreadarna är fortfarande något högre än de var innan fi nanskrisen. Källa: Riksbanken, SCB, Newsec Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till 98 miljarder svenska kronor, vilket är tre gånger mer än året innan. Utländska investerare, främst från Norge och Tyskland, ökade sin relativa andel från 10 procent av volymen under 2009 till 15 procent av volymen under Ett par stora 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

9 Årlig hyresökning i Sverige (%) Volum BRF-omdanninger i Sverige (MSEK) Källa: SCB transaktioner bidrog starkt till den ökade volymen. Försäljningen av Hyresbostäder i Sverige AB och delar av Hyresbostäder i Sverige III Gul AB till Willhem AB i december omfattade cirka kvm till ett värde av 7 miljarder svenska kronor. I juni köpte den svenska pensionsstiftelsen Fjärde AP-fonden fastighetsbolaget Dombron med kvm bostadsyta för 5,4 miljarder svenska kronor. Transaktionen var delvis intern eftersom säljaren var Vasakronan, som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonderna. I december köpte Vasakronan fastigheten Klara Zenit i Stockholm från den tyska fastighetsfonden Commerz Real för 4,35 miljarder svenska kronor. Den positiva trenden för fastighetsmarknaden är beroende av att banksektorn förstärks och att bankfinansiering blir tillgänglig. Oron vad gäller återfi nansiering under de kommande åren har nu minskat. Det är framför allt nordiska banker som återhämtat sig, men även en del utländska banker har som mål att växa på den nordiska marknaden. Attraktiva fastigheter har främst köpts av institutionella aktörer som inte har problem med fi nansieringen. Segmentet med mindre attraktiva fastigheter är mer beroende av extern bankfi nansiering och detta är en viktig orsak till det ökade avkastningsgapet mellan segmenten. De nordiska bankerna är fortfarande försiktiga och ger främst nya lån till befi ntliga och solida kunder. För att resten av fastighetsmarknaden ska följa prisutvecklingen måste bankerna öppna upp för mer utlåning och ökad exponering. Källor: JLL, Newsec Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under det senaste decenniet. Den svenska bostadsmarknaden är tvådelad: en reglerad uthyrningsmarknad och en självägarmarknad som är fri. Prissättningen för de reglerade uthyrningslägenheterna påverkas av möjligheten till ombildning till lägenheter som ägs av hyresgästerna själva. Efterfrågan på bostäder i storstäderna i Sverige är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det rått bostadsbrist under de senaste åren. I andra svenska städer varierar balansen mellan tillgång och efterfrågan. I tillväxtregioner fi nns det ofta en starkare efterfrågan, medan det i regioner med strukturella förändringar ofta fi nns ett utbudsöverskott. På grund av lågkonjunkturen har nybyggnationen minskat kraftigt under Nybyggnationen återhämtade sig under 2010 och förväntas öka ytterligare under Stabila hyresnivåer och låg vakansgrad leder till en låg variation i avkastningen, priserna styrs av investeringsmarknaden och är i hög grad påverkade av fi nansiella faktorer. Direktavkastningsnivåerna i Storstockholms förorter ligger kring 5 procent, medan direktavkastningsnivån i anda storstäder ligger kring 5,5 procent. Direktavkastningsnivåerna har fallit under 2010 och en fortsatt nedgång förväntas under , dvs. stigande priser. Källor: Hem & Hyra, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Fortsatt låga räntor och ekonomisk tillväxt har bidragit till en ökad aktivitet vad gäller ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Ombildningstakten var hög i Stockholmsregionen och då inte bara i centrala Stockholm. Aktiviteten var hög i förortsområdena, där den befi ntliga hyresnivån, priserna på andrahandsmarknaden och kommunikationerna är viktiga faktorer. Under 2010 omsattes lägenheter inom det här segmentet för cirka 27 miljarder svenska kronor, en ökning från cirka 24 miljarder svenska kronor under I hela landet har bostadsrättspriserna stigit med cirka 7 procent under det senaste året. Bostadsrättspriserna är i hög grad beroende av hyresnivån och den lokala andrahandsmarknaden. Priserna varierar stort mellan olika städer. Under 2010 var genomsnittspriset kr/kvm i Stockholm, medan genomsnittet i Eskilstuna var kr/kvm. Tillväxten i den svenska ekonomin och den sjunkande arbetslösheten är positiva faktorer vad gäller ombildning till Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 9

10 Kontorhyresutveckling i Norden, Q111 Oslo Helsinki Stockholm Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Göteborg Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec bostadsrätter. Högre räntor bidrar däremot till att dämpa aktiviteten. Särskilt i starka regioner med höga bostadsrättspriser påverkar i stor utsträckning räntenivåerna ombildningsmöjligheterna. De kommunala bostadsbolagen har stått för procent av ombildningsvolymen i centrala Stockholm och deras strategi är att minska utförsäljningen framöver. Detta kommer att leda till att den totala ombildningsvolymen sannolikt kommer att minska märkbart under Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatik. Makroekonomisk utveckling i Norge Även om den norska ekonomin klarade sig bättre än de fl esta under fi nanskrisen upplevde Norge en negativ BNP-tillväxt under Detta var det första året med negativ utveckling sedan Den negativa utvecklingen har nu vänt och för 2010 visar jämförbara siffror en tillväxt på 2 procent. Den positiva utvecklingen är ett resultat av ökad offentlig och privat konsumtion. Den positiva utvecklingen förväntas fortsätta under 2011 och 2012, då tillväxten beräknas uppgå till 2 procent under 2011 och till 2,5 procent under Tillväxten stimuleras främst av den fortsatt ökade privatkonsumtionen. Arbetslösheten var stabil under 2010 och ligger idag på cirka 3,6 procent, men förväntas sjunka med 1 procent under de kommande två åren. Prisökningen var 2,5 procent under 2010 och energikostnaderna var den viktigaste faktorn bakom ökningen. Prisökningen förväntas avta något under 2011, bland annat som en följd av att löneökningarna förväntas bli måttliga. För 2012 förväntas infl ationen ligga på cirka 2 procent. Styrräntan ligger idag på 2 procent. Räntan förväntas höjas under 2011 och 2012, som ett resultat av en allmän ekonomisk tillväxt. Styrräntan förväntas ligga på 2,5 procent i slutet av 2011 och på 3,5 procent i slutet av Källa: Newsec. Fastighetsmarknaden i Norge Aktiviteten på den norska fastighetsmarknaden ökade kraftigt under 2010 jämfört med föregående år. Under 2010 omsattes fastigheter för drygt 35 miljarder norska kronor jämfört med 14 miljarder norska kronor under Detta motsvarar en ökning med 150 procent. En annan positiv signal är att alla typer av investerare är tillbaka på marknaden, även om aktörer inom syndikering var de som var mest aktiva. Detta inkluderar även privata investerare och pensionsfonder. Investeringarna var huvudsakligen relaterade till fastigheter med långa hyreskontrakt och solida hyresgäster, men marknaden förväntas så småningom också fokusera på fastigheter med kortare kontrakt. Direktavkastningsnivån inom CBD 2 -området i Oslo är idag cirka 5,75 procent, en nedgång från 6,25 procent i slutet av Direktavkastningsnivån förväntas falla ytterligare under 2011 och Detta bekräftas av transaktioner under slutet av 2010, då bland annat Orklas huvudkontor (Skøyen, Oslo) såldes för en direktavkastning på 5,5 procent. I början av 2011 var vakansgraden för kontor i Oslo cirka 8 procent. I slutet av 2011 förväntas vakansgraden ha minskat till cirka 7,5 procent. Ett ökat utbud genom att pågående byggprojekt färdigställs kommer att bidra till en ökad vakansgrad under Vakansgraden i slutet av 2012 förväntas bli 8,5 procent, men förväntas sjunka under de följande åren. Den genomsnittliga hyresnivån i Oslo för fastigheter i bra lägen ( CBD ) är idag cirka NOK/kvm, där NOK/ kvm anses vara en topphyra. För övriga fastigheter med bra lägen i Oslo ligger hyran i intervallet NOK/kvm. En generell hyreshöjning förväntas under Hyreshöjningarna startar normalt i CBD-områdena och sprider sig så småningom också till andra områden. Källa: Newsec. 2 Central Business District 10 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

11 BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Tyskland 2003 EU E Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden Ekonomin i Europa återhämtade sig under Under 2010 ökade bruttonationalprodukten i euroområdet med 1,7 procent. Det ska jämföras med utvecklingen under 2009 som låg på -4,1 procent. Efter en betydande nedgång under 2008 och 2009 (-11,7 respektive -9,6 procent) har vi sett fastighetsvärdena öka med 2,6 procent under Denna tillväxt fördelar sig dock lite ojämnt, eftersom de västeuropeiska länder som har en mer stabil ekonomi har varit mer intressanta för fastighetsaktörerna. Storbritannien, som var först ute med en tillväxtökning från mitten av 2009, hade den största ökningen i Europa med 8,9 procent. Frankrike följde efter med 4,4 procent, medan tillväxten i Norden var 3,4 procent och i Tyskland 1,4 procent. De här länderna stod också för merparten av den totala investeringen under både fjärde kvartalet 2010 och året som helhet. Tillväxten i Östeuropa var 0,8 procent, även om detta främst berodde på den positiva utvecklingen i Polen. Källor: Eurostat, Destatis, CBRE Sysselsättningen ökade med personer, motsvarande 0,5 procent, vilket är den högsta sysselsättningen i Tyskland någonsin. Källa: Eurostat, Destatis Marknaden för äldrebostäder i Tyskland Intresset för investeringsmarknaden för vårdhem och äldreboenden ökade under Volymen steg från cirka 250 miljoner euro under 2009 till cirka 400 miljoner euro under Fastighetsvärdena stabiliserade sig på en låg nivå och inköpsmultiplikatorerna låg mellan 12,5 och 13. Prognoserna för 2011 ser bra ut och experterna förväntar sig ett ökat intresse från investerarsidan som ger ett säkert kapitalfl öde under lång tid (operatörsavtal). Källa: Axion Consult Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin fi ck en kraftig uppgång under Bruttonationalprodukten ökade med 3,6 procent var därmed det starkaste året i den tyska ekonomin sedan återföreningen Förra årets uppgång drevs, föga överraskande, av utrikeshandeln. Exporten ökade med hela 14,2 procent under året, medan importen ökade med 13 procent. Detta gav ett nettoexportbidrag till den tyska bruttonationalprodukten på 1,1 procent under Det är ändå värt att notera att även den inhemska efterfrågan steg kraftigt under året. Investeringar i maskiner och utrustning ökade med 9,4 procent under året efter en kraftig nedgång året innan. Hushållens efterfrågan steg med 0,5 procent, medan den offentliga konsumtionen ökade med 2,2 procent under året. Kongsberg Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 11

12 Spetsen Ingenjören 6 3. Leoparden 2 og 4 4. Geväret 3 5, 7 5. Tegen Gärdet 16, Krukan Täfteå Stena Umeå (91 %) Portföljen består av 33 fastigheter med 938 lägenheter och cirka kvm kommersiella lokaler. Portföljen består huvudsakligen av fastigheter med centralt läge i Umeå och de kommersiella fastigheterna har till stor del statliga hyresgäster. GEUN äger 91 procent av portföljen, medan 9 procent ägs av två privata aktörer. Lars Sällström, som också är delägare i en annan portfölj inom Boligutleie Holding III (BUH III), äger 4,5 procent och ansvarar för den dagliga driften genom förvaltningsbolaget Lerstenen AB. Umeå ligger i Västerbottens län i norra Sverige och har cirka invånare. Umeå har under fl era decennier varit en av Sveriges snabbast växande städer. Befolkningsökningen visar inga tecken på att avta och ytterligare tillväxt förväntas under de kommande åren. Staden domineras av universitetet med cirka studenter och drygt anställda. Fem fastigheter med totalt 88 lägenheter och cirka kvm såldes till nybildade bostadsrättsföreningar i Umeå för totalt 85,5 miljoner svenska kronor. En av fastigheterna såldes i desember 2010 och de fyra andra såldes i mars Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS äger 91 procent av portföljen och försäljningarna har gett cirka 100 procents avkastning på insatt eget kapital. Andel av årliga hyresintäkter Portföljen förvaltas av Lerstenen AB som också har ansvaret för en annan bostadsportfölj inom BUH III, som är ett annat bolag som skapats av Acta Asset Management. Detta ger stordriftsfördelar i form av effektiv förvaltning och låga driftskostnader. Bortsett från några mindre lokaler som inte är uthyrda har portföljen inga vakanser bland lägenheterna och portföljen förväntas generera goda kapitalflöden också under Man har inlett en process för att försöka sälja tre fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar under Om bolaget lyckas med de här försäljningarna kommer det att ge en god avkastning på insatt eget kapital. Nyckeltal Projekttyp Bostäder Antal byggnader 33 Yta kvm 71 % Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 58 Investeringstillfälle mars Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

13 Myntgata Kongsberg (20 %) Portföljen består av tre kontorsfastigheter i Kongsberg med en total yta på cirka kvm, där GEUN äger 20 procent. Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS, som är ett annat bolag som skapats av Acta Asset Management, äger resterande 80 procent av portföljen. Spennings gate Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 E 134 Glitregata E 134 Sykehus Wergelands vei Drammensveien KONGSBERG Kongsberg är den näst största staden i Buskerud med strax under invånare. Avståndet till Oslo är cirka 90 km. Byggnaderna ingår i Kongsberg Næringspark, som totalt med bolagets nybyggnation kommer att ha en uthyrningsbar yta på cirka kvm. Dagens verksamhet i Kongsberg Næringspark har i hög grad sitt ursprung i Kongsberg Våpenfabrikk. Kongsberg Maritime hyr två av byggnaderna, medan FMC Kongsberg Subsea AS är den största hyresgästen i den tredje byggnade. Sexes gate Bergmannsveien Gomsrudveien Hyttegata E Kirkegårdsveien 87 Gomsrudveien Gomsrudveien Kapermoen Ole Gjeddes vei Gamlegrendåsen Byggarbetena blev klara i januari 2010 och alla hyresgäster har nu fl yttat in i de nya lokalerna. Alla hyresavtal löper fram till Hyresgästerna ansvarar i stort sett helt för de löpande driftskostnaderna och kapitalfl ödet från den här portföljen är stabilt och bra. Andel av årliga hyresintäkter 25 % Nyckeltal Projekttyp Kontor Antal byggnader 3 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 20 Investeringstillfälle september 2008 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 13

14 Altenstadt (100 %) I september 2010 investerade bolaget i ett vårdhem på cirka kvm i staden Altenstadt. Köpeskillingen var cirka 40 miljoner norska kronor. Byggnaden stod klar i november 2008 och har 70 sängplatser, fördelade på 50 enkelrum och 10 dubbelrum. Cuxhaven Bremen Hamburg Hannover BERLIN Altenstadt är en stad med invånare och ligger i Hessen, cirka 30 km nordost om Frankfurt, 2 km från Autobahn A45. Staden har för närvarande inga andra vårdhem och det fi nns därför ingen direkt konkurrens här. Essen Düsseldorf Bielefeld Leipzig Dresden Köln Jena Chemnitz Operatör för portföljen är AWO Pfl egeplus GmbH som driver 11 vårdhem och ingår i AWO Südhessen. Företaget är en välkänd aktör på den tyska marknaden. Det fi nns ett 20-årigt hyresavtal som löper fram till den 31 december 2029 och portföljen förväntas generera stabila och goda kapitalfl öden i enlighet med investeringsanalysen. Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Nürnberg Stuttgart München Andel av årliga hyresintäkter 4 % Nøkkeltall Prosjekttyp Äldreboende Antal byggnader 1 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 3 Investeringstillfälle september Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

15 Nyckeltal Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU 08») äger 41,74 % av aktierna i Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS («GEUN 08»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för GFU 08 omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för GEUN 08. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (NOK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver 14 0 Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 15

16 Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp*** Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Stena Umeå Handelsbanken ,4 80 % 1,64 65 % Altenstadt Bayerische LB NA 75 % 2,56 65 % Kongsberg (20 %) DnB Nor ,2 90 % 1,5 73 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. ***) Lånebelopp är nominerad projektvaluta (EUR, SEK och NOK) Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Förfallodatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Stena Umeå Handelsbanken SEK 4,42 % Handelsbanken SEK 2,46 % Altenstadt Bayerische LB EUR 2,46 % Kongsberg (20 %) Dnb Nor NOK 5,34 % Dnb Nor NOK 5,31 % Summa räntederivat NOK Summa räntederivat EUR Summa räntederivat SEK Summa orealiserad vinst / (-) förlust NOK Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB